---
title: "Ceny mieszkań w Wadowicach i Andrychowie: 12 km i 1523 zł różnicy na metrze [ANALIZA] | mScanner"
description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Wadowicach, Andrychowie i Suchej Beskidzkiej z aktów notarialnych z dwóch lat, z rankingiem krajowym, rynkiem pierwotnym i wtórnym oraz domami."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wadowice-andrychow"
published: "2026-10-16"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwa powiatowe w Wadowicach i Suchej Beskidzkiej"
  from: "2024-07-03"
  to: "2026-05-21"
  deeds: 416
---

# Ceny mieszkań w Wadowicach i Andrychowie: mniejsze Wadowice są droższe o 1523 zł na metrze, a po odjęciu deweloperów różnica spada do 1124 zł. Policzyliśmy 416 aktów notarialnych [ANALIZA]

Wadowice mają 8802 zł/m², a Andrychów 7279 zł, mimo że Andrychów jest większy o pięć tysięcy mieszkańców. W Andrychowie dwa budynki dają 96 procent pierwszej sprzedaży, w Wadowicach pięć adresów 77 procent, a rynek pierwotny jest droższy od wtórnego o 33 i 47 procent.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwa powiatowe w Wadowicach i Suchej Beskidzkiej
- Zakres danych: od 2024-07-03 do 2026-05-21
- Liczba aktów notarialnych: 416
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wadowice-andrychow — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Dwa miasta powiatu wadowickiego dzieli **1523 zł na metrze**, od 8802 zł w Wadowicach do 7279 zł w Andrychowie, a dwanaście kilometrów drogi.

Liczby pochodzą z **416 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku.

Najciekawsze w tej parze jest to, że **mniejsze miasto jest droższe**. Andrychów ma 41 472 mieszkańców, Wadowice 36 050, a mimo to metr kosztuje w Wadowicach o jedną piątą więcej.

![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w Wadowicach i Andrychowie, z niebieskim obrysem granic i kolorowanymi sześciokątami cen.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-wadowice-andrychow/koszyk-wadowice-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Wadowicach i Suchej Beskidzkiej, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 3 lipca 2024 do 21 maja 2026. **Rejestry Wadowic i Andrychowa kończą się w odstępie jednego dnia**, więc porównanie tych dwóch miast jest wolne od zniekształceń datą. Późniejszych transakcji na mieszkania starostwo w Wadowicach do rejestru jeszcze nie wpisało, więc ostatnie miesiące nie są tu policzone. Rejestr Suchej Beskidzkiej kończy się 20 listopada 2025, pół roku wcześniej.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W obu miastach filtr usunął łącznie 14 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.

## Trzy gminy, jedna tabela

| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Wadowice | 36 050 | 108 | 8802 | 10 042 | 7544 | 222 |
| Sucha Beskidzka | 8688 | poza rankingiem | 7844 | brak | brak | 26 |
| Andrychów | 41 472 | 231 | 7279 | 9463 | 6420 | 194 |

Miejsce w kraju liczymy wśród **869 gmin**, które mają w oknie co najmniej 30 aktów (ranking według stanu z 16 października 2026), a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6024 zł/m². **Sucha Beskidzka nie wchodzi do rankingu**, bo w całym oknie ma 26 transakcji, a jej rejestr kończy się 20 listopada 2025, czyli pół roku wcześniej niż pozostałe.

**Wadowice stoją w rankingu krajowym 123 miejsca wyżej od Andrychowa**, przy dwunastu kilometrach odległości.

## Po odjęciu deweloperów różnica maleje

| Miasto | Mediana miasta, zł/m² | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Udział pierwszej sprzedaży |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| Wadowice | 8802 | 7544 | 59 procent |
| Andrychów | 7279 | 6420 | 29 procent |
| Różnica | 1523 zł | 1124 zł |  |

To jest najważniejsza tabela tego zestawienia.

**Część przewagi Wadowic bierze się nie z cen mieszkań, tylko ze struktury obrotu.** W Wadowicach pierwsza sprzedaż to 59 procent transakcji, w Andrychowie 29, a mieszkania z rynku pierwotnego są w obu miastach od jednej trzeciej do połowy droższe od tych z rynku wtórnego.

Po sprowadzeniu obu miast do tego samego produktu, czyli mieszkania z rynku wtórnego, **różnica spada z 1523 do 1124 zł na metrze**, czyli o jedną czwartą.

