---
title: "Ceny mieszkań w Sulejówku: 10 706 zł/m², a jedna dzielnica daje ponad połowę wszystkich transakcji [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Sulejówku z aktów notarialnych, z podziałem na dzielnice, adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-sulejowek"
published: "2026-10-27"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Mińsku Mazowieckim"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-05-12"
  deeds: 285
---

# Ceny mieszkań w Sulejówku: 10 706 zł za metr, a jedna dzielnica, Ratajewo, daje ponad połowę wszystkich transakcji w mieście. Policzyliśmy 285 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w Sulejówku to 10 706 zł i 41 miejsce wśród 869 polskich gmin, o 674 zł wyżej niż w dwukrotnie większym Mińsku Mazowieckim. Ratajewo daje 145 z 285 transakcji, a najdroższą dzielnicę od najtańszej dzieli 4236 zł na metrze. Rejestr kończy się 12 maja 2026.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Mińsku Mazowieckim
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-05-12
- Liczba aktów notarialnych: 285
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-sulejowek — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Sulejówek zajmuje **41 miejsce wśród 869 polskich gmin** z medianą **10 706 zł/m²**, czyli o 78 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy (ranking według stanu z 16 października 2026). W mieście mieszka 21 693 osoby, a do centrum Warszawy jest stąd 20 km drogą, czyli około 32 minut samochodem; miasto graniczy z warszawską Wesołą.

Liczby pochodzą z **285 aktów notarialnych** podpisanych między lipcem 2024 a majem 2026.

Najciekawsza liczba tego wpisu to granica strefy warszawskiej, którą widać w rejestrze. **Sulejówek ma medianę o 674 zł wyższą niż Mińsk Mazowiecki**, mimo że jest od niego dwukrotnie mniejszy i leży w tym samym powiecie. Oba miasta dzieli przede wszystkim odległość od stolicy: 20 kilometrów wobec 49.

![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w Sulejówku, z niebieskim obrysem granic miasta i kolorowymi polami cen skupionymi w Ratajewie przy stacji kolejowej.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-sulejowek/sulejowek-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Mińsku Mazowieckim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do **12 maja 2026**. Starostwo wpisało dotąd akty lokalowe do maja 2026, więc późniejszego obrotu ten wpis nie obejmuje; rejestr sąsiedniego Otwocka sięga już 5 sierpnia 2026.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży, i są aktualne na połowę października 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 3 akty** o medianie 2611 zł/m² i typowej cenie 150 000 zł przy 60 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
- **Rejestru nie da się rozbić na izby**, bo pole liczby izb jest w nim wypełnione przy jednym akcie na 285. Tabeli izb w tym wpisie nie ma; jest to luka w danych źródłowych.

Po tych filtrach zostaje **285 aktów**. Mediana to **10 706 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 9683 do 11 883 zł/m², a typowe mieszkanie ma **50 m² i kosztuje 567 000 zł**.

## Dzielnice: 4236 zł różnicy wewnątrz miasta

| Dzielnica | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Szkopówka | 12 652 | 15 | 6 | 12 731 | 70 m² |
| Nowa Żurawka | 11 058 | 44 | 33 | 8533 | 64 m² |
| Ratajewo | 10 859 | 145 | 96 | 13 010 | 42 m² |
| Sulejówek (osiedle) | 9543 | 20 | 9 | 8877 | 54 m² |
| Poligon | 8842 | 15 | 0 | 8842 | 56 m² |
| Nowa Miłosna | 8820 | 13 | 10 | 8713 | 95 m² |
| Stara Żurawka | 8416 | 10 | 6 | 9725 | 127 m² |

Tabela obejmuje **262 z 285 aktów**. Pozostałe 23 to 22 akty z czterech dzielnic, w których rejestr notuje od trzech do siedmiu transakcji (Cechówka, Miłosna, Zorza, Wola Grzybowska), i jeden akt poza granicami dzielnic. Nie są to miejsca bez obrotu, tylko takie, w których próba jest za mała, żeby podać medianę.

**Ratajewo daje 145 z 285 aktów, czyli 51 procent całego rynku miasta**, i jest to dzielnica przy stacji kolejowej, w której powstała główna zabudowa wielorodzinna Sulejówka: 96 ze 145 transakcji to pierwsze sprzedaże lokali o typowej powierzchni 42 m².

