---
title: "Ceny mieszkań w gminie Sztutowo: 11 680 zł/m², a typowy lokal ma 32 m² [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej lokalu w gminie Sztutowo z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-sztutowo"
published: "2026-09-01"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Nowym Dworze Gdańskim"
  from: "2024-07-03"
  to: "2026-05-20"
  deeds: 235
---

# Ceny mieszkań w gminie Sztutowo: 11 680 zł za metr, a typowy lokal ma 32 m², najmniej w całym województwie. Policzyliśmy 235 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w gminie Sztutowo to 11 680 zł i 29 miejsce wśród 889 polskich gmin. Typowy lokal ma tu 32 m², a 155 z 235 transakcji dotyczy powierzchni poniżej 35 m². To najczystszy przykład rynku apartamentów wakacyjnych w całym województwie.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Nowym Dworze Gdańskim
- Zakres danych: od 2024-07-03 do 2026-05-20
- Liczba aktów notarialnych: 235
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-sztutowo — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Gmina Sztutowo zajmuje **29 miejsce wśród 889 polskich gmin** z medianą **11 680 zł/m²**, czyli o 93 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 3368 osób.

Liczby pochodzą z **235 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Jedna liczba wyjaśnia w tej gminie wszystkie pozostałe: **typowy lokal ma 32 m², najmniej w całym województwie pomorskim**, a 155 z 235 transakcji dotyczy powierzchni poniżej 35 m².

![Mapa gminy Sztutowo z niebieską granicą administracyjną i siatką sześciokątów pokolorowanych według mediany ceny transakcyjnej, na Mierzei Wiślanej między Bałtykiem a Zalewem Wiślanym](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-sztutowo/sztutowo-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Nowym Dworze Gdańskim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 3 lipca 2024 do 20 maja 2026.
- **To jest cała gmina wiejska**, więc liczby obejmują Sztutowo, Kąty Rybackie, Groszkowo i Przebrno.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 7 aktów** o medianie 2914 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
- **Piszemy tu o lokalach, nie o mieszkaniach.** Przy typowej powierzchni 32 m² i strukturze transakcji opisanej niżej jest to rynek apartamentów wakacyjnych. Rejestr nie zapisuje przeznaczenia zakupu, ale liczby nie zostawiają wiele miejsca na wątpliwość.

Po tych filtrach zostaje **235 aktów**. Mediana to **11 680 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 10 315 do 12 674 zł/m², a typowy lokal ma **32 m² i kosztuje 376 951 zł**.

## Metraż, czyli sedno tej gminy

| Metraż | Lokale | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| do 35 m² | 155 | 11 680 | 120 |
| 35-50 m² | 74 | 11 774 | 61 |
| 50-65 m² | 5 | 10 500 | 4 |
| ponad 65 m² | 1 | 6409 | 0 |

**Dwieście dwadzieścia dziewięć z 235 transakcji dotyczy lokali poniżej 50 m²**, czyli 97 procent. Mieszkań powyżej 65 m² jest w całym dwuletnim oknie jedno.

Dla porównania w Gdańsku lokale poniżej 50 m² to 52 procent transakcji, a powyżej 65 m² 22 procent. Sztutowo nie jest więc tańszą albo droższą wersją miasta, tylko innym rynkiem.

Reguła małego metrażu tu nie działa, bo przy takim rozkładzie nie ma jej na czym zadziałać: dwa pierwsze przedziały dzieli 94 zł na metrze, a dwa ostatnie stoją na sześciu aktach razem.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- |
| 1 | 11 906 | 113 | 30 m² |
| 2 | 11 712 | 104 | 38 m² |
| 3 | 10 463 | 7 | 52 m² |

## Rynek pierwotny kontra wtórny

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Pierwotny | 11 685 | 185 | 378 669 zł | 32 m² |
| Wtórny | 11 016 | 50 | 357 500 zł | 31 m² |

Rynek pierwotny to **79 procent aktów**, najwięcej w całej serii pomorskiej, i jest o 669 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 6 procent.

Wysoki udział rynku pierwotnego i mały metraż to ta sama informacja podana dwa razy: w gminie liczącej 3368 mieszkańców powstają kolejne budynki z lokalami po trzydzieści kilka metrów.

