---
title: "Sieradz, Zduńska Wola, Łask: im bliżej Łodzi, tym taniej [ANALIZA] | mScanner"
description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Sieradzu, Zduńskiej Woli i Łasku z aktów notarialnych, z rynkiem pierwotnym i wtórnym, kierunkiem cen, domami i działkami."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-sieradz-zdunska-wola-lask"
published: "2026-08-13"
updated: "2026-08-13"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
---

# Trzy miasta na trasie do Łodzi: najbliższy metropolii Łask jest najtańszy, a najdalszy Sieradz najdroższy. Policzyliśmy 620 aktów notarialnych [ANALIZA]

Najbliższy Łodzi Łask jest najtańszy, a najdalszy Sieradz najdroższy, choć całą trójkę dzieli tylko 624 zł na metrze. Sieradz stoi w miejscu, Łask rośnie o 16 procent rocznie, a po odjęciu jednej ulicy Zduńska Wola wypada taniej od Łasku.

Trzy miasta leżą jedno za drugim na osi z Sieradza do Łodzi, w odległości kilkunastu kilometrów od siebie. **Im bliżej metropolii, tym taniej**, czyli dokładnie odwrotnie niż w miastach otaczających Łódź od północy i wschodu.

Zestawiamy je na podstawie **620 aktów notarialnych** dotyczących mieszkań, podpisanych od lipca 2024 roku. Całą trójkę dzieli tylko 624 zł na metrze, ale najdroższy Sieradz stoi w miejscu, a najtańszy Łask rośnie najszybciej.

![Mapa trzech miast wzdłuż drogi S8, od Sieradza przez Zduńską Wolę do Łasku, każde wypełnione kolorem odpowiadającym poziomowi cen, ze Zduńską Wolą obrysowaną niebieską granicą i pokrytą sześciokątnymi polami cen transakcyjnych](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-sieradz-zdunska-wola-lask/porownanie-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez trzy starostwa powiatowe, w Sieradzu, Zduńskiej Woli i Łasku, czyli zapisy z aktów notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje **od lipca 2024 do własnej daty końcowej każdego rejestru**, podanej w pierwszej tabeli. Każde starostwo aktualizuje rejestr we własnym rytmie, więc trzy okna kończą się w trzech różnych miesiącach.
- Podajemy **medianę, nigdy średnią**, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni **15 do 250 m²**.
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku w danym mieście. Filtr usunął po 5 aktów w Zduńskiej Woli i w Łasku, a w Sieradzu ani jednego.
- **Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno**, tam gdzie rejestr w ogóle to zapisuje.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.
- Ranking gmin przeliczamy od nowa dla każdego wpisu, na rejestrach aktualnych w dniu publikacji, z progiem 30 aktów na gminę.
- Mapy na okładkach wpisów pokazują żywe dane z naszej mapy cen: sześciokątne pola to mediany transakcji, a niebieska linia to granica administracyjna miasta.

Pierwsza wersja tej analizy powstała na rejestrach z 12 sierpnia 2026. Starostwa zaktualizowały je dzień później, więc wszystkie liczby przeliczyliśmy od nowa.

Liczba mieszkańców pochodzi z GUS, stan na 31 grudnia 2024; dla Łasku to liczba mieszkańców samego miasta. Odległości drogowe to najszybsze trasy samochodem.

## Odległości nie układają się w cenę

| Trasa | Odległość | Czas jazdy |
| --- | --- | --- |
| Sieradz do Zduńskiej Woli | 14,6 km | 20 min |
| Zduńska Wola do Łasku | 15,3 km | 20 min |
| Łask do Łodzi | 39,8 km | 43 min |
| Zduńska Wola do Łodzi | 63,9 km | 58 min |
| Sieradz do Łodzi | 69,3 km | 66 min |

W miastach wokół Łodzi cena zwykle rośnie im bliżej metropolii. **Tutaj jest odwrotnie**: najbliższy Łodzi Łask ma najniższą medianę, a najdalszy Sieradz najwyższą, choć dzieli je siedemdziesiąt kilometrów drogi i pół godziny jazdy. Sieradz jest przy tym miastem powiatowym z własnym zapleczem, więc jego rynek nie żyje dojazdami do Łodzi. Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność przyczynowa, ale przy szukaniu mieszkania warto mieć obie liczby obok siebie.

