---
title: "Ceny mieszkań: Słupsk, Lębork, Ustka i Łeba. Pas nadmorski o 2200 zł drożej, bez niczego pośrodku [ANALIZA] | mScanner"
description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Słupsku, Lęborku, Ustce i Łebie z aktów notarialnych, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny, domy, działki i kierunek ostatniego roku."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-slupsk-lebork-ustka-leba"
published: "2026-09-03"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Słupsk jako miasto na prawach powiatu oraz starostwa powiatowe w Słupsku i Lęborku"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-06-19"
  deeds: 3491
---

# Ceny mieszkań w Słupsku, Lęborku, Ustce i Łebie: 3813 zł różnicy na metrze, a między gminami nadmorskimi a resztą nie ma ani jednej gminy pośrodku. Policzyliśmy 3491 aktów notarialnych [ANALIZA]

Między Łebą a Lęborkiem jest 3813 zł na metrze, czyli 191 tysięcy na mieszkaniu 50 m². Osiem gmin tej okolicy dzieli się na dwie grupy bez żadnej pośrodku: cztery nadmorskie od 9458 do 10 213 zł i cztery pozostałe od 6400 do 7238 zł. Dwa miasta rosną, dwa spadają, i oba spadkowe leżą nad morzem.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Słupsk jako miasto na prawach powiatu oraz starostwa powiatowe w Słupsku i Lęborku
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-06-19
- Liczba aktów notarialnych: 3491
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-slupsk-lebork-ustka-leba — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Między najtańszym a najdroższym miastem tej okolicy jest **3813 zł na metrze**, czyli **191 tysięcy złotych na mieszkaniu 50 m²**. Lębork zamyka medianę na 6400 zł/m², Słupsk na 7238, Ustka na 9641, a Łeba na 10 213.

Liczby pochodzą z **3491 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Sama rozpiętość jest do przewidzenia, bo dwa z tych miast leżą nad morzem. Ciekawsze jest to, jak ostro przebiega granica: **osiem gmin tej okolicy dzieli się na dwie grupy i między nimi nie ma ani jednej gminy pośrodku**.

![Mapa ziemi słupskiej i lęborskiej z niebieską granicą Lęborka pośrodku i siatką cen transakcyjnych, obejmująca Słupsk na zachodzie, Ustkę na wybrzeżu i Łebę na wschodzie](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-slupsk-lebork-ustka-leba/k5-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Słupsk jako miasto na prawach powiatu oraz przez starostwa powiatowe w Słupsku (dla Ustki) i w Lęborku (dla Lęborka i Łeby). To ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do daty końca każdego rejestru z osobna: Ustka do 19 czerwca 2026, Słupsk do 15 czerwca, Lębork do 12 czerwca, Łeba do 29 maja. Te daty są w tej analizie wyjątkowo zbieżne, co ułatwia porównanie.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku w danej gminie. Filtr usunął łącznie 86 aktów: 75 w Słupsku, 8 w Ustce, 2 w Lęborku i 1 w Łebie.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

## Cztery miasta, jedna tabela

| Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Łeba | 2966 | 52 | 10 213 | 10 519 | 8463 | 108 | 29 maja 2026 |
| Ustka | 13 211 | 75 | 9641 | 9512 | 9716 | 197 | 19 czerwca 2026 |
| Słupsk | 84 217 | 236 | 7238 | 7688 | 6835 | 2243 | 15 czerwca 2026 |
| Lębork | 33 541 | 369 | 6400 | 6961 | 5950 | 943 | 12 czerwca 2026 |

![Wykres słupkowy median cen za metr w Łebie, Ustce, Słupsku i Lęborku zestawionych z medianą typowej polskiej gminy, gdzie Łeba z 10 213 zł jest o dwie trzecie droższa od gminy typowej](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-slupsk-lebork-ustka-leba/k5-mediany-v1.png)

**Kolejność jest odwrotna do wielkości miast.** Najmniejsza Łeba, z niecałymi trzema tysiącami mieszkańców, jest najdroższa, a największy Słupsk, z 84 tysiącami, przedostatni. Mediana typowej polskiej gminy to **6056 zł/m²**, policzona 29 sierpnia 2026 na 889 gminach z co najmniej trzydziestoma aktami.

