---
title: "Ceny mieszkań w Sopocie: 20 040 zł/m², jedyne miasto Trójmiasta, w którym mediana spadła [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Sopocie z aktów notarialnych, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki, na rejestrze kończącym się w styczniu 2026."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-sopot"
published: "2026-08-31"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, Sopot jako miasto na prawach powiatu"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-01-28"
  deeds: 668
---

# Ceny mieszkań w Sopocie: 20 040 zł za metr, czwarte miejsce w Polsce, ale jako jedyne miasto Trójmiasta Sopot potaniał. Policzyliśmy 668 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w Sopocie to 20 040 zł, czwarte miejsce wśród 889 polskich gmin. Przez ostatnie dwanaście miesięcy rejestru mediana spadła o 5,9 procent, jako jedyna w Trójmieście. Jeden adres przy 23 Marca odpowiada za 57 procent całego rynku pierwotnego w mieście.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, Sopot jako miasto na prawach powiatu
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-01-28
- Liczba aktów notarialnych: 668
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-sopot — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Sopot zajmuje **4 miejsce wśród 889 polskich gmin** z medianą **20 040 zł/m²**, czyli ponad trzykrotność mediany typowej polskiej gminy. Droższe od niego są w kraju tylko trzy gminy, a jedyną z nich w pomorskiem jest Jastarnia, gdzie w całym oknie zamknięto 37 aktów.

Liczby pochodzą z **668 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Sopot jest przy 31 tysiącach mieszkańców najmniejszym miastem Trójmiasta i jedynym, w którym **mediana przez ostatnie dwanaście miesięcy rejestru spadła, o 5,9 procent**.

![Mapa Sopotu z niebieską granicą administracyjną miasta i siatką cen transakcyjnych, wciśnięta między Gdynię od północy i Gdańsk od południa, z Zatoką Gdańską po wschodniej stronie](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-sopot/sopot-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Sopot, który jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do 28 stycznia 2026. **To najstarsza data końca rejestru w całym województwie pomorskim.** Sopocki rejestr stoi od stycznia 2026 i sprawdziliśmy, że nowszych aktów nie ma także w rejestrze centralnym. Wszystkie liczby w tym wpisie opisują więc rynek do końca stycznia 2026, a nie do dziś.
- Podajemy medianę, nigdy średnią, co przy 668 aktach i cenach sięgających kilku milionów ma tu większe znaczenie niż gdzie indziej.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 17 aktów o medianie 4155 zł/m² i typowej cenie 350 000 zł za 91 m²**, czyli wykupy mieszkań komunalnych przez dotychczasowych najemców.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **668 aktów**. Mediana to **20 040 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 15 868 do 24 288 zł/m², a typowe mieszkanie ma **54 m² i kosztuje 1 083 633 zł**. Sopot jest jedynym miastem Trójmiasta, w którym typowa transakcja przekracza milion złotych.

## Rynek pierwotny kontra wtórny

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Wtórny | 18 851 | 513 | 1 050 000 zł | 55 m² |
| Pierwotny | 21 754 | 155 | 1 153 273 zł | 53 m² |

Rynek pierwotny to **23 procent aktów**, najmniej w Trójmieście, i jest o 2903 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 15 procent.

Rynek pierwotny w Sopocie to w praktyce jedna inwestycja. **Z 155 aktów rynku pierwotnego aż 88 przypada na jeden adres, 23 Marca 79C**, czyli 57 procent. Mediana rynku pierwotnego w Sopocie nie opisuje więc segmentu rynku, tylko cennik jednego budynku, który akurat w tym oknie sprzedawał mieszkania.

## Adresy

Sopot jest mały i transakcje rozkładają się cienko, więc pod większością adresów w oknie stoi kilka aktów. Tylko trzy adresy przekraczają dziesięć.

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| 23 Marca 79C | 21 231 | 91 | 88 |
| Aleja Niepodległości 736B | 21 059 | 17 | 14 |
| Smolna 15A | 22 442 | 13 | 11 |

**Jeden adres, 23 Marca 79C, odpowiada za 91 z 668 transakcji w mieście**, czyli za co siódmą. Bez niego mediana Sopotu byłaby liczona niemal wyłącznie z rynku wtórnego.

Pozostałe adresy w rejestrze mają po pięć do sześciu aktów i tego nie tabelaryzujemy, bo mediana z sześciu transakcji nie opisuje żadnej ulicy.

Podział na osiedla jest w Sopocie praktycznie niedostępny: nasz zbiór obrysów zna dla tego miasta jedno osiedle, Brodwino, i przypada na nie 27 aktów o medianie 13 129 zł/m². Brodwino to jedyna część Sopotu, gdzie metr kosztuje mniej niż w Gdańsku, ale przy 27 aktach traktujemy tę medianę jako sygnał, a nie jako wynik.

## Metraż nie zmienia ceny metra

![Wykres słupkowy mediany ceny za metr w Sopocie według przedziału metrażu, cztery niemal równe słupki od 18 876 zł dla mieszkań do 35 m² po 20 366 zł dla mieszkań powyżej 65 m²](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-sopot/sopot-metraz-v2.png)

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| ponad 65 m² | 20 366 | 231 | 47 |
| 50-65 m² | 20 182 | 155 | 36 |
| 35-50 m² | 20 054 | 216 | 68 |
| do 35 m² | 18 876 | 66 | 4 |

**Reguła małego metrażu działa w Sopocie odwrotnie**: najmniejsze mieszkania są najtańsze na metrze, a różnica między skrajnymi przedziałami to 1490 zł, czyli 8 procent. W Gdańsku ta sama różnica wynosi 18 procent, w Gdyni 19.

