--- title: "Ceny mieszkań w Suwałkach i Augustowie: mniejsze miasto jest droższe o 391 zł na metrze [ANALIZA] | mScanner" description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Suwałkach, Augustowie i Sejnach z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-suwalki-augustow" published: "2026-09-09" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, Suwałki jako miasto na prawach powiatu oraz starostwa powiatowe w Augustowie i Sejnach" from: "2024-07-02" to: "2026-06-23" deeds: 1138 --- # Ceny mieszkań w Suwałkach i Augustowie: mniejsze miasto jest droższe o 391 zł na metrze, a rejestry obu miast dzieli pięć miesięcy. Policzyliśmy 1138 aktów notarialnych [ANALIZA] Augustów ma metr po 7860 zł, a dwa i pół razy większe Suwałki po 7469 zł. W obu miastach rynek pierwotny jest droższy od wtórnego, o 1253 i 1293 zł. Sejny, trzecie miasto Suwalszczyzny, mają 4484 zł i tylko 24 akty w oknie. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, Suwałki jako miasto na prawach powiatu oraz starostwa powiatowe w Augustowie i Sejnach - Zakres danych: od 2024-07-02 do 2026-06-23 - Liczba aktów notarialnych: 1138 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-suwalki-augustow — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Suwalszczyzna ma dwa rynki mieszkaniowe i mniejszy z nich jest droższy. **Augustów, miasto 28-tysięczne, ma medianę 7860 zł/m², a 68-tysięczne Suwałki 31 kilometrów dalej 7469 zł.** Różnica wynosi 391 zł na metrze, czyli 19 550 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym, i przekłada się na 35 miejsc w rankingu krajowym. Liczby pochodzą z **1138 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku w trzech gminach. ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Suwałki, które są miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwa powiatowe w Augustowie i Sejnach. To ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 2 lipca 2024 do końca rejestru każdej gminy. **Końce różnią się o niemal pięć miesięcy** i jest to najważniejsze zastrzeżenie tego porównania: rejestr suwalski kończy się 2 lutego 2026, augustowski 23 czerwca, sejneński 18 maja. Suwałki są więc mierzone starszym rynkiem niż Augustów. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W Suwałkach filtr usunął 24 akty, w Augustowie 2. - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. - Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie. ## Trzy miasta, jedna tabela | Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | --- | | Augustów | 28 518 | 167 | 7860 | 8490 | 7237 | 291 | 2026-06-23 | | Suwałki | 67 879 | 202 | 7469 | 7970 | 6677 | 823 | 2026-02-02 | | Sejny | 4739 | poza rankingiem | 4484 | 5142 | 4040 | 24 | 2026-05-18 | Miejsce w kraju liczymy wśród **860 gmin**, które mają w oknie co najmniej 30 aktów. **Sejny z 24 aktami nie przekraczają tego progu**, więc ich mediany nie należy porównywać z pozostałymi dwiema bez tego zastrzeżenia; podajemy ją, bo to jedyna liczba, jaką o tym mieście mamy. Rozpiętość między najdroższym a najtańszym z trzech miast wynosi **3376 zł na metrze**, ale prawie cała bierze się z Sejn, miasta 4700-osobowego przy granicy litewskiej. Między dwoma realnymi rynkami Suwalszczyzny leży 391 zł. ## Dlaczego mniejsze miasto jest droższe Odpowiedzi nie ma w wielkości miast, tylko w tym, co się w nich sprzedaje. **W Augustowie rynek pierwotny to 48 procent transakcji, w Suwałkach 36 procent.** Nowe mieszkania są w obu miastach droższe od istniejącego zasobu, więc miasto z większym udziałem nowego budownictwa w obrocie ma wyższą medianę całkowitą, nawet jeśli obie strony rynku są w nim tańsze. Tu jednak tańsze nie są. **Augustów jest droższy po obu stronach rynku: o 520 zł na rynku pierwotnym i o 560 zł na wtórnym.