--- title: "Ceny mieszkań w gminie Sztum: 5377 zł/m², ale od 2021 roku mediana niemal się podwoiła [ANALIZA] | mScanner" description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w gminie Sztum z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-sztum" published: "2026-09-01" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Sztumie" from: "2024-07-01" to: "2026-06-24" deeds: 95 --- # Ceny mieszkań w gminie Sztum: 5377 zł za metr, najtaniej na Powiślu, ale od 2021 roku mediana urosła o 98 procent, najszybciej w całym województwie. Policzyliśmy 95 aktów notarialnych [ANALIZA] Mediana metra w gminie Sztum to 5377 zł, o 11 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy i najmniej na Powiślu. Ale od 2021 roku urosła z 3020 do 5980 zł, czyli o 98 procent, najszybciej w całym województwie pomorskim. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Sztumie - Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-06-24 - Liczba aktów notarialnych: 95 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-sztum — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Gmina Sztum zajmuje **569 miejsce wśród 889 polskich gmin** z medianą **5377 zł/m²**, czyli o 11 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. To najtańsza gmina Powiśla. Liczby pochodzą z **95 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Sama mediana mówi jednak mniej niż jej kierunek: **od 2021 roku urosła z 3020 do 5980 zł za metr, czyli o 98 procent, najszybciej w całym województwie pomorskim**. ![Mapa gminy Sztum z niebieską granicą administracyjną i siatką sześciokątów pokolorowanych według mediany ceny transakcyjnej, nad jeziorem Sztumskim](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-sztum/sztum-mapa-v1.png) ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Sztumie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do 24 czerwca 2026. - **To jest cała gmina miejsko-wiejska**, więc liczby obejmują Sztum i okoliczne wsie. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **W gminie Sztum filtr usunął 1 akt** o cenie 874 zł/m². - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. - **Podziału na ulice w tym wpisie nie ma i to jest uczciwsze niż go zrobić.** W całym oknie nie ma ani jednego adresu z pięcioma transakcjami. - **To jest mały rynek.** 95 aktów w dwuletnim oknie oznacza mniej więcej jedną transakcję na tydzień. Po tych filtrach zostaje **95 aktów**. Mediana to **5377 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 4094 do 6296 zł/m², a typowe mieszkanie ma **49 m² i kosztuje 250 000 zł**. ## Mediana niemal się podwoiła ![Wykres liniowy mediany ceny za metr w gminie Sztum od 2021 do 2026 roku, rosnący nieprzerwanie z 3020 zł do 5980 zł](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-sztum/sztum-ceny-rok-v1.png) | Rok | Mediana, zł/m² | Akty | | --- | --- | --- | | 2021 | 3020 | 52 | | 2022 | 3944 | 46 | | 2023 | 4192 | 30 | | 2024 | 4410 | 42 | | 2025 | 5549 | 51 | | 2026 (do 24 czerwca) | 5980 | 24 | **Od 2021 roku mediana urosła o 2960 zł na metrze, czyli o 98 procent, i rosła w każdym kolejnym roku bez wyjątku.** To najszybszy wzrost w całej serii pomorskiej, przed Nowym Dworem Gdańskim z 89 procentami i Redą z 78. Trzeba przy tym powiedzieć wprost: **każdy rok w tej tabeli stoi na trzydziestu do pięćdziesięciu aktach**, więc jest to obraz kierunku, a nie pomiar co do złotówki. Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma daje: **5650 zł/m² z 45 aktów przeciw 5093 zł/m² z 53 aktów, czyli wzrost o 10,9 procent**. Liczba transakcji spadła przy tym o 15 procent. Nawet po korekcie na małą próbę kierunek jest jednoznaczny. Sztum należy do gmin, w których cena rośnie najszybciej w województwie, startując z bardzo niskiego poziomu. ## Rynek pierwotny prawie nie istnieje | Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż | | --- | --- | --- | --- | --- | | Wtórny | 5204 | 86 | 232 000 zł | 44 m² | | Pierwotny | 5793 | 9 | 465 000 zł | 73 m² | **Rynek pierwotny to 9 aktów w dwuletnim oknie**, czyli 9 procent. Przy tak małej liczbie nie podajemy tej mediany jako wskaźnika rynku, a różnicy między segmentami nie interpretujemy. Znaczy to natomiast rzecz praktyczną: **mediana gminy Sztum, 5377 zł/m², opisuje niemal wyłącznie istniejący zasób**. To jedna z nielicznych gmin tej serii, w której mediana jest bezpośrednio użyteczna dla kupującego mieszkanie z drugiego obiegu. Cena całkowita mieszkania deweloperskiego, 465 000 zł, wynika z metrażu 73 m² i stoi na dziewięciu aktach. ## Metraż | Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | | --- | --- | --- | --- | | do 35 m² | 6049 | 16 | 0 | | ponad 65 m² | 5549 | 17 | 9 | | 35-50 m² | 5204 | 34 | 0 | | 50-65 m² | 5068 | 28 | 0 | Rozkład nie układa się w żadną regułę i przy takich próbach nie należy go w to układać. **Warto zauważyć tylko, że wszystkie dziewięć transakcji deweloperskich znalazło się w przedziale powyżej 65 m²**, i to one podnoszą ten wiersz powyżej dwóch środkowych. | Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż | | --- | --- | --- | --- | | 2 | 5906 | 14 | 33 m² | | 3 | 5148 | 47 | 44 m² | | 4 | 5208 | 18 | 63 m² | ## Cenniki deweloperów W gminie Sztum **ustawowy rejestr cen ofertowych nie zawiera ani jednego lokalu**. Przy dziewięciu aktach deweloperskich w dwuletnim oknie jest to spójne z obrazem rynku: w tej gminie po prostu prawie się nie buduje mieszkań na sprzedaż. ## Domy i działki Przy domach i działkach podajemy **cenę całkowitą, nie cenę metra**, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem. | Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Domy | 49 | 444 000 zł | 209 000 zł | 610 000 zł | 1121 m² | | Działki | 4 | 61 030 zł | 20 545 zł | 122 500 zł | 180 m² | **Domów jest w oknie 49, czyli o połowę więcej niż mieszkań deweloperskich i domów razem wziętych w niejednej większej gminie tej serii.** Mediana 444 000 zł jest najniższa na Powiślu, a typowa działka, 1121 m², największa. **24 z 49 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, czyli połowa, więc w tej gminie „dom" często oznacza siedlisko. Rozstęp od 209 tysięcy do 610 tysięcy jest tego bezpośrednią konsekwencją. Działek są cztery i tej mediany nie należy używać do niczego. ## Co z tego ma kupujący W gminie Sztum **kierunek jest ważniejszy od poziomu**, i to jest główny wniosek. Mediana wciąż jest jedną z niższych w województwie, ale od 2021 roku niemal się podwoiła. Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Potraktuj medianę gminy jako cenę istniejącego zasobu**, bo rynek pierwotny to tu dziewięć transakcji w dwa lata. **Sprawdź, czy „dom" w ofercie to dom, czy siedlisko**, bo połowa aktów w tej kategorii dotyczy nieruchomości z więcej niż jednym budynkiem. I **weź poprawkę na wielkość rynku**: 95 aktów w dwa lata oznacza, że na porównywalną ofertę można czekać miesiącami. Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Malbork](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-malbork) jest o 931 zł na metrze droższy, [Kwidzyn](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kwidzyn) o 647 zł, a [Nowy Dwór Gdański](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-nowy-dwor-gdanski) o 1303 zł. Całe Powiśle zestawiamy w [porównaniu cen na Powiślu i Żuławach](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-powisle-zulawy). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.