--- title: "Ceny mieszkań w Rzeszowie i okolicach: na rynku wtórnym miasto spada na czwarte miejsce [ANALIZA] | mScanner" description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Rzeszowie, Krasnem, Boguchwale, Trzebownisku, Tyczynie i Głogowie Małopolskim, policzone z aktów notarialnych." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-rzeszow-i-okolice" published: "2026-09-06" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, Rzeszów jako miasto na prawach powiatu oraz starostwo powiatowe w Rzeszowie" from: "2024-07-01" to: "2026-08-27" deeds: 8530 --- # Ceny mieszkań w Rzeszowie i okolicach: sześć gmin, 8530 aktów notarialnych, a na rynku wtórnym Rzeszów spada na czwarte miejsce [ANALIZA] Między Rzeszowem a Głogowem Małopolskim leży 3386 zł na metrze, czyli 169 tysięcy na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym. Po odjęciu rynku pierwotnego ranking się odwraca: Krasne, Tyczyn i Trzebownisko wyprzedzają miasto. Działka jest droższa od rzeszowskiej w każdej z pięciu gmin obwarzanka. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, Rzeszów jako miasto na prawach powiatu oraz starostwo powiatowe w Rzeszowie - Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-08-27 - Liczba aktów notarialnych: 8530 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-rzeszow-i-okolice — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Sześć gmin, **8530 aktów notarialnych** i rozpiętość **3386 zł na metrze**: od 9516 zł w Rzeszowie po 6130 zł w Głogowie Małopolskim. Na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym to różnica **169 300 zł**, przy piętnastu kilometrach odległości. Najciekawsze w tym zestawieniu jest jednak to, co dzieje się z rankingiem po odjęciu rynku pierwotnego. **Rzeszów, najdroższa z tych gmin na całym rynku, spada wtedy na czwarte miejsce**, a wyprzedzają go trzy gminy wiejskie. ![Mapa obwarzanka rzeszowskiego z Rzeszowem w środku i sąsiednimi gminami pokolorowanymi według mediany ceny transakcyjnej mieszkań, z niebieską granicą administracyjną miasta](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-rzeszow-i-okolice/rzeszow-okolice-mapa-v1.png) ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Rzeszów, który jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwo powiatowe w Rzeszowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do dnia, w którym kończy się rejestr każdej gminy. **Te daty są różne i podajemy je w tabeli niżej**, bo bez nich porównanie byłoby nieuczciwe: rejestr Rzeszowa sięga 27 sierpnia 2026, a rejestr Tyczyna kończy się 27 kwietnia 2026. - **Rejestr powiatu rzeszowskiego nie sięga wstecz dalej niż do końca 2024 roku**, więc pięć gmin obwarzanka nie ma w tym zestawieniu historii cen. To luka w danych źródłowych, nie brak transakcji. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **W całym obwarzanku filtr nie usunął ani jednego aktu, w samym Rzeszowie 47.** - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. ## Sześć gmin, jedna tabela | Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty | Koniec rejestru | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Rzeszów | 199 436 | 79 | 9516 | 9272 | 9998 | 7760 | 2026-08-27 | | Krasne | 13 394 | 92 | 9077 | 8726 | 10 603 | 108 | 2026-07-03 | | Boguchwała | 22 382 | 137 | 8207 | 7904 | 9826 | 251 | 2026-07-01 | | Trzebownisko | 24 870 | 158 | 7940 | 7789 | 10 015 | 91 | 2026-06-12 | | Tyczyn | 11 696 | 188 | 7569 | 6971 | 10 434 | 71 | 2026-04-27 | | Głogów Małopolski | 20 471 | 408 | 6130 | 5862 | 8330 | 249 | 2026-07-06 | Miejsce w kraju liczymy wśród **860 gmin**, które mają co najmniej 30 transakcji w tym samym oknie. Mediana median wszystkich tych gmin to 6028 zł/m². **Pięć z sześciu gmin mieści się w pierwszej dwusetce kraju**, a Krasne, gmina wiejska licząca 13 tysięcy mieszkańców, jest drugą najdroższą gminą całego województwa podkarpackiego. ## Ranking się odwraca Kolumny „rynek pierwotny" i „rynek wtórny" w tabeli wyżej nie są kosmetyką. Ustawione osobno dają dwa różne rankingi. | Gmina | Cały rynek, zł/m² | Tylko rynek wtórny, zł/m² | Udział rynku pierwotnego | | --- | --- | --- | --- | | Krasne | 9077 | 10 603 | 72 procent | | Tyczyn | 7569 | 10 434 | 48 procent | | Trzebownisko | 7940 | 10 015 | 52 procent | | Rzeszów | 9516 | 9998 | 55 procent | | Boguchwała | 8207 | 9826 | 72 procent | | Głogów Małopolski | 6130 | 8330 | 82 procent | ![Wykres typu hantla dla sześciu gmin obwarzanka rzeszowskiego: dla każdej dwie kropki połączone linią, mediana rynku pierwotnego i mediana rynku wtórnego, wszędzie z rynkiem wtórnym po prawej stronie](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-rzeszow-i-okolice/rzeszow-okolice-rynki-v1.png) **W każdej z sześciu gmin rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego.