---
title: "Ceny mieszkań w Swarzędzu: 8242 zł/m², a rynek wtórny jest o 2071 zł droższy od pierwotnego [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w gminie Swarzędz z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, cenniki deweloperów, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-swarzedz"
published: "2026-10-19"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Poznaniu"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-09-25"
  deeds: 1319
---

# Ceny mieszkań w gminie Swarzędz: 8242 zł za metr, a mieszkanie z rynku wtórnego jest o 2071 zł na metrze droższe niż od dewelopera. Policzyliśmy 1319 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w gminie Swarzędz to 8242 zł i 140 miejsce wśród 869 polskich gmin, przy 1319 aktach, czyli największym rynku w całym obwarzanku Poznania. Rynek wtórny jest tu o 2071 zł droższy od pierwotnego, a cennik deweloperów stoi tylko 5 procent nad ceną z aktów.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Poznaniu
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-09-25
- Liczba aktów notarialnych: 1319
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-swarzedz — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Gmina Swarzędz zajmuje **140 miejsce wśród 869 polskich gmin** (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą **8242 zł/m²**, o 37 procent wyższą od mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 57 433 osoby, najwięcej ze wszystkich gmin obwarzanka Poznania, a do centrum miasta jest stąd 14 km.

Liczby pochodzą z **1319 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. To **największy rynek mieszkaniowy w całym obwarzanku**, większy niż w Dopiewie i Komornikach, choć mediana jest tu o ponad 850 zł niższa niż w obu tych gminach.

Najmocniejsza liczba tego wpisu dotyczy jednak podziału rynku. **Mieszkanie z rynku wtórnego kosztuje w Swarzędzu 9558 zł za metr, a od dewelopera 7487 zł. Różnica wynosi 2071 zł**, a w całym obwarzanku Poznania większa jest tylko w Mosinie, o 29 zł. Po obu stronach rynku próba jest duża: 771 aktów pierwszej sprzedaży i 548 odsprzedaży.

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Poznaniu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do 25 września 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując gminy z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 8 aktów** o medianie 1276 zł/m² i typowej cenie 82 973 zł przy 55 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **1319 aktów**. Mediana to **8242 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 7039 do 9624 zł/m², a typowe mieszkanie ma **62 m² i kosztuje 506 000 zł**.

## Rynek wtórny jest droższy o 2071 zł

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Pierwotny | 7487 | 771 | 510 897 zł | 76 m² |
| Wtórny | 9558 | 548 | 495 000 zł | 53 m² |

**Rynek wtórny jest o 28 procent droższy za metr, a jednocześnie tańszy w cenie całkowitej**, 495 000 wobec 510 897 zł. Wyjaśnia to trzecia kolumna: deweloperzy sprzedają tu lokale o typowej powierzchni 76 m², a odsprzedaje się mieszkania o powierzchni 53 m².

Metraż nie wyjaśnia jednak całej różnicy. **Ten sam kierunek widać przy pojedynczych adresach**: przy Hetmańskiej 12, gdzie podpisano 76 aktów, mediana 70 pierwszych sprzedaży wynosi 7254 zł, a sześciu odsprzedaży w tym samym budynku 9478 zł. Przy Cybińskiej 39 jest to 8314 zł przy 13 pierwszych sprzedażach wobec 10 378 zł przy pięciu odsprzedażach. Ten sam kierunek utrzymuje się też w każdym przedziale metrażu.

Rejestr nie mówi, dlaczego tak jest. Notuje datę aktu notarialnego, a nie datę uzgodnienia ceny, więc pierwsza sprzedaż i odsprzedaż podpisane w tym samym miesiącu mogą opisywać dwa różne momenty rynku. **Dla kupującego liczy się wniosek praktyczny: przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 9558 zł, o 1316 zł wyższą od mediany gminy.**

## Adresy, na których podpisano najwięcej aktów

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| Hetmańska 12 | 7264 | 76 | 70 |
| Kruszewnicka 13A | 8808 | 36 | 34 |
| Jana Heweliusza 18B | 9354 | 30 | 28 |
| Kruszewnicka 13B | 8671 | 24 | 23 |
| Osiedle Izabelin 17 | 9034 | 22 | 22 |
| Cybińska 39 | 8572 | 18 | 13 |
| Kruszewnicka 13D | 8812 | 17 | 17 |
| Antoniego Tabaki 17 | 10 305 | 16 | 15 |
| Kruszewnicka 9 | 8522 | 16 | 16 |
| Kruszewnicka 13C | 8418 | 14 | 13 |
| Antoniego Tabaki 17A | 10 388 | 14 | 14 |
| Antoniego Tabaki 17B | 9692 | 14 | 14 |

Dwanaście adresów to **297 aktów, czyli 23 procent rynku gminy**, i to znacznie mniejsza koncentracja niż w Luboniu, gdzie siedem adresów daje 54 procent transakcji.

