--- title: "Ceny mieszkań w gminie Stawiguda: 9503 zł/m², czyli drożej niż w Olsztynie [ANALIZA] | mScanner" description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w gminie Stawiguda z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-stawiguda" published: "2026-09-26" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Olsztynie" from: "2024-07-02" to: "2026-07-20" deeds: 657 --- # Ceny mieszkań w gminie Stawiguda: 9503 zł za metr, czyli drożej niż w Olsztynie, przy którym leży. Policzyliśmy 657 aktów notarialnych [ANALIZA] Mediana metra w gminie Stawiguda to 9503 zł i 81 miejsce wśród 861 polskich gmin, czyli wyżej niż Olsztyn. Mieszkanie z rynku wtórnego kosztuje tu 10 230 zł, a od dewelopera 8910 zł. Od 2021 roku mediana urosła o 71 procent. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Olsztynie - Zakres danych: od 2024-07-02 do 2026-07-20 - Liczba aktów notarialnych: 657 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-stawiguda — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Gmina Stawiguda zajmuje **81 miejsce wśród 861 polskich gmin** z medianą **9503 zł/m²**, czyli o 58 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 15 740 osób. Liczby pochodzą z **657 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. To trzeci rynek mieszkaniowy w województwie po Olsztynie i Elblągu, w gminie wiejskiej z niecałymi szesnastoma tysiącami mieszkańców. Najważniejsza liczba w tym wpisie jest porównaniem z sąsiadem. **Stawiguda jest droższa od Olsztyna o 558 zł na metrze i stoi o 22 miejsca wyżej w rankingu krajowym.** To gmina wiejska drożejsza od miasta wojewódzkiego, przy którym leży. ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Olsztynie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 2 lipca 2024 do 20 lipca 2026. O tę datę trzeba oprzeć każde porównanie z innym powiatem. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 6 aktów** o medianie 2314 zł/m² i typowej cenie 147 500 zł przy 63 m². - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. Po tych filtrach zostaje **657 aktów**. Mediana to **9503 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 8530 do 10 549 zł/m², a typowe mieszkanie ma **52 m² i kosztuje 501 000 zł**. **Typowa cena, pół miliona złotych, jest najwyższa w całym województwie**, wyższa niż w Olsztynie, gdzie wynosi 432 760 zł, bo mieszkania sprzedawane w tej gminie są o cztery metry większe i droższe za metr jednocześnie. Warto od razu powiedzieć, gdzie ten rynek leży. Gmina Stawiguda ciągnie się od granicy Olsztyna na dwadzieścia kilka kilometrów na południe, a **transakcje lokalowe skupiają się niemal w całości przy jej północnym krańcu, tam gdzie styka się z miastem.** Sama wieś Stawiguda leży 23 km od centrum Olsztyna, ale mieszkania, o których mówi ten wpis, stoją około ośmiu. ## Rynek wtórny jest droższy od pierwotnego o 1320 zł | Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż | | --- | --- | --- | --- | --- | | Wtórny | 10 230 | 290 | 520 000 zł | 51 m² | | Nieokreślony w źródle | 9938 | 51 | 471 339 zł | 49 m² | | Pierwotny | 8910 | 316 | 497 191 zł | 59 m² | **Rynek pierwotny to 48 procent transakcji** i jest o 1320 zł na metrze tańszy od wtórnego, czyli o 13 procent. To odwrotność tego, czego spodziewa się większość kupujących, i powtarza się w obwarzankach dużych miast: dokładnie tak samo zachowują się gminy wokół Białegostoku. Wyjaśnienie widać w ostatniej kolumnie. **Deweloper sprzedaje tu lokale o ośmiu metrach większe, 59 wobec 51 m²**, a większe mieszkania zawsze kosztują mniej za metr. Cena całkowita jest w obu przypadkach zbliżona, 497 191 i 520 000 zł. Kierunek utrzymuje się w danych bieżących, więc nie jest efektem okna. ## Metraż i izby | Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | | --- | --- | --- | --- | | do 