--- title: "Ceny mieszkań w Sochaczewie: 8287 zł/m², drożej niż w trzykrotnie większym Płocku [ANALIZA] | mScanner" description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Sochaczewie z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny, metraże, izby, cenniki deweloperów, domy i działki." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-sochaczew" published: "2026-10-28" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Sochaczewie" from: "2024-07-03" to: "2026-09-16" deeds: 835 --- # Ceny mieszkań w Sochaczewie: 8287 zł za metr, czyli drożej niż w trzykrotnie większym Płocku. Policzyliśmy 835 aktów notarialnych [ANALIZA] Mediana metra w Sochaczewie to 8287 zł i 135 miejsce wśród 870 polskich gmin, o 427 zł więcej niż w trzykrotnie większym Płocku. Pierwsze sprzedaże to 59 procent obrotu i są o 952 zł na metrze droższe od odsprzedaży. Mediana miasta urosła przez rok o 6,6 procent, a odsprzedaże o 1,4. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Sochaczewie - Zakres danych: od 2024-07-03 do 2026-09-16 - Liczba aktów notarialnych: 835 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-sochaczew — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Sochaczew zajmuje **135 miejsce wśród 870 polskich gmin** (ranking według stanu z 17 października 2026) z medianą **8287 zł/m²**, czyli o 37 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy, która wynosi 6028 zł/m². W mieście mieszka 32 786 osób, a do centrum Warszawy jest stąd 74 km drogą, czyli około 62 minut samochodem; miasto leży na linii kolejowej do Poznania. Liczby pochodzą z **835 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Najciekawsza liczba tego wpisu to porównanie z Płockiem. **Sochaczew ma medianę o 427 zł wyższą niż Płock, który jest od niego trzykrotnie większy i ma jeden z trzech największych rynków mieszkaniowych w województwie.** Sochaczew ma przy tym bezpośrednie połączenie kolejowe z Warszawą, a Płock nie ma go wcale. Z samego rejestru nie da się wykazać, że to kolej podnosi cenę, ale przy wyborze miasta warto mieć oba fakty obok siebie. ![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w Sochaczewie, z niebieskim obrysem granic miasta i kolorowymi polami cen skupionymi w centrum oraz w Chodakowie.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-sochaczew/sochaczew-mapa-v1.png) ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Sochaczewie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 3 lipca 2024 do 16 września 2026. - Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 4 akty** o medianie 1845 zł/m² i typowej cenie 83 400 zł przy 42 m². - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. - **Rejestr nie zapisuje ulicy przy 834 z 835 transakcji**, tylko oznaczenie działki, więc w tym wpisie nie ma tabeli adresów. Jest to luka w danych źródłowych, nie brak transakcji. Po tych filtrach zostaje **835 aktów**. Mediana to **8287 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 7128 do 9368 zł/m², a typowe mieszkanie ma **48 m² i kosztuje 392 638 zł**. ## Rynek pierwotny jest droższy o 12 procent | Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Pierwotny | 8686 | 496 | 428 108 zł | 48 m² | | Wtórny | 7734 | 311 | 340 000 zł | 46 m² | | Nieokreślony w źródle | 8115 | 28 | 330 000 zł | 46 m² | **Rynek pierwotny jest w Sochaczewie droższy od wtórnego o 952 zł na metrze, czyli o 12 procent.** Metraże po obu stronach są zbliżone, 48 i 46 m², więc nie tłumaczy jej wielkość lokalu. **Pierwsza sprzedaż to tu 59 procent obrotu**, więc mediana miasta opisuje przede wszystkim trwające inwestycje. Różnica w cenie całej nieruchomości jest wyraźna: **428 108 zł za lokal z rynku pierwotnego wobec 340 000 zł za odsprzedawany**, czyli o 88 108 zł więcej. Dla kupującego oznacza to, że **przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 7734 zł, a nie 8287 zł**, i jest to liczba niższa niż mediana rynku wtórnego w Płocku (7800 zł). ## Metraż i izby | Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | | --- | ---: | ---: | ---: | | do 35 m² | 8548 | 94 | 39 | | 35 do 50 m² | 8374 | 395 | 225 | | 50 do 65 m² | 8365 | 230 | 143 | | ponad 65 m² | 7126 | 116 | 89 | Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu w każdym przedziale, choć w środku ledwie: **przedziały od 35 do 50 m² i od 50 do 65 m² dzieli zaledwie 9 zł.