--- title: "Ceny mieszkań w Toruniu, Ciechocinku, Aleksandrowie i Chełmży: 5083 zł różnicy [ANALIZA] | mScanner" description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Toruniu, Ciechocinku, Aleksandrowie Kujawskim, Chełmży i pięciu gminach powiatu toruńskiego z aktów notarialnych z dwóch lat." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-torun-ciechocinek-aleksandrow" published: "2026-09-11" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, Toruń jako miasto na prawach powiatu oraz starostwa powiatowe w Toruniu i Aleksandrowie Kujawskim" from: "2024-07-01" to: "2026-07-08" deeds: 4868 --- # Ceny mieszkań w Toruniu, Ciechocinku, Aleksandrowie Kujawskim i Chełmży: wokół Torunia nie ma ani jednej gminy droższej od miasta [ANALIZA] Toruń ma metr po 9333 zł, Ciechocinek po 7428, Aleksandrów Kujawski po 6300, a Chełmża po 4250. W przeciwieństwie do Bydgoszczy żadna gmina powiatu nie zbliża się tu do miasta: najdroższa z nich, Czernikowo, jest tańsza o 2695 zł. Najtańsze w całym zestawieniu jest jedyne miasto powiatu. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, Toruń jako miasto na prawach powiatu oraz starostwa powiatowe w Toruniu i Aleksandrowie Kujawskim - Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-07-08 - Liczba aktów notarialnych: 4868 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-torun-ciechocinek-aleksandrow — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Cztery miasta wokół Torunia i sam Toruń dzieli **5083 zł na metrze**, od 9333 zł w mieście wojewódzkim do 4250 zł w Chełmży. To 254 150 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym i **największa rozpiętość wewnątrz jednego koszyka w całej serii kujawsko-pomorskiej**. Liczby pochodzą z **4868 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku, z czego 4134 w samym Toruniu. Najciekawsze jest tu porównanie z Bydgoszczą, o której pisaliśmy osobno. Wokół Bydgoszczy jedna gmina obwarzanka jest droższa od miasta, a druga leży 1500 zł pod nim. **Wśród gmin powiatu toruńskiego, które mają dość transakcji na własną medianę, żadna nie zbliża się do miasta.** Najdroższa z nich, Czernikowo, jest tańsza o 2695 zł, a najtańsze w całym zestawieniu jest jedyne miasto powiatu, Chełmża. ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Toruń, który jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwa powiatowe w Toruniu i Aleksandrowie Kujawskim. To ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy. **Końce różnią się o pół roku i różnica ta biegnie wzdłuż granicy powiatów.** Rejestr powiatu toruńskiego jest zamrożony u źródła i kończy się między 22 stycznia a 13 lutego 2026, rejestr samego Torunia 8 czerwca, a rejestr powiatu aleksandrowskiego dopiero 8 lipca. To najważniejsze zastrzeżenie tego porównania. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. We wszystkich dziewięciu gminach filtr usunął łącznie 44 akty. - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. ## Cztery miasta, jedna tabela | Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Do Torunia | Koniec rejestru | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | --- | | Toruń | 192 784 | 86 | 9333 | 10 000 | 8831 | 4134 | 0 km | 2026-06-08 | | Ciechocinek | 9889 | 204 | 7428 | 8160 | 6914 | 223 | 26 km | 2026-07-08 | | Aleksandrów Kujawski | 11 303 | 371 | 6300 | 6535 | 5298 | 174 | 23 km | 2026-07-07 | | Chełmża | 13 386 | 694 | 4250 | brak | 4250 | 107 | 20 km | 2026-02-13 | Miejsce w kraju liczymy wśród **860 gmin**, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Ta tabela ma jedną cechę, którą łatwo przeoczyć. **Odległość do Torunia porządkuje te ceny dokładnie odwrotnie, niż podpowiada intuicja.