---
title: "Ceny mieszkań w Tychach: 7944 zł/m², a najdroższe dzielnice bez rynku pierwotnego drożeją, nie tanieją [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Tychach z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na 11 dzielnic, ulice, rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-tychy"
published: "2026-08-18"
updated: "2026-08-19"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, Tychy jako miasto na prawach powiatu"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-06-19"
  deeds: 2006
---

# Ceny mieszkań w Tychach: 7944 zł za metr, a Czułów i Żwaków po odjęciu rynku pierwotnego są jeszcze droższe. Policzyliśmy 2006 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w Tychach to 7944 zł, drugi wynik w konurbacji katowickiej i o 31 procent powyżej mediany polskiej gminy. To jedyne z dziewiętnastu miast, w którym najdroższe dzielnice po odjęciu rynku pierwotnego drożeją. Najdroższa ulica nie ma ani jednej transakcji z rynku pierwotnego.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, Tychy jako miasto na prawach powiatu
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-06-19
- Liczba aktów notarialnych: 2006
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-tychy — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Tychy zajmują **161 miejsce wśród 889 polskich gmin** z medianą **7944 zł/m²**, czyli o 31 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. To **drugie co do ceny miasto konurbacji katowickiej**, po Katowicach, od których dzieli je 22 kilometry.

Liczby pochodzą z **2006 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Tychy są w całym tym zestawieniu wyjątkiem, i to podwójnym. **To jedyne z dziewiętnastu miast, w którym wszystkie trzy najdroższe dzielnice po odjęciu rynku pierwotnego drożeją**, a najdroższa tyska ulica nie ma ani jednej transakcji z rynku pierwotnego.

![Mapa Tychów z niebieską granicą administracyjną miasta i dzielnicami pokolorowanymi według mediany ceny transakcyjnej, w odcieniach pomarańczu i czerwieni, z Katowicami i Mikołowem w tle](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-tychy/tychy-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Tychy, które są miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje **od 1 lipca 2024 do 19 czerwca 2026**. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc daty końcowe poszczególnych miast się różnią.
- Podajemy **medianę, nigdy średnią**, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni **15 do 250 m²**.
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Tychach filtr usunął **17 aktów z medianą 1886 zł/m²**. **To najniższy odsetek w całej konurbacji**, 0,8 procent, wobec 13,1 procent w Zabrzu. Tyski zasób komunalny praktycznie nie trafia w tych latach do rejestru jako wykup przez lokatora.
- **Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.**
- Ulice i dzielnice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **2006 aktów, mediana 7944 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 6784 a 9295 zł/m²**. Typowe tyskie mieszkanie z rejestru ma 50 m² i kosztowało 393 436 zł.

## Rynek pierwotny vs wtórny

| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Wtórny | 7381 | 1323 | 360 000 zł | 49 m² |
| Pierwotny | 8877 | 683 | 441 288 zł | 52 m² |

**Rynek pierwotny to 34 procent tyskich aktów** i jest droższy od wtórnego o **20 procent**. To jeden z najniższych narzutów w konurbacji, obok Gliwic. W Mysłowicach ta sama różnica wynosi 63 procent, w Chorzowie 50.

Powód jest prosty i wart zapamiętania: **tyski rynek wtórny jest po prostu drogi**. Mediana 7381 zł/m² jest wyższa niż mediana rynku pierwotnego w Bytomiu, Piekarach, Czeladzi, Będzinie i Rudzie Śląskiej. Rynek pierwotny nie ma tu więc dużo miejsca na premię.

Jeśli szukasz mieszkania z rynku wtórnego, twoją liczbą jest **7381 zł/m²**, a nie 7944 zł/m².

Jedno zastrzeżenie do tej tabeli i do wszystkiego, co z niej dalej wynika. **Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku.** Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym kilka lat temu i odsprzedawane dalej liczy się w nim tak samo jak lokal w kamienicy z 1910 roku.

