--- title: "Ceny mieszkań w obwarzanku wrocławskim: pięć gmin, jeden rynek wtórny [ANALIZA] | mScanner" description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w pięciu gminach obwarzanka wrocławskiego z aktów notarialnych, z rankingiem krajowym, rynkiem pierwotnym i wtórnym, metrażami oraz domami." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-siechnice-dlugoleka-katy-wroclawskie" published: "2026-10-07" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe we Wrocławiu" from: "2024-07-01" to: "2026-05-21" deeds: 3641 --- # Ceny mieszkań w Siechnicach, Długołęce, Kątach Wrocławskich, Kobierzycach i Czernicy: mediany dzieli 1987 zł, a mieszkania z drugiej ręki tylko 706 zł. Policzyliśmy 3641 aktów notarialnych [ANALIZA] Kobierzyce mają 9926 zł/m², a Czernica 7939 zł. Ale na rynku wtórnym całą piątkę dzieli już tylko 706 zł na metrze: obwarzanek wrocławski to jeden rynek mieszkań i pięć różnych rynków deweloperskich. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe we Wrocławiu - Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-05-21 - Liczba aktów notarialnych: 3641 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-siechnice-dlugoleka-katy-wroclawskie — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Pięć gmin otaczających Wrocław dzieli **1987 zł na metrze**, od 9926 zł w Kobierzycach do 7939 zł w Czernicy. Liczby pochodzą z **3641 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Najważniejsze w tym zestawieniu jest to, że **ta różnica prawie w całości znika, gdy porówna się to samo**. Na rynku wtórnym całą piątkę dzieli już tylko **706 zł na metrze**, od 10 082 do 10 788 zł. Obwarzanek wrocławski jest jednym rynkiem mieszkań i pięcioma różnymi rynkami deweloperskimi. ![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w obwarzanku wrocławskim, z niebieskim obrysem granic i kolorowanymi obszarami cen.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-siechnice-dlugoleka-katy-wroclawskie/siechnice-dlugoleka-katy-wroclawskie-mapa-v1.png) ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe we Wrocławiu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 roku do końca każdego rejestru z osobna. **Wszystkie pięć gmin kończy się między 14 a 21 maja 2026**, czyli w odstępie tygodnia, więc to porównanie jest wolne od zniekształceń datą. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W pięciu gminach filtr usunął łącznie 37 aktów. - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. ## Pięć gmin, jedna tabela | Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | | Kobierzyce | 25 847 | 61 | 9926 | 8850 | 10 788 | 368 | | Kąty Wrocławskie | 31 145 | 64 | 9877 | 9751 | 10 612 | 735 | | Siechnice | 31 526 | 87 | 9291 | 8218 | 10 586 | 1149 | | Długołęka | 45 826 | 121 | 8410 | 7725 | 10 114 | 888 | | Czernica | 25 808 | 159 | 7939 | 7392 | 10 082 | 501 | Miejsce w kraju liczymy wśród **860 gmin**, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Wszystkie pięć leży wysoko: od 61 do 159 miejsca. **Sam Wrocław ma medianę 12 388 zł/m² i 22 miejsce w kraju**, przy 22 771 aktach. Cały pierścień jest od niego tańszy, od 2462 zł w Kobierzycach do 4449 zł w Czernicy. **We wszystkich pięciu gminach rynek wtórny jest droższy od pierwotnego.