** Najbliższa Chełmża, 20 km, jest najtańsza; Aleksandrów Kujawski, 23 km, stoi w środku; a najdroższe po Toruniu jest uzdrowisko o dziesięciu tysiącach mieszkańców, oddalone o 26 km. Nie chodzi jednak o odległość, tylko o to, czym każde z tych miast handluje. Ludność też ich nie porządkuje. **Ciechocinek, najmniejsze z czterech miast, jest drugie pod względem ceny, a Chełmża, o jedną trzecią większa, ostatnie.** ## Gminy powiatu toruńskiego są równe i wyraźnie tańsze od miasta | Gmina | Mediana, zł/m² | Akty | Miejsce w kraju | Rynek pierwotny, akty | Koniec rejestru | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | --- | | Czernikowo | 6638 | 49 | 317 | 34 | 2026-01-22 | | Obrowo | 6602 | 36 | 322 | 10 | 2026-01-30 | | Zławieś Wielka | 6046 | 68 | 428 | 32 | 2026-01-23 | | Lubicz | 5852 | 47 | 464 | 14 | 2026-01-26 | | Łysomice | 5360 | 30 | 548 | 15 | 2026-02-03 | | Chełmża | 4250 | 107 | 694 | 0 | 2026-02-13 | **Pięć gmin wiejskich powiatu toruńskiego mieści się w przedziale od 5360 do 6638 zł, czyli w 1278 zł**, i wszystkie leżą od 2695 do 3973 zł poniżej Torunia. Dla porównania: wokół Bydgoszczy ten sam pierścień rozciąga się od 4450 do 8083 zł, czyli na 3633 zł, i zawiera gminę droższą od miasta. Wyjaśnienie jest po stronie tego, co się w tych gminach buduje. **W Czernikowie i Zławsi Wielkiej dwie trzecie i połowa transakcji to pierwsza sprzedaż**, i to one są najdroższe. W Chełmży rynku pierwotnego nie ma wcale, i to ona jest najtańsza. Gminy wokół Torunia to miejsca, w których stawia się nowe budynki, a Chełmża jest starym miastem przemysłowym, w którym się ich nie stawia. Jedno zastrzeżenie do całej tej tabeli: **wszystkie sześć rejestrów jest zamrożonych na styczniu i lutym 2026 roku**, więc pokazują one stan o cztery do sześciu miesięcy starszy niż liczby z Torunia, Ciechocinka i Aleksandrowa. ## Ranking się odwraca, kiedy zostawimy sam rynek wtórny | Miasto | Mediana ogólna, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica | | --- | ---: | ---: | ---: | | Toruń | 9333 | 8831 | 502 | | Ciechocinek | 7428 | 6914 | 514 | | Aleksandrów Kujawski | 6300 | 5298 | 1002 | | Chełmża | 4250 | 4250 | 0 | Kolejność się nie zmienia, ale rozpiętość rośnie. **Na medianie ogólnej Toruń jest droższy od Chełmży o 5083 zł, a na samym istniejącym zasobie o 4581 zł.** Największą poprawkę trzeba zrobić w Aleksandrowie Kujawskim, gdzie mediana ogólna jest o 1002 zł wyższa od mediany rynku wtórnego. W dwóch z tych czterech miast rejestr nie rozstrzyga jednak strony rynku przy większości transakcji. **W Ciechocinku dotyczy to 97 ze 223 aktów, a w Aleksandrowie Kujawskim 98 ze 174**, czyli ponad połowy. Obie mediany rynku wtórnego stoją więc na mniejszej próbie, niż wygląda, i tak trzeba je czytać. ## Co się dzieje z cenami | Miasto | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Toruń | 9578 | 8915 | +7,4 procent | 2489 | | Aleksandrów Kujawski | 6535 | 6260 | +4,4 procent | 87 | | Ciechocinek | 7454 | 7420 | +0,5 procent | 97 | | Chełmża | 3967 | 4346 | −8,7 procent | 68 | Każde miasto liczone jest względem własnego końca rejestru, a te różnią się o pół roku, więc tej tabeli nie wolno czytać jako rankingu tempa. Skrajne wiersze są tu jednak wyjątkowo mocne, bo obie próby są w nich porównywalne. **Toruń rośnie o 7,4 procent przy 2489 aktach i wzroście obrotu o 43 procent. Chełmża spada o 8,7 procent przy dokładnie 68 aktach w każdym z obu okresów.** To nie jest efekt cieńszej próby po żadnej ze stron. W ciągu pięciu lat te dwa miasta rozeszły się jeszcze mocniej: **mediana w Toruniu urosła od 2021 roku o 41 procent, a w Chełmży spadła o 3 procent.