Największy z nich, **Hetmańska 12 z 76 aktami, jest jednocześnie najtańszy w tabeli, 7264 zł/m²**, przy typowej powierzchni 41 m² i typowej cenie 321 000 zł. Najdroższy, Antoniego Tabaki 17A, stoi 3124 zł wyżej, a cztery budynki przy Tabaki to niemal wyłącznie pierwsza sprzedaż.

## Metraż

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| do 35 m² | 9474 | 101 | 54 |
| 35 do 50 m² | 9155 | 337 | 158 |
| 50 do 65 m² | 8796 | 284 | 116 |
| ponad 65 m² | 7227 | 597 | 443 |

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku, ale prawdziwa granica przebiega przy 65 m². **Trzy pierwsze przedziały mieszczą się w 678 zł, a czwarty leży 1569 zł poniżej trzeciego** i obejmuje 45 procent wszystkich transakcji.

W tym czwartym przedziale rynek pierwotny to 443 z 597 aktów, czyli trzy czwarte. **Duże mieszkania w Swarzędzu to w praktyce oferta deweloperów, a małe dzielą się między obie strony rynku.**

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 5150 | 764 |
| 2022 | 5734 | 864 |
| 2023 | 6396 | 670 |
| 2024 | 7537 | 730 |
| 2025 | 8018 | 564 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 25 września, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego **453 akty przy medianie 8927 zł**.

**Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 56 procent**, a liczba transakcji spadła z 764 na 564.

Porównanie liczone względem końca rejestru: **w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 8862 zł/m² przy 604 aktach, a w dwunastu poprzednich 7704 zł przy 550 aktach, czyli wzrost o 15,0 procent.** Na samym rynku wtórnym ten sam rachunek daje **9835 wobec 9520 zł, czyli wzrost o 3,3 procent**. Wzrost całej mediany pochodzi więc głównie z drożejącej pierwszej sprzedaży, a odsprzedaże drożeją znacznie wolniej. Liczba transakcji wzrosła w tym czasie o 10 procent.

## Cenniki deweloperów stoją 5 procent nad aktami

| Miara | Wartość |
| --- | ---: |
| Lokale w cennikach | 144 |
| Mediana ceny ofertowej | 7861 zł/m² |
| Kwartyle | 7248 do 8785 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 7487 zł/m² |

Ustawowa baza cen ofertowych obejmuje w gminie Swarzędz **144 lokale w sprzedaży**, najwięcej w tej części obwarzanka. Mediana ofertowa jest o **374 zł, czyli 5 procent, wyższa od mediany, po jakiej naprawdę podpisano akty**, co jest różnicą niewielką jak na ten rynek.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 249 | 880 000 zł | 640 000 do 1 150 000 zł | 654 m² |
| Działka | 327 | 350 000 zł | 254 620 do 543 500 zł | 1037 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **98 z 249 aktów na dom, czyli ponad jedna trzecia, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, co podnosi tę medianę.

Działek rejestr notuje **327, więcej niż domów**, przy medianie 350 000 zł i typowej powierzchni 1037 m², czyli około 340 zł za metr ziemi. Kwartyle od 254 620 do 543 500 zł obejmują zarówno działki pod jeden dom, jak i większe grunty, więc mediana jest środkiem tej mieszanki, a nie ceną działki pod dom.

## Co z tego ma kupujący

Swarzędz jest największym rynkiem obwarzanka i jednym z dwóch, w których obie strony rynku różnią się od siebie najbardziej. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Ustal stronę rynku, zanim porównasz cokolwiek**, bo różnica wynosi tu 2071 zł na metrze, czyli 103 550 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym. **Sprawdź, czy metraż przekracza 65 m²**, bo powyżej tej granicy leży 45 procent transakcji i mediana spada o 1569 zł. I **porównaj cennik z aktami**, bo tu akurat te dwie liczby dzieli tylko 5 procent, co w tej serii zdarza się rzadko.

Sąsiednie gminy opisujemy osobno: [Kórnik](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kornik) leży 20 km stąd i jest tańszy o 994 zł na metrze, [Luboń](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-lubon) 23 km i jest droższy o 132 zł, a [Mosina](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-mosina) 34 km i jest tańsza o 614 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w [porównaniu cen w Swarzędzu, Luboniu, Kórniku i Mosinie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-swarzedz-lubon-kornik-mosina). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.