Odległości drogowe to trasy najszybsze samochodem, a nie najkrótsze. Dlatego Sieradz do Łasku, czyli 37,9 km ekspresówką w 33 minuty, wypada dłużej niż suma dwóch odcinków przez Zduńską Wolę, które prowadzą przez centra miast.

## Trzy miasta, jedna tabela

![Wykres słupkowy porównujący mediany cen metra w trzech miastach, od 6284 zł w Sieradzu przez 5736 zł w Zduńskiej Woli do 5660 zł w Łasku, z pionową linią mediany polskiej gminy 6052 zł](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-sieradz-zdunska-wola-lask/porownanie-mediany-v3.png)

| Miasto | Ludność | Miejsce w rankingu | Mediana zł/m² | Akty | Koniec rejestru |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Sieradz | 38 299 | 359 | 6284 | 193 | 04.02.2026 |
| Zduńska Wola | 37 914 | 459 | 5736 | 303 | 09.02.2026 |
| Łask | 15 958 | 470 | 5660 | 124 | 03.07.2026 |

Ranking obejmuje 816 gmin, w których w tym oknie podpisano co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi **6052 zł/m²**. Wobec niej Sieradz jest o 4 procent droższy, Zduńska Wola o 5 procent tańsza, a Łask o 6 procent.

**Kolumna z końcem rejestru jest tu ważniejsza niż zwykle.** Łask liczy swoje dwa lata do 3 lipca 2026, a Sieradz i Zduńska Wola do początku lutego, czyli o pięć miesięcy wcześniej. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie i nie da się tego wyrównać, więc każde miasto liczymy do jego własnej daty.

Ma to konkretną cenę przy porównywaniu. Ponieważ ceny w Łasku rosną, **część jego przewagi to po prostu świeższe miesiące**: liczony do tej samej daty co Sieradz miałby medianę 5481 zł, czyli o 179 zł niższą. Różnicę wobec Sieradza czytaj więc jako widełki od 624 do około 800 zł, a nie jako jedną liczbę.

**Wielkość miasta niewiele tu mówi o cenie.** Sieradz i Zduńska Wola mają praktycznie tyle samo mieszkańców, a dzieli je 548 zł na metrze. Łask jest od nich dwa i pół raza mniejszy, a od Zduńskiej Woli tańszy zaledwie o 76 zł.

## Wpływ jednej inwestycji na medianę miasta

![Wykres typu hantel porównujący medianę całego miasta z medianą po odjęciu jednej nowej inwestycji, w Sieradzu różnica wynosi 92 zł, a w Zduńskiej Woli 246 zł](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-sieradz-zdunska-wola-lask/porownanie-wtorny-v3.png)

W obu miastach, w których rejestr zapisuje rodzaj rynku, **cały rynek pierwotny mieści się w praktyce przy jednej ulicy**.

| Miasto | Rynek pierwotny | Akty | Rynek wtórny | Akty | Udział pierwotnego |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Zduńska Wola | 7172 | 48 | 5459 | 255 | 16 % |
| Sieradz | 7178 | 13 | 6224 | 156 | 7 % |
| Łask | brak danych | 0 | brak danych | 1 | brak danych |

Mediany rynku pierwotnego w Sieradzu i Zduńskiej Woli są niemal identyczne, **7178 i 7172 zł/m²**, ale znaczą co innego, bo opierają się na 13 i 48 aktach. Różnica siedzi po stronie rynku wtórnego: mieszkanie w Sieradzu kosztuje **6224 zł/m²**, a w Zduńskiej Woli **5459 zł**, czyli o 765 zł mniej.