** Dwadzieścia kilometrów dzieli tu dwa rynki, które przez pięć lat szły w przeciwne strony. ## Cenniki deweloperów | Miasto | Lokale w cennikach | Mediana ofertowa, zł/m² | Mediana z aktów, rynek pierwotny, zł/m² | | --- | ---: | ---: | ---: | | Toruń | 829 | 11 090 | 10 000 | | Chełmża | 18 | 7900 | brak transakcji | Toruń ma **najmniejszą różnicę między cennikiem a aktem wśród miast tego województwa, 11 procent**, i wynika to z tego, że cennik i rejestr opisują tam te same inwestycje: Stroband, Cztery Pory Roku i Żółkiewskiego stoją w obu zestawieniach. Chełmża jest przeciwnym przypadkiem i **jej dwóch liczb nie wolno zestawiać wprost**. Rejestr nie zna tam ani jednej transakcji z rynku pierwotnego, więc 7900 zł opisuje jedną nową inwestycję, a 4250 zł wyłącznie istniejący zasób. To dwa różne towary. W Ciechocinku i Aleksandrowie Kujawskim nie ma ani jednego cennika, mimo że rejestr notuje w nich łącznie 79 transakcji z rynku pierwotnego. ## Domy i działki | Miasto | Akty na dom | Mediana ceny domu | Akty na działkę | Mediana ceny działki | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Toruń | 248 | 880 000 zł | 100 | 523 288 zł | | Ciechocinek | 81 | 518 000 zł | 11 | 63 100 zł | | Chełmża | 22 | 497 500 zł | 16 | 60 000 zł | | Aleksandrów Kujawski | 47 | 395 000 zł | 5 | 55 000 zł | Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Toruńska mediana ceny działki, 523 288 zł, ma kwartyle rozciągnięte od 124 483 do 1 217 258 zł, bo w jednej kolumnie stoją tam małe działki budowlane i grunty inwestycyjne; **to nie jest cena działki pod dom**. Najciekawsza liczba w tym rozdziale nie mieści się jednak w tabeli powyżej. **Gmina Obrowo, licząca 21 160 mieszkańców, zanotowała w dwa lata 460 transakcji działkami**, czyli cztery i pół raza więcej niż cały Toruń, przy medianie 79 356 zł i typowej powierzchni 1070 m². To największy rynek gruntów w tej części województwa i widać w nim, gdzie naprawdę przenoszą się torunianie budujący dom. ## Pięć gmin bez własnego wpisu - **Czernikowo**, 8803 mieszkańców: 49 aktów, mediana **6638 zł/m²**, 317 miejsce w kraju, najdrożej w tym zestawieniu. 34 z 49 transakcji to pierwsza sprzedaż, a mediana istniejącego zasobu wynosi tam 4144 zł, czyli o 2494 zł mniej. - **Obrowo**, 21 160 mieszkańców: 36 aktów lokalowych, mediana **6602 zł/m²**, 322 miejsce, za to 460 transakcji działkami. Gmina, w której kupuje się ziemię, nie mieszkania. - **Zławieś Wielka**, 16 578 mieszkańców: 68 aktów, mediana **6046 zł/m²**, 428 miejsce. Typowe mieszkanie z rynku pierwotnego ma tam 97 m², czyli buduje się tam lokale wielkości domu. - **Lubicz**, 21 356 mieszkańców: 47 aktów, mediana **5852 zł/m²**, 464 miejsce. Rynek pierwotny to 14 transakcji o typowej powierzchni 122 m² i medianie niższej niż rynek wtórny. - **Łysomice**, 11 162 mieszkańców: 30 aktów, mediana **5360 zł/m²**, 548 miejsce, najtaniej wśród gmin wiejskich tego zestawienia. ## Analizy poszczególnych miast - [Ceny mieszkań w Toruniu](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-torun), gdzie mediana rynku pierwotnego to równo 10 000 zł - [Ceny mieszkań w Ciechocinku](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-ciechocinek), gdzie kawalerki kosztują 10 857 zł za metr - [Ceny mieszkań w Aleksandrowie Kujawskim](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-aleksandrow-kujawski), gdzie najmniejsze lokale są najtańsze - [Ceny mieszkań w Chełmży](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-chelmza), gdzie w dwa lata nie było ani jednej transakcji z rynku pierwotnego Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.