---
title: "Ceny mieszkań w Sanoku: 6097 zł/m², a przez ostatni rok mediana spadła o 9 procent [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Sanoku z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-sanok"
published: "2026-09-05"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Sanoku"
  from: "2024-07-09"
  to: "2026-06-08"
  deeds: 249
---

# Ceny mieszkań w Sanoku: 6097 zł za metr, a przez ostatnie dwanaście miesięcy mediana spadła o 8,7 procent. Policzyliśmy 249 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w Sanoku to 6097 zł i 418 miejsce wśród 860 polskich gmin. Przez ostatnie dwanaście miesięcy spadła o 8,7 procent, jako jedyna w tej serii poza Mielcem. Jeden adres przy Kwiatowej daje 61 z 249 transakcji i jest o 1366 zł droższy od miasta.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Sanoku
- Zakres danych: od 2024-07-09 do 2026-06-08
- Liczba aktów notarialnych: 249
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-sanok — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Sanok zajmuje **418 miejsce wśród 860 polskich gmin** z medianą **6097 zł/m²**, czyli praktycznie na poziomie mediany typowej polskiej gminy, która wynosi 6028 zł. Mieszka tu 33 488 osób, a do Rzeszowa jest stąd 77 km i godzina z kwadransem jazdy samochodem.

Liczby pochodzą z **249 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku.

Najmocniejsza z nich dotyczy kierunku. **Przez ostatnie dwanaście miesięcy rejestru mediana spadła o 8,7 procent**, z 6467 na 5905 zł na metrze, i jest to jedyny wyraźny spadek w tej serii poza Mielcem.

![Mapa Sanoka z niebieską granicą administracyjną i sześciokątami pokolorowanymi według mediany ceny transakcyjnej mieszkań, nad Sanem u wrót Bieszczadów](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-sanok/sanok-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Sanoku, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 9 lipca 2024 do 8 czerwca 2026.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 1 akt** o cenie 1569 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **249 aktów**. Mediana to **6097 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 5100 do 7451 zł/m², a typowe mieszkanie ma **50 m² i kosztuje 307 000 zł**.

## Spadek o 8,7 procent w rok

![Wykres liniowy mediany ceny za metr w Sanoku od 2021 do 2026 roku, rosnący do 5918 zł w 2022, potem płaski przez trzy lata i ze skokiem do 6492 zł w 2025 oraz spadkiem w 2026](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-sanok/sanok-ceny-rok-v1.png)

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | --- | --- |
| 2021 | 4983 | 106 |
| 2022 | 5918 | 145 |
| 2023 | 5840 | 117 |
| 2024 | 5819 | 80 |
| 2025 | 6492 | 163 |
| 2026 (do 8 czerwca) | 6018 | 49 |

Historia sanockiego rynku ma nietypowy kształt. **Cały wzrost przypadł na rok 2022, potem przez trzy lata mediana stała między 5819 a 5918 zł**, w 2025 podskoczyła o 673 zł i w 2026 wróciła w dół.

Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma daje **5905 zł/m² ze 119 aktów przeciw 6467 zł/m² ze 134 aktów, czyli spadek o 8,7 procent**. Obie próby są zbliżone rozmiarem, więc odczyt jest wiarygodny.

Wyjaśnienie tego ruchu leży najprawdopodobniej w jednym adresie i opisujemy je w następnej sekcji.

## Jeden adres, który podniósł i opuścił medianę

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| Kwiatowa 27 | 7463 | 61 | 59 |
| Kwiatowa 25 | 6863 | 13 | 10 |
| Żwirki i Wigury 28 | 5943 | 5 | 0 |
| Poprzeczna 1 | 5249 | 5 | 0 |

**Kwiatowa 27 to 61 z 249 aktów, czyli 24 procent rynku miasta**, i 59 z nich pochodzi z rynku pierwotnego. Mediana tego adresu, 7463 zł, jest o 1366 zł wyższa od mediany Sanoka.

