---
title: "Ceny mieszkań w Trójmieście: od 11 724 do 20 040 zł/m², ale najdroższa dzielnica leży w Gdyni [ANALIZA] | mScanner"
description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Gdańsku, Gdyni i Sopocie z aktów notarialnych, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny, dzielnice, domy, działki i cenniki deweloperów."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-trojmiasto"
published: "2026-09-03"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Gdańsk, Gdynię i Sopot, każde jako miasto na prawach powiatu"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-07-24"
  deeds: 29659
---

# Ceny mieszkań w Trójmieście: 8316 zł różnicy na metrze między Gdynią a Sopotem, a najdroższa dzielnica aglomeracji leży w Gdyni, nie w Sopocie. Policzyliśmy 29 659 aktów notarialnych [ANALIZA]

Między Gdynią a Sopotem jest 8316 zł na metrze, czyli 416 tysięcy na mieszkaniu 50 m². Ale gdyńskie Orłowo z 21 776 zł/m² jest droższe niż mediana całego Sopotu, a Sopot jako jedyny z trzech miast przez ostatni rok potaniał.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Gdańsk, Gdynię i Sopot, każde jako miasto na prawach powiatu
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-07-24
- Liczba aktów notarialnych: 29659
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-trojmiasto — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Między najtańszym a najdroższym miastem Trójmiasta jest **8316 zł na metrze**, czyli **416 tysięcy złotych na mieszkaniu 50 m²**. Gdynia zamyka medianę na 11 724 zł/m², Gdańsk na 12 666, a Sopot na 20 040.

Liczby pochodzą z **29 659 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku w trzech rejestrach cen nieruchomości. **Najdroższa dzielnica aglomeracji leży w Gdyni, nie w Sopocie**, a Sopot jest jedynym z trzech miast, w którym mediana przez ostatni rok spadła.

![Mapa Trójmiasta z niebieską granicą Sopotu pośrodku, dzielnicami Gdańska i Gdyni pokolorowanymi według mediany ceny transakcyjnej i gminami obwarzanka w tle](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-trojmiasto/trojmiasto-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony osobno przez Gdańsk, Gdynię i Sopot, z których każde jest miastem na prawach powiatu. To ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do daty końca każdego rejestru z osobna, a te są różne: **Gdańsk do 24 lipca 2026, Gdynia do 26 czerwca 2026, Sopot do 28 stycznia 2026**. Każde miasto aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie i to jest najważniejsze zastrzeżenie tego porównania. Sopockie liczby są o pół roku starsze od gdańskich.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku w danym mieście. Filtr usunął łącznie 287 aktów: 178 w Gdańsku, 92 w Gdyni i 17 w Sopocie.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

## Trzy miasta, jedna tabela

| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Sopot | 31 205 | 4 | 20 040 | 21 754 | 18 851 | 668 | 28 stycznia 2026 |
| Gdańsk | 489 328 | 18 | 12 666 | 12 237 | 13 043 | 22 770 | 24 lipca 2026 |
| Gdynia | 238 712 | 27 | 11 724 | 12 109 | 11 523 | 6221 | 26 czerwca 2026 |

![Wykres słupkowy median cen za metr w Sopocie, Gdańsku i Gdyni zestawionych z medianą typowej polskiej gminy, gdzie Sopot z 20 040 zł jest ponad trzykrotnie droższy od gminy typowej](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-trojmiasto/trojmiasto-mediany-v1.png)

Wszystkie trzy miasta mieszczą się w pierwszej trzydziestce spośród **889 gmin**, dla których dało się policzyć medianę na co najmniej trzydziestu aktach. Mediana typowej polskiej gminy to **6056 zł/m²**, więc nawet najtańsza Gdynia jest od niej droższa o 94 procent.

Ranking policzyliśmy 29 sierpnia 2026 na aktualnych rejestrach.

