---
title: "Ceny mieszkań w Sokołowie Podlaskim: 7600 zł/m², a obie miary zmian cen są tu ujemne [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Sokołowie Podlaskim z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, izby, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-sokolow-podlaski"
published: "2026-10-29"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Sokołowie Podlaskim"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-06-03"
  deeds: 311
---

# Ceny mieszkań w Sokołowie Podlaskim: 7600 zł za metr, a obie miary zmian cen są tu ujemne. Policzyliśmy 311 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w Sokołowie Podlaskim to 7600 zł i 194 miejsce wśród 870 polskich gmin. Jest to jedyne miasto tej okolicy, w którym przez ostatni rok spadła i mediana miasta, i cena odsprzedaży. Nowe mieszkanie jest tu o 23 procent droższe od odsprzedawanego, a pięć adresów daje połowę rynku.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Sokołowie Podlaskim
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-06-03
- Liczba aktów notarialnych: 311
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-sokolow-podlaski — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Sokołów Podlaski zajmuje **194 miejsce wśród 870 polskich gmin** (ranking według stanu z 17 października 2026) z medianą **7600 zł/m²**, czyli o 26 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 18 048 osób, a do Siedlec jest stąd 31 km drogą, czyli około 35 minut samochodem.

Liczby pochodzą z **311 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku.

Najciekawsza liczba tego wpisu jest ujemna, i to podwójnie. **W ostatnich dwunastu miesiącach mediana miasta spadła o 2,8 procent, a ceny odsprzedaży o 1,7 procent.** Jest to jedyne miasto w tej okolicy, w którym obie miary idą w dół; wszędzie indziej co najmniej jedna z nich rośnie.

![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w Sokołowie Podlaskim, z niebieskim obrysem granic miasta i kolorowymi polami cen skupionymi przy ulicach Węgrowskiej i Kolejowej.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-sokolow-podlaski/sokolow-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Sokołowie Podlaskim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do 3 czerwca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 13 aktów** o medianie 1227 zł/m² i typowej cenie 58 600 zł przy 48 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie. Tabela adresów obejmuje **253 z 311 aktów**; przy pozostałych 58 rejestr wskazuje działkę, a nie ulicę.

Po tych filtrach zostaje **311 aktów**. Mediana to **7600 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 6564 do 8048 zł/m², a typowe mieszkanie ma **48 m² i kosztuje 354 180 zł**.

## Nowe mieszkanie jest droższe o 23 procent

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Pierwotny | 7774 | 188 | 373 304 zł | 48 m² |
| Wtórny | 6314 | 121 | 304 275 zł | 48 m² |
| Nieokreślony w źródle | 6978 | 2 | 278 450 zł | 39 m² |

**Różnica wynosi 1460 zł na metrze, czyli 23 procent, przy identycznym metrażu po obu stronach: 48 m².** Nie tłumaczy jej więc wielkość lokalu, tylko strona rynku.

**Pierwsza sprzedaż to 60 procent obrotu**, więc mediana miasta jest przez nią wyraźnie podniesiona. Dla kupującego zwykłe mieszkanie właściwą liczbą jest **6314 zł, a nie 7600 zł**, czyli o 1286 zł mniej. Na mieszkaniu 48-metrowym to 62 tysiące złotych różnicy.

## Pięć adresów daje połowę rynku

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Węgrowska 3M | 8180 | 45 | 43 | 42 m² |
| Kolejowa 25 | 7238 | 36 | 35 | 56 m² |
| Ks. Bosco 18C | 7933 | 28 | 28 | 53 m² |
| Spacerowa 3 | 7738 | 27 | 26 | 43 m² |
| Magistracka 6 | 7960 | 14 | 14 | 58 m² |
| Wyspiańskiego 4 | 5590 | 7 | 1 | 47 m² |
| Wolności 62L | 8498 | 6 | 0 | 47 m² |
| Wilczyńskiego 1 | 5333 | 5 | 0 | 48 m² |

Pięć największych adresów daje **150 z 311 aktów, czyli 48 procent rynku**, i wszystkie są inwestycjami w trakcie sprzedaży: 146 ze 150 transakcji to pierwsze sprzedaże. Cała ósemka to 168 aktów, czyli 54 procent.

**Rozpiętość między adresami wynosi 3165 zł na metrze**, od 5333 zł przy Wilczyńskiego 1 do 8498 zł przy Wolności 62L, przy niemal identycznym metrażu 47 do 48 m². Dwa najtańsze adresy, Wilczyńskiego 1 i Wyspiańskiego 4, to niemal wyłącznie odsprzedaże, a najdroższe cztery to nowe inwestycje.

