---
title: "Ceny mieszkań w Suwałkach: 7469 zł/m², a mieszkanie czteroizbowe jest o 2355 zł na metrze tańsze od dwuizbowego [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Suwałkach z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-suwalki"
published: "2026-09-09"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, Suwałki, które są miastem na prawach powiatu"
  from: "2024-07-02"
  to: "2026-02-02"
  deeds: 823
---

# Ceny mieszkań w Suwałkach: 7469 zł za metr, a mieszkanie czteroizbowe kosztuje o 2355 zł na metrze mniej niż dwuizbowe. Policzyliśmy 823 akty notarialne [ANALIZA]

Mediana metra w Suwałkach to 7469 zł i 202 miejsce wśród 860 polskich gmin. Duże mieszkania są tu wyjątkowo tanie: metr w lokalu czteroizbowym kosztuje 5591 zł wobec 7946 zł w dwuizbowym. Rejestr lokalowy miasta stoi na lutym 2026, choć rejestr działek prowadzony jest do lipca.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, Suwałki, które są miastem na prawach powiatu
- Zakres danych: od 2024-07-02 do 2026-02-02
- Liczba aktów notarialnych: 823
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-suwalki — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Suwałki zajmują **202 miejsce wśród 860 polskich gmin** z medianą **7469 zł/m²**, czyli o 24 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 67 879 osób, a do Białegostoku jest stąd 130 km i blisko dwie godziny jazdy samochodem.

Liczby pochodzą z **823 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku.

Najbardziej praktyczna liczba w tym wpisie dotyczy wielkości mieszkania. **Metr w lokalu czteroizbowym kosztuje w Suwałkach 5591 zł, a w dwuizbowym 7946 zł.** To 2355 zł różnicy, czyli 30 procent, i jest to jedna z najostrzejszych takich zależności w całym województwie.

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Suwałki, które są miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 2 lipca 2024 do **2 lutego 2026**. To najstarszy koniec rejestru wśród miast tej serii i trzeba go mieć na uwadze przy każdym porównaniu. Rejestr jest zamrożony u źródła: w centralnej bazie nie ma ani jednego aktu lokalowego z Suwałk nowszego niż ta data.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 24 akty** o medianie 1802 zł/m² i typowej cenie 99 385 zł przy 52 m², czyli w większości wykupy mieszkań komunalnych przez najemców.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **823 akty**. Mediana to **7469 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 5951 do 8284 zł/m², a typowe mieszkanie ma **50 m² i kosztuje 350 000 zł**.

Warto przy tym zauważyć rzecz, która dotyczy samego rejestru. **Suwalskie akty na domy i działki prowadzone są do 16 lipca 2026, a akty lokalowe kończą się 2 lutego.** Miasto aktualizuje więc obie części tego samego rejestru w różnym rytmie, i to jest luka w danych źródłowych, a nie brak transakcji mieszkaniowych między lutym a lipcem.

## Rynek pierwotny jest droższy o 1293 zł

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Pierwotny | 7970 | 300 | 407 824 zł | 50 m² |
| Wtórny | 6677 | 523 | 327 000 zł | 48 m² |

**Rynek pierwotny to 36 procent transakcji** i jest o 1293 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 19 procent. Na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym daje to 64 650 zł różnicy.

To jest kolejność odwrotna niż w obwarzanku Białegostoku, gdzie w każdej gminie mieszkanie od dewelopera jest tańsze od mieszkania z rynku wtórnego. Poza pierścieniem stolicy województwa reguła wraca do postaci, jakiej spodziewa się większość kupujących, i Suwałki są tego dobrym przykładem.

## Adresy

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| Rotmistrza Witolda Pileckiego 5C | 8140 | 80 | 78 |
| Poznańska 1 | 8182 | 54 | 53 |
| Szpitalna 70A | 7846 | 52 | 52 |
| Aleksandry Piłsudskiej 9B | 7912 | 51 | 50 |
| Aleksandra Putry 6 | 7335 | 40 | 40 |
| Aleksandry Piłsudskiej 9A | 8580 | 25 | 5 |
| Generała Władysława Sikorskiego 16 | 8317 | 10 | 0 |
| Wincentego Witosa 4A | 5306 | 7 | 0 |

**Pięć największych adresów daje 277 aktów, czyli 34 procent rynku miasta** i 91 procent jego rynku pierwotnego. Wszystkie pięć to inwestycje w trakcie wyprzedaży: pod każdym z nich od 97 do 100 procent transakcji to pierwsza sprzedaż.

