---
title: "Ceny mieszkań w Szczecinie: 10 001 zł/m², a osiedla dzieli 7839 zł [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Szczecinie z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na 4 dzielnice i 37 osiedli, adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-szczecin"
published: "2026-09-30"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, Szczecin"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-09-09"
  deeds: 9226
---

# Ceny mieszkań w Szczecinie: 10 001 zł za metr, a między Międzyodrzem a Golęcinem jest 7839 zł różnicy. Policzyliśmy 9226 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w Szczecinie to 10 001 zł i 60 miejsce wśród 860 polskich gmin. Osiedla dzieli 7839 zł na metrze, a mediana miasta urosła w rok o 9,7 procent, choć mieszkania z drugiej ręki podrożały o 3,6 procent.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, Szczecin
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-09-09
- Liczba aktów notarialnych: 9226
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-szczecin — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Szczecin zajmuje **60 miejsce wśród 860 polskich gmin** z medianą **10 001 zł/m²**, o 66 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 383 786 osób.

Liczby pochodzą z **9226 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. To największy rynek mieszkaniowy północno-zachodniej Polski i jeden z najświeższych dużych rejestrów w kraju: ostatni akt pochodzi z **9 września 2026**.

Najciekawsza liczba tego wpisu opisuje rozpiętość wewnątrz miasta. **Między Międzyodrzem a Golęcinem-Gocławiem jest 7839 zł różnicy na metrze**, czyli 78 procent mediany całego Szczecina.

![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w Szczecinie, z niebieskim obrysem granic i kolorowanymi obszarami cen.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-szczecin/szczecin-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Szczecin, który jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do 9 września 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 111 aktów** o medianie 1845 zł/m² i typowej cenie 105 000 zł przy 59 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **9226 aktów**. Mediana to **10 001 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 8280 do 11 703 zł/m², a typowe mieszkanie ma **48 m² i kosztuje 469 672 zł**.

## Rynek pierwotny jest droższy o 17 procent

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Wtórny | 9359 | 6086 | 450 000 zł | 49 m² |
| Pierwotny | 10 949 | 3140 | 500 734 zł | 45 m² |

**Różnica wynosi 1590 zł na metrze, czyli 17,0 procent.**

Rynek pierwotny to **34 procent obrotu**, czyli ponad trzy tysiące aktów w dwa lata.

Dla kupującego oznacza to, że **przy mieszkaniu z drugiej ręki właściwą liczbą jest 9359 zł, a nie 10 001 zł**, czyli o 642 zł mniej niż mediana miasta.

## Cztery dzielnice

| Dzielnica | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Zachód | 10 245 | 2812 | 922 | 9969 |
| Północ | 10 101 | 1785 | 847 | 10 248 |
| Śródmieście | 9953 | 3801 | 1141 | 8801 |
| Prawobrzeże | 9162 | 828 | 230 | 8714 |

**Wszystkie 9226 aktów wpada w którąś z czterech dzielnic**, więc ta tabela opisuje całe miasto bez reszty.

Na tym poziomie Szczecin wygląda na miasto jednorodne: **trzy pierwsze dzielnice mieszczą się w 292 zł na metrze**, a odstaje tylko Prawobrzeże, o blisko tysiąc złotych niżej.

Ostatnia kolumna zmienia jednak kolejność. **Po odjęciu rynku pierwotnego najdroższa jest Północ (10 248 zł), a Śródmieście spada na trzecie miejsce z 9953 do 8801 zł**, czyli o 1152 zł. W Śródmieściu sprzedano najwięcej nowych mieszkań w mieście, 1141, i to one podciągają jego medianę.

