---
title: "Ceny mieszkań w Rzeszowie: 9516 zł/m², a mieszkanie od dewelopera jest tańsze niż z rynku wtórnego [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Rzeszowie z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na osiedla, rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-rzeszow"
published: "2026-09-05"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, Rzeszów, który jest miastem na prawach powiatu"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-08-27"
  deeds: 7760
---

# Ceny mieszkań w Rzeszowie: 9516 zł za metr, a mieszkanie od dewelopera jest tańsze od mieszkania z rynku wtórnego. Policzyliśmy 7760 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w Rzeszowie to 9516 zł i 79 miejsce wśród 860 polskich gmin. Rynek pierwotny to 55 procent transakcji i jest o 726 zł na metrze tańszy od wtórnego, bo deweloperzy budują na obrzeżach. Na Słocinie różnica sięga 3033 zł.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, Rzeszów, który jest miastem na prawach powiatu
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-08-27
- Liczba aktów notarialnych: 7760
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-rzeszow — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Rzeszów zajmuje **79 miejsce wśród 860 polskich gmin** z medianą **9516 zł/m²**, czyli o 58 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 199 436 osób, a do Krakowa jest stąd 167 km i dwie godziny jazdy samochodem.

Liczby pochodzą z **7760 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. To więcej niż dziewiętnaście pozostałych analizowanych miast Podkarpacia razem wziętych, które dają łącznie 5418 aktów.

Najciekawsza liczba w tym wpisie jest odwrotnością tego, czego spodziewa się większość kupujących. **Mieszkanie od dewelopera jest w Rzeszowie tańsze od mieszkania z rynku wtórnego: 9272 zł za metr przeciw 9998 zł.**

![Mapa Rzeszowa z niebieską granicą administracyjną i osiedlami pokolorowanymi według mediany ceny transakcyjnej mieszkań, od zieleni w Budziwoju i Białej po czerwień w śródmieściu i na Staromieściu](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-rzeszow/rzeszow-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Rzeszów, który jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do 27 sierpnia 2026. **To najświeższy rejestr w całym województwie podkarpackim**, zamknięty cztery dni przed publikacją tej analizy.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 47 aktów** o medianie 1981 zł/m² i typowej cenie 120 787 zł, czyli w większości wykupy mieszkań komunalnych przez najemców.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **7760 aktów**. Mediana to **9516 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 8022 do 11 142 zł/m², a typowe mieszkanie ma **50 m² i kosztuje 471 506 zł**.

## Rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Wtórny | 9998 | 3453 | 475 000 zł | 49 m² |
| Pierwotny | 9272 | 4286 | 470 837 zł | 51 m² |
| Nieokreślony w źródle | 8898 | 21 | 425 000 zł | 55 m² |

**Rynek pierwotny to 55 procent wszystkich transakcji** i jest o 726 zł na metrze tańszy od wtórnego, czyli o 7 procent. W całej serii miast, które opisaliśmy, to sytuacja rzadka: zwykle mieszkanie od dewelopera kosztuje więcej.

Wyjaśnienie widać dopiero po rozbiciu na osiedla i jest geograficzne, nie cenowe. Deweloperzy budują w Rzeszowie na obrzeżach, a rynek wtórny handluje tym, co stoi bliżej centrum. Mediana rynku pierwotnego jest więc medianą Drabinianki, Słociny i Przybyszówki, a mediana rynku wtórnego medianą Śródmieścia i osiedli z lat siedemdziesiątych.

Typowa cena całkowita jest przy tym niemal identyczna, 470 837 zł u dewelopera przeciw 475 000 zł na rynku wtórnym, bo mieszkania z rynku pierwotnego są o dwa metry większe.

## Osiedla

| Osiedle | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Drabinianka | 10 398 | 1636 | 1179 | 11 401 |
| Słocina | 8256 | 558 | 385 | 11 289 |
| Zawiszy Czarnego | 9331 | 428 | 268 | 10 619 |
| Śródmieście | 10 701 | 382 | 246 | 9155 |
| Grota-Roweckiego | 10 000 | 377 | 110 | 8952 |
| Staroniwa | 10 226 | 341 | 294 | 10 400 |
| Budziwój | 7234 | 318 | 273 | 9913 |
| Zalesie | 9539 | 301 | 203 | 10 460 |
| Zwięczyca | 9486 | 260 | 237 | 10 097 |
| Nowe Miasto | 9845 | 233 | 71 | 9418 |
| Wilkowyja | 10 195 | 215 | 128 | 10 939 |
| Przybyszówka | 8170 | 194 | 138 | 10 824 |
| Staromieście | 11 017 | 181 | 42 | 11 395 |
| Krakowska-Południe | 11 162 | 168 | 89 | 8917 |
| Biała | 6500 | 165 | 127 | 9580 |

