---
title: "Ceny mieszkań w Szczecinie i okolicach: obwarzanek dorównuje miastu [ANALIZA] | mScanner"
description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Szczecinie, Kołbaskowie, gminie Dobra (Szczecińska) i gminie Police z aktów notarialnych, z rankingiem krajowym, rynkiem pierwotnym i wtórnym, metrażami oraz domami."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-szczecin-i-okolice"
published: "2026-09-30"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, Szczecin oraz starostwo powiatowe w Policach"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-09-09"
  deeds: 10508
---

# Ceny mieszkań w Szczecinie i okolicach: Kołbaskowo jest tańsze od Szczecina o 129 zł na metrze, a na rynku wtórnym droższe o 1041 zł. Policzyliśmy 10 508 aktów notarialnych [ANALIZA]

Szczecin ma 10 001 zł/m², a sąsiednie Kołbaskowo 9872 zł. To najbardziej wyrównany obwarzanek w tej serii, a przy mieszkaniu z drugiej ręki podmiejska gmina jest wręcz droższa od miasta. Za to typowe mieszkanie w gminie Dobra kosztuje o ćwierć miliona więcej niż w Szczecinie.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, Szczecin oraz starostwo powiatowe w Policach
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-09-09
- Liczba aktów notarialnych: 10508
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-szczecin-i-okolice — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Szczecin i trzy sąsiednie gminy dzieli **2331 zł na metrze**, od 10 001 zł w mieście do 7670 zł w gminie Police.

Liczby pochodzą z **10 508 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku.

Najciekawsze w tym zestawieniu jest to, jak mało dzieli rdzeń od obwarzanka. **Kołbaskowo, gmina wiejska dwadzieścia cztery razy mniejsza od Szczecina, ma medianę o 129 zł niższą od miasta**, a na rynku wtórnym wręcz o 1041 zł wyższą. W polskich obwarzankach to rzadkość.

![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w Szczecinie i gminach obwarzanka, z niebieskim obrysem granic i kolorowanymi obszarami cen.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-szczecin-i-okolice/koszyk-szczecin-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Szczecin, który jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwo powiatowe w Policach, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 roku do końca każdego rejestru z osobna. Końce mieszczą się w dwóch miesiącach: Police 2 lipca 2026, Kołbaskowo 13 lipca, Dobra 15 lipca, Szczecin 9 września, więc to porównanie jest w dużej mierze wolne od zniekształceń datą.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W czterech gminach filtr usunął łącznie 155 aktów.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.

## Cztery gminy, jedna tabela

| Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Szczecin | 383 786 | 60 | 10 001 | 10 949 | 9359 | 9226 |
| Kołbaskowo | 15 730 | 66 | 9872 | 9300 | 10 400 | 340 |
| Dobra (Szczecińska) | 31 574 | 124 | 8378 | brak | 8378 | 558 |
| Police | 38 597 | 183 | 7670 | 7815 | 7648 | 384 |

Miejsce w kraju liczymy wśród **860 gmin**, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Wszystkie cztery leżą powyżej tej mediany.

**Szczecin i Kołbaskowo dzieli sześć miejsc w rankingu krajowym** i piętnaście kilometrów drogi. Dla porównania: w większości polskich obwarzanków rdzeń wyprzedza sąsiadów o setki miejsc.

Kolumna „rynek pierwotny" jest tu nietypowa aż trzy razy. **W gminie Dobra rejestr nie notuje w oknie ani jednej pierwszej sprzedaży**, w Policach jest ich 38, a w Kołbaskowie nowe mieszkania są **tańsze** od tych z drugiej ręki.

## Na rynku wtórnym kolejność się zmienia

| Gmina | Mediana gminy, zł/m² | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Udział pierwszej sprzedaży |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| Kołbaskowo | 9872 | 10 400 | 25 procent |
| Szczecin | 10 001 | 9359 | 34 procent |
| Dobra (Szczecińska) | 8378 | 8378 | 0 procent |
| Police | 7670 | 7648 | 10 procent |

To jest najważniejsza tabela tego zestawienia, bo **odwraca pierwsze miejsce**.

Na całym rynku najdroższy jest Szczecin. **Po sprowadzeniu wszystkich czterech gmin do tego samego produktu, czyli mieszkania z drugiej ręki, najdroższe jest Kołbaskowo, o 1041 zł na metrze powyżej miasta.**

Dzieje się tak dlatego, że w Szczecinie pierwsza sprzedaż to 34 procent obrotu i podciąga medianę miasta o 642 zł, a w Kołbaskowie nowa zabudowa mediany nie podciąga, tylko ją obniża.

Praktyczna konsekwencja: **jeśli szukasz mieszkania z drugiej ręki pod Szczecinem, Kołbaskowo nie jest tańszą alternatywą dla miasta.** Tańsze są Dobra i Police.

