--- title: "Ceny mieszkań w Szamotułach: 6714 zł/m², a po wyprzedaniu jednej inwestycji mediana spadła o 17 procent [ANALIZA] | mScanner" description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Szamotułach z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, cenniki deweloperów, domy i działki." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-szamotuly" published: "2026-10-20" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Szamotułach" from: "2024-07-01" to: "2026-06-19" deeds: 390 --- # Ceny mieszkań w Szamotułach: 6714 zł za metr, a po wyprzedaniu jednej inwestycji mediana miasta spadła o 17 procent. Policzyliśmy 390 aktów notarialnych [ANALIZA] Mediana metra w Szamotułach to 6714 zł i 305 miejsce wśród 869 polskich gmin. Dwa budynki przy Staszica dały 100 ze 390 transakcji i sprzedały się w większości w styczniu i lutym 2025 roku. Kiedy się skończyły, mediana ostatnich dwunastu miesięcy spadła o 17,2 procent wobec poprzednich. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Szamotułach - Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-06-19 - Liczba aktów notarialnych: 390 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-szamotuly — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Szamotuły zajmują **305 miejsce wśród 869 polskich gmin** (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą **6714 zł/m²**, o 11 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 29 932 osoby, a do centrum Poznania jest stąd 38 km. Liczby pochodzą z **390 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku, przy rejestrze sięgającym 19 czerwca 2026, czyli **najświeższym w tym koszyku**. Ten rynek trzeba jednak opisać przez jedną inwestycję, bo bez niej żadna z jego liczb nie ma sensu. **Dwa budynki przy Staszica 20 i 22 dały 100 ze 390 transakcji, a 84 z nich podpisano w samym 2025 roku.** W styczniu 2025 rejestr notuje w całych Szamotułach 62 akty, z czego 59 to pierwsza sprzedaż, przy typowych piętnastu aktach miesięcznie. Kiedy ta inwestycja się skończyła, **mediana ostatnich dwunastu miesięcy spadła do 6240 zł wobec 7534 zł w dwunastu poprzednich, czyli o 17,2 procent.** ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Szamotułach, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do 19 czerwca 2026. **Sam rejestr sięga wstecz tylko do 2022 roku** i notuje z 2021 roku jedną transakcję, a z 2022 trzydzieści dwie, więc porównania wieloletnie są tu nieporównywalnie słabsze niż w sąsiednich powiatach. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 12 aktów** o medianie 1600 zł/m² i typowej cenie 85 504 zł przy 53 m². - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. - Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie. Po tych filtrach zostaje **390 aktów**. Mediana to **6714 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 5514 do 8288 zł/m², a typowe mieszkanie ma **55 m² i kosztuje 393 000 zł**. ## Jedna inwestycja i cała reszta miasta | Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | | --- | ---: | ---: | ---: | | Stanisława Staszica 22 | 8450 | 53 | 49 | | Stanisława Staszica 20 | 8287 | 47 | 47 | | Łąkowa 12A | 7738 | 8 | 8 | | Łąkowa 12B | 7534 | 8 | 8 | | Sportowa 42 | 8401 | 5 | 0 | Dwa budynki przy Staszica to **100 aktów, czyli 26 procent całego rynku miasta**, i 96 z nich to pierwsza sprzedaż. Trzeci co do wielkości adres ma osiem transakcji, czyli **sześć razy mniej niż jeden z tych dwóch budynków**. Sprzedaż tej inwestycji rozłożyła się w czasie tak: | Rok | Staszica 20, akty | Staszica 22, akty | Mediana Staszica 20, zł/m² | Mediana Staszica 22, zł/m² | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | 2024 | 8 | 6 | 8423 | 8482 | | 2025 | 38 | 46 | 8265 | 8436 | | 2026 | 1 | 1 | 8249 | 7618 | **W 2026 roku zostały z niej dwie transakcje.** Cena metra w samej inwestycji przez cały ten czas prawie się nie ruszyła: roczne mediany obu klatek mieszczą się między 8249 a 8482 zł, poza jedną transakcją z 2026 roku po 7618 zł. To nie ona spadła. Spadła mediana miasta, bo zniknęły z niej transakcje, które ją podnosiły. ## Mediana miasta spadła o 17 procent | Okres | Mediana, zł/m² | Akty | | --- | ---: | ---: | | Ostatnie 12 miesięcy rejestru | 6240 | 157 | | Poprzednie 12 miesięcy | 7534 | 236 | **Spadek o 17,2 procent i o jedną trzecią mniej transakcji.** Widać go także w tabeli rocznej: mediana 2025 roku wyniosła 7441 zł przy 241 aktach, a niepełnego 2026 roku 6400 zł przy 60 aktach. | Rok | Mediana, zł/m² | Akty | | --- | ---: | ---: | | 2022 | 4741 | 32 | | 2023 | 5107 | 112 | | 2024 | 5798 | 139 | | 2025 | 7441 | 241 | Rok 2026 stoi poza tabelą, bo rejestr kończy się 19 czerwca. **Tego spadku nie należy czytać jako potanienia mieszkań w Szamotułach.