## Granica biegnie po linii brzegowej

To jest wynik, dla którego warto było policzyć także gminy wiejskie.

| Gmina | Mediana, zł/m² | Akty | Miejsce w kraju | Nad morzem |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Łeba | 10 213 | 108 | 52 | tak |
| Ustka, miasto | 9641 | 197 | 75 | tak |
| Wicko | 9514 | 92 | 81 | tak |
| Ustka, gmina wiejska | 9458 | 155 | 87 | tak |
| Słupsk | 7238 | 2243 | 236 | nie |
| Redzikowo | 6716 | 158 | 310 | nie |
| Kobylnica | 6699 | 91 | 317 | nie |
| Lębork | 6400 | 943 | 369 | nie |

**Cztery gminy nadmorskie mieszczą się między 9458 a 10 213 zł/m², cztery pozostałe między 6400 a 7238 zł/m², a między tymi grupami jest 2220 zł pustki.** Żadna gmina tej okolicy nie ma mediany między 7238 a 9458 zł.

Praktycznie znaczy to tyle, że w tej części Pomorza nie ma stopniowego przejścia od cen miejskich do nadmorskich. Jest próg, który przekracza się razem z linią brzegową, i kosztuje on około 2200 zł na metrze, czyli 110 tysięcy na mieszkaniu 50 m².

Redzikowo, czyli dawna gmina wiejska Słupsk, jest przy tym tańsze od samego Słupska, a Kobylnica jeszcze tańsza. Obwarzanek Słupska nie działa więc tak jak obwarzanek Trójmiasta, gdzie gminy wiejskie potrafią być droższe od miasta.

## Rynek pierwotny układa się odwrotnie do wielkości miasta

| Miasto | Udział rynku pierwotnego | Różnica pierwotny minus wtórny, zł/m² |
| --- | --- | --- |
| Łeba | 46 procent | +2056 |
| Lębork | 40 procent | +1011 |
| Słupsk | 34 procent | +853 |
| Ustka | 17 procent | -204 |

**Im mniejsze miasto, tym większy udział rynku pierwotnego**, z jednym wyjątkiem, i tym wyjątkiem jest Ustka. To jest odwrotnie, niż podpowiada intuicja, i wynika z tego, że w małym mieście jedna inwestycja zajmuje dużą część rynku. W Łebie dwa adresy dają 80 procent transakcji deweloperskich, a w Słupsku najliczniejszy adres to 85 aktów z 2243.

Ustka jest jedynym z czterech miast, w którym rynek pierwotny jest **tańszy** od wtórnego, ale różnica wynosi 204 zł i stoi na 33 aktach po stronie pierwotnej, więc nie budujemy na niej tezy.

## Kierunek ostatniego roku

![Wykres rozbieżny pokazujący zmianę mediany rok do roku w czterech miastach: Słupsk plus 4,8 procent, Łeba plus 3,6, Lębork minus 0,9, Ustka minus 3,9](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-slupsk-lebork-ustka-leba/k5-rr-v1.png)

| Miasto | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Słupsk | 7419 | 7078 | +4,8 procent | 1057 |
| Łeba | 10 370 | 10 012 | +3,6 procent | 60 |
| Lębork | 6352 | 6411 | -0,9 procent | 432 |
| Ustka | 9353 | 9728 | -3,9 procent | 103 |

Dwa miasta rosną, dwa spadają, i **oba spadkowe leżą nad morzem**, choć trzecie nadmorskie, Łeba, rośnie. Z czterech odczytów tylko dwa, Słupsk i Lębork, stoją na kilkuset aktach i tylko im przypisujemy wagę wykraczającą poza sygnał.

Zmiana liczby transakcji układa się przy tym inaczej niż zmiana ceny: w Słupsku obroty spadły o 16 procent, w Lęborku o 18, a w Ustce i Łebie wzrosły.