Dwa ostatnie wiersze pokazują drugą stronę tego rynku. Przy Sikorskiego 16 i Witosa 4A nie ma ani jednej transakcji z rynku pierwotnego, a mediany rozjeżdżają się o 3011 zł. Istniejący zasób Suwałk jest więc znacznie bardziej zróżnicowany niż nowe inwestycje, które trzymają się wąskiego przedziału od 7335 do 8182 zł.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| do 35 m² | 7914 | 105 | 33 |
| 35 do 50 m² | 7421 | 320 | 100 |
| 50 do 65 m² | 7598 | 307 | 147 |
| ponad 65 m² | 6228 | 91 | 20 |

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- |
| 1 | 7837 | 9 | 32 m² |
| 2 | 7946 | 123 | 36 m² |
| 3 | 7061 | 229 | 48 m² |
| 4 | 5591 | 118 | 61 m² |
| 5 | 4886 | 30 | 74 m² |

To jest najważniejsza para tabel w tym wpisie. Rejestr liczy izby, a nie pokoje, więc lokal czteroizbowy ma zwykle trzy pokoje z kuchnią i około 61 m².

**Zejście z dwóch izb na cztery kosztuje w Suwałkach 2355 zł na metrze, a na pięć izb 3060 zł**, czyli 39 procent. Dla kupującego oznacza to, że mieszkanie o 25 metrów większe kosztuje w całości niewiele więcej: przy medianie dwuizbowej 36 m² po 7946 zł wychodzi około 286 tysięcy, a przy pięcioizbowej 74 m² po 4886 zł około 362 tysiące. Za 76 tysięcy złotych więcej dostaje się dwa razy większy lokal.

Ta zależność jest w Suwałkach znacznie ostrzejsza niż w Łomży, gdzie te same dwa wiersze dzieli 1363 zł.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | --- | --- |
| 2021 | 4966 | 566 |
| 2022 | 5478 | 600 |
| 2023 | 6278 | 498 |
| 2024 | 6734 | 417 |
| 2025 | 7635 | 639 |
| 2026 | 7298 | 24 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. **Rok 2026 stoi na 24 aktach, bo rejestr kończy się 2 lutego**, i jego mediany nie należy czytać jako spadku.

Porównanie liczone względem końca rejestru: **w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 7527 zł/m² przy 576 aktach, a w dwunastu poprzednich 7040 zł przy 461 aktach, czyli wzrost o 6,9 procent.** Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 54 procent.

## Cenniki deweloperów

Ustawowa jawność cen obejmuje w Suwałkach **356 lokali z medianą 8400 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 8000 do 8650 zł. Dane pobrano 28 sierpnia 2026. Największa pozycja to inwestycja Sobola Biel firmy Rutkowski Development, 157 lokali z medianą również 8400 zł.

Zestawienie z aktami wymaga tu jednej ostrożności, której nie ma w innych miastach. **Cennik jest z końca sierpnia 2026, a najnowszy akt notarialny z początku lutego**, więc te dwie liczby dzieli siedem miesięcy rynku. Różnica wynosi 430 zł na metrze wobec mediany aktów rynku pierwotnego, czyli 5 procent, i jest to najmniejszy taki rozstęp w województwie. Przy siedmiomiesięcznej luce między datami nie da się jednak rozstrzygnąć, ile z tych 430 zł to marża cennika, a ile zwykły upływ czasu.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Dom | 137 | 620 000 zł | 449 000 do 780 000 zł | 614 m² |
| Działka | 174 | 139 410 zł | 90 000 do 235 000 zł | 908 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **60 ze 137 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, więc mediana obejmuje także siedliska.

Rynek działek jest tu wyjątkowo żywy: 174 transakcje w mieście czterokrotnie mniejszym od Białegostoku, w którym rejestr notuje ich 211, czyli w przeliczeniu na mieszkańca trzy i pół raza więcej. Mediana 139 410 zł przy typowej powierzchni 908 m² daje około 154 zł za metr gruntu.

## Co z tego ma kupujący

W Suwałkach **wielkość mieszkania decyduje o cenie metra bardziej niż cokolwiek innego**, i to jest główny wniosek tego wpisu.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Policz cenę całkowitą, nie cenę metra**, bo duże mieszkania są tu tak tanie w przeliczeniu na metr, że różnica w budżecie między lokalem dwuizbowym a pięcioizbowym jest mniejsza, niż podpowiada intuicja. **Zapytaj o stronę rynku**, bo nowe mieszkanie kosztuje tu o 1293 zł na metrze więcej niż z rynku wtórnego. I **sprawdź datę rejestru, do której odnosi się każda liczba**, bo suwalski rejestr lokalowy kończy się na lutym 2026 i wszystko, co wydarzyło się później, jest poza tą analizą.

Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Augustów](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-augustow) leży 31 km stąd i jest droższy o 391 zł na metrze. Oba miasta zestawiamy w [porównaniu cen w Suwałkach i Augustowie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-suwalki-augustow). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.