---
title: "Ceny mieszkań w Skawinie: 9483 zł/m², a rynek wtórny podrożał ponad cztery razy szybciej niż mediana gminy [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w gminie Skawina z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na osiedla, adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-skawina"
published: "2026-10-16"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Krakowie"
  from: "2024-07-02"
  to: "2026-07-08"
  deeds: 407
---

# Ceny mieszkań w Skawinie: 9483 zł za metr, a mediana gminy urosła w rok o 1,9 procent, podczas gdy sam rynek wtórny o 8,1 procent. Policzyliśmy 407 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w Skawinie to 9483 zł i 83 miejsce wśród 869 polskich gmin. Mediana całej gminy urosła w rok o 1,9 procent, ale mieszkania z istniejącego zasobu podrożały o 8,1 procent. Jeden adres, Bukowska 39C, dał 71 z 407 aktów.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Krakowie
- Zakres danych: od 2024-07-02 do 2026-07-08
- Liczba aktów notarialnych: 407
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-skawina — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Gmina Skawina zajmuje **83 miejsce wśród 869 polskich gmin** (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą **9483 zł/m²**, o 57 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 43 944 osoby, a stąd jest 23 km do Krakowa i 21 km do Wieliczki.

Liczby pochodzą z **407 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku.

Najciekawsza liczba tego wpisu jest różnicą między dwiema miarami tego samego wzrostu. **Mediana całej gminy urosła w rok o 1,9 procent, ale mieszkania z istniejącego zasobu podrożały o 8,1 procent.** Kto patrzy tylko na medianę Skawiny, widzi rynek, który stoi, a on nie stoi.

![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w Skawinie, z niebieskim obrysem granic i kolorowanymi obszarami cen w dziewięciu osiedlach Skawiny.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-skawina/skawina-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Krakowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 2 lipca 2024 do 8 lipca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął jeden akt** o cenie 177 500 zł przy 76 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **407 aktów**. Mediana to **9483 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 8642 do 10 700 zł/m², a typowe mieszkanie ma **51 m² i kosztuje 505 000 zł**.

## Strony rynku dzieli 321 zł

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Wtórny | 9674 | 212 | 452 500 zł | 47 m² |
| Pierwotny | 9353 | 195 | 544 000 zł | 58 m² |

**Różnica wynosi 321 zł na metrze na korzyść rynku wtórnego, czyli 3,3 procent**, i jest najmniejsza w całym obwarzanku Krakowa. W Wieliczce ta sama różnica sięga 2592 zł, a w Niepołomicach 1494.

Powód widać w ostatniej kolumnie: **nowe mieszkania są w Skawinie o jedenaście metrów większe od tych z istniejącego zasobu**, 58 wobec 47 m², więc w cenie całkowitej dzieli je już 91 500 zł.

Dla kupującego oznacza to, że **mediana gminy jest w Skawinie uczciwym punktem odniesienia dla obu stron rynku**, czego nie da się powiedzieć o Wieliczce ani o Niepołomicach.

## Osiedla

| Osiedle | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Rzepnik | 12 944 | 19 | 3 | 13 110 |
| Stare Miasto | 10 894 | 55 | 29 | 9390 |
| Kościuszki | 10 000 | 43 | 0 | 10 000 |
| Ogrody | 9664 | 60 | 1 | 9595 |
| Korabniki | 9648 | 48 | 24 | 10 619 |
| Samborek | 9452 | 56 | 44 | 9574 |
| Bukowskie | 9302 | 99 | 76 | 9614 |

Siedem osiedli z co najmniej dziesięcioma transakcjami obejmuje **380 z 407 aktów, czyli 93 procent rynku gminy**, a dalszych dziewięć transakcji przypada na osiedla poniżej tego progu. Osiemnaście aktów nie wpadło w żaden obrys.

**Rozpiętość między osiedlami wynosi 3642 zł na metrze**, od 9302 zł na Bukowskim do 12 944 zł na Rzepniku, czyli 182 100 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym. Wiersz Rzepnika stoi jednak na dziewiętnastu aktach.

Ostatnia kolumna odwraca jedno miejsce. **Stare Miasto wygląda na drugie najdroższe osiedle z medianą 10 894 zł, ale bez rynku pierwotnego spada do 9390 zł**, czyli poniżej mediany gminy: jego wysoka pozycja to 29 transakcji z nowych inwestycji.

## Adresy

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| Bukowska 39C | 9260 | 71 | 69 |
| Graniczna 2A | 9354 | 29 | 18 |
| Krzywa 10 | 11 544 | 26 | 24 |
| Ogrody 11 | 8210 | 7 | 0 |
| Wesoła 4 | 10 594 | 6 | 1 |
| Aleksandra Głowackiego 7 | 10 755 | 5 | 0 |
| Ogrody 18 | 8829 | 5 | 0 |
| Wesoła 8 | 9374 | 5 | 0 |
| Zamkowa 2 | 9500 | 5 | 5 |

Dziewięć adresów zebrało w dwa lata co najmniej pięć transakcji, razem **159 aktów, czyli 39 procent rynku gminy**.

