---
title: "Ceny mieszkań w Siemianowicach Śląskich: 5999 zł/m², siedem kilometrów od Katowic i o 3901 zł taniej [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Siemianowicach Śląskich z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na dzielnice, ulice, rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-siemianowice-slaskie"
published: "2026-08-18"
updated: "2026-08-19"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, Siemianowice Śląskie jako miasto na prawach powiatu"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-07-14"
  deeds: 1123
---

# Ceny mieszkań w Siemianowicach Śląskich: 5999 zł za metr, przy 9900 zł w Katowicach oddalonych o siedem kilometrów. Policzyliśmy 1123 akty notarialne [ANALIZA]

Mediana metra w Siemianowicach Śląskich to 5999 zł, praktycznie tyle co mediana polskiej gminy. To najbliższe Katowicom miasto konurbacji, siedem kilometrów od Rynku, i jednocześnie o 3901 zł na metrze tańsze. Bańgów po odjęciu rynku pierwotnego traci 2608 zł.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, Siemianowice Śląskie jako miasto na prawach powiatu
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-07-14
- Liczba aktów notarialnych: 1123
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-siemianowice-slaskie — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Siemianowice Śląskie zajmują **456 miejsce wśród 889 polskich gmin** z medianą **5999 zł/m²**, czyli praktycznie dokładnie tyle, ile wynosi mediana typowej polskiej gminy.

Najważniejsza liczba w tym wpisie jest jednak inna. **Siemianowice leżą siedem kilometrów od centrum Katowic, bliżej niż jakiekolwiek inne miasto konurbacji, a metr kosztuje tu o 3901 zł/m² mniej.** Szesnaście minut jazdy samochodem dzieli 9900 zł/m² od 5999 zł/m². Na mieszkaniu 50-metrowym to różnica 195 050 zł.

![Mapa Siemianowic Śląskich z niebieską granicą administracyjną miasta i dzielnicami pokolorowanymi według mediany ceny transakcyjnej, z Katowicami i Chorzowem w tle](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-siemianowice-slaskie/siemianowice-slaskie-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Siemianowice Śląskie, które są miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje **od 1 lipca 2024 do 14 lipca 2026**. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc daty końcowe poszczególnych miast się różnią.
- Podajemy **medianę, nigdy średnią**, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni **15 do 250 m²**.
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Siemianowicach filtr usunął **51 aktów z medianą 897 zł/m²** i medianą ceny całkowitej 47 617 zł, przy typowym metrażu 52 m². To wykupy mieszkań komunalnych przez dotychczasowych lokatorów, sprzedawane za mniej niż jedną szóstą ceny rynkowej.
- **Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.**
- Ulice i dzielnice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **1123 akty, mediana 5999 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 4708 a 7987 zł/m²**. Typowe siemianowickie mieszkanie z rejestru ma 49 m² i kosztowało 285 000 zł.

## Rynek pierwotny vs wtórny

| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Wtórny | 5405 | 875 | 250 000 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 8599 | 243 | 510 134 zł | 59 m² |
| Nieokreślony w źródle | 5531 | 5 | 218 000 zł | 45 m² |

**Rynek pierwotny to 22 procent siemianowickich aktów**, a różnica cen wynosi **59 procent**, czyli 3194 zł na metrze. To drugi wynik w całej konurbacji, po Mysłowicach.

Oba rynki sprzedają przy tym inny towar: nowe mieszkanie ma typowo 59 m² i kosztuje 510 134 zł, a mieszkanie z rynku wtórnego 48 m² i 250 000 zł. **Różnica w cenie całkowitej jest ponad dwukrotna.**

Jeśli szukasz mieszkania z rynku wtórnego, twoją liczbą jest **5405 zł/m²**, a nie 5999 zł/m². Wtedy różnica wobec Katowic robi się jeszcze większa, bo katowicki rynek wtórny zamyka mediany na 8066 zł/m².

Jedno zastrzeżenie do tej tabeli i do wszystkiego, co z niej dalej wynika. **Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku.** Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym kilka lat temu i odsprzedawane dalej liczy się w nim tak samo jak lokal w kamienicy z 1910 roku.

## Dzielnice

![Wykres słupkowy poziomy mediany ceny metra w pięciu dzielnicach Siemianowic Śląskich, od 8508 zł/m² w Bańgowie do 5000 zł/m² w Centrum, z liczbą aktów wpisaną w każdy słupek](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-siemianowice-slaskie/siemianowice-slaskie-dzielnice-v2.png)

| Dzielnica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Bańgów | 8508 | 156 | 114 | 5900 | 58 m² |
| Przełajka | 7409 | 23 | 13 | 7392 | 73 m² |
| Bytków | 6436 | 158 | 0 | 6436 | 47 m² |
| Michałkowice | 6425 | 303 | 82 | 5507 | 52 m² |
| Centrum | 5000 | 483 | 34 | 4917 | 48 m² |

Pięć dzielnic zbiera wszystkie 1123 akty, więc tabela pokrywa całe miasto bez reszty. Przełajka stoi na 23 aktach, więc czytamy ją jako sygnał.