## Osiedla: 7839 zł różnicy na metrze

| Osiedle | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż | Bez rynku pierwotnego |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Międzyodrze-Wyspa Pucka | 13 524 | 498 | 479 | 13 761 |
| Śródmieście-Północ | 12 236 | 489 | 182 | 9934 |
| Zawadzkiego-Klonowica | 11 675 | 384 | 222 | 9140 |
| Nowe Miasto | 11 200 | 371 | 77 | 11 388 |
| Warszewo | 10 938 | 374 | 107 | 11 076 |
| Bukowe-Klęskowo | 10 910 | 197 | 111 | 9647 |
| Gumieńce | 10 744 | 866 | 335 | 11 520 |
| Żelechowa | 10 491 | 694 | 428 | 10 508 |
| Stare Miasto | 10 195 | 184 | 22 | 9801 |
| Osów | 9985 | 163 | 116 | 11 343 |
| Arkońskie-Niemierzyn | 9966 | 180 | 14 | 10 116 |
| Kijewo | 9878 | 44 | 0 | 9878 |
| Pogodno | 9808 | 381 | 59 | 9392 |
| Pomorzany | 9786 | 523 | 137 | 9082 |
| Dąbie | 9720 | 200 | 82 | 8688 |
| Krzekowo-Bezrzecze | 9676 | 110 | 38 | 9900 |
| Niebuszewo | 9386 | 216 | 0 | 9386 |
| Drzetowo-Grabowo | 9333 | 622 | 281 | 8768 |
| Zdroje | 9273 | 57 | 9 | 9423 |
| Stołczyn | 9240 | 391 | 292 | 9786 |
| Świerczewo | 9184 | 201 | 1 | 9176 |
| Bukowo | 8994 | 64 | 18 | 9924 |
| Centrum | 8956 | 526 | 90 | 8458 |
| Łękno | 8784 | 55 | 0 | 8784 |
| Majowe | 8721 | 45 | 0 | 8721 |
| Niebuszewo-Bolinko | 8472 | 396 | 0 | 8472 |
| Słoneczne | 8454 | 111 | 0 | 8454 |
| Płonia-Śmierdnica-Jezierzyce | 8430 | 19 | 3 | 9004 |
| Podjuchy | 8108 | 76 | 5 | 8285 |
| Śródmieście-Zachód | 7944 | 318 | 4 | 7964 |
| Turzyn | 7862 | 342 | 6 | 7802 |
| Skolwin | 7846 | 10 | 2 | 6394 |
| Załom-Kasztanowe | 7676 | 32 | 0 | 7676 |
| Wielgowo-Sławociesze-Zdunowo | 6930 | 35 | 18 | 6930 |
| Żydowce-Klucz | 6735 | 12 | 2 | 6198 |
| Golęcino-Gocław | 5685 | 36 | 0 | 5685 |

Tabela obejmuje osiedla z co najmniej dziesięcioma transakcjami, czyli **9222 z 9226 aktów**; pozostałe cztery przypadają na jedno osiedle poniżej tego progu.

**Rozpiętość wynosi 7839 zł na metrze**, od 5685 zł na Golęcinie-Gocławiu do 13 524 zł na Międzyodrzu, czyli 391 950 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.

**Międzyodrze-Wyspa Pucka to osiedle, którego rynek jest w praktyce jedną inwestycją**: 479 z 498 aktów to pierwsza sprzedaż, czyli 96 procent. Dlatego jego mediana bez rynku pierwotnego nie spada, tylko rośnie do 13 761 zł.

Ostatnia kolumna przestawia natomiast trzy inne osiedla. **Śródmieście-Północ spada z 12 236 do 9934 zł, a Zawadzkiego-Klonowica z 11 675 do 9140**, czyli o 2302 i 2535 zł. W obu wypadkach wysoka pozycja bierze się z nowych bloków, a nie z cen istniejącego zasobu.

Odwrotnie działa to na **Gumieńcach, które bez deweloperów rosną z 10 744 do 11 520 zł, i na Osowie, z 9985 do 11 343 zł.** Jeśli szukasz mieszkania z istniejącego zasobu, Gumieńce są drugim najdroższym osiedlem Szczecina po Międzyodrzu, a Osów czwartym, tuż za Nowym Miastem.