**Bukowska 39C to 71 aktów, z czego 69 pierwszej sprzedaży**, czyli co szósta transakcja w całej gminie i ponad jedna trzecia jej rynku pierwotnego, przy medianie 9260 zł, czyli poniżej mediany Skawiny.

Najdroższy adres, **Krzywa 10 z medianą 11 544 zł**, leży o 2061 zł powyżej mediany gminy i również jest nową inwestycją.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| do 35 m² | 10 340 | 42 | 21 |
| 35 do 50 m² | 9909 | 143 | 34 |
| 50 do 65 m² | 9600 | 121 | 61 |
| ponad 65 m² | 9119 | 101 | 79 |

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku, ale łagodnie: **cała tabela mieści się w 1221 zł na metrze**, czyli w dwunastu procentach.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 2 | 9790 | 85 | 37 m² |
| 3 | 9602 | 200 | 50 m² |
| 4 | 9374 | 58 | 70 m² |
| 5 | 8077 | 13 | 82 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Trzy pierwsze wiersze mieszczą się w 416 zł, więc **liczba izb różnicuje tu cenę bardzo słabo** aż do pięciu izb, gdzie mediana spada o 1297 zł.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 5832 | 193 |
| 2022 | 6582 | 147 |
| 2023 | 8000 | 131 |
| 2024 | 8702 | 246 |
| 2025 | 9600 | 145 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 8 lipca i notuje z niego 179 aktów przy medianie 9582 zł.

**Od 2021 do 2025 roku mediana Skawiny urosła o 65 procent**, bez ani jednego roku spadku.

Porównanie liczone względem końca rejestru daje jednak dwie bardzo różne liczby: **cały rynek 9532 zł/m² przy 241 aktach wobec 9354 zł przy 164 aktach, czyli wzrost o 1,9 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży 10 094 zł przy 109 aktach wobec 9337 zł przy 103 aktach, czyli wzrost o 8,1 procent.**

**Druga liczba jest tą, która opisuje mieszkanie oglądane przez kupującego.** Mediana całej gminy rośnie wolniej, bo w ostatnim roku sprzedano więcej lokali z nowych inwestycji, 132 wobec 61 rok wcześniej, a te są w Skawinie nieco tańsze za metr od reszty rynku.

## Cenniki deweloperów

W ustawowej bazie cen mieszkań jest dziś w Skawinie **152 lokale o medianie 10 340 zł/m²**, przy rozstępie kwartylowym od 8600 do 11 400 zł. Dwie inwestycje dają 135 z tych lokali: 77 przy Bukowskiej 39B z medianą 8600 zł i 58 przy Feliksa Pachla z medianą 11 250 zł.

Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.

**Mediana cennikowa leży o 987 zł powyżej mediany aktów pierwszej sprzedaży**, czyli o 11 procent. W Wieliczce ta różnica wynosi 2016 zł, a w Niepołomicach cennik leży o 1253 zł poniżej aktów.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 220 | 750 000 zł | 510 625 do 932 500 zł | 684 m² |
| Działka | 34 | 117 530 zł | 21 832 do 385 872 zł | 742 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **49 z 220 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, czyli więcej niż co piąty, a typowa działka pod domem ma 684 m².

**Dom w Skawinie kosztuje 750 000 zł, czyli o 190 tysięcy mniej niż w Wieliczce**, przy większej działce.

Rynek gruntu jest płytki i bardzo niejednorodny: **34 transakcje przy rozstępie kwartylowym od 22 do 386 tysięcy złotych.**

## Co z tego ma kupujący

Skawina jest gminą obwarzanka, w której strony rynku dzieli najmniej. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Mediana gminy jest tu wiarygodna**, bo dzieli ją od rynku wtórnego 191 zł. **Nie czytaj wzrostu o 1,9 procent jako stojącego rynku**, bo mieszkania z istniejącego zasobu podrożały w rok o 8,1 procent. I **sprawdź osiedle po ostatniej kolumnie tabeli**, bo Stare Miasto bez rynku pierwotnego spada z 10 894 do 9390 zł.

Sąsiednie gminy opisujemy osobno: [Wieliczka](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wieliczka) leży 21 km stąd i jest droższa o 723 zł na metrze, [Myślenice](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-myslenice) 31 km i są droższe o 1314 zł, a [Niepołomice](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-niepolomice) o 752 zł. Całą czwórkę zestawiamy w [porównaniu cen w Wieliczce, Niepołomicach, Skawinie i Myślenicach](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wieliczka-niepolomice-skawina-myslenice), a sam Kraków w [analizie dzielnic Krakowa](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-dzielnice-krakowa). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.