Najciekawsza jest tu kolumna „bez rynku pierwotnego". **Mediana Ratajewa liczona na samych odsprzedażach wynosi 13 010 zł, czyli o 2151 zł więcej niż mediana całej dzielnicy**, i jest wtedy najwyższa w mieście, wyprzedzając nawet Szkopówkę. Innymi słowy, mieszkanie odsprzedawane w Ratajewie jest najdroższym mieszkaniem w Sulejówku, a niższa mediana dzielnicy bierze się z tego, że sprzedaje się tam równolegle nowa inwestycja.

Rozpiętość między dzielnicami wynosi **4236 zł na metrze**, od 8416 zł w Starej Żurawce do 12 652 zł na Szkopówce, i tłumaczy ją częściowo metraż: Stara Żurawka to lokale 127-metrowe, Ratajewo 42-metrowe.

## Rynek pierwotny jest tańszy o 6 procent

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Pierwotny | 10 675 | 167 | 498 533 zł | 47 m² |
| Wtórny | 11 314 | 117 | 667 000 zł | 56 m² |
| Nieokreślony w źródle | 5855 | 1 | 240 000 zł | 41 m² |

**Różnica wynosi 639 zł na metrze, czyli 6 procent**, a tłumaczy ją metraż: pierwsza sprzedaż to lokale 47-metrowe, odsprzedaż mieszkania 56-metrowe. Cena całej nieruchomości różni się o 168 tysięcy złotych.

Pierwsza sprzedaż to tu 59 procent obrotu.

Dla kupującego oznacza to, że **przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 11 314 zł, a nie 10 706 zł**, a w Ratajewie nawet 13 010 zł.

## Adresy: jedna inwestycja w trzech klatkach

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Wodociągowa 3 | 10 675 | 29 | 28 | 39 m² |
| Wodociągowa 3A | 10 551 | 28 | 27 | 39 m² |
| Wodociągowa 3B | 10 631 | 29 | 28 | 39 m² |
| Czynu Społecznego 65C | 11 760 | 12 | 12 | 53 m² |
| Czynu Społecznego 65E | 11 628 | 12 | 12 | 53 m² |
| Kasztanowa 7 | 14 185 | 7 | 0 | 51 m² |
| Szklarniowa 102A | 11 237 | 5 | 5 | 55 m² |
| Kasztanowa 5 | 8635 | 5 | 2 | 50 m² |
| Aleja Piłsudskiego 76A | 12 652 | 5 | 0 | 46 m² |

**Trzy klatki przy Wodociągowej dają 86 aktów, czyli 30 procent rynku miasta**, przy niemal identycznej cenie: rozpiętość między nimi wynosi zaledwie **124 zł na metrze**, od 10 551 do 10 675 zł, i identycznym metrażu 39 m². Tak wygląda jedna inwestycja sprzedawana według jednego cennika. Podobnie wyglądają dwa budynki przy Czynu Społecznego: 65C sprzedawany w 2025 roku i 65E w 2026, po 12 aktów i 132 zł różnicy na metrze.

Zwraca uwagę para adresów przy Kasztanowej. **Numer 7 ma medianę 14 185 zł przy siedmiu odsprzedażach lokali 51-metrowych, a numer 5 tylko 8635 zł przy pięciu aktach i lokalach 50-metrowych.** Dwa sąsiednie budynki, ten sam metraż, a różnica 5550 zł na metrze, czyli 64 procent, choć przy tak małych próbach jest to sygnał, a nie pomiar. Jest to najmocniejszy w tym wpisie argument za tym, żeby pytać o konkretny budynek.

## Metraż

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| do 35 m² | 11 420 | 20 | 13 |
| 35 do 50 m² | 10 716 | 126 | 94 |
| 50 do 65 m² | 11 482 | 63 | 22 |
| ponad 65 m² | 9166 | 76 | 38 |

**Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" w Sulejówku nie działa.** Najdroższy jest przedział od 50 do 65 m², z medianą 11 482 zł, minimalnie przed kawalerkami.

Wyjaśnienie widać w ostatniej kolumnie: **przedział od 35 do 50 m² to 126 aktów, z czego 94 to pierwsze sprzedaże**, głównie przy Wodociągowej, sprzedawane po około 10 600 zł. Przedział od 50 do 65 m² jest natomiast w większości odsprzedażą, i to ona wyznacza jego wysoką medianę.