## Adresy

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| Jerzego Janosika 16 | 17 448 | 41 | 40 |
| Zielonego Mostu 8 | 16 604 | 32 | 30 |
| Mieczysława Niedziałkowskiego 24 | 15 860 | 77 | 74 |
| Wyzwolenia 46 | 15 860 | 45 | 6 |
| Zielonego Mostu 1 | 14 210 | 37 | 35 |
| Bulwar Gdański 9 | 13 498 | 53 | 52 |
| Leona Heyki 3D | 13 225 | 40 | 40 |
| Leona Heyki 3B | 13 130 | 36 | 36 |
| Tadeusza Zawadzkiego 54A | 13 025 | 90 | 87 |
| Tadeusza Zawadzkiego 54 | 12 146 | 61 | 60 |
| Tomasza Nocznickiego 40A | 11 571 | 49 | 46 |
| Zygmunta Chmielewskiego 24B | 11 442 | 96 | 95 |
| Miedziana 2 | 10 936 | 66 | 57 |
| Kolorowych Domów 9 | 10 930 | 42 | 41 |
| Maksymiliana Golisza 6 | 10 900 | 31 | 30 |
| 9 Maja 84 | 10 793 | 41 | 36 |
| Przepiórki 7 | 10 700 | 45 | 43 |
| Modelarska 6 | 10 624 | 30 | 29 |
| Sójki 1 | 10 584 | 38 | 38 |
| Miedziana 3 | 10 464 | 111 | 91 |
| Przepiórki 5 | 10 385 | 39 | 36 |
| Gorzowska 62 | 10 200 | 31 | 28 |
| Komfortowa 10 | 9882 | 46 | 43 |
| Wawrzynowa 4 | 9822 | 30 | 28 |
| Małe Błonia 49 | 9629 | 37 | 32 |
| Małe Błonia 47 | 9382 | 50 | 37 |
| Miedziana 5 | 9276 | 30 | 28 |
| Modelarska 2 | 9216 | 33 | 29 |
| Modelarska 1 | 9214 | 31 | 28 |
| Modelarska 4 | 9176 | 30 | 27 |
| Miedziana 4 | 8921 | 63 | 53 |
| Studzienna 37 | 8818 | 56 | 43 |
| Księżnej Dąbrówki 42 | 8185 | 31 | 31 |

Trzydzieści trzy adresy zebrały w dwa lata co najmniej trzydzieści transakcji.

**Największy pojedynczy adres, Miedziana 3, to 111 aktów**, z czego 91 pierwszej sprzedaży, przy medianie 10 464 zł, czyli o 463 zł powyżej mediany miasta.

Rozpiętość między adresami sięga przy tym **9263 zł na metrze**, od 8185 zł przy Księżnej Dąbrówki do 17 448 zł przy Jerzego Janosika. To więcej niż dzieli najtańsze i najdroższe osiedle.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| do 35 m² | 10 862 | 1555 | 600 |
| 35 do 50 m² | 10 100 | 3594 | 1309 |
| 50 do 65 m² | 9818 | 2151 | 602 |
| ponad 65 m² | 9260 | 1926 | 629 |

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku: **od kawalerki do mieszkania powyżej 65 m² mediana spada o 1602 zł, czyli o 14,7 procent.**

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 1 | 11 495 | 997 | 31 m² |
| 2 | 10 888 | 2979 | 40 m² |
| 3 | 9621 | 3187 | 52 m² |
| 4 | 8738 | 1552 | 66 m² |
| 5 | 7769 | 343 | 88 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Tabela obejmuje pięć pierwszych klas, na które przypada 9058 z 9226 aktów; reszta to pojedyncze transakcje przy sześciu i więcej izbach.