## Dzielnice

![Wykres słupkowy poziomy mediany ceny metra w dzielnicach Tychów, od 9697 zł/m² w Czułowie do 6880 zł/m² w Starych Tychach, z liczbą aktów wpisaną w każdy słupek](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-tychy/tychy-dzielnice-v2.png)

| Dzielnica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Czułów | 9697 | 125 | 111 | 11 012 | 56 m² |
| Wilkowyje | 9366 | 31 | 18 | 10 242 | 77 m² |
| Żwaków | 9038 | 562 | 369 | 9638 | 50 m² |
| Mąkołowiec | 8742 | 15 | 7 | 8642 | 65 m² |
| Paprocany | 8393 | 154 | 35 | 7882 | 55 m² |
| Cielmice | 7822 | 23 | 15 | 7890 | 101 m² |
| Suble | 7620 | 122 | 0 | 7620 | 52 m² |
| Śródmieście | 7205 | 540 | 72 | 7080 | 47 m² |
| Glinka | 7186 | 112 | 4 | 7212 | 49 m² |
| Zwierzyniec | 6982 | 22 | 22 | brak | 89 m² |
| Stare Tychy | 6880 | 286 | 23 | 6893 | 48 m² |

Jedenaście dzielnic zbiera 1992 z 2006 aktów. Wiersze Mąkołowca, Zwierzyńca, Cielmic i Wilkowyj stoją na kilkunastu do trzydziestu aktach, więc czytamy je jako sygnał. Zwierzyniec nie ma kolumny „bez rynku pierwotnego”, bo wszystkie 22 tamtejsze akty pochodzą z rynku pierwotnego.

Kolumna „bez rynku pierwotnego” zachowuje się tu inaczej niż we wszystkich pozostałych miastach serii. **W Czułowie mediana rośnie z 9697 do 11 012 zł/m², w Wilkowyjach z 9366 do 10 242, a w Żwakowie z 9038 do 9638.** W Zabrzu, Gliwicach czy Sosnowcu odjęcie rynku pierwotnego ścina najdroższe dzielnice o setki albo tysiące złotych. Tutaj podnosi wszystkie trzy, i tylko tutaj w całym zestawieniu.

Oznacza to, że w tyskich dzielnicach premium **to rynek wtórny jest droższy niż lokale, które deweloperzy w tych dzielnicach sprzedali**. Widać to zwłaszcza w Żwakowie, największej dzielnicy transakcyjnej miasta z 562 aktami, z których 369 pochodzi z rynku pierwotnego.

Na drugim biegunie jest **Suble ze 122 aktami i medianą 7620 zł/m², bez ani jednej transakcji z rynku pierwotnego**, oraz **Stare Tychy z 286 aktami i 6880 zł/m²**, najtańsze w mieście. Rozpiętość między Czułowem a Starymi Tychami wynosi 2817 zł, czyli 41 procent, i pozostaje realna także po korekcie o rynek pierwotny.

## Ulice

| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Żorska | 10 418 | 68 | 0 | 49 m² |
| Skalna | 10 114 | 19 | 0 | 40 m² |
| Brzoskwiniowa | 9931 | 83 | 73 | 43 m² |
| Aleja Marszałka Józefa Piłsudskiego | 9611 | 106 | 62 | 47 m² |
| Przemysłowa | 8994 | 22 | 0 | 50 m² |
| Aleja Bielska | 8968 | 452 | 350 | 48 m² |
| Lawendowa | 7803 | 22 | 22 | 93 m² |
| Honoraty | 7590 | 31 | 0 | 46 m² |
| Romana Dmowskiego | 7191 | 22 | 0 | 53 m² |
| Aleja Niepodległości | 7084 | 44 | 3 | 41 m² |
| Dębowa | 6956 | 22 | 2 | 45 m² |
| Henryka Dąbrowskiego | 6955 | 23 | 0 | 38 m² |
| Stefana Batorego | 6940 | 30 | 2 | 47 m² |
| Stefana Czarnieckiego | 6918 | 19 | 0 | 37 m² |
| Elfów | 6915 | 31 | 0 | 44 m² |
| Edukacji | 6913 | 26 | 0 | 46 m² |
| Żwakowska | 6684 | 30 | 0 | 44 m² |
| Brzozowa | 6354 | 20 | 1 | 47 m² |
| Budowlanych | 6142 | 24 | 0 | 49 m² |
| Cyganerii | 6124 | 23 | 1 | 53 m² |
| Arkadowa | 6117 | 29 | 2 | 49 m² |