![Wykres typu hantla dla dziesięciu osiedli Rzeszowa: dla każdego dwie kropki połączone linią, mediana całego rynku i mediana po odjęciu rynku pierwotnego, z największym rozjazdem na Słocinie i w Białej](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-rzeszow/rzeszow-osiedla-v1.png)

Pięć największych osiedli daje **3381 aktów, czyli 44 procent całego rynku**, a sama Drabinianka 1636 aktów, czyli 21 procent. To jest osiedle, które w praktyce ustawia medianę Rzeszowa.

Ostatnia kolumna tabeli jest tu ważniejsza od pierwszej. **Na Słocinie mediana całego rynku wynosi 8256 zł, a po odjęciu rynku pierwotnego 11 289 zł, czyli o 3033 zł więcej.** W Białej ta różnica to 3080 zł, w Budziwoju 2679, w Przybyszówce 2654. Wszędzie tam deweloper sprzedaje taniej niż sąsiad z bloku obok.

Odwrotnie jest w Śródmieściu, na Grota-Roweckiego i na Krakowskiej-Południe, gdzie nowe inwestycje są droższe od istniejącego zasobu. Krakowska-Południe z medianą 11 162 zł/m² jest najdroższym osiedlem miasta, ale po odjęciu rynku pierwotnego spada do 8917 zł.

Z tych dwóch faktów nie wynika żadna reguła cenowa, ale przy szukaniu mieszkania warto mieć obie liczby obok siebie: nazwa osiedla mówi o cenie mniej niż to, po której stronie rynku się kupuje.

## Adresy

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| Szopena 35C | 12 100 | 243 | 233 |
| Langiewicza 37 | 10 184 | 220 | 209 |
| Żołnierzy 9 Dywizji 32 | 9859 | 165 | 158 |
| Graniczna 1I | 10 549 | 155 | 151 |
| Solidarności 3 | 8934 | 131 | 125 |
| Graniczna 1H | 8844 | 126 | 119 |
| Solidarności 1 | 9107 | 123 | 118 |
| Kwiatkowskiego 44B | 9722 | 119 | 106 |
| Wieniawskiego 55ZF | 8029 | 117 | 103 |
| Podpromie 6 | 11 758 | 114 | 103 |
| Kopisto 11 | 12 476 | 96 | 69 |
| Krakowska 29 | 12 264 | 88 | 86 |
| Beskidzka 320 | 7013 | 74 | 71 |

**Dwadzieścia pięć adresów odpowiada za 2664 akty, czyli 34 procent całego rynku Rzeszowa.** Tak wysoka koncentracja to konsekwencja tego, że ponad połowa transakcji pochodzi z rynku pierwotnego, a jedna inwestycja potrafi wygenerować dwieście aktów w dwa lata.

Rozstęp między adresami z tej tabeli wynosi **5463 zł na metrze**: od 7013 zł na Beskidzkiej po 12 476 zł na Kopisto. Obie te liczby dotyczą w przeważającej części mieszkań sprzedawanych przez dewelopera, więc nie tłumaczy ich strona rynku, tylko lokalizacja i standard inwestycji.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| do 35 m² | 10 476 | 1124 | 609 |
| 35-50 m² | 9995 | 2783 | 1476 |
| 50-65 m² | 9088 | 2347 | 1243 |
| ponad 65 m² | 8184 | 1506 | 958 |

Reguła małego metrażu działa w Rzeszowie bez wyjątku i jest wyraźna: **kawalerka kosztuje o 2292 zł na metrze więcej niż mieszkanie powyżej 65 m², czyli o 28 procent**. Na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym to różnica 114 tysięcy złotych.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- |
| 1 | 10 500 | 468 | 30 m² |
| 2 | 10 205 | 2672 | 41 m² |
| 3 | 9377 | 2937 | 54 m² |
| 4 | 8518 | 1352 | 66 m² |
| 5 | 7729 | 255 | 83 m² |

Rejestr liczy izby, nie pokoje, i typowe rzeszowskie mieszkanie ma **3 izby na 54 m²**.