35 m² | 10 427 | 98 | 46 | | 35 do 50 m² | 9740 | 212 | 96 | | 50 do 65 m² | 9733 | 167 | 65 | | ponad 65 m² | 8548 | 180 | 109 | Reguła, że małe mieszkania kosztują więcej za metr, obowiązuje tu bez wyjątku i **kosztuje 1879 zł na metrze przy zejściu z ponad 65 m² do lokalu poniżej 35 m²**, czyli 22 procent. Uderza udział dużych mieszkań: **lokale powyżej 65 m² to 27 procent rynku tej gminy**, wobec 15 procent w Olsztynie, i 61 procent z nich pochodzi z rynku pierwotnego. To jest gmina, w której buduje się mieszkania większe niż w mieście. | Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż | | --- | --- | --- | --- | | 1 | 10 596 | 48 | 32 m² | | 2 | 9949 | 186 | 40 m² | | 3 | 9448 | 205 | 53 m² | | 4 | 9626 | 134 | 68 m² | | 5 | 7915 | 41 | 119 m² | Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Pięć wierszy powyżej obejmuje 614 z 657 aktów. Ostatni wiersz opisuje lokale o typowej powierzchni 119 m², czyli w praktyce domy w zabudowie szeregowej albo apartamenty, i jego mediana 7915 zł jest najniższa w tabeli. ## Historia cen | Rok | Mediana, zł/m² | Akty | | --- | --- | --- | | 2021 | 5999 | 350 | | 2022 | 6500 | 366 | | 2023 | 7715 | 373 | | 2024 | 8416 | 255 | | 2025 | 9356 | 366 | | 2026 | 10 238 | 171 | Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 kończy się na 20 lipca. **Od 2021 roku mediana urosła o 71 procent**, z 5999 do 10 238 zł/m². Porównanie liczone względem końca rejestru: **w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 9802 zł/m² przy 325 aktach, a w dwunastu poprzednich 9328 zł przy 319 aktach, czyli wzrost o 5,1 procent.** Liczba transakcji jest przy tym stabilna, co przy tak małej gminie oznacza, że budowa trwa nieprzerwanie od kilku lat. ## Cenniki deweloperów **Dla gminy Stawiguda nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika**, mimo że rejestr notarialny pokazuje w tym samym oknie 316 transakcji z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań: obowiązek publikowania cen dotyczy inwestycji będących w sprzedaży. ## Domy i działki | Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka | | --- | --- | --- | --- | --- | | Dom | 68 | 949 000 zł | 699 750 do 1 312 500 zł | 1044 m² | | Działka | 5 | 800 000 zł | 520 000 do 900 000 zł | 1155 m² | Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **14 z 68 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.** **Mediana domu, 949 000 zł, jest najwyższa w województwie warmińsko-mazurskim** i o 79 tysięcy wyższa niż w Olsztynie. Wiersz z działkami stoi na pięciu aktach, a ostatni z nich pochodzi z 27 maja 2025, czyli sprzed ponad roku, więc podajemy go wyłącznie dla porządku. ## Co z tego ma kupujący W gminie Stawiguda **granica Olsztyna nie oznacza spadku ceny, tylko jej wzrost**, i to jest główny wniosek tego wpisu. Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Nie zakładaj, że za miastem jest taniej**, bo ta gmina jest droższa od Olsztyna o 558 zł na metrze, a typowe mieszkanie kosztuje tu o 68 tysięcy więcej. **Nie zakładaj też, że nowe znaczy drożej**, bo rynek pierwotny jest tu o 1320 zł na metrze tańszy od wtórnego. I **sprawdź metraż, zanim porównasz cenę metra**, bo lokale powyżej 65 m² to ponad jedna czwarta tutejszego rynku i są o 1879 zł tańsze za metr. Sąsiednie gminy opisujemy osobno: [Olsztyn](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-olsztyn) jest tańszy o 558 zł na metrze, [Dywity](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-dywity) o 502 zł, a [Olsztynek](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-olsztynek) o 3389 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w [porównaniu cen w Olsztynie i okolicach](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-olsztyn-i-okolice). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.