** To zjawisko rzadkie w skali kraju, a tutaj występuje bez jednego wyjątku, od 7 procent różnicy w Rzeszowie po 50 procent w Tyczynie. Mechanizm widać najlepiej w samym Rzeszowie, gdzie da się go rozbić na osiedla. Deweloperzy budują na obrzeżach, na Drabiniance, Słocinie i w Przybyszówce, a rynek wtórny handluje tym, co stoi bliżej centrum. Na Słocinie mediana całego rynku wynosi 8256 zł, a po odjęciu rynku pierwotnego 11 289 zł. W obwarzanku działa to samo, tylko na poziomie gmin: nowe osiedla powstają w polu przy drodze wylotowej, a istniejący zasób stoi w centrach miejscowości. Mediany rynku wtórnego w Krasnem, Tyczynie i Trzebownisku opierają się jednak na 26, 14 i 25 aktach, więc **traktujemy je jako sygnał, a nie jako pomiar**. Kierunek jest we wszystkich sześciu gminach ten sam i to jest tu najmocniejszy argument. ## Odległość od Rzeszowa tłumaczy więcej niż wielkość gminy | Gmina | Odległość do centrum Rzeszowa | Czas jazdy | Mediana, zł/m² | Różnica wobec Rzeszowa | | --- | --- | --- | --- | --- | | Krasne | 7,0 km | 13 min | 9077 | 439 zł | | Trzebownisko | 8,2 km | 18 min | 7940 | 1576 zł | | Boguchwała | 8,3 km | 16 min | 8207 | 1309 zł | | Tyczyn | 10,6 km | 22 min | 7569 | 1947 zł | | Głogów Małopolski | 15,2 km | 28 min | 6130 | 3386 zł | Odległości drogowe to najszybsze trasy samochodem, nie linia prosta. Na odcinku od Krasnego do Głogowa Małopolskiego, czyli na ośmiu kilometrach, mediana spada o 2947 zł, czyli **o około 360 zł na każdy kilometr**. Zależność nie jest jednak liniowa od samego centrum: Krasne, oddalone o 7 km, jest tańsze od Rzeszowa tylko o 439 zł, więc pierwsze siedem kilometrów nie kosztuje prawie nic, a kolejnych osiem kosztuje prawie trzy tysiące. Wielkość gminy nie tłumaczy tu niczego. Trzebownisko ma 24 870 mieszkańców i medianę 7940 zł, a Krasne 13 394 mieszkańców i medianę 9077 zł. ## Koncentracja: w trzech gminach jedno osiedle to ponad połowa rynku | Gmina | Największy adres lub miejscowość | Akty | Udział w rynku gminy | | --- | --- | --- | --- | | Głogów Małopolski | osiedle Niwa | 157 | 63 procent | | Trzebownisko | Zaczernie | 65 | 71 procent | | Krasne | ulica Jana Olbrachta | 59 | 55 procent | | Rzeszów | Drabinianka | 1636 | 21 procent | W trzech gminach obwarzanka **mediana gminy jest w praktyce medianą jednej inwestycji albo jednej miejscowości**. To nie jest zarzut wobec danych, tylko opis rynku: w gminie, w której w dwa lata sprzedaje się sto mieszkań, jedno duże osiedle deweloperskie decyduje o wszystkim. Praktyczny wniosek jest taki, że **liczba „ile kosztuje metr w gminie X" ma tu mniejszą wartość niż zwykle**, a pytanie „ile kosztuje metr na tym osiedlu" większą. ## Działka pod Rzeszowem jest droższa niż w Rzeszowie | Gmina | Działki, akty | Mediana ceny działki | Typowa powierzchnia | Domy, akty | Mediana ceny domu | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Krasne | 31 | 589 000 zł | 559 m² | 53 | 780 000 zł | | Tyczyn | 17 | 588 770 zł | 672 m² | 39 | 512 000 zł | | Głogów Małopolski | 54 | 550 000 zł | 894 m² | 102 | 650 000 zł | | Trzebownisko | 28 | 513 500 zł | 618 m² | 81 | 725 000 zł | | Boguchwała | 10 | 469 125 zł | 849 m² | 58 | 605 000 zł | | Rzeszów | 406 | 317 890 zł | 690 m² | 820 | 769 626 zł | To jest najbardziej zaskakująca tabela w tym zestawieniu. **We wszystkich pięciu gminach obwarzanka mediana ceny działki jest wyższa niż w samym Rzeszowie**, a w Krasnem o 271 tysięcy złotych, przy działce mniejszej o 131 m². Rejestr nie mówi, dlaczego tak jest, i my też tego nie wiemy na pewno. Możliwe wyjaśnienie jest takie, że w mieście przