--- title: "Ceny mieszkań w Serocku: 7710 zł/m², ale metr kawalerki kosztuje tu 2,3 raza więcej niż metr dużego lokalu [ANALIZA] | mScanner" description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Serocku z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny, metraże, izby, domy i działki." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-serock" published: "2026-10-25" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Legionowie" from: "2024-07-10" to: "2026-09-10" deeds: 524 --- # Ceny mieszkań w Serocku: 7710 zł za metr, ale metr w lokalu do 35 m² kosztuje tu 2,3 raza więcej niż w lokalu powyżej 65 m², najwięcej w całym obwarzanku Warszawy. Policzyliśmy 524 akty notarialne [ANALIZA] Mediana metra w Serocku to 7710 zł i 185 miejsce wśród 888 polskich gmin, ale ta liczba opisuje dwa zupełnie różne rynki naraz. Kawalerka kosztuje tu 13 500 zł za metr, a lokal powyżej 65 m² tylko 5794, czyli 2,3 raza mniej. 264 z 524 aktów to lokale powyżej 65 m², prawie wszystkie z pierwszej sprzedaży. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Legionowie - Zakres danych: od 2024-07-10 do 2026-09-10 - Liczba aktów notarialnych: 524 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-serock — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Serock zajmuje **185 miejsce wśród 888 polskich gmin** z medianą **7710 zł/m²** (ranking według stanu z 6 listopada 2026), czyli o 29 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 18 678 osób, a do centrum Warszawy jest stąd 46 km drogą, czyli około 49 minut samochodem. Gmina leży nad Zalewem Zegrzyńskim i to jest klucz do wszystkiego, co widać w jej rejestrze. Liczby pochodzą z **524 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Najciekawsza liczba tego wpisu to nie mediana, tylko to, co się wokół niej dzieje. **Rozstęp kwartylowy sięga w Serocku od 5582 do 10 304 zł/m², czyli połowa transakcji mieści się w przedziale szerokim na 4722 zł.** W Pruszkowie ten sam rozstęp wynosi 3457 zł, w Piasecznie 3253, a w Legionowie 3077. Mediana Serocka opisuje dwa różne rynki naraz. ![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w gminie Serock, z niebieskim obrysem granic gminy i kolorowymi polami cen skupionymi w mieście oraz wzdłuż brzegu Zalewu Zegrzyńskiego.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-serock/serock-mapa-v1.png) ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Legionowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 10 lipca 2024 do 10 września 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując gminy z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 4 akty** o medianie 1682 zł/m² i typowej cenie 70 100 zł przy 40 m². - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. - **Rejestr nie podaje ulic**, więc w tym wpisie nie ma tabeli adresów. Jest to luka w danych źródłowych, nie brak transakcji. Po tych filtrach zostaje **524 akty**. Mediana to **7710 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 5582 do 10 304 zł/m², a typowy lokal ma **66 m² i kosztuje 540 050 zł**. ## Kawalerka kosztuje tu 2,3 raza więcej za metr niż duży lokal | Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | | --- | ---: | ---: | ---: | | do 35 m² | 13 500 | 31 | 23 | | 35 do 50 m² | 9797 | 127 | 101 | | 50 do 65 m² | 8186 | 102 | 91 | | ponad 65 m² | 5794 | 264 | 242 | To jest tabela, która wyjaśnia cały wpis. **Metr w lokalu do 35 m² kosztuje w Serocku 13 500 zł, a w lokalu powyżej 65 m² 5794 zł, czyli 2,3 raza mniej.** Różnica wynosi 7706 zł i jest największa w całym obwarzanku Warszawy. Nie jest to zwykłe działanie reguły „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr", bo w żadnej innej gminie obwarzanka spadek między tymi dwoma przedziałami nie przekracza 44 procent, a tu wynosi 57. **To są dwa różne produkty.