Pierwszy wiersz jest wyjątkiem w skali całej serii. **Żorska z medianą 10 418 zł/m² na 68 aktach jest najdroższą ulicą Tychów i nie ma tam ani jednej transakcji z rynku pierwotnego.** W szesnastu z osiemnastu pozostałych miast czoło tej tabeli zajmuje inwestycja deweloperska. Wyjątki, Będzin i Świętochłowice, opierają się na 22 i 12 aktach, czyli na znacznie cieńszej podstawie niż tyskie 68.

Drugie miejsce, Skalna, też nie ma transakcji z rynku pierwotnego, choć stoi tylko na dziewiętnastu aktach, więc jest sygnałem, a nie zmierzoną ceną ulicy.

Osobno warto spojrzeć na **Aleję Bielską, gdzie rejestr notuje 452 akty, czyli 23 procent wszystkich transakcji w mieście**, z czego 350 z rynku pierwotnego. To największa koncentracja pod jednym adresem ulicznym w całej konurbacji poza Katowicami. Mediana wynosi tam 8968 zł/m², czyli powyżej mediany miasta, więc ta jedna ulica realnie podnosi statystykę Tychów.

## Metraż i izby

| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| do 35 m² | 8648 | 236 | 70 |
| 35 do 50 m² | 8197 | 771 | 238 |
| 50 do 65 m² | 7718 | 657 | 201 |
| ponad 65 m² | 7895 | 342 | 174 |

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” **w Tychach się sprawdza**: między kawalerką a mieszkaniem 50 do 65 m² jest 930 zł, czyli 12 procent. Ostatni przedział lekko odbija, bo mieści najwięcej lokali z rynku pierwotnego.

| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- |
| 1 | 8958 | 28 | 29 m² |
| 2 | 7840 | 288 | 36 m² |
| 3 | 7237 | 589 | 49 m² |
| 4 | 7237 | 317 | 62 m² |
| 5 | 6914 | 51 | 79 m² |

Rejestr zapisuje **liczbę izb, a nie liczbę pokoi**, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 49 m², czyli w ogłoszeniu byłoby to mieszkanie dwupokojowe z kuchnią. Wiersz jednoizbowy stoi na 28 aktach, więc traktujemy go jako sygnał.

Uwagę zwraca to, że wiersze trzy- i czteroizbowy mają **identyczną medianę 7237 zł/m²** przy metrażach 49 i 62 m². W Tychach dołożenie izby nie zmienia więc ceny metra, tylko cenę całkowitą.

## Historia cen

![Wykres liniowy mediany ceny metra na rynku wtórnym w Tychach od 2021 do 2026 roku, linia rośnie z 5362 zł/m² w 2021 roku do 7126 zł/m² w 2024, po czym łagodnieje i dochodzi do 7605 zł/m²](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-tychy/tychy-ceny-rok-v2.png)

| Rok | Mediana zł/m², cały rynek | Akty |
| --- | --- | --- |
| 2021 | 5544 | 1177 |
| 2022 | 5984 | 791 |
| 2023 | 6435 | 914 |
| 2024 | 7704 | 1124 |
| 2025 | 7933 | 980 |
| 2026 (do czerwca) | 7692 | 377 |

Porównanie **ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi**, liczone do własnej daty końcowej Tychów, daje **7732 zł/m² na 871 aktach wobec 8200 zł/m² na 1162 aktach**, czyli **spadek o 5,7 procent**.

