--- title: "Ceny mieszkań w gminie Tuchola: 4566 zł/m², a nowe mieszkanie o 79 procent drożej [ANALIZA] | mScanner" description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w gminie Tuchola z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-tuchola" published: "2026-09-14" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Tucholi" from: "2024-07-26" to: "2026-05-29" deeds: 99 --- # Ceny mieszkań w gminie Tuchola: 4566 zł za metr, a mediana rynku pierwotnego wynosi 7523 zł, czyli o 79 procent więcej. Policzyliśmy 99 aktów notarialnych [ANALIZA] Mediana metra w gminie Tuchola to 4566 zł i 659 miejsce wśród 860 polskich gmin. Mieszkanie z istniejącego zasobu kosztuje 4202 zł, a z rynku pierwotnego 7523 zł, czyli o 79 procent więcej i jest to największa taka różnica w województwie. Od 2021 roku mediana gminy nie urosła. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Tucholi - Zakres danych: od 2024-07-26 do 2026-05-29 - Liczba aktów notarialnych: 99 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-tuchola — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Gmina Tuchola zajmuje **659 miejsce wśród 860 polskich gmin** z medianą **4566 zł/m²**, czyli o 24 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 19 277 osób, a do Sępólna Krajeńskiego jest stąd 29 km, do Bydgoszczy 83 km. Liczby pochodzą z **99 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Tuchola leży w środku Borów Tucholskich i jest największym miastem tego koszyka, ale jej rynek mieszkaniowy rozpada się na dwie części odległe od siebie bardziej niż gdziekolwiek indziej w województwie. **Mieszkanie z istniejącego zasobu kosztuje tu 4202 zł/m², a mieszkanie z rynku pierwotnego 7523 zł, czyli o 79 procent więcej.** To największa taka proporcja wśród gmin kujawsko-pomorskiego z co najmniej dziesięcioma transakcjami po każdej stronie rynku. ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Tucholi, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 26 lipca 2024 do 29 maja 2026. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 6 aktów** o medianie 1248 zł/m² i typowej cenie 68 100 zł przy 60 m². - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. - Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie. Po tych filtrach zostaje **99 aktów**. Mediana to **4566 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 3474 do 5584 zł/m², a typowe mieszkanie ma **48 m² i kosztuje 215 000 zł**. ## Dwa rynki, 3321 zł różnicy | Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Pierwotny | 7523 | 13 | 321 830 zł | 41 m² | | Wtórny | 4202 | 86 | 203 200 zł | 48 m² | **Różnica wynosi 3321 zł na metrze**, a w cenie całkowitej 118 630 zł, mimo że nowe lokale są o siedem metrów mniejsze. Trzynaście transakcji to cienka podstawa i tak trzeba czytać liczbę 7523 zł, ale przewaga jest zbyt duża, żeby przypisać ją wielkości próby. Solidna jest liczba z drugiego wiersza. **4202 zł/m² z 86 aktów to cena mieszkania z istniejącego zasobu w Tucholi**, a przy typowych 48 m² daje to 203 200 zł. Jest to o 3 zł na metrze więcej niż w Sępólnie Krajeńskim liczonym po tej samej stronie rynku, czyli **na istniejącym zasobie te dwa miasta są nierozróżnialne**, i o 779 zł więcej niż w Więcborku. Różnica w medianach ogólnych między Tucholą a Sępólnem bierze się więc w całości z tego, ile i po ile sprzedano w nich nowych mieszkań. ## Adresy | Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | | --- | ---: | ---: | ---: | | Wincentego Witosa 6 | 8000 | 11 | 10 | Rejestr notuje w Tucholi **jeden adres z co najmniej pięcioma transakcjami** i to on jest praktycznie całym rynkiem pierwotnym gminy: jedenaście aktów, z czego dziesięć to pierwsza sprzedaż, po medianie 8000 zł. To ten budynek odpowiada za liczbę 7523 zł w tabeli powyżej, a pozostałe 88 transakcji rozkłada się na kilkadziesiąt adresów po jednej albo dwie. ## Metraż i izby | Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | | --- | ---: | ---: | ---: | | do 35 m² | 4830 | 13 | 3 | | 35 do 50 m² | 4575 | 45 | 5 | | 50 do 65 m² | 4259 | 29 | 2 | | ponad 65 m² | 3453 | 12 | 3 | Rozkład jest tu monotoniczny i typowy: **im większe mieszkanie, tym niższa cena metra, od 4830 do 3453 zł**, czyli 1377 zł rozpiętości. Rynek pierwotny rozkłada się na wszystkie cztery przedziały po dwie do pięciu transakcji, więc tym razem nie on wyznacza kształt tej tabeli. | Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż | | --- | ---: | ---: | ---: | | 2 | 3838 | 14 | 35 m² | | 3 | 3938 | 22 | 49 m² | | 4 | 4416 | 14 | 60 m² | Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i wypełnia to pole tylko przy 51 z 99 aktów, więc tabela jest orientacyjna i jej kolejność przeczy tabeli metraży. ## Historia cen: pięć lat bez wzrostu | Rok | Mediana, zł/m² | Akty | | --- | ---: | ---: | | 2021 | 4114 | 60 | | 2022 | 4141 | 39 | | 2023 | 3707 | 25 | | 2024 | 4575 | 51 | | 2025 | 3927 | 49 | Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, ale rejestr notuje z niego 22 akty o medianie 4878 zł. Ta kolumna jest w skali kraju rzadkością. **Między 2021 a 2025 rokiem mediana w Tucholi spadła o 5 procent**, podczas gdy w sąsiednim Więcborku urosła o 46, a w typowej polskiej gminie ceny w tym czasie wyraźnie rosły. Pięć lat minęło tu bez śladu, a kolumna skacze w górę i w dół bez kierunku. Porównanie liczone względem końca rejestru pokazuje jednak ruch w drugą stronę: **w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 4899 zł/m² przy 48 aktach, a w dwunastu poprzednich 4026 zł przy 52 aktach, czyli wzrost o 21,7 procent.** Obie próby są porównywalne, ale w nowszej mieści się sprzedaż przy Witosa, więc **część tego wzrostu opisuje wejście nowej inwestycji**. Mediana istniejącego zasobu, 4202 zł, jest właściwym punktem odniesienia. ## Cenniki deweloperów **Dla gminy Tuchola nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika**, mimo że rejestr notarialny pokazuje 13 transakcji z rynku pierwotnego po medianie 7523 zł. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań. ## Domy i działki | Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Dom | 54 | 435 000 zł | 260 000 do 575 000 zł | 814 m² | | Działka | 7 | 257 000 zł | 95 500 do 400 000 zł | 804 m² | Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **29 z 54 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.** Siedem transakcji działkami w dwa lata to za mało, żeby mówić o rynku gruntów, choć sama mediana, **257 000 zł przy typowej powierzchni 804 m²**, jest najwyższa w tym koszyku i wyraźnie wyższa niż w Sępólnie Krajeńskim, gdzie wynosi 40 000 zł. Tuchola leży w środku Borów Tucholskich i ziemia jest tu wyceniana inaczej niż na otwartych polach Krajny, ale przy siedmiu aktach jest to obserwacja, a nie ustalenie. ## Co z tego ma kupujący Tuchola jest największym miastem tego koszyka, a jej mediana ogólna mówi najmniej ze wszystkich trzech. Trzy rzeczy warto sprawdzić. **Pracuj na liczbie 4202 zł, jeśli szukasz mieszkania z istniejącego zasobu**, bo mediana gminy jest o 364 zł wyższa przez trzynaście transakcji z jednego nowego budynku. **Nie czytaj wzrostu o 21,7 procent jako podrożenia**, bo w dużej części opisuje on wejście tej inwestycji do rejestru. I **pamiętaj, że przez pięć lat mediana tego rynku nie urosła**, co odróżnia Tucholę od wszystkich sąsiadów. Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Sępólno Krajeńskie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-sepolno-krajenskie) leży 29 km stąd i jest droższe o 312 zł na metrze, a [Więcbork](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wiecbork) 42 km i jest tańszy o 1128 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w [porównaniu cen w Sępólnie Krajeńskim, Więcborku i Tucholi](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-sepolno-wiecbork-tuchola). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.