**Od jednej do pięciu izb mediana spada o 3726 zł na metrze**, czyli o jedną trzecią.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 6737 | 5208 |
| 2022 | 7550 | 4987 |
| 2023 | 8283 | 4379 |
| 2024 | 9111 | 4096 |
| 2025 | 10 072 | 4515 |
| 2026 | 10 400 | 2860 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 jest tu niepełny, bo rejestr kończy się 9 września, ale stoi na 2860 aktach, więc podajemy go w tabeli.

**Od 2021 do 2025 roku mediana Szczecina urosła o 50 procent**, po kilkanaście procent rocznie, bez ani jednego roku spadku.

Porównanie liczone względem końca rejestru daje dwie bardzo różne liczby: **cały rynek 10 521 zł/m² przy 4528 aktach wobec 9589 zł przy 4017 aktach, czyli wzrost o 9,7 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 9560 zł przy 2913 aktach wobec 9228 zł przy 2682 aktach, czyli wzrost o 3,6 procent.**

**Obie stoją na tysiącach transakcji, więc obie są wiarygodne**, ale odpowiadają na różne pytania. Realne tempo drożenia szczecińskich mieszkań to **3,6 procent**, a nie blisko dziesięć; resztę pierwszej liczby robi rosnący udział nowej zabudowy w obrocie.

## Cenniki deweloperów

W ustawowej bazie cen mieszkań jest dziś w Szczecinie **2533 lokale o medianie 11 500 zł/m²**, przy rozstępie kwartylowym od 10 500 do 13 845 zł. To jedna z największych ofert w Polsce i dane są świeże, z 6 października 2026.

Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.

**Mediana cennikowa leży o 551 zł powyżej mediany aktów pierwszej sprzedaży**, czyli o 5,0 procent. Jak na tę serię to bardzo blisko: w Szczecinie oferta jest wyceniona mniej więcej tam, gdzie rynek się domyka.

Oferta jest przy tym rozdrobniona. Największa inwestycja, przy Świątkiewicza, to 327 lokali o medianie 8400 zł, a więc znacznie poniżej mediany miasta; najdroższa z dużych, przy Jerzego Janosika, to 114 lokali o medianie 20 900 zł. **Piętnaście największych projektów rozpina się od 8400 do 20 900 zł na metrze**, więc pojedyncza liczba z cennika mówi tu mniej niż zwykle.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 641 | 960 000 zł | 800 000 do 1 300 000 zł | 437 m² |
| Działka | 108 | 476 918 zł | 159 312 do 858 008 zł | 921 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **211 z 641 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, czyli 33 procent, a typowa działka pod domem ma 437 m², czyli tyle co pod szeregowcem.

**Mediana domu, 960 000 zł, jest 1,9 raza wyższa od mediany ceny pięćdziesięciometrowego mieszkania**, która wynosi 500 050 zł.

Rynek gruntu jest tu poważny: **108 transakcji przy medianie 476 918 zł i typowej powierzchni 921 m².**

## Co z tego ma kupujący

Szczecin jest miastem, w którym mediana jest wiarygodna na poziomie dzielnicy i myląca na poziomie osiedla. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Sprawdź osiedle w ostatniej kolumnie tabeli**, bo Śródmieście-Północ bez rynku pierwotnego spada o 2302 zł, a Gumieńce rosną o 776 zł. **Nie czytaj wzrostu o 9,7 procent jako drożejących mieszkań**, bo istniejący zasób podrożał w tym czasie o 3,6 procent. I **pytaj o konkretny adres**, bo między adresami z co najmniej trzydziestoma transakcjami jest 9263 zł różnicy na metrze.

Gminy obwarzanka opisujemy osobno: [Kołbaskowo](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kolbaskowo) leży 15 km stąd i jest tańsze o 129 zł na metrze, [Dobra (Szczecińska)](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-dobra-szczecinska) 14 km i jest tańsza o 1623 zł, a [Police](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-police) 21 km i są tańsze o 2331 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w [porównaniu cen w Szczecinie i okolicach](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-szczecin-i-okolice). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.