Po odjęciu tej jednej inwestycji mediany miast wyglądają tak:

- **Zduńska Wola** bez ulicy Jana Matejki ma medianę **5490 zł/m² na 261 aktach** zamiast 5736 na 303. Jedna ulica podnosi medianę miasta o **246 zł**. Przy Matejki podpisano 42 akty, z czego 40 to rynek pierwotny, czyli **83 procent całego rynku pierwotnego miasta**.
- **Sieradz** bez adresu Spacerowa 27B ma medianę **6192 zł/m² na 185 aktach** zamiast 6284 na 193. Osiem transakcji podnosi medianę miasta o **92 zł**.

W Sieradzu 24 akty nie mają zapisanego rodzaju rynku, więc wiersze 156 i 13 nie sumują się do 193.

## Najtańsze miasto przestaje być najtańsze, jeśli odejmiemy nowe bloki

Łask jest w tabeli ostatni, ale jego mediana obejmuje wszystko, co się w mieście sprzedało, bo **łaski rejestr od 2023 roku nie zapisuje rodzaju rynku**. Mediana Zduńskiej Woli zawiera w sobie natomiast blok deweloperski przy Matejki.

Zestawmy więc to, co porównywalne. W całym rynku Zduńska Wola jest o **76 zł droższa** od Łasku. Ale po odjęciu ulicy Matejki ma **5490 zł/m², czyli o 170 zł mniej niż Łask**. **Miasto, które w rankingu wypada wyżej, na samym rynku wtórnym jest tańsze od sąsiada.**

Dwa zastrzeżenia do tej zamiany miejsc. Po pierwsze, w Łasku nie odejmujemy nic, bo rejestr nie mówi, co odjąć; w latach 2021 i 2022, gdy jeszcze wypełniał to pole, wszystkie 94 akty były wtórne. Po drugie, okno Łasku sięga o pięć miesięcy dalej i te miesiące były droższe. Traktujemy to jako sygnał, że różnica między tymi dwoma miastami jest bliska zeru, a nie jako zmierzone pierwszeństwo Łasku.

## Kierunek cen jest odwrotny do poziomu cen

Każde miasto liczy swoje dwanaście miesięcy do własnej daty końcowej rejestru:

| Miasto | Ostatnie 12 miesięcy | Akty | Poprzednie 12 miesięcy | Akty | Zmiana |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Łask | 5997 | 65 | 5176 | 58 | **+16 %** |
| Zduńska Wola | 5930 | 201 | 5490 | 170 | **+8 %** |
| Sieradz | 6303 | 119 | 6338 | 124 | **0 %** |

**Najdroższe miasto stoi w miejscu, a dwa tańsze rosną.** Sieradz stracił przez rok 35 zł na metrze, co przy 119 aktach jest zerem, a nie spadkiem. Łask urósł o 821 zł, Zduńska Wola o 440 zł.

Warto zauważyć, że ostatnie dwanaście miesięcy Łasku i Zduńskiej Woli są już praktycznie równe, 5997 wobec 5930 zł, mimo że w całym oknie dwuletnim dzieli je 76 zł. Te dwa rynki się zrównują.

## Cenniki deweloperów mówią trzy różne rzeczy

| Miasto | Inwestycje | Lokale | Mediana ofertowa | Wobec mediany miasta |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Łask | 1 | 52 | 9300 zł/m² | +64 % |
| Sieradz | 1 | 5 | 7480 zł/m² | +19 % |
| Zduńska Wola | 0 | 0 | brak danych | brak danych |

Żadnego z tych trzech wierszy nie da się czytać jak „ceny nowych mieszkań w mieście”.

**W Sieradzu cennik i akty się spotykają.** Pięć lokali przy Spacerowej 27B jest wystawionych po 7480 zł/m², a osiem aktów z tego samego adresu zamknęło się z medianą 7777 zł/m². To resztka oferty w kończącej się inwestycji, więc raczej potwierdzenie danych niż obraz rynku.