Wytłumaczeniem jest to, co w Sopocie kupują ludzie. Duże mieszkanie w kamienicy przy plaży i kawalerka na Brodwinie to nie ten sam rynek, a metraż jest tu słabszym predyktorem ceny niż adres.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- |
| 1 | 20 996 | 34 | 36 m² |
| 2 | 22 334 | 173 | 44 m² |
| 3 | 18 620 | 230 | 54 m² |
| 4 | 19 321 | 147 | 78 m² |
| 5 | 18 447 | 49 | 95 m² |
| 6 | 19 872 | 15 | 120 m² |

## Historia cen i spadek ostatniego roku

![Wykres liniowy mediany ceny za metr w Sopocie od 2021 do 2026 roku, rosnący z 14 231 zł do szczytu 20 111 zł w 2024 roku, a potem opadający do 19 806 zł i 18 988 zł](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-sopot/sopot-ceny-rok-v1.png)

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | --- | --- |
| 2021 | 14 231 | 555 |
| 2022 | 15 562 | 356 |
| 2023 | 15 486 | 308 |
| 2024 | 20 111 | 453 |
| 2025 | 19 806 | 429 |
| 2026 (do 28 stycznia) | 18 988 | 13 |

Sopot ma kształt inny niż Gdańsk i Gdynia, w których mediana rośnie nieprzerwanie. Tutaj **skok nastąpił raz, między 2023 a 2024 rokiem, o 4625 zł na metrze, czyli o 30 procent**, a potem krzywa zawróciła.

Rok 2026 opiera się na trzynastu aktach ze stycznia, bo na tym kończy się rejestr, więc traktujemy go jako sygnał.

Uczciwszą liczbą jest porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma: **19 309 zł/m² z 389 aktów przeciw 20 515 zł/m² z 471 aktów, czyli spadek o 5,9 procent**. Liczba transakcji spadła równolegle o 17 procent.

Sopot jest jedynym z trzech miast Trójmiasta, w którym ta liczba jest ujemna. W Gdańsku wynosi plus 5,0 procent, w Gdyni plus 2,7.

## Cenniki deweloperów

Ustawowy obowiązek publikacji cen ofertowych obejmuje w Sopocie **25 lokali z medianą 21 900 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 20 900 do 24 657 zł/m², stan na 25 sierpnia 2026.

Wszystkie 25 lokali pochodzi z jednej inwestycji, przy Jana z Kolna 29. **Dwadzieścia pięć lokali jednego dewelopera to migawka resztki oferty, a nie rynek.** Rząd wielkości się jednak zgadza: oferta z sierpnia 2026 stoi o 146 zł na metrze powyżej mediany rynku pierwotnego zamkniętej w rejestrze w styczniu.

## Domy i działki

Przy domach i działkach podajemy **cenę całkowitą, nie cenę metra**, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.

| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Domy | 31 | 3 120 000 zł | 2 123 000 zł | 4 285 000 zł | 526 m² |
| Działki | 19 | 2 509 200 zł | 800 000 zł | 4 547 705 zł | 655 m² |

Obie liczby stoją na cienkiej próbie: 31 domów i 19 działek w półtorarocznym oknie to zbiór pojedynczych transakcji, a nie rynek. **Mediana domu 3 120 000 zł jest jednak ponad dwa razy wyższa niż w Gdańsku**, gdzie wynosi 1 427 810 zł. Ta różnica przetrwa nawet tak małą próbę.

Ostatni akt na dom pochodzi z 13 stycznia 2026, na działkę z 29 grudnia 2025.

## Co z tego ma kupujący

W Sopocie **data końca rejestru waży tyle co sama mediana**. Wszystkie liczby w tym wpisie kończą się 28 stycznia 2026, więc opisują rynek sprzed pół roku, i to jedyne miasto Trójmiasta, o którym trzeba to powiedzieć.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Nie przyjmuj mediany rynku pierwotnego za cenę nowych mieszkań w mieście**, bo 57 procent tego segmentu to jeden adres przy 23 Marca. **Nie licz na to, że mały metraż będzie tańszy w przeliczeniu na całość**, bo w Sopocie cena metra prawie nie zależy od wielkości i o cenie decyduje adres. I **weź pod uwagę, że ostatnie dwanaście miesięcy rejestru to spadek o 5,9 procent**, przy jednoczesnym spadku liczby transakcji o 17 procent, co jest układem typowym dla rynku, który stoi, a nie rośnie.

Sąsiednie miasta Trójmiasta opisujemy osobno: [Gdynia](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-gdynia) leży 10 kilometrów stąd i jest o 8316 zł na metrze tańsza, a [Gdańsk](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-gdansk) 12 kilometrów i jest o 7374 zł tańszy. Wszystkie trzy zestawiamy w [porównaniu cen w Trójmieście](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-trojmiasto). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.