** Rok 2025 był rokiem, w którym jedna nowa inwestycja o cenie metra o ponad 1600 zł wyższej od mediany miasta stanowiła jedną trzecią obrotu; rok 2026 jest rokiem bez niej. Mediana mierzy w takiej sytuacji skład transakcji, a nie ceny. Żeby to pokazać liczbą: **mediana rynku wtórnego wynosi w Szamotułach 6289 zł i jest bardzo blisko mediany ostatnich dwunastu miesięcy**, czyli 6240 zł. Po zniknięciu inwestycji miasto wróciło do ceny swojego istniejącego zasobu. Potwierdza to ten sam podział na dwa okresy policzony dla samego rynku wtórnego: **6253 zł przy 103 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 6424 zł przy 89 aktach w poprzednich, czyli spadek o 2,7 procent.** Siedemnaście procent mediany całego miasta to skład transakcji, a nie cena odsprzedawanych mieszkań. ## Rynek pierwotny jest droższy o 1475 zł | Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Pierwotny | 7764 | 201 | 440 000 zł | 57 m² | | Wtórny | 6289 | 189 | 335 000 zł | 54 m² | **Rynek pierwotny jest tu o 23 procent droższy od wtórnego**, czyli tak, jak w typowym polskim mieście, i odwrotnie niż w obwarzanku Poznania oraz we Wrześni. Wyjaśnienie stoi w poprzednim rozdziale: **niemal połowę tutejszego rynku pierwotnego stanowi jedna inwestycja przy Staszica**, 96 aktów na 201, wyceniona o ponad 1600 zł powyżej mediany miasta. Bez niej ta różnica byłaby znacznie mniejsza. Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest **6289 zł**, o 425 zł niższą od mediany miasta. ## Metraż | Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | | --- | ---: | ---: | ---: | | do 35 m² | 8164 | 30 | 11 | | 35 do 50 m² | 8149 | 117 | 62 | | 50 do 65 m² | 7441 | 107 | 43 | | ponad 65 m² | 5692 | 136 | 85 | **Próg przy 65 m² jest tu wyjątkowo ostry: mediana spada o 1749 zł, czyli o 24 procent**, a lokale powyżej tej granicy to 35 procent rynku. Trzy pierwsze przedziały rozciągają się natomiast tylko na 723 zł. ## Cenniki deweloperów Ustawowa baza cen ofertowych obejmuje w Szamotułach na początku listopada 2026 **16 lokali** o medianie 6919 zł/m² i kwartylach od 6510 do 7800 zł. Szesnaście mieszkań to resztka zapasu, a nie obraz rynku, i tak trzeba tę liczbę czytać. Warto ją jednak zestawić z ceną, po jakiej sprzedawała się inwestycja przy Staszica, czyli około 8340 zł. **Bieżąca oferta w Szamotułach jest tańsza od tego, co sprzedano w niej w 2025 roku**, co w tej serii zdarza się rzadko i jest zgodne z resztą obrazu tego rynku. ## Domy i działki | Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Dom | 92 | 560 000 zł | 389 194 do 665 000 zł | 926 m² | | Działka | 99 | 155 000 zł | 111 950 do 200 000 zł | 958 m² | Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **45 z 92 aktów na dom, czyli niemal połowa, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, więc mediana 560 000 zł opisuje w dużej części siedliska, a nie pojedyncze domy. Typowa działka pod domem ma tu **926 m², czyli dwa razy więcej niż we Wrześni**, co pasuje do miasta o luźniejszej zabudowie. Rynek gruntu jest tu większy niż rynek domów: **99 transakcji w oknie, ostatnia 25 czerwca 2026**, mediana 155 000 zł przy typowej powierzchni 958 m², a połowa aktów mieści się między 111 950 a 200 000 zł. Działka pod dom kosztuje tu więc mniej więcej 28 procent mediany ceny domu. ## Co z tego ma kupujący Szamotuły to rynek, w którym jeden budynek decyduje o tym, jak wygląda cała statystyka. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie. **Nie porównuj oferty do mediany miasta z 2025 roku**, bo tamta liczba opisuje w jednej trzeciej jedną inwestycję. **Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 6289 zł.** I **sprawdź metraż**, bo powyżej 65 m² mediana spada do 5692 zł, czyli o jedną czwartą. Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Śrem](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-srem) leży po drugiej stronie Poznania i jest tańszy o 393 zł na metrze, [Środa Wielkopolska](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-sroda-wielkopolska) jest droższa o 245 zł, a [Września](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wrzesnia) droższa o 456 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w [porównaniu cen we Wrześni, Środzie Wielkopolskiej, Szamotułach i Śremie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wrzesnia-sroda-szamotuly-srem). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.