## Adresy

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| Zalewowa 12A | 12 286 | 50 | 50 |
| Gdańska 43b | 10 308 | 45 | 30 |
| Mierzeja Park 8 | 10 695 | 25 | 25 |
| Turystyczna 10 | 11 594 | 19 | 18 |
| Mierzeja Park 16 | 15 286 | 9 | 9 |
| Mierzeja Park 18 | 12 671 | 9 | 8 |
| Mierzeja Park 20 | 10 918 | 8 | 7 |
| Mierzeja Park 22 | 11 408 | 8 | 7 |

Osiem adresów zbiera 173 z 235 transakcji, czyli 74 procent. **Pięć z nich to Mierzeja Park**, razem 59 aktów, czyli jedna inwestycja rozpisana na pięć budynków.

Zalewowa 12A z 50 aktami jest największym pojedynczym adresem i zarazem jednym z droższych. Mediany w tej tabeli rozciągają się od 10 308 do 15 286 zł/m², ale trzy najwyższe stoją na dziewięciu albo ośmiu aktach.

## Historia cen

![Wykres liniowy mediany ceny za metr w gminie Sztutowo od 2021 do 2026 roku, skaczący z 7168 zł przez 12 347 zł w 2024 do 10 764 zł w 2025 i 11 340 zł w 2026](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-sztutowo/sztutowo-ceny-rok-v1.png)

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | --- | --- |
| 2021 | 7168 | 66 |
| 2022 | 7500 | 108 |
| 2023 | 9928 | 218 |
| 2024 | 12 347 | 96 |
| 2025 | 10 764 | 91 |
| 2026 (do 20 maja) | 11 340 | 70 |

Linia skacze i tak trzeba ją czytać. **Każdy rok stoi na kilkudziesięciu albo stu kilkudziesięciu aktach jednej lub dwóch inwestycji**, więc spadek między 2024 a 2025 rokiem o 1583 zł opisuje raczej to, który budynek akurat sprzedawał, niż zmianę cen na Mierzei.

Od 2021 roku mediana urosła o 4172 zł, czyli o 58 procent, ale przy takich próbach podajemy to z zastrzeżeniem.

Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma daje: **11 027 zł/m² ze 127 aktów przeciw 12 352 zł/m² ze 113 aktów, czyli spadek o 10,7 procent**. To najgłębszy spadek w całej serii pomorskiej i jedyny dwucyfrowy, ale stoi na 127 aktach i dotyczy rynku, w którym skład oferty zmienia się z roku na rok.

## Cenniki deweloperów

W gminie Sztutowo **ustawowy rejestr cen ofertowych nie zawiera ani jednego lokalu**, mimo że rejestr transakcyjny pokazuje w oknie 185 aktów z rynku pierwotnego, czyli najwyższy udział w województwie. To luka w danych źródłowych i przy tak deweloperskim rynku jest ona zaskakująca.

## Domy i działki

| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Domy | 13 | 600 000 zł | 340 000 zł | 949 900 zł | 1078 m² |
| Działki | 2 | 94 218 zł | 64 514 zł | 123 922 zł | 284 m² |

Trzynaście domów i dwie działki w dwuletnim oknie to zbiór pojedynczych transakcji, a nie rynek. **8 z 13 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, czyli w tej gminie zwykle siedlisk albo domów z zabudową towarzyszącą.

Ostatni akt na dom pochodzi z 15 stycznia 2026, na działkę z 17 grudnia 2025, czyli oba są wyraźnie starsze niż ostatni akt na lokal.

## Co z tego ma kupujący

W gminie Sztutowo **kupuje się metry, a nie mieszkania**, i to jest główny wniosek. Typowy lokal ma 32 m², a 97 procent transakcji dotyczy powierzchni poniżej 50 m².

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Nie porównuj tutejszej ceny metra z miastem, w którym się mieszka**, bo to inny towar: za 376 tysięcy kupujesz tu 32 m², a w Lęborku 59 m². **Sprawdź, w której inwestycji leży lokal**, bo pięć budynków Mierzei Park to 59 transakcji przy medianach od 10 918 do 15 286 zł/m². I **potraktuj spadek o 10,7 procent ostrożnie**: jest największy w serii, ale opisuje rynek, w którym skład oferty zmienia się co roku.

Sąsiednie gminy opisujemy osobno: [Władysławowo](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wladyslawowo) jest o 973 zł na metrze tańsze, [Puck](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-puck) o 1891 zł, a [Hel](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-hel) o 4114 zł droższy. Całe wybrzeże zestawiamy w [porównaniu cen na Półwyspie Helskim i Mierzei](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-polwysep-helski-mierzeja). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.