Pierwszy wiersz jest w tej tabeli najważniejszy. **Bańgów z 8508 zł/m² jest zdecydowanie najdroższą dzielnicą, ale po odjęciu rynku pierwotnego spada do 5900 zł/m²**, czyli o **2608 zł/m²**. Ze 156 tamtejszych aktów aż 114 pochodzi z rynku pierwotnego. Po korekcie Bańgów przestaje być najdroższy i mieści się między Michałkowicami a Bytkowem.

**Realnie najdroższą dzielnicą Siemianowic jest Bytków**, gdzie 158 aktów nie zawiera ani jednej transakcji z rynku pierwotnego, a mediana wynosi 6436 zł/m². To jest cena, jakiej można się spodziewać na rynku wtórnym w najlepszej części miasta.

Na drugim biegunie jest **Centrum z 483 aktami, czyli 43 procentami całego rynku, i medianą 5000 zł/m²**, a bez rynku pierwotnego 4917 zł/m². Największa dzielnica transakcyjna miasta jest jednocześnie najtańsza, podobnie jak w Bytomiu.

**Rozpiętość między Bytkowem a Centrum wynosi po korekcie 1519 zł**, czyli 31 procent, i to jest realny podział Siemianowic.

## Ulice

| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Oświęcimska | 8927 | 79 | 71 | 57 m² |
| Bańgowska | 8756 | 124 | 114 | 58 m² |
| Dworska | 8078 | 32 | 30 | 80 m² |
| Piotra Kołodzieja | 7524 | 23 | 10 | 60 m² |
| Walerego Wróblewskiego | 6776 | 25 | 0 | 38 m² |
| Wojciecha Korfantego | 6635 | 27 | 1 | 49 m² |
| Władysława Jagiełły | 6618 | 35 | 0 | 49 m² |
| Niepodległości | 6065 | 23 | 0 | 38 m² |
| Zielona | 5166 | 30 | 0 | 49 m² |
| Fitznerów | 5069 | 45 | 2 | 38 m² |
| Jana III Sobieskiego | 3195 | 31 | 0 | 45 m² |

Cztery pierwsze wiersze to rynek pierwotny, wszystkie z metrażami od 57 do 80 m². Poniżej zaczyna się rynek wtórny i **rozpina się on od 6776 zł przy Wróblewskiego do 3195 zł przy Jana III Sobieskiego**, czyli o 112 procent.

Najniższy wiersz stoi na 31 aktach i typowym metrażu 45 m². **Sobieskiego z 3195 zł/m² jest tańsze niż mediana Bytomia**, najtańszego miasta konurbacji, i pokazuje, że rozrzut wewnątrz Siemianowic jest większy niż różnice między niejednym miastem regionu.

## Metraż i izby

| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| do 35 m² | 5369 | 139 | 14 |
| 35 do 50 m² | 5710 | 473 | 61 |
| 50 do 65 m² | 6076 | 318 | 77 |
| ponad 65 m² | 7942 | 193 | 91 |

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” **w Siemianowicach jest odwrócona i to bardzo mocno**. Metr w mieszkaniu powyżej 65 m² kosztuje o **2573 zł/m² więcej** niż w kawalerce, czyli o 48 procent.

Tłumaczy to rynek pierwotny: **91 ze 193 aktów w największym przedziale pochodzi z rynku pierwotnego**, czyli prawie połowa, wobec 14 ze 139 wśród kawalerek. Rynek pierwotny w Siemianowicach to duże mieszkania i to ono ciągnie ostatni wiersz w górę.

| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- |
| 1 | 5853 | 43 | 34 m² |
| 2 | 5830 | 263 | 38 m² |
| 3 | 6064 | 540 | 49 m² |
| 4 | 5999 | 245 | 61 m² |
| 5 | 6268 | 28 | 74 m² |

Rejestr zapisuje **liczbę izb, a nie liczbę pokoi**, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 49 m², czyli w ogłoszeniu byłoby to mieszkanie dwupokojowe z kuchnią.

Tabela izb jest wyjątkowo płaska: **cztery główne wiersze mieszczą się w 234 zł, czyli w 4 procentach**. Liczba izb nie wpływa tu na cenę metra, w przeciwieństwie do samej powierzchni.