** To nie jest przypadek pojedynczej gminy, tylko cecha całego obwarzanka. ## Cała różnica siedzi po stronie deweloperów | Gmina | Mediana gminy, zł/m² | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Udział pierwszej sprzedaży | | --- | ---: | ---: | ---: | | Kobierzyce | 9926 | 10 788 | 30 procent | | Kąty Wrocławskie | 9877 | 10 612 | 67 procent | | Siechnice | 9291 | 10 586 | 63 procent | | Długołęka | 8410 | 10 114 | 69 procent | | Czernica | 7939 | 10 082 | 72 procent | To jest najważniejsza tabela całej tej serii dolnośląskiej. **Na całym rynku pięć gmin dzieli 1987 zł na metrze. Na samych mieszkaniach z drugiej ręki 706 zł**, czyli o dwie trzecie mniej, a wszystkie pięć mieści się w paśmie od 10 082 do 10 788 zł, czyli w siedmiu procentach. Innymi słowy: **jeśli szukasz mieszkania z drugiej ręki pod Wrocławiem, to w której gminie pierścienia szukasz, ma niewielkie znaczenie cenowe.** Wybór jest kwestią dojazdu i tego, co akurat jest na sprzedaż, a nie poziomu cen. Cała widoczna różnica bierze się z tego, co i gdzie budują deweloperzy. Po stronie pierwotnej rozpiętość jest znacznie większa: **od 7392 zł w Czernicy do 9751 zł w Kątach Wrocławskich, czyli 2359 zł, ponad trzy razy więcej niż po stronie wtórnej.** ## Metr jest tańszy tam, gdzie sprzedaje się segmenty | Gmina | Mediana, zł/m² | Typowy metraż | Typowa cena lokalu | Lokale powyżej 65 m² | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Kobierzyce | 9926 | 71 m² | 710 000 zł | 57 procent | | Czernica | 7939 | 70 m² | 597 350 zł | 57 procent | | Długołęka | 8410 | 68 m² | 613 750 zł | 60 procent | | Kąty Wrocławskie | 9877 | 56 m² | 562 000 zł | 33 procent | | Siechnice | 9291 | 54 m² | 466 220 zł | 27 procent | Ta tabela wyjaśnia poprzednią. **W Czernicy, Długołęce i Kobierzycach większość obrotu to lokale powyżej 65 m²**, czyli segmenty i bliźniaki wyodrębnione jako mieszkania. Duży lokal zawsze kosztuje mniej za metr, więc mediana tych gmin spada, choć całe mieszkanie kosztuje tam więcej niż w Siechnicach. **W Siechnicach i Kątach Wrocławskich deweloperzy budują normalne budynki wielorodzinne**, po 54 i 56 metrów mediany, i to dlatego te dwie gminy mają wysokie mediany metra przy najniższych cenach całkowitych w pierścieniu. Skrajny przypadek to Kobierzyce, gdzie **typowy lokal z pierwszej sprzedaży ma 132 m² i kosztuje 1 040 000 zł**, czyli tyle co dom. ## Kierunek cen | Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Długołęka | 9265 zł/m² | +22,0 procent | 10 152 zł/m² | +1,7 procent | | Siechnice | 10 048 zł/m² | +20,0 procent | 10 748 zł/m² | +4,6 procent | | Kobierzyce | 10 214 zł/m² | +11,9 procent | 10 590 zł/m² | −0,8 procent | | Kąty Wrocławskie | 9920 zł/m² | +5,1 procent | 11 062 zł/m² | +9,1 procent | | Czernica | 8156 zł/m² | +4,1 procent | 10 156 zł/m² | +1,7 procent | Każda gmina liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru. **Lewa kolumna rozciąga się od 4,1 do 22 procent, prawa od minus 0,8 do plus 9,1.** Cztery z pięciu gmin mają w prawej kolumnie wynik poniżej pięciu procent, więc **ceny mieszkań z drugiej ręki w obwarzanku wrocławskim w ostatnim roku praktycznie stanęły.** Wyjątkiem są **Kąty Wrocławskie z 9,1 procent, jedyną gminą pierścienia, w której rynek wtórny rośnie szybciej niż cały rynek.