** Przewaga mniejszego miasta jest więc rzeczywista, a nie strukturalna. Trzecim czynnikiem, którego ta tabela nie pokazuje, są jeziora. Ślad po nich widać za to w rynku gruntów: **metr działki kosztuje w Augustowie około 240 zł, a w Suwałkach 154 zł**, przy 80 i 174 transakcjach. Rynek drugiego domu nie zostawia w rejestrze osobnej rubryki, ale zostawia różnicę w cenie ziemi. ## Rynek pierwotny jest droższy w obu miastach | Miasto | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica | Udział rynku pierwotnego | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Suwałki | 7970 | 6677 | 1293 zł | 36 procent | | Augustów | 8490 | 7237 | 1253 zł | 48 procent | To jest kolejność odwrotna niż w obwarzanku Białegostoku, gdzie **w każdej z czterech gmin pierścienia mieszkanie od dewelopera jest tańsze od mieszkania z rynku wtórnego**. Na Suwalszczyźnie reguła wraca do postaci, jakiej spodziewa się kupujący, i robi to w obu miastach niemal identycznie: 1293 i 1253 zł różnicy. ## Co się dzieje z cenami | Miasto | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Augustów | 8562 | 7636 | +12,1 procent | 123 | | Suwałki | 7527 | 7040 | +6,9 procent | 576 | Każde miasto liczone jest względem własnego końca rejestru, więc dwanaście miesięcy Augustowa kończy się w czerwcu 2026, a Suwałk w lutym. **Augustów rośnie prawie dwa razy szybciej**, co oznacza, że przy porównywalnych datach jego przewaga nad Suwałkami byłaby prawdopodobnie większa niż zmierzone 391 zł. Liczba transakcji poszła w obu miastach w przeciwne strony. **W Augustowie spadła ze 173 na 123, czyli o 29 procent, a w Suwałkach urosła z 461 na 576, czyli o 25 procent.** Szybszy wzrost cen w Augustowie odbywa się więc przy kurczącym się obrocie, a wolniejszy w Suwałkach przy rosnącym. ## Cenniki deweloperów | Miasto | Lokale w cennikach | Mediana cennika, zł/m² | Mediana aktów rynku pierwotnego | Różnica | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Suwałki | 356 | 8400 | 7970 | 430 zł | | Augustów | 106 | 8600 | 8490 | 110 zł | Ustawowa jawność cen obejmuje w obu miastach realną ofertę: 356 lokali w Suwałkach i 106 w Augustowie. **Obie różnice są bardzo małe jak na tę serię**, w której cennik potrafi stać kilka tysięcy złotych nad aktami; w Białymstoku jest to 3184 zł. Przy Suwałkach trzeba jednak pamiętać o siedmiu miesiącach między datą cennika a końcem rejestru aktów. Nie da się rozstrzygnąć, ile z tych 430 zł to marża, a ile upływ czasu. ## Co kupuje mediana | Miasto | Typowy metraż | Typowa cena | Odległość do Białegostoku | | --- | ---: | ---: | ---: | | Augustów | 50 m² | 385 000 zł | 91 km | | Suwałki | 50 m² | 350 000 zł | 130 km | | Sejny | 48 m² | brak wiarygodnej mediany | 134 km | Odległości to najszybsze trasy samochodem. Mieszkania o tej samej wielkości, 50 m², dzieli w tych dwóch miastach **35 000 zł**. Jedna różnica jest przy tym warta uwagi kupującego z ograniczonym budżetem. **W Suwałkach mieszkanie czteroizbowe kosztuje 5591 zł za metr, w Augustowie 7016 zł.** Duże lokale są w większym mieście wyraźnie tańsze i to jest jedyny segment, w którym Suwałki wygrywają zdecydowanie. ## Domy i działki | Miasto | Akty na dom | Mediana ceny domu | Akty na działkę | Mediana ceny działki | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Suwałki | 137 | 620 000 zł | 174 | 139 410 zł | | Augustów | 50 | 605 000 zł | 80 | 220 000 zł | Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. W obu miastach ponad połowa aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, więc te mediany opisują w dużej części siedliska. Ceny domów są niemal identyczne, 620 000 i 605 000 zł, a ceny działek różnią się o 57 procent. Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność, ale przy szukaniu nieruchomości warto mieć obie liczby obok siebie. ## Analizy poszczególnych miast - [Ceny mieszkań w Suwałkach](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-suwalki), 823 akty i najtańsze duże mieszkania w regionie - [Ceny mieszkań w Augustowie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-augustow), 291 aktów i najszybszy wzrost w północnym Podlasiu Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.