Nadal jednak zostaje: **przy identycznym produkcie Wadowice są droższe o 17 procent.**

## W obu miastach cały rynek pierwotny to kilka adresów

| Miasto | Adresy tworzące rynek pierwotny | Akty pod nimi | Wszystkie akty pierwszej sprzedaży |
| --- | --- | ---: | ---: |
| Wadowice | Osiedle Podhalanin 1, Niwy 18, 20 i 22, Krasińskiego 31 | 100 | 130 |
| Andrychów | Starowiejska 14A i Żwirki i Wigury 5 | 54 | 56 |

**W Andrychowie dwa budynki dają 54 z 56 wszystkich transakcji pierwszej sprzedaży**, czyli 96 procent. W Wadowicach pięć adresów daje 100 ze 130, czyli 77 procent, a sam adres Osiedle Podhalanin 1 to 65 aktów.

Praktyczna konsekwencja jest w obu miastach ta sama: **mediana rynku pierwotnego nie jest tam ceną nowego mieszkania w mieście, tylko ceną w konkretnych budynkach.** Kolejna inwestycja może wejść z inną stawką i mediana miasta skoczy, choć nic istniejącego nie zmieni ceny.

## Kierunek cen

| Miasto | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Wadowice | 9474 zł/m² | +16,5 procent | 7924 zł/m² | +5,8 procent |
| Andrychów | 7477 zł/m² | +11,8 procent | 6580 zł/m² | +6,9 procent |

Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru.

**Wszystkie cztery liczby są dodatnie, więc oba rynki rosną**, ale na rynku wtórnym tempo jest w obu miastach niemal identyczne: **5,8 i 6,9 procent**. Różnicę w pierwszej kolumnie, 16,5 wobec 11,8 procent, robi rynek pierwotny. W Wadowicach jego udział w obrocie prawie się nie zmienił (58 i 59 procent), ale mediana pierwszej sprzedaży wzrosła z 9251 do 10 503 zł. W Andrychowie udział pierwszej sprzedaży wzrósł z 23 do 32 procent obrotu.

To jest dobry przykład tego, dlaczego pierwsza kolumna nie wystarcza: **dwa sąsiednie miasta wyglądają na rosnące w różnym tempie, a rosną w tym samym.**

## Domy

| Miasto | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka | Udział z dwoma budynkami |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Andrychów | 74 | 505 000 zł | 961 m² | 28 procent |
| Wadowice | 96 | 381 000 zł | 1206 m² | 54 procent |

Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.

**Przy domach kolejność się odwraca**: Andrychów, tańszy w mieszkaniach o 17 procent, ma domy droższe o 124 000 zł, czyli o jedną trzecią.

Ostatnia kolumna tłumaczy to w całości. **W Wadowicach 54 procent aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, a typowa działka ma 1206 m²**: pod nazwą „dom" sprzedaje się tam w większości siedliska w wiejskiej części gminy. W Andrychowie takich aktów jest 28 procent.

W Wadowicach mediana domu jest przy tym **niższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania** (381 000 wobec 440 100 zł), co pokazuje, jak różne produkty kryją się pod tymi dwiema nazwami. W Andrychowie dom kosztuje o 141 050 zł więcej niż takie mieszkanie.

## Cenniki deweloperów

| Miasto | Lokale w cenniku | Mediana cennikowa, zł/m² | Mediana aktów pierwszej sprzedaży |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| Wadowice | 51 | 9900 | 10 042 |
| Andrychów | 5 | 8900 | 9463 |

Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.

**W obu miastach cennik leży poniżej mediany aktów pierwszej sprzedaży w całym mieście**, o 142 zł w Wadowicach i o 563 zł w Andrychowie. W tym zestawieniu to rzadkie: zwykle oferta jest wyżej niż akty.

W Andrychowie pięć lokali to resztka jednej inwestycji przy Żwirki i Wigury 5, więc liczbę tę traktujemy jako sygnał, a nie pomiar. Pod tym samym adresem akty pierwszej sprzedaży mają medianę 8250 zł, czyli o 650 zł niższą od cennika.

## Co kupuje mediana

Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:

- **Wadowice: 440 100 zł**, a na rynku wtórnym 377 200 zł
- **Sucha Beskidzka: 392 200 zł**, przy 26 aktach
- **Andrychów: 363 950 zł**, a na rynku wtórnym 321 000 zł

Różnica między Wadowicami a Andrychowem wynosi **76 150 zł przy medianie miasta i 56 200 zł przy mieszkaniu z rynku wtórnego**.

## Analizy poszczególnych miast

Oba miasta opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:

- [Ceny mieszkań w Wadowicach](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wadowice)
- [Ceny mieszkań w Andrychowie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-andrychow)

Sąsiedni powiat oświęcimski zestawiamy w [porównaniu cen w Oświęcimiu, Kętach i Brzeszczach](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-oswiecim-kety-brzeszcze). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.