## Metr jest tańszy, a mieszkanie droższe

| Gmina | Mediana, zł/m² | Typowy metraż | Typowa cena mieszkania |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| Dobra (Szczecińska) | 8378 | 78 m² | 721 250 zł |
| Kołbaskowo | 9872 | 56 m² | 570 000 zł |
| Szczecin | 10 001 | 48 m² | 469 672 zł |
| Police | 7670 | 60 m² | 428 750 zł |

Ta tabela jest odwrócona względem poprzedniej i to jest jej sens. **Gmina Dobra ma metr o 1623 zł tańszy od Szczecina, a typowe kupowane mieszkanie o 251 600 zł droższe.**

Powód jest w środkowej kolumnie. **W gminie Dobra 68 procent transakcji dotyczy lokali powyżej 65 m²**, w Szczecinie 21 procent. Pod nazwą „mieszkanie" sprzedaje się tam w większości segment albo bliźniak wyodrębniony jako lokal, a nie mieszkanie w bloku.

Dla kupującego wniosek jest prosty i łatwy do przeoczenia: **cena za metr w obwarzanku szczecińskim mówi mniej niż cena całkowita**, bo cztery gminy sprzedają cztery różne produkty.

## Kierunek cen

| Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Szczecin | 10 521 zł/m² | +9,7 procent | 9560 zł/m² | +3,6 procent |
| Kołbaskowo | 10 476 zł/m² | +9,1 procent | 10 496 zł/m² | +2,4 procent |
| Dobra (Szczecińska) | 8778 zł/m² | +9,2 procent | 8778 zł/m² | +9,2 procent |
| Police | 7804 zł/m² | +3,3 procent | 7796 zł/m² | +3,9 procent |

Każda gmina liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru.

**Wszystkie osiem liczb jest dodatnich, więc cały obwarzanek rośnie.** Ale pierwsza kolumna zawyża tempo tam, gdzie sprzedano dużo nowych mieszkań: w Szczecinie 9,7 wobec 3,6 procent, w Kołbaskowie 9,1 wobec 2,4.

**Najszybciej drożejącym rynkiem tej czwórki jest w rzeczywistości gmina Dobra, z 9,2 procent**, i ta liczba nie wymaga żadnej korekty, bo nowej zabudowy w tamtym rejestrze nie ma wcale.

Police, najtańsza gmina zestawienia, rosną najwolniej, o 3,9 procent.

## Domy

| Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka | Udział z dwoma budynkami |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Kołbaskowo | 36 | 1 362 000 zł | 1078 m² | 39 procent |
| Dobra (Szczecińska) | 320 | 1 099 750 zł | 448 m² | 7 procent |
| Szczecin | 641 | 960 000 zł | 437 m² | 33 procent |
| Police | 63 | 880 000 zł | 990 m² | 41 procent |

Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.

**Gmina Dobra ma 320 aktów na dom w dwa lata**, czyli więcej niż niejedno miasto powiatowe tej serii, przy tylko 7 procentach nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami i działkach po 448 m². To rynek szeregowców i bliźniaków, a nie siedlisk.

Odwrotnie w Policach i Kołbaskowie, gdzie około 40 procent aktów to nieruchomości wielobudynkowe, a działki mają po tysiąc metrów.

## Cenniki deweloperów

| Gmina | Lokale w cenniku | Mediana cennikowa, zł/m² | Mediana aktów pierwszej sprzedaży |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| Szczecin | 2533 | 11 500 | 10 949 |
| Police | 24 | 8400 | 7815 |
| Kołbaskowo | 0 | brak | 9300 |
| Dobra (Szczecińska) | 0 | brak | brak |

Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. Dane ze Szczecina pochodzą z 6 października 2026, z Polic z 1 września.

**Praktycznie cała oferta deweloperska tej okolicy jest w Szczecinie**, 2533 lokale wobec 24 w Policach i zera w obu gminach wiejskich. W Policach te dwadzieścia cztery mieszkania to pięć etapów jednej zabudowy przy jednej ulicy.

Dla kupującego oznacza to, że **poza Szczecinem nowe mieszkanie w tej okolicy kupuje się dziś od kogoś, kto odebrał je od dewelopera**, a nie z cennika.

## Co kupuje mediana

Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić:

- **Szczecin: 500 050 zł**, a z drugiej ręki 467 950 zł
- **Kołbaskowo: 493 600 zł**, a z drugiej ręki 520 000 zł
- **Dobra (Szczecińska): 418 900 zł**, tyle samo z drugiej ręki
- **Police: 383 500 zł**, a z drugiej ręki 382 400 zł

Rozpiętość wynosi **116 550 zł przy medianie gminy**, przy dwudziestu jeden kilometrach między najdroższą a najtańszą gminą. Przy mieszkaniu z drugiej ręki na czele staje jednak Kołbaskowo, a rozpiętość rośnie do **137 600 zł**.

Warto to zestawić z tabelą metraży wyżej: **za pięćdziesiąt metrów najtaniej jest w Policach, a za całe typowe mieszkanie najdrożej w gminie Dobra.** To dwie różne odpowiedzi na dwa różne pytania i obie są prawdziwe.

## Analizy poszczególnych gmin

Wszystkie cztery gminy opisujemy osobno, z podziałem na dzielnice i osiedla, adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki:

- [Ceny mieszkań w Szczecinie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-szczecin)
- [Ceny mieszkań w Kołbaskowie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kolbaskowo)
- [Ceny mieszkań w gminie Dobra (Szczecińska)](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-dobra-szczecinska)
- [Ceny mieszkań w gminie Police](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-police)

Miasta na wschód od Szczecina zestawiamy w [porównaniu cen w Stargardzie, Goleniowie, Gryfinie i Nowogardzie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-stargard-goleniow-gryfino-nowogard). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.