Dopiero powyżej 65 m² mediana spada wyraźnie, o 2316 zł, i są to lokale w niskiej zabudowie, takie jak w Starej Żurawce i Nowej Miłośnie.

## Cenniki deweloperów

| Miara | Wartość |
| --- | ---: |
| Lokale w cennikach | 18 |
| Mediana ceny ofertowej | 10 884 zł/m² |
| Kwartyle | 10 800 do 11 900 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 10 675 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 167 |

Cennik stoi **209 zł nad medianą pierwszej sprzedaży z rejestru, czyli 2 procent wyżej**. Trzeba jednak pamiętać o dwóch rzeczach: **18 lokali w siedmiu pozycjach to bardzo mała próba, a akty kończą się w maju 2026, podczas gdy cennik opisuje połowę października 2026**, czyli pięć miesięcy później.

Zapas jest rozdrobniony: największa pozycja to osiem lokali przy Drobiarskiej 10 po 11 350 zł, reszta to inwestycje po jednym do trzech lokali.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 6853 | 161 |
| 2022 | 7204 | 200 |
| 2023 | 8747 | 391 |
| 2024 | 9737 | 147 |
| 2025 | 10 704 | 189 |
| 2026 (do 12 maja) | 11 246 | 44 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 jest niepełny i opiera się na 44 aktach, więc jest sygnałem, a nie wynikiem.

**Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 56 procent**, czyli o 3851 zł na metrze.

Porównanie liczone względem końca rejestru daje **11 323 zł/m² przy 123 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 10 559 zł przy 178 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 7,2 procent.**

**Policzony osobno rynek wtórny urósł mocniej, o 9,7 procent: z 10 388 zł/m² przy 65 aktach do 11 393 zł przy 62 aktach.** Przyczyną jest zmiana składu obrotu: pierwszych sprzedaży, które są tu tańsze, było w poprzednim oknie 113, a w bieżącym 61, więc cały rynek rośnie wolniej niż sama odsprzedaż.

Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. **Odsprzedaże w Sulejówku podrożały o prawie 10 procent w roku kończącym się w maju 2026.**

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 93 | 1 000 000 zł | 860 000 do 1 250 000 zł | 637 m² |
| Działka | 85 | 503 000 zł | 340 000 do 750 000 zł | 916 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **Żaden z 93 aktów na dom nie dotyczy nieruchomości z więcej niż jednym budynkiem**, więc mediana 1 000 000 zł opisuje wyłącznie domy jednorodzinne.

**Dom kosztuje w Sulejówku 1 000 000 zł, czyli o 375 tysięcy więcej niż w Mińsku Mazowieckim**, a rozstęp kwartylowy jest wąski, od 860 000 do 1 250 000 zł, co przy 93 aktach czyni tę liczbę jedną z bardziej wiarygodnych w tej serii.

**Działka kosztuje w Sulejówku 503 000 zł za typowe 916 m², czyli około 549 zł za metr gruntu**, wobec 380 000 zł za 798 m² w Mińsku Mazowieckim. Przy 85 aktach jest to próba porównywalna z próbą domów.

Tabela domów i działek obejmuje akty do października 2025: ostatni akt na dom pochodzi z 24 października, a na działkę z 27 października 2025.

## Co z tego ma kupujący

Sulejówek jest miastem na granicy strefy warszawskiej i jego rynek dzieli się bardzo wyraźnie na dzielnice. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 11 314 zł, a w Ratajewie na 13 010 zł**, nie na 10 706 zł. **Pytaj o konkretny budynek**, bo dwa sąsiednie numery przy Kasztanowej dzieli 5550 zł na metrze przy tym samym metrażu. I **pamiętaj, że liczby kończą się 12 maja 2026**, a odsprzedaże drożały w ostatnim roku o prawie 10 procent.

Sąsiednie miasto opisujemy osobno: [Mińsk Mazowiecki](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-minsk-mazowiecki) leży 31 km stąd i jest tańszy o 674 zł na metrze. Oba zestawiamy w [porównaniu cen w Mińsku Mazowieckim i Sulejówku](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-minsk-mazowiecki-sulejowek). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.