## Ile transakcji przypada na mieszkańca

| Miasto | Akty w oknie | Ludność | Akty na 1000 mieszkańców |
| --- | --- | --- | --- |
| Łeba | 108 | 2966 | 36,4 |
| Lębork | 943 | 33 541 | 28,1 |
| Słupsk | 2243 | 84 217 | 26,6 |
| Ustka | 197 | 13 211 | 14,9 |

Łeba obraca mieszkaniami najintensywniej z całej czwórki, a Ustka najrzadziej, mimo że obie leżą nad morzem i mają zbliżone mediany. Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność przyczynowa, ale przy szukaniu mieszkania warto mieć obie liczby obok siebie, bo mówią, jak długo trzeba będzie czekać na porównywalną ofertę.

## Domy i to, co kupuje mediana

| Miasto | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka pod domem |
| --- | --- | --- | --- |
| Ustka | 20 | 1 000 000 zł | 352 m² |
| Łeba | 20 | 997 500 zł | 401 m² |
| Słupsk | 143 | 660 000 zł | 460 m² |
| Lębork | 67 | 640 000 zł | 565 m² |

**Dom nad morzem kosztuje półtora raza tyle co dom w Słupsku**, przy działce o sto metrów mniejszej. Liczby dla Ustki i Łeby stoją jednak na dwudziestu aktach każda i tak należy je traktować.

| Miasto | Mieszkanie 50 m² po medianie | Typowa transakcja w rejestrze |
| --- | --- | --- |
| Łeba | 510 650 zł | 420 000 zł |
| Ustka | 482 050 zł | 455 000 zł |
| Słupsk | 361 900 zł | 345 000 zł |
| Lębork | 320 000 zł | 320 000 zł |

## Odległości

| Trasa | Odległość drogowa | Czas jazdy |
| --- | --- | --- |
| Słupsk do Ustki | 18,5 km | 24 min |
| Lębork do Łeby | 30,4 km | 40 min |
| Słupsk do Lęborka | 54,0 km | 42 min |
| Ustka do Łeby | 78,1 km | 97 min |
| Słupsk do Gdańska | 146,5 km | 96 min |

Odległości to najszybsze trasy samochodem między centrami miast.

**Osiemnaście kilometrów między Słupskiem a Ustką kosztuje 120 tysięcy złotych** na mieszkaniu 50 m². Trzydzieści kilometrów między Lęborkiem a Łebą kosztuje 191 tysięcy. Sto czterdzieści sześć kilometrów do Gdańska kosztuje w drugą stronę 271 tysięcy, bo gdańska mediana wynosi 12 666 zł/m².

## Co z tego ma kupujący

Trzy wnioski, w kolejności ważności.

**Linia brzegowa jest w tej okolicy ostrzejszą granicą cenową niż granica miasta.** Gmina wiejska Ustka jest droższa od Słupska o 2220 zł na metrze, a Redzikowo, leżące tuż przy Słupsku, jest od niego tańsze. Zanim porównasz miasta, sprawdź, po której stronie tej granicy leży adres.

**W małych miastach sprawdź, ile transakcji stoi za liczbą.** W Łebie cały roczny odczyt opiera się na sześćdziesięciu aktach, a rynek pierwotny na dwóch adresach. W Słupsku ta sama liczba stoi na tysiącu.

**Nie zakładaj, że nadmorskie znaczy rosnące.** Ustka przez ostatnie dwanaście miesięcy potaniała o 3,9 procent, a najszybciej rósł Słupsk, o 4,8 procent.

## Analizy poszczególnych miast

- [Ceny mieszkań w Słupsku](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-slupsk), 2243 akty, mediana 7238 zł/m²
- [Ceny mieszkań w Lęborku](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-lebork), 943 akty, mediana 6400 zł/m²
- [Ceny mieszkań w Ustce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-ustka), 197 aktów, mediana 9641 zł/m²
- [Ceny mieszkań w Łebie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-leba), 108 aktów, mediana 10 213 zł/m²

Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.