** Przedział powyżej 65 m² to 264 akty, czyli połowa całego rynku gminy, i w 242 przypadkach jest to pierwsza sprzedaż. | Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż | | --- | ---: | ---: | ---: | | 3 | 9797 | 23 | 43 m² | | 4 | 5747 | 130 | 103 m² | | 5 | 5779 | 67 | 117 m² | | 6 | 5896 | 14 | 123 m² | Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Tabela izb pokazuje to samo z drugiej strony: **lokal czteroizbowy ma w Serocku typowo 103 m² i medianę 5747 zł/m²**, czyli najniższą w całej gminie. W Legionowie lokal czteroizbowy ma 58 m² i medianę 10 302 zł. Wiersze jedno-, dwu- i siedmioizbowy pomijamy, bo opierają się na dwóch, ośmiu i trzech aktach. ## Rynek pierwotny jest tańszy o 14 procent | Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Pierwotny | 7423 | 457 | 550 100 zł | 77 m² | | Wtórny | 8631 | 59 | 432 000 zł | 46 m² | | Nieokreślony w źródle | 7892 | 8 | 588 000 zł | 87 m² | **Pierwsza sprzedaż to w Serocku 87 procent obrotu**, a jej typowy lokal ma 77 m² wobec 46 m² na rynku wtórnym. Te dwie kolumny mówią to samo, co tabela metraży: w gminie sprzedaje się przede wszystkim duże lokale z pierwszej sprzedaży, a odsprzedaże dotyczą zwykłych, mniejszych mieszkań. Różnica wynosi **1208 zł na metrze, czyli 14 procent**, i biegnie w stronę odwrotną do zwykłej, ale cena całego lokalu jest po stronie pierwotnej o 118 tysięcy wyższa. Dla kupującego zwykłe mieszkanie w Serocku właściwą liczbą jest **8631 zł, a nie 7710 zł**. Mediana gminy jest o 11 procent niższa, bo dominują w niej duże lokale. ## Historia cen | Rok | Mediana, zł/m² | Akty | | --- | ---: | ---: | | 2021 | 5508 | 137 | | 2022 | 5716 | 74 | | 2023 | 4793 | 69 | | 2024 | 6595 | 188 | | 2025 | 7558 | 194 | Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 10 września, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego **228 aktów przy medianie 7754 zł**, najwyższej ze wszystkich lat. **Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 37 procent**, czyli o 2050 zł na metrze, ale przebieg jest nierówny: rok 2023 ma medianę **niższą o 715 zł od 2021**, a potem następuje skok o 1802 zł w jednym roku. Przy gminie, w której skład obrotu zmienia się z roku na rok tak mocno jak tutaj, tabela roczna mówi więcej o tym, co akurat sprzedawano, niż o cenach. Porównanie liczone względem końca rejestru daje **7754 zł/m² przy 280 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 7311 zł przy 219 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 6,1 procent.** **Policzony osobno rynek wtórny urósł w tym samym czasie o 13,0 procent: z 8324 zł/m² przy 26 aktach do 9410 zł przy 33 aktach.** Obie liczby idą w tę samą stronę, ale ta druga opiera się na 33 aktach, więc jest sygnałem, a nie rozstrzygnięciem. ## Domy i działki | Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Dom | 198 | 697 500 zł | 317 500 do 910 000 zł | 843 m² | | Działka | 455 | 200 000 zł | 129 980 do 348 500 zł | 2020 m² | Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **26 ze 198 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.** **Dom kosztuje w Serocku 697 500 zł, czyli o ponad 300 tysięcy mniej niż w Legionowie**, i jest to najniższa mediana domu w powiecie legionowskim. Działki są tu duże i jest ich dużo: **455 transakcji w dwa lata, typowa działka ma 2020 m² i kosztuje 200 000 zł**, czyli około 99 zł za metr gruntu. Połowa próby, 232 akty, dotyczy gruntów od 2000 m² w górę, a udziałów poniżej 300 m² jest w niej tylko dwanaście. Ostatni akt na działkę pochodzi z 3 września 2026. ## Co z tego ma kupujący Serock jest gminą, w której mediana miasta myli szczególnie mocno, bo jej rejestr składa się z dwóch rozłącznych rynków. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie. **Przy zwykłym mieszkaniu pracuj na 8631 zł, nie na 7710 zł**, a przy kawalerce nawet na 13 500 zł. **Przy dużym lokalu właściwą liczbą jest 5794 zł**, a różnica między tymi skrajami wynosi 2,3 raza. I **nie porównuj mediany Serocka z medianami sąsiednich gmin bez metrażu**, bo tutejszy typowy lokal ma 66 m², a w Nowym Dworze 46. Sąsiednie gminy opisujemy osobno: [Legionowo](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-legionowo) leży 16 km stąd i jest droższe o 3274 zł na metrze, [Jabłonna](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-jablonna) 17 km i jest droższa o 2612 zł, a [Nowy Dwór Mazowiecki](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-nowy-dwor-mazowiecki) 33 km i jest droższy o 2490 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w [porównaniu cen w Legionowie, Jabłonnej, Nowym Dworze i Serocku](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-legionowo-jablonna-nowy-dwor-serock). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.