**W Łasku ostatnia kolumna wprowadza w błąd i dlatego trzeba ją czytać ostrożnie.** WGW Development żąda 9300 zł/m² za 52 mieszkania przy Inki Danuty Siedzikówny 4, a mediana miasta wynosi 5660 zł, ale tamtejszy rejestr nie rozdziela rynków, więc ta mediana to w praktyce sam rynek wtórny. Sieradz pokazuje, jaka jest skala tego złudzenia: wobec mediany miasta jego cennik leży 19 procent wyżej, a wobec tamtejszego rynku pierwotnego już tylko 4 procent. **Ile z łaskich 64 procent zostałoby po rozdzieleniu rynków, nie wiemy**, bo rejestr tego nie zapisuje.

**Dla Zduńskiej Woli nie mamy żadnych danych ofertowych**, choć to jedyne z tych miast z wyraźnie żywym rynkiem pierwotnym w aktach: 48 transakcji w dwa lata. To luka w rejestrze cen ofertowych, a nie brak budowy.

## Domy i działki

Ceny podajemy jako **całkowite, nie za metr**, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Kolumna z pojedynczą zabudową odsiewa siedliska z zabudową gospodarczą, które w każdym z tych miast zaniżają medianę.

| Miasto | Domy, akty | Mediana wszystkich | Pojedyncza zabudowa | Mediana | Działki, akty | Mediana działki |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Łask | 127 | 430 000 zł | 55 | **580 000 zł** | 65 | 120 000 zł |
| Sieradz | 101 | 557 000 zł | 51 | **620 000 zł** | 30 | 147 500 zł |
| Zduńska Wola | 53 | 477 500 zł | 23 | **585 000 zł** | 16 | 67 811 zł |

Trzy mediany domu z pojedynczą zabudową mieszczą się w przedziale 580 000 do 620 000 zł, czyli są praktycznie takie same, choć mediany „wszystkich domów” dzieli 127 000 zł. Cała ta różnica to udział siedlisk: w Łasku jest ich 72 na 127 aktów, w Sieradzu 50 na 101, w Zduńskiej Woli 30 na 53.

Rynek działek jest w każdym z tych miast inny. W Łasku sprzedano ich 65 przy typowej powierzchni 1197 m², w Sieradzu 30 przy 1013 m², a w Zduńskiej Woli tylko 16, i to małych, po 439 m², co tłumaczy niską medianę 67 811 zł. Te trzy liczby nie są porównywalne jako „cena działki”, bo dotyczą różnych rzeczy.

## Co za medianę można kupić

| Miasto | Mediana ceny | Typowy metraż | Najtańsza ulica | Najdroższa ulica |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Sieradz | 310 000 zł | 53 m² | Sienkiewicza 3724 | POW 7800 |
| Zduńska Wola | 280 000 zł | 51 m² | Karsznicka 3340 | Malczewskiego 7912 |
| Łask | 261 250 zł | 47 m² | Kosynierów 4310 | 9 Maja 6638 |

Skrajne ulice wybieramy spośród tych z co najmniej pięcioma aktami, więc każda z tych sześciu liczb stoi na cienkim wierszu i jest wskazówką, a nie zmierzoną ceną ulicy. Kierunek jest jednak wyraźny: **wybór ulicy waży tu więcej niż wybór miasta**. W Zduńskiej Woli między najtańszą a najdroższą ulicą jest 4572 zł na metrze, czyli siedem razy więcej niż 624 zł dzielące Sieradz od Łasku.

## Analizy poszczególnych miast

Szczegółowe analizy każdego z tych miast, z podziałem na ulice, metraże i historię cen, są w osobnych wpisach: [Sieradz](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-sieradz), [Zduńska Wola](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zdunska-wola) i [Łask](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-lask). Pełne zestawienie wszystkich gmin znajdziesz w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin), a ceny w samej Łodzi w [analizie łódzkich dzielnic](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-dzielnice-lodzi).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.