** Skrajne przedziały dzieli natomiast **1422 zł, czyli 17 procent**, a największy spadek przypada na lokale powyżej 65 m², w trzech czwartych sprzedawane przez deweloperów. | Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż | | --- | ---: | ---: | ---: | | 1 | 10 063 | 28 | 32 m² | | 2 | 8489 | 309 | 41 m² | | 3 | 8630 | 328 | 53 m² | | 4 | 7680 | 102 | 63 m² | | 5 | 6130 | 52 | 85 m² | Rejestr liczy izby, a nie pokoje. **Lokale jednoizbowe mają w Sochaczewie medianę 10 063 zł/m², czyli o 1574 zł więcej niż dwuizbowe i o 3933 zł więcej niż pięcioizbowe**, a spadek na całej długości wynosi 39 procent. Wiersz jednoizbowy opiera się jednak na 28 aktach. Wiersz trzyizbowy wyłamuje się z kolejności, będąc o 141 zł droższym od dwuizbowego; przy 328 i 309 aktach jest to różnica niewielka. ## Zmiana cen w ostatnim roku Porównanie liczone względem końca rejestru daje **8572 zł/m² przy 345 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 8039 zł przy 463 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 6,6 procent.** **Policzony osobno rynek wtórny praktycznie stanął: z 7726 zł/m² przy 146 aktach urósł do 7834 zł przy 166 aktach, czyli o 1,4 procent.** Przyczyna różnicy jest widoczna w tabeli rynków: **496 z 835 aktów to pierwsze sprzedaże, a te są w Sochaczewie o 952 zł na metrze droższe od odsprzedaży.** Mediana miasta zależy więc przede wszystkim od tego, ile pierwszych sprzedaży trafia do danego okresu i po jakiej cenie, a ceny mieszkań istniejących ruszają się niewiele. Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. **Odsprzedaże w Sochaczewie podrożały przez rok o 1,4 procent.** ## Cenniki deweloperów W ustawowej bazie cen mieszkań jest dla Sochaczewa jedna inwestycja z ośmioma lokalami w sprzedaży. Przy 496 pierwszych sprzedażach zanotowanych w rejestrze jest to resztka zapasu, a nie rynek, więc mediany z niej nie podajemy. ## Domy i działki | Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Dom | 110 | 490 000 zł | 302 500 do 710 000 zł | 758 m² | | Działka | 40 | 90 950 zł | 25 309 do 181 250 zł | 829 m² | Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **60 ze 110 aktów na dom, czyli ponad połowa, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, więc mediana 490 000 zł opisuje w większości siedliska, a nie domy jednorodzinne. Tabeli działek nie należy czytać jako ceny typowej działki budowlanej: **mediana 90 950 zł przy typowej powierzchni 829 m² i rozstępie kwartylowym od 25 309 do 181 250 zł** obejmuje zarówno działki pod dom, jak i drobne skrawki gruntu, bo 11 z 40 aktów dotyczy działek mniejszych niż 300 m². Ostatni akt na dom pochodzi z 7 września 2026, a na działkę z 5 sierpnia 2026. ## Co z tego ma kupujący Sochaczew jest miastem, w którym mediana rośnie wraz z pierwszymi sprzedażami, a ceny mieszkań istniejących ruszają się niewiele. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie. **Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 7734 zł, nie na 8287 zł.** **Nie wyciągaj wniosku ze wzrostu mediany o 6,6 procent**, bo odsprzedaże urosły w tym samym czasie o 1,4 procent. I **przy mieszkaniu powyżej 65 m² licz na niższą cenę metra**: ten przedział ma medianę 7126 zł/m², o 1161 zł mniej niż całe miasto. Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Płock](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-plock) leży 61 km stąd i jest tańszy o 427 zł na metrze, [Płońsk](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-plonsk) 56 km i jest tańszy o 894 zł, a [Sierpc](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-sierpc) 96 km i jest tańszy o 2721 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w [porównaniu cen w Płocku, Sochaczewie, Płońsku i Sierpcu](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-plock-sochaczew-plonsk-sierpc). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.