Ten sam rachunek na samym rynku wtórnym daje jednak **7434 zł/m² na 689 aktach wobec 7295 zł/m² na 653 aktach**, czyli **wzrost o 1,9 procent**.

| Ujęcie | Ostatnie 12 miesięcy | Poprzednie 12 | Zmiana |
| --- | --- | --- | --- |
| Cały rynek | 7732 zł/m² (871 aktów) | 8200 zł/m² (1162 akty) | minus 5,7 procent |
| Sam rynek wtórny | 7434 zł/m² (689 aktów) | 7295 zł/m² (653 akty) | plus 1,9 procent |

Rozjazd bierze się z liczby aktów: w poprzednich dwunastu miesiącach rejestr zamknął 1162 transakcje, w ostatnich 871, a różnica to głównie odbiory w nowych inwestycjach, które przypadły na wcześniejszy okres. **Mieszkania w Tychach nie potaniały; skończyła się fala odbiorów, która wcześniej podnosiła medianę miasta.**

## Cenniki deweloperów

Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Tychach **127 mieszkań**. Mediana ceny ofertowej wynosi **10 000 zł/m²**, a połowa oferty mieści się między 9119 a 10 600 zł/m².

Zestawienie z aktami wygląda tak: **deweloperzy żądają dziś okrągłych 10 000 zł za metr, a tyski rynek pierwotny zamknął w rejestrze mediany 8877 zł/m²**. Różnica to 1123 zł, czyli 13 procent, przy czym akty kończą się na czerwcu, a cennik jest z sierpnia.

Warto zestawić to z rynkiem wtórnym: **cena ofertowa nowego mieszkania jest w Tychach o 35 procent wyższa niż mediana transakcyjna mieszkania z rynku wtórnego**.

## Domy i działki

Przy domach i działkach podajemy **cenę całkowitą, nie cenę metra**, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.

| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Domy | 191 | 888 000 zł | 700 000 zł | 1 178 500 zł | 476 m² |
| Działki | 62 | 192 188 zł | 30 000 zł | 482 500 zł | 668 m² |

Tyskie domy wyróżniają się **wąskim rozstępem**: od 700 000 zł w dolnym kwartylu do 1 178 500 zł w górnym. W Chorzowie ten sam rozstęp zaczyna się od 309 010 zł. Tutaj rynek domów jest jednorodny, a **tylko 42 ze 191 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, czyli najmniej w konurbacji.

Rynek działek jest cienki, 62 akty, i rozstrzelony od 30 000 do 482 500 zł, więc mediana 192 188 zł nie opisuje ceny działki pod dom. Ostatnie akty pochodzą z czerwca 2026.

## Co z tego ma kupujący

W Tychach **droga dzielnica jest droga sama z siebie**, a nie dzięki nowym blokom, i to odróżnia to miasto od reszty konurbacji.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Nie zakładaj, że oferta dewelopera znaczy najdroższa**: w Czułowie, Wilkowyjach i Żwakowie mieszkania z rynku wtórnego mają wyższą medianę niż tamtejszy rynek pierwotny. **Nie wierz w spadek o 6 procent**, bo rynek wtórny w tym samym czasie podrożał o 1,9. I **sprawdź, czy oferta nie stoi przy Alei Bielskiej**, bo ta jedna ulica to prawie co czwarta transakcja w mieście i jej ceny nie opisują całych Tychów.

Sąsiednie miasta konurbacji opisujemy osobno: [Mikołów](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-mikolow) leży 11 kilometrów stąd i jest o 671 zł na metrze tańszy, a [Katowice](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-katowice) 22 kilometry i są o 1956 zł/m² droższe. Wszystkie dziewiętnaście miast zestawiamy w [porównaniu cen w konurbacji katowickiej](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-konurbacja-katowicka). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.