## Historia cen

![Wykres liniowy mediany ceny za metr w Rzeszowie od 2021 do 2026 roku, rosnący z 6625 zł do 9800 zł w 2025 roku i płaski w 2026](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-rzeszow/rzeszow-ceny-rok-v1.png)

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | --- | --- |
| 2021 | 6625 | 1029 |
| 2022 | 6778 | 2947 |
| 2023 | 7650 | 2769 |
| 2024 | 8614 | 3506 |
| 2025 | 9800 | 3766 |
| 2026 (do 27 sierpnia) | 9667 | 2165 |

**Od 2021 roku mediana urosła o 3042 zł na metrze, czyli o 46 procent.** Największy skok przypadł na 2025 rok, kiedy dołożyła 1186 zł.

Rok 2026 jest pierwszym, w którym mediana nie rośnie. Porównanie ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z poprzednimi dwunastoma daje **9800 zł/m² z 3590 aktów przeciw 9290 zł/m² z 3645 aktów, czyli wzrost o 5,5 procent**. Liczba transakcji jest przy tym praktycznie taka sama, więc rynek nie zwolnił, tylko przestał drożeć w dawnym tempie.

## Cenniki deweloperów

Ustawowy rejestr cen ofertowych zawiera dla Rzeszowa **1424 lokale** i jest to stan na 28 sierpnia 2026. Mediana ceny ofertowej wynosi **9950 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 9100 do 11 179 zł/m².

To **o 678 zł na metrze więcej niż mediana transakcyjna rynku pierwotnego**, czyli o 7 procent. Cennik dotyczy wyłącznie rynku pierwotnego i wyłącznie tego, co pozostało w sprzedaży, więc nie jest to cena, po której mieszkania faktycznie się sprzedają.

| Inwestycja | Lokale w cenniku | Mediana ofertowa, zł/m² |
| --- | --- | --- |
| Żołnierzy 9 Dywizji | 160 | 11 400 |
| Bałtycka 41 | 128 | 11 514 |
| Błogosławionej Karoliny | 112 | 9300 |
| Technologiczna 24 | 109 | 9950 |
| Błogosławionej Karoliny | 106 | 9350 |
| Technologiczna 24A | 83 | 9450 |
| Świętej Kingi | 64 | 10 158 |
| Strażacka 54G | 56 | 9850 |

Rozstęp między inwestycjami sięga **2214 zł na metrze**, od 9300 zł przy Błogosławionej Karoliny do 11 514 zł przy Bałtyckiej.

## Domy i działki

Przy domach i działkach podajemy **cenę całkowitą, nie cenę metra**, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.

| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Domy | 820 | 769 626 zł | 500 000 zł | 980 000 zł | 608 m² |
| Działki | 406 | 317 890 zł | 110 000 zł | 580 436 zł | 690 m² |

**233 z 820 aktów na domy dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, czyli 28 procent. To zwykle siedliska albo dom z budynkiem gospodarczym, a nie drugi dom mieszkalny, i one ciągną medianę w dół.

Rynek domów w Rzeszowie jest duży: 820 aktów w dwa lata to więcej niż cały rynek mieszkaniowy większości miast w tym województwie.

## Co z tego ma kupujący

W Rzeszowie **strona rynku mówi o cenie mniej niż dzielnica**, i to jest główny wniosek tego wpisu.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Zapytaj o osiedle, nie o miasto**, bo między Białą za 6500 zł a Krakowską-Południe za 11 162 zł leży 4662 zł na metrze, czyli 233 tysiące na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym. **Nie zakładaj, że nowe znaczy drożej**, bo rynek pierwotny jest tu tańszy od wtórnego o 726 zł, a na Słocinie o 3033 zł. I **porównuj z cennikiem, nie z ofertą**, bo mediana ofertowa dewelopera stoi 678 zł powyżej tego, co ostatecznie zapisano w aktach.

Okoliczne gminy opisujemy osobno: [Krasne](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-krasne) leży 7 km stąd i jest tańsze o 439 zł na metrze, [Boguchwała](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-boguchwala) o 1309 zł, a [Głogów Małopolski](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-glogow-malopolski) o 3386 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w [porównaniu cen w Rzeszowie i okolicach](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-rzeszow-i-okolice). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.