Ta tabela jest więc drugą stroną poprzedniej: **podział na drogie i tanie adresy pokrywa się w Sokołowie z podziałem na rynek pierwotny i wtórny.**

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| do 35 m² | 7730 | 26 | 11 |
| 35 do 50 m² | 7708 | 146 | 89 |
| 50 do 65 m² | 7500 | 109 | 72 |
| ponad 65 m² | 7500 | 30 | 16 |

**Cztery przedziały mieszczą się w 230 zł na metrze**, czyli w 3 procentach, więc cena metra w Sokołowie praktycznie nie zależy od wielkości mieszkania.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 2 | 7818 | 86 | 40 m² |
| 3 | 7600 | 127 | 51 m² |
| 4 | 6500 | 65 | 59 m² |
| 5 | 7500 | 14 | 70 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Od dwóch izb do czterech mediana traci 1318 zł na metrze, ale **wiersz pięcioizbowy wraca do 7500 zł**; przy czternastu aktach jest to raczej szum niż prawidłowość. Wiersz jednoizbowy pomijamy, bo opiera się na siedmiu aktach.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 4526 | 112 |
| 2022 | 4753 | 121 |
| 2023 | 5938 | 92 |
| 2024 | 7728 | 92 |
| 2025 | 7597 | 176 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 3 czerwca; notuje z niego 79 aktów przy medianie 7500 zł, czyli o 97 zł poniżej roku 2025.

**Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 68 procent**, czyli o 3071 zł na metrze, ale cały ten ruch skończył się w 2024 roku. **Rok 2025 jest o 131 zł niższy od 2024, a pierwsze pięć miesięcy 2026 jeszcze o 97 zł niższe.**

Porównanie liczone względem końca rejestru potwierdza to wprost. **W ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 7500 zł/m² przy 138 aktach, a w dwunastu poprzednich 7716 zł przy 176 aktach, czyli spadek o 2,8 procent.**

**Policzony osobno rynek wtórny również spadł, o 1,7 procent: z 6352 zł/m² przy 47 aktach do 6246 zł przy 78 aktach.** Obie liczby są ujemne, obie niewielkie, i przy takich próbach oznaczają raczej zatrzymanie się rynku niż realny spadek cen.

Dla kupującego wniosek jest jednoznaczny. **Sokołów Podlaski jest w tej okolicy jedynym miastem, w którym ceny nie rosną**, i to od dwóch lat.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 44 | 450 000 zł | 237 500 do 750 000 zł | 1048 m² |
| Działka | 34 | 85 000 zł | 30 000 do 157 125 zł | 993 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **21 z 44 aktów na dom, czyli 48 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.**

**Dom kosztuje w Sokołowie 450 000 zł, czyli o 289 tysięcy mniej niż w Siedlcach**, a działka 85 000 zł za typowe 993 m², czyli około 86 zł za metr gruntu, wobec 399 zł w Siedlcach.

Ostatni akt na dom pochodzi z 25 maja 2026, a na działkę z 5 maja 2026.

W ustawowej bazie cen deweloperskich **nie ma dla Sokołowa Podlaskiego ani jednego lokalu**, mimo 188 aktów pierwszej sprzedaży w oknie analizy.

## Co z tego ma kupujący

Sokołów Podlaski jest jedynym miastem tej okolicy, w którym ceny nie rosną, a podział na drogie i tanie adresy pokrywa się z podziałem na rynek pierwotny i wtórny. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 6314 zł, nie na 7600 zł**, bo różnica wynosi tu 23 procent, a metraż jej nie tłumaczy. **Nie licz na wzrost wartości w krótkim terminie**: mediana miasta spadła w rok o 2,8 procent, a odsprzedaże o 1,7. I **sprawdź, czy adres należy do jednej z czterech nowych inwestycji**, bo one wyznaczają górny koniec rynku, a odsprzedaże przy Wilczyńskiego i Wyspiańskiego dolny, i dzieli je 3165 zł na metrze.

Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Węgrów](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wegrow) leży 15 km stąd i jest tańszy o 26 zł na metrze, [Siedlce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-siedlce) 31 km i są droższe o 1528 zł, a [Łosice](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-losice) 44 km i są tańsze o 1337 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w [porównaniu cen w Siedlcach, Sokołowie Podlaskim, Łosicach i Węgrowie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-siedlce-sokolow-losice-wegrow). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.