## Historia cen

![Wykres liniowy mediany ceny metra na rynku wtórnym w Siemianowicach Śląskich od 2021 do 2026 roku, linia rośnie równomiernie z 4170 zł/m² do 5575 zł/m²](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-siemianowice-slaskie/siemianowice-slaskie-ceny-rok-v2.png)

| Rok | Mediana zł/m², cały rynek | Akty |
| --- | --- | --- |
| 2021 | 4223 | 413 |
| 2022 | 4466 | 436 |
| 2023 | 5656 | 858 |
| 2024 | 5544 | 522 |
| 2025 | 6297 | 625 |
| 2026 (do lipca) | 6232 | 271 |

Szereg roczny jest tu wyjątkowo nierówny: rok 2023 ma 858 aktów, czyli dwa razy więcej niż 2021, a mediana skacze w nim o 27 procent, żeby rok później spaść. Takie skoki bierze się z fal odbiorów w nowych inwestycjach, a nie ze zmiany cen mieszkań.

Porównanie **ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi**, liczone do własnej daty końcowej Siemianowic, daje **6068 zł/m² na 498 aktach wobec 5975 zł/m² na 610 aktach**, czyli **wzrost o 1,6 procent**.

Ten sam rachunek na samym rynku wtórnym daje **5575 zł/m² na 409 aktach wobec 5269 zł/m² na 451 aktach**, czyli **wzrost o 5,8 procent**.

| Ujęcie | Ostatnie 12 miesięcy | Poprzednie 12 | Zmiana |
| --- | --- | --- | --- |
| Cały rynek | 6068 zł/m² (498 aktów) | 5975 zł/m² (610 aktów) | plus 1,6 procent |
| Sam rynek wtórny | 5575 zł/m² (409 aktów) | 5269 zł/m² (451 aktów) | plus 5,8 procent |

**Mieszkania z rynku wtórnego podrożały w Siemianowicach o 5,8 procent, czyli szybciej niż w Katowicach, Tychach czy Rudzie Śląskiej.** Mediana całego miasta tego nie pokazuje, bo w ostatnim roku sprzedano mniej lokali z rynku pierwotnego.

## Cenniki deweloperów

**W Siemianowicach Śląskich nie ma dziś ani jednego mieszkania objętego ustawowym obowiązkiem publikowania cen ofertowych.** Nie znaczy to, że w mieście nie buduje się nic; znaczy, że żadna inwestycja nie ma w tej chwili w sprzedaży lokali, których cennik trafiałby do publicznego rejestru.

Jest to o tyle warte odnotowania, że rynek pierwotny odpowiadał w ostatnich dwóch latach za 243 akty, czyli za jedną piątą transakcji. **Te inwestycje zostały więc sprzedane, a nowej publicznie ogłoszonej oferty nie ma.** Dla kupującego oznacza to, że jedynym punktem odniesienia dla nowego mieszkania pozostają ceny z aktów, czyli 8599 zł/m².

## Domy i działki

Przy domach i działkach podajemy **cenę całkowitą, nie cenę metra**, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.

| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Domy | 125 | 695 332 zł | 554 595 zł | 840 000 zł | 357 m² |
| Działki | 80 | 225 520 zł | 58 784 zł | 400 000 zł | 593 m² |

Siemianowickie domy stoją na **najmniejszych działkach w całej konurbacji, typowo 357 m²**, i tylko **22 ze 125 aktów dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**. To rynek gęstej zabudowy jednorodzinnej, a nie siedlisk, i widać to po wąskim rozstępie: od 554 595 do 840 000 zł.

Działek jest 80, z medianą 225 520 zł. Ostatnie akty na domy pochodzą z 15 czerwca 2026, a na działki z 23 czerwca 2026.

## Co z tego ma kupujący

W Siemianowicach Śląskich **największą wartością jest odległość do Katowic**, i to ona jest realnym argumentem w negocjacji. Siedem kilometrów i szesnaście minut jazdy dzieli 5999 zł/m² od 9900 zł/m².

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Nie licz Bańgowa jako drogiej dzielnicy**, bo bez rynku pierwotnego jego mediana wynosi 5900 zł/m², a nie 8508 zł/m². **Realnie najdroższy jest Bytków**, gdzie 158 aktów obywa się bez rynku pierwotnego. I **nie płać dopłaty za duży metraż**, bo ostatni przedział jest w tej tabeli podniesiony przez rynek pierwotny, a nie przez cenę istniejących dużych mieszkań.

Sąsiednie miasta konurbacji opisujemy osobno: [Katowice](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-katowice) leżą 7 kilometrów stąd, [Chorzów](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-chorzow) 8 kilometrów i jest o 256 zł na metrze droższy, a [Bytom](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bytom) 10 kilometrów i jest o 1643 zł/m² tańszy. Wszystkie dziewiętnaście miast zestawiamy w [porównaniu cen w konurbacji katowickiej](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-konurbacja-katowicka). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.