** Dwudziestoprocentowe wzrosty w Długołęce i Siechnicach opisują wyłącznie to, że deweloperzy sprzedawali w ostatnim roku droższy asortyment niż rok wcześniej. ## Domy | Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Typowa działka | Udział z dwoma budynkami | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Kobierzyce | 271 | 1 098 000 zł | 415 m² | 11 procent | | Siechnice | 136 | 1 040 800 zł | 738 m² | 26 procent | | Długołęka | 372 | 898 950 zł | 492 m² | 12 procent | | Kąty Wrocławskie | 199 | 894 500 zł | 459 m² | 14 procent | | Czernica | 411 | 750 000 zł | 489 m² | 8 procent | Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **Pięć gmin obwarzanka sprzedało w dwa lata 1389 domów**, przy działkach po 415 do 738 m² i bardzo niskim udziale nieruchomości wielobudynkowych. To rynek szeregowców i bliźniaków, nie siedlisk. Czernica sprzedaje przy tym niemal tyle samo domów co lokali, 411 wobec 501, co w tej serii zdarza się bardzo rzadko. ## Cenniki deweloperów W ustawowej bazie cen mieszkań **oferta jest dziś tylko w Siechnicach: 32 lokale o medianie 12 096 zł/m²**. W czterech pozostałych gminach nie ma ani jednego lokalu, mimo że w oknie analizy przypada na nie 2303 akty pierwszej sprzedaży. Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży, a zabudowa jednorodzinna sprzedawana jako nieruchomości w ogóle jej nie podlega. W obwarzanku wrocławskim to tłumaczy prawie całą lukę. Siechnicka mediana cennikowa, 12 096 zł, leży przy tym o 3878 zł powyżej tamtejszych aktów pierwszej sprzedaży, więc **dzisiejsza oferta jest wyceniona zupełnie inaczej niż to, co sprzedawano przez ostatnie dwa lata.** ## Trzy gminy obok Poza piątką z tabeli powiat wrocławski niesie trzy kolejne gminy z sensowną próbą, wszystkie w tym samym paśmie. **Sobótka ma medianę 8344 zł/m² przy 290 aktach i 125 miejsce w kraju**, **Miękinia 8136 zł przy 506 aktach i 143 miejsce**, a **Żórawina 7941 zł przy 113 aktach i 157 miejsce**. Miękinia formalnie należy do powiatu średzkiego, ale rynkowo jest częścią tego samego pierścienia i jej 506 aktów daje jej trzecie miejsce pod względem wielkości obrotu w całym obwarzanku. **Osiem gmin pierścienia mieści się w przedziale od 7939 do 9926 zł**, czyli w dwóch tysiącach złotych, przy blisko pięciu tysiącach transakcji. ## Co kupuje mediana Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić: - **Kobierzyce: 496 300 zł**, a z drugiej ręki 539 400 zł - **Kąty Wrocławskie: 493 850 zł**, a z drugiej ręki 530 600 zł - **Siechnice: 464 550 zł**, a z drugiej ręki 529 300 zł - **Długołęka: 420 500 zł**, a z drugiej ręki 505 700 zł - **Czernica: 396 950 zł**, a z drugiej ręki 504 100 zł Rozpiętość wynosi **99 350 zł przy medianie gminy i 35 300 zł przy mieszkaniu z drugiej ręki.** Warto to zestawić z tabelą metraży: **za typowe kupowane mieszkanie płaci się w Kobierzycach 710 000 zł, a w Siechnicach 466 220 zł**, czyli o 244 tysiące mniej, mimo że metr jest w Siechnicach tańszy tylko o 635 zł. ## Analizy poszczególnych gmin Wszystkie pięć gmin opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki: - [Ceny mieszkań w gminie Siechnice](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-siechnice) - [Ceny mieszkań w gminie Długołęka](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-dlugoleka) - [Ceny mieszkań w gminie Kąty Wrocławskie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-katy-wroclawskie) - [Ceny mieszkań w gminie Kobierzyce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kobierzyce) - [Ceny mieszkań w gminie Czernica](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-czernica) Sam Wrocław opisujemy w [analizie cen na osiedlach Wrocławia](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-osiedla-wroclawia), a miasta powiatowe wokół niego w [porównaniu cen w Oleśnicy, Oławie, Trzebnicy i Środzie Śląskiej](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-olesnica-olawa-trzebnica-sroda-slaska). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.