---
title: "Ceny mieszkań w Świętochłowicach: 5574 zł/m², a spadek o 9 procent to jedna kończąca się inwestycja [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Świętochłowicach z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na dzielnice, ulice, rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-swietochlowice"
published: "2026-08-18"
updated: "2026-08-19"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, Świętochłowice jako miasto na prawach powiatu"
  from: "2024-07-02"
  to: "2026-07-15"
  deeds: 812
---

# Ceny mieszkań w Świętochłowicach: 5574 zł za metr, a największy spadek w konurbacji znika, jeśli policzymy sam rynek wtórny. Policzyliśmy 812 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w Świętochłowicach to 5574 zł, o 8 procent poniżej mediany polskiej gminy. Cały rynek pokazuje spadek o 8,6 procent, największy w konurbacji, ale sam rynek wtórny stoi w miejscu. Jedna ulica odpowiada za co piątą transakcję w mieście.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, Świętochłowice jako miasto na prawach powiatu
- Zakres danych: od 2024-07-02 do 2026-07-15
- Liczba aktów notarialnych: 812
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-swietochlowice — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Świętochłowice zajmują **532 miejsce wśród 889 polskich gmin** z medianą **5574 zł/m²**, czyli o 8 procent poniżej mediany typowej polskiej gminy. To najmniejsze powierzchniowo miasto w konurbacji: do Chorzowa jest stąd 4 kilometry, do Rudy Śląskiej 5, a do Katowic 10.

Liczby pochodzą z **812 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Świętochłowice pokazują w nich **największy spadek cen w całej konurbacji, minus 8,6 procent rok do roku**. Ten spadek w całości bierze się jednak z jednej rzeczy: **przy ulicy Wiśniowej skończyła się sprzedaż dużej inwestycji**, a bez niej rynek stoi w miejscu.

![Mapa Świętochłowic z niebieską granicą administracyjną miasta i dzielnicami pokolorowanymi według mediany ceny transakcyjnej, z Chorzowem, Rudą Śląską i Bytomiem w tle](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-swietochlowice/swietochlowice-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Świętochłowice, które są miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje **od 2 lipca 2024 do 15 lipca 2026**. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc daty końcowe poszczególnych miast się różnią.
- Podajemy **medianę, nigdy średnią**, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni **15 do 250 m²**.
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Świętochłowicach filtr usunął **43 akty z medianą 791 zł/m²** i medianą ceny całkowitej **37 064 zł**, przy typowym metrażu 46 m². To wykupy mieszkań komunalnych przez dotychczasowych lokatorów, sprzedawane za mniej niż jedną szóstą ceny rynkowej.
- **Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.**
- Ulice i dzielnice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **812 aktów, mediana 5574 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 4263 a 6970 zł/m²**. Typowe świętochłowickie mieszkanie z rejestru ma 47 m² i kosztowało 260 000 zł.

## Rynek pierwotny vs wtórny

| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Wtórny | 4954 | 604 | 220 000 zł | 46 m² |
| Pierwotny | 7338 | 204 | 365 278 zł | 57 m² |
| Nieokreślony w źródle | 4085 | 4 | 148 000 zł | 35 m² |

**Rynek pierwotny to 25 procent świętochłowickich aktów** i jest droższy od wtórnego o **48 procent**, czyli o 2384 zł na metrze.

Ta różnica jest w tym mieście wyjątkowo istotna, bo cały rynek pierwotny sprowadza się tu praktycznie do jednej inwestycji. **152 z 204 lokali z rynku pierwotnego, czyli trzy czwarte, sprzedano pod jednym adresem.**

Jeśli szukasz mieszkania z rynku wtórnego, twoją liczbą jest **4954 zł/m²**, a nie 5574 zł/m². Na mieszkaniu 50-metrowym to różnica 31 000 zł.

Jedno zastrzeżenie do tej tabeli i do wszystkiego, co z niej dalej wynika. **Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku.** Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym kilka lat temu i odsprzedawane dalej liczy się w nim tak samo jak lokal w kamienicy z 1910 roku.

## Dzielnice

![Wykres słupkowy poziomy mediany ceny metra w dzielnicach Świętochłowic, od 6736 zł/m² w Zgodzie do 4266 zł/m² w Centrum, z liczbą aktów wpisaną w każdy słupek](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-swietochlowice/swietochlowice-dzielnice-v2.png)

| Dzielnica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Zgoda | 6736 | 259 | 152 | 5155 | 46 m² |
| Lipiny | 6202 | 100 | 44 | 5846 | 57 m² |
| Piaśniki | 5247 | 100 | 2 | 5224 | 46 m² |
| Chropaczów | 5231 | 129 | 1 | 5224 | 50 m² |
| Centrum | 4266 | 224 | 5 | 4268 | 45 m² |

Pięć dzielnic zbiera wszystkie 812 aktów, więc tabela pokrywa całe miasto bez reszty. Świętochłowice są pod tym względem najprostsze w całej serii.

**Zgoda z 6736 zł/m² jest najdroższa, ale bez rynku pierwotnego spada do 5155 zł/m²**, czyli o 1581 zł/m², i wypada poniżej Lipin, Piaśnik i Chropaczowa. Po korekcie o rynek pierwotny najdroższą częścią miasta są **Lipiny z 5846 zł**.

Środek stawki jest bardzo ciasny: **Piaśniki i Chropaczów mają po korekcie identyczną medianę 5224 zł/m²**, przy stu i stu dwudziestu dziewięciu aktach.

Na dole tabeli jest **Centrum z 224 aktami, czyli 28 procentami rynku, i medianą 4266 zł/m²**. To trzecie miasto w tym zestawieniu, obok Bytomia i Będzina, w którym centrum jest najtańszą dużą dzielnicą. **Rozpiętość między Lipinami a Centrum wynosi po korekcie 1578 zł**, czyli 37 procent.

## Ulice

| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Wiśniowa | 7406 | 165 | 152 | 56 m² |
| Bolesława Chrobrego | 7000 | 53 | 43 | 57 m² |
| Juliana Zubrzyckiego | 5260 | 27 | 1 | 38 m² |
| Wojska Polskiego | 4944 | 21 | 0 | 48 m² |
| Powstańców Śląskich | 4849 | 31 | 0 | 39 m² |
| Polna | 4818 | 34 | 0 | 46 m² |
| Michała Drzymały | 3546 | 22 | 0 | 45 m² |
| Dworcowa | 3188 | 31 | 4 | 40 m² |

Pierwszy wiersz jest w Świętochłowicach osobną historią. **Wiśniowa to 165 aktów, czyli 20 procent wszystkich transakcji w mieście**, z czego 152 pochodzą z rynku pierwotnego, a mediana wynosi 7406 zł/m². Razem z Bolesława Chrobrego te dwa adresy zbierają 218 z 812 aktów i zawierają 195 z 204 lokali z rynku pierwotnego.

Reszta miasta to zupełnie inny rynek. **Sześć pozostałych ulic mieści się między 3188 a 5260 zł/m²**, praktycznie bez rynku pierwotnego, a **Dworcowa z 3188 zł/m² na 31 aktach jest najtańszym adresem**, o 43 procent poniżej mediany miasta.

## Metraż i izby

| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| do 35 m² | 5165 | 118 | 16 |
| 35 do 50 m² | 5102 | 375 | 57 |
| 50 do 65 m² | 6298 | 260 | 125 |
| ponad 65 m² | 5225 | 59 | 6 |

Ta tabela nie układa się w żadną regułę i widać dlaczego. **Przedział 50 do 65 m² odstaje w górę o 1196 zł**, bo to w nim mieści się prawie połowa rynku pierwotnego: 125 z 204 aktów rynku pierwotnego.

Poza tym jednym przedziałem trzy pozostałe mieszczą się w 123 zł, czyli w 2 procentach. **Bez rynku pierwotnego cena metra w Świętochłowicach nie zależy od metrażu w ogóle.**

| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- |
| 2 | 5172 | 225 | 37 m² |
| 3 | 5890 | 425 | 50 m² |
| 4 | 5390 | 132 | 56 m² |
| 5 | 5441 | 15 | 82 m² |

Rejestr zapisuje **liczbę izb, a nie liczbę pokoi**, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 50 m², czyli w ogłoszeniu byłoby to mieszkanie dwupokojowe z kuchnią. Wiersz jednoizbowy stoi na dwunastu aktach i go pomijamy.

## Historia cen

![Wykres liniowy mediany ceny metra na rynku wtórnym w Świętochłowicach od 2021 do 2026 roku, linia rośnie z 3712 zł/m² do 4861 zł/m² w 2024 roku, po czym wypłaszcza się na poziomie około 4860 zł/m²](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-swietochlowice/swietochlowice-ceny-rok-v2.png)

| Rok | Mediana zł/m², cały rynek | Akty |
| --- | --- | --- |
| 2021 | 4480 | 273 |
| 2022 | 5012 | 365 |
| 2023 | 5026 | 373 |
| 2024 | 5497 | 441 |
| 2025 | 5352 | 389 |
| 2026 (do lipca) | 4914 | 173 |

Porównanie **ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi**, liczone do własnej daty końcowej Świętochłowic, daje **5308 zł/m² na 360 aktach wobec 5805 zł/m² na 439 aktach**, czyli **spadek o 8,6 procent**. To najgłębszy spadek w całej konurbacji.