## Ranking się odwraca po odjęciu rynku pierwotnego

Trzy miasta mają zupełnie różne proporcje rynku pierwotnego.

| Miasto | Udział rynku pierwotnego | Różnica pierwotny minus wtórny, zł/m² |
| --- | --- | --- |
| Gdańsk | 57 procent | -806 |
| Gdynia | 38 procent | +586 |
| Sopot | 23 procent | +2903 |

![Wykres typu hantla porównujący medianę rynku wtórnego i pierwotnego w trzech miastach Trójmiasta, gdzie w Sopocie i Gdyni rynek pierwotny jest droższy, a w Gdańsku tańszy o 806 zł na metrze](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-trojmiasto/trojmiasto-rynki-v1.png)

**Gdańsk jest jedynym z trzech miast, w którym rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego.** Decyduje o tym lokalizacja nowych inwestycji: cztery dzielnice o największym udziale rynku pierwotnego, czyli Jasień, Orunia Górna, Ujeścisko i Letnica, dają 10 240 aktów przy medianach od 10 625 do 13 302 zł/m².

**Na całym rynku Gdańsk wyprzedza Gdynię o 942 zł na metrze, na samym rynku wtórnym o 1520 zł, a na samym pierwotnym już tylko o 128 zł.** Te dwa miasta są więc na rynku pierwotnym praktycznie tak samo drogie, a cała różnica między nimi bierze się z istniejącego zasobu.

## Najdroższa dzielnica aglomeracji leży w Gdyni

| Najdroższa część miasta | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | --- | --- |
| Orłowo, Gdynia | 21 776 | 259 |
| Sopot jako całość | 20 040 | 668 |
| Aniołki, Gdańsk | 19 046 | 166 |
| Oliwa, Gdańsk | 18 369 | 490 |
| Śródmieście, Gdynia | 16 612 | 671 |
| Śródmieście, Gdańsk | 16 502 | 1607 |

**Gdyńskie Orłowo z medianą 21 776 zł/m² jest droższe niż mediana całego Sopotu.** To ta sama różnica co między Sopotem a Gdynią, tylko wewnątrz jednego miasta.

Rozpiętość wewnątrz miast jest zresztą większa niż rozpiętość między nimi. **W Gdyni między Orłowem a Pogórzem jest 12 924 zł na metrze, w Gdańsku między Aniołkami a Przeróbką 8849 zł**, podczas gdy między Gdynią a Sopotem 8316 zł. Kto porównuje dwa mieszkania w tej samej aglomeracji, ma większą szansę trafić na tę pierwszą różnicę niż na tę drugą.

## Kierunek ostatniego roku

![Wykres rozbieżny pokazujący zmianę mediany rok do roku w trzech miastach Trójmiasta: Gdańsk plus 5,0 procent, Gdynia plus 2,7 procent, Sopot minus 5,9 procent](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-trojmiasto/trojmiasto-rr-v1.png)

| Miasto | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Gdańsk | 13 029 | 12 410 | +5,0 procent | 10 101 |
| Gdynia | 11 901 | 11 583 | +2,7 procent | 2904 |
| Sopot | 19 309 | 20 515 | -5,9 procent | 389 |

Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnej daty końca rejestru, więc okna nie pokrywają się co do dnia. Kierunki są mimo to jednoznaczne: **Gdańsk rośnie prawie dwa razy szybciej niż Gdynia, a Sopot spada**.

We wszystkich trzech miastach spadła przy tym liczba transakcji: w Gdańsku o 16 procent, w Gdyni o 14, w Sopocie o 17.

## Ile transakcji przypada na mieszkańca

| Miasto | Akty w oknie | Ludność | Akty na 1000 mieszkańców |
| --- | --- | --- | --- |
| Gdańsk | 22 770 | 489 328 | 46,5 |
| Gdynia | 6221 | 238 712 | 26,1 |
| Sopot | 668 | 31 205 | 21,4 |

**W Gdańsku obraca się mieszkaniami prawie dwa razy intensywniej niż w Gdyni i ponad dwa razy intensywniej niż w Sopocie**, licząc na mieszkańca. Idzie to w parze z udziałem rynku pierwotnego, który w Gdańsku wynosi 57 procent aktów, a w Sopocie 23.

Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność przyczynowa, ale przy szukaniu mieszkania warto mieć obie liczby obok siebie, bo mówią, jak łatwo będzie znaleźć porównywalną ofertę.

## Cenniki deweloperów

| Miasto | Lokale w cennikach | Mediana ofertowa, zł/m² | Mediana rynku pierwotnego w aktach, zł/m² | Różnica |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Sopot | 25 | 21 900 | 21 754 | +146 zł |
| Gdynia | 1072 | 18 300 | 12 109 | +6191 zł |
| Gdańsk | 6010 | 14 420 | 12 237 | +2183 zł |

Cenniki dotyczą wyłącznie rynku pierwotnego i wyłącznie tego, co jest jeszcze w sprzedaży, stan na 25 sierpnia 2026.