Razem z sąsiednim numerem 25 daje to **74 akty, czyli 30 procent rynku, przy medianie znacznie powyżej miejskiej**. Kiedy taka inwestycja sprzedaje się intensywnie, mediana miasta rośnie, a kiedy zwalnia, wraca w dół, i to jest najprostsze wyjaśnienie skoku z 2025 roku i spadku z 2026.

Pozostałe adresy mają po pięć aktów każdy i podajemy je dla porządku.

## Rynek pierwotny kontra wtórny

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Pierwotny | 7410 | 91 | 366 416 zł | 59 m² |
| Wtórny | 5780 | 158 | 282 000 zł | 49 m² |

**Rynek pierwotny to 37 procent transakcji** i jest o 1630 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 28 procent. W cenie całkowitej różnica wynosi 84 416 zł przy mieszkaniu większym o dziesięć metrów.

Zestawienie z poprzednią tabelą pokazuje, jak wąski jest tu rynek pierwotny: **91 transakcji deweloperskich w całym mieście, z czego 69 przy jednej ulicy.**

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| 50-65 m² | 6347 | 73 | 23 |
| do 35 m² | 6055 | 19 | 1 |
| 35-50 m² | 6017 | 99 | 35 |
| ponad 65 m² | 5830 | 58 | 32 |

Rozkład jest płaski: **trzy pierwsze przedziały mieszczą się w 330 zł na metrze**, a odstaje tylko kategoria powyżej 65 m², tańsza o 517 zł od przedziału 50-65 m².

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- |
| 2 | 7098 | 70 | 41 m² |
| 3 | 6050 | 93 | 50 m² |
| 4 | 5904 | 63 | 65 m² |
| 5 | 5362 | 9 | 72 m² |

Mieszkania dwuizbowe są tu o 1048 zł na metrze droższe od trzyizbowych i to największa różnica w tej tabeli.

## Cenniki deweloperów

Ustawowy rejestr cen ofertowych zawiera dla Sanoka **71 lokali**, stan na 25 sierpnia 2026. Mediana ceny ofertowej wynosi **8125 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 7846 do 8279 zł/m².

To **o 715 zł na metrze więcej niż mediana transakcyjna rynku pierwotnego**, która wynosi 7410 zł, i o 662 zł więcej niż najdroższy adres w tabeli transakcyjnej. Cennik dotyczy wyłącznie rynku pierwotnego i wyłącznie tego, co pozostało w sprzedaży.

Siedemdziesiąt jeden lokali w ofercie przy 91 transakcjach deweloperskich w dwa lata oznacza, że **oferta w Sanoku jest dziś porównywalna z tym, co miasto wchłonęło przez ostatnie dwa lata**.

## Domy i działki

Przy domach i działkach podajemy **cenę całkowitą, nie cenę metra**, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.

| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Domy | 53 | 420 000 zł | 345 000 zł | 600 000 zł | 693 m² |
| Działki | 62 | 24 162 zł | 10 050 zł | 148 750 zł | 309 m² |

**19 z 53 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.**

Działek jest w oknie 62, czyli więcej niż domów, ale ich typowa powierzchnia to 309 m², a mediana 24 162 zł. **Są to w większości niewielkie wydzielenia, a nie grunt pod dom**, i tak trzeba tę liczbę czytać.

## Co z tego ma kupujący

W Sanoku **jeden adres przy Kwiatowej rządzi medianą całego miasta**, i to jest główny wniosek tego wpisu.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Ustal, czy patrzysz na Kwiatową, czy na resztę miasta**, bo ten adres jest o 1366 zł na metrze droższy od mediany. **Jeśli oglądasz starszy blok, porównuj z 5780 zł**, czyli z medianą rynku wtórnego. I **pamiętaj, że rynek zwalnia**, bo ostatnie dwanaście miesięcy to spadek o 8,7 procent.

Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Krosno](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-krosno) leży 43 km stąd i jest o 239 zł na metrze droższe, [Brzozów](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-brzozow) o 497 zł tańszy, a [Jasło](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-jaslo) o 576 zł. Całe południe województwa zestawiamy w [porównaniu cen w Krośnie, Jaśle, Sanoku, Brzozowie i Strzyżowie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-krosno-jaslo-sanok). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.