Ten sam rachunek na samym rynku wtórnym daje **4946 zł/m² na 300 aktach wobec 4960 zł/m² na 291 aktach**, czyli **spadek o 0,3 procent**, a więc brak zmiany.

| Ujęcie | Ostatnie 12 miesięcy | Poprzednie 12 | Zmiana |
| --- | --- | --- | --- |
| Cały rynek | 5308 zł/m² (360 aktów) | 5805 zł/m² (439 aktów) | minus 8,6 procent |
| Sam rynek wtórny | 4946 zł/m² (300 aktów) | 4960 zł/m² (291 aktów) | minus 0,3 procent |

Różnica bierze się z Wiśniowej. **W poprzednim okresie odbiory w tej inwestycji podnosiły medianę miasta, a w ostatnim ich ubyło**, i to wszystko, co pokazuje minus 8,6 procent.

**Mieszkania w Świętochłowicach nie potaniały. Nie podrożały też.** Rynek wtórny stoi tu w miejscu od dwóch lat: 4861 zł w 2024 roku, 4865 w 2025 i 4849 w części 2026. Wśród dziewiętnastu miast konurbacji tylko Będzin ma wynik słabszy, i to nieznacznie.

## Cenniki deweloperów

**W Świętochłowicach nie ma dziś ani jednego mieszkania objętego ustawowym obowiązkiem publikowania cen ofertowych.** To spójne z tym, co pokazują akty: inwestycja przy Wiśniowej została sprzedana, a nowej publicznie ogłoszonej oferty nie ma.

Dla kupującego oznacza to, że jedynym punktem odniesienia dla nowego mieszkania pozostają ceny z aktów, czyli **7338 zł/m²**, i że tych cen nie da się dziś w mieście uzyskać, bo nie ma czego kupić.

## Domy i działki

Przy domach i działkach podajemy **cenę całkowitą, nie cenę metra**, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.

| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Domy | 60 | 779 500 zł | 662 250 zł | 922 500 zł | 445 m² |
| Działki | 27 | 231 275 zł | 71 955 zł | 500 000 zł | 612 m² |

**Rynek domów jest w Świętochłowicach najmniejszy w całej konurbacji: 60 aktów w dwa lata**, czyli jeden dom na czternaście mieszkań. To bezpośredni skutek tego, że miasto ma najmniejszą powierzchnię w regionie i praktycznie nie ma terenów pod zabudowę jednorodzinną.

Te 60 aktów jest za to wyjątkowo jednorodnych: **rozstęp od 662 250 do 922 500 zł jest najwęższy w zestawieniu**, a tylko 27 z nich dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.

Działek jest zaledwie 27, więc mediana 231 275 zł nie opisuje żadnego rynku. Ostatnie akty pochodzą z lipca i czerwca 2026.

## Co z tego ma kupujący

W Świętochłowicach **całą statystykę miasta robi jedna ulica**, i to jest główny wniosek z tych danych. Wiśniowa to 20 procent transakcji i trzy czwarte rynku pierwotnego.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Nie wierz w spadek o 9 procent**: mieszkania z rynku wtórnego kosztują dziś tyle samo co rok temu, a od dwóch lat mediana stoi między 4849 a 4865 zł/m². **Sprawdź dzielnicę po korekcie o rynek pierwotny**, bo Zgoda bez nich wypada poniżej Lipin, Piaśnik i Chropaczowa. I **nie płać za metraż**, bo poza przedziałem 50 do 65 m², podniesionym przez jedną inwestycję, cena metra nie zależy tu od powierzchni.

Sąsiednie miasta konurbacji opisujemy osobno: [Chorzów](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-chorzow) leży 4 kilometry stąd i jest o 681 zł na metrze droższy, [Ruda Śląska](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-ruda-slaska) 5 kilometrów i jest o 327 zł tańsza, a [Katowice](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-katowice) 10 kilometrów i są o 4326 zł/m² droższe. Wszystkie dziewiętnaście miast zestawiamy w [porównaniu cen w konurbacji katowickiej](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-konurbacja-katowicka). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.