Kolejność miast w cennikach jest inna niż w aktach: **Gdynia żąda dziś o 3880 zł na metrze więcej niż Gdańsk, choć w aktach jest od niego tańsza o 942 zł.** Różnica 6191 zł w Gdyni jest największa w Trójmieście i nie należy jej czytać jako miary negocjacji. Składają się na nią trzy rzeczy naraz: oferta z sierpnia 2026 jest nowsza niż akt sprzed roku, w cennikach zostaje to, co sprzedaje się najgorzej, czyli zwykle najdroższe, a gdyńskie inwestycje w sprzedaży stoją w Śródmieściu i Małym Kacku, a nie tam, gdzie zamykały się akty.

Sopockie 25 lokali pochodzi z jednej inwestycji i jest migawką resztki oferty, a nie rynkiem.

## Domy i działki

Przy domach i działkach podajemy **cenę całkowitą, nie cenę metra**, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.

| Miasto | Domy, akty | Mediana domu | Działki, akty | Mediana działki | Typowa działka pod domem |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Sopot | 31 | 3 120 000 zł | 19 | 2 509 200 zł | 526 m² |
| Gdańsk | 386 | 1 427 810 zł | 229 | 467 400 zł | 410 m² |
| Gdynia | 343 | 1 307 500 zł | 143 | 525 000 zł | 435 m² |

**Dom w Sopocie kosztuje ponad dwa razy tyle co w Gdańsku**, przy próbie 31 aktów, którą trzeba traktować ostrożnie. Między Gdańskiem a Gdynią różnica wynosi 120 tysięcy złotych, przy większej typowej działce w Gdyni.

Jest tu jedna luka w danych, którą trzeba nazwać: **gdański rejestr kończy domy 23 stycznia 2026**, czyli pół roku wcześniej niż mieszkania. To luka w rejestrze źródłowym, a nie brak transakcji.

## Odległości i to, co kupuje mediana

| Trasa | Odległość drogowa | Czas jazdy |
| --- | --- | --- |
| Gdynia do Sopotu | 10,1 km | 15 min |
| Gdańsk do Sopotu | 12,2 km | 21 min |
| Gdańsk do Gdyni | 21,6 km | 34 min |

Odległości to najszybsze trasy samochodem między centrami miast.

| Miasto | Mieszkanie 50 m² po medianie | Typowa transakcja w rejestrze |
| --- | --- | --- |
| Sopot | 1 002 000 zł | 1 083 633 zł |
| Gdańsk | 633 300 zł | 630 446 zł |
| Gdynia | 586 200 zł | 610 000 zł |

**Dwanaście kilometrów między Gdańskiem a Sopotem kosztuje 369 tysięcy złotych** na mieszkaniu 50 m². Dziesięć kilometrów między Sopotem a Gdynią kosztuje 416 tysięcy.

## Co z tego ma kupujący

Trzy wnioski, w kolejności ważności.

**Mediana miasta jest w Trójmieście słabszą wskazówką niż dzielnica.** Rozpiętość wewnątrz Gdyni jest większa niż rozpiętość między Gdynią a Sopotem, a gdyńskie Orłowo jest droższe od całego Sopotu. Zanim porównasz miasta, porównaj dzielnice.

**Sprawdź, o którym rynku mówi cena, którą ci podano.** W Gdańsku rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego, w Gdyni i Sopocie droższy, więc ta sama fraza „ceny w mieście" znaczy w każdym z tych trzech miast co innego.

**Sprawdź datę końca rejestru, zanim porównasz dwa miasta.** Sopockie liczby kończą się w styczniu 2026, gdańskie w lipcu. Przy mieście, które w tym czasie spadało o blisko sześć procent rocznie, pół roku różnicy to nie jest szczegół.

## Analizy poszczególnych miast

- [Ceny mieszkań w Gdańsku](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-gdansk), 22 770 aktów, mediana 12 666 zł/m²
- [Ceny mieszkań w Gdyni](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-gdynia), 6221 aktów, mediana 11 724 zł/m²
- [Ceny mieszkań w Sopocie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-sopot), 668 aktów, mediana 20 040 zł/m²

Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.