---
title: "Ceny mieszkań w Siemiatyczach: 6808 zł/m², a jedna ulica to prawie połowa rynku [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Siemiatyczach z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-siemiatycze"
published: "2026-09-07"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Siemiatyczach"
  from: "2024-07-02"
  to: "2026-05-21"
  deeds: 98
---

# Ceny mieszkań w Siemiatyczach: 6808 zł za metr, a jedna ulica daje prawie połowę wszystkich transakcji. Policzyliśmy 98 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w Siemiatyczach to 6808 zł i 286 miejsce wśród 860 polskich gmin, czyli najwyżej wśród miast południowego Podlasia. Dwa numery przy jednej ulicy dają 45 z 98 aktów, a mieszkanie od dewelopera jest tu droższe od tego z drugiej ręki o 1762 zł.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Siemiatyczach
- Zakres danych: od 2024-07-02 do 2026-05-21
- Liczba aktów notarialnych: 98
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-siemiatycze — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Siemiatycze zajmują **286 miejsce wśród 860 polskich gmin** z medianą **6808 zł/m²**, czyli o 13 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 13 171 osób, a do Białegostoku jest stąd 98 km i godzina dwadzieścia minut jazdy samochodem.

Liczby pochodzą z **98 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku.

To najdroższe miasto południowego Podlasia i jednocześnie najdalej położone od stolicy województwa. **Bielsk Podlaski i Sokółka leżą dwa razy bliżej Białegostoku i są tańsze, odpowiednio o 736 i 1317 zł na metrze.**

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Siemiatyczach, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 2 lipca 2024 do 21 maja 2026. O tę datę trzeba oprzeć każde porównanie z innym powiatem.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 1 akt** o cenie 1343 zł/m², czyli 55 453 zł za 41 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **98 aktów**. Mediana to **6808 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 5512 do 7517 zł/m², a typowe mieszkanie ma **56 m² i kosztuje 352 500 zł**.

To najmniejsza próba w tej serii, przy której zdecydowaliśmy się napisać osobny wpis, i przy każdej liczbie poniżej podajemy, na ilu aktach stoi.

## Dwa numery przy jednej ulicy

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| Wysoka 61 | 7500 | 37 | 36 |
| Wysoka 59 | 5236 | 8 | 8 |

**Te dwa adresy dają 45 z 98 aktów, czyli 46 procent rynku miasta**, i oba to rynek pierwotny: 44 z 45 transakcji to pierwsza sprzedaż.

Różnica między nimi jest przy tym trudna do wytłumaczenia samą lokalizacją. **Wysoka 61 kosztuje 7500 zł za metr, a Wysoka 59 obok 5236 zł**, czyli o 2264 zł mniej, przy tej samej stronie rynku i tej samej ulicy. Wiersz z Wysoką 59 stoi jednak na ośmiu aktach, więc jego mediana jest bardzo wrażliwa na pojedynczą transakcję i nie należy z tej pary wyciągać wniosku o dwóch etapach jednej inwestycji.

Pozostałe 53 akty rozkładają się po adresach z mniej niż pięcioma transakcjami, więc rynek wtórny Siemiatycz nie ma w tym rejestrze żadnego dominującego punktu.

## Rynek pierwotny jest droższy o 1762 zł

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Pierwotny | 7136 | 63 | 372 000 zł | 56 m² |
| Wtórny | 5374 | 35 | 275 000 zł | 44 m² |

**Rynek pierwotny to 64 procent transakcji** i jest o 1762 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 33 procent. Na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym daje to 88 100 zł różnicy.

Mieszkania z rynku pierwotnego są tu przy tym o dwanaście metrów większe, 56 wobec 44 m², więc różnica w cenie całkowitej jest jeszcze wyraźniejsza: 97 000 zł.

**Kupujący mieszkanie z drugiej ręki powinien w Siemiatyczach pracować na liczbie 5374 zł**, a nie na medianie miasta, która jest o 1434 zł wyższa.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| do 35 m² | 4976 | 10 | 3 |
| 35 do 50 m² | 7294 | 32 | 16 |
| 50 do 65 m² | 6812 | 47 | 38 |
| ponad 65 m² | 5622 | 9 | 6 |

Rozkład jest tu dzwonowaty: najdroższy jest środek tabeli, a oba krańce wypadają nisko. **Lokale poniżej 35 m² i powyżej 65 m² stoją jednak na dziesięciu i dziewięciu aktach**, więc te dwa wiersze podajemy z zastrzeżeniem i nie budujemy na nich reguły.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- |
| 2 | 7348 | 28 | 38 m² |
| 3 | 6722 | 52 | 58 m² |
| 4 | 5622 | 10 | 62 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Trzy wiersze powyżej obejmują 90 z 98 aktów.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | --- | --- |
| 2021 | 4009 | 83 |
| 2022 | 4217 | 52 |
| 2023 | 5226 | 93 |
| 2024 | 5105 | 31 |
| 2025 | 6722 | 59 |
| 2026 | 7282 | 28 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 kończy się na 21 maja. **Od 2021 roku mediana urosła o 82 procent.**

Porównanie liczone względem końca rejestru: **w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 7299 zł/m² przy 61 aktach, a w dwunastu poprzednich 6084 zł przy 41 aktach, czyli wzrost o 20,0 procent.** To jeden z najwyższych wyników w województwie, ale stoi na próbie 41 aktów w okresie odniesienia, a w tym samym czasie do sprzedaży weszła inwestycja przy Wysokiej. Część tego wzrostu jest więc zmianą tego, co się sprzedaje, a nie samej ceny.

## Cenniki deweloperów

**Dla Siemiatycz nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika**, mimo że rejestr notarialny pokazuje 63 transakcje z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Dom | 20 | 410 000 zł | 347 500 do 695 000 zł | 811 m² |
| Działka | 5 | 148 000 zł | 106 733 do 170 000 zł | 687 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **11 z 20 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, więc mediana 410 000 zł obejmuje w większości siedliska.

Pięć aktów na działkę w niecałe dwa lata to za mało na jakikolwiek wniosek o rynku gruntów, a ostatni z nich pochodzi z 18 lutego 2026, czyli o trzy miesiące wcześniej niż ostatni akt lokalowy.

## Co z tego ma kupujący

W Siemiatyczach **strona rynku decyduje o cenie metra bardziej niż cokolwiek innego**, i to jest główny wniosek tego wpisu.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Ustal, czy oferta jest z pierwszej ręki**, bo różnica sięga tu 1762 zł na metrze, czyli jednej trzeciej ceny. **Dla mieszkania z drugiej ręki pracuj na liczbie 5374 zł**, a nie 6808 zł. I **poproś o ceny z tego samego budynku**, bo przy Wysokiej dwa sąsiednie numery dzieli 2264 zł na metrze, choć przy ośmiu aktach pod jednym z nich ta różnica może być przypadkiem próby.

Bielsk Podlaski leży 50 km stąd i jest tańszy o 736 zł na metrze, Sokółka o 1317 zł, a Hajnówka 80 km stąd i o 1446 zł. Wszystkie cztery miasta zestawiamy w [porównaniu cen w Bielsku Podlaskim, Siemiatyczach, Sokółce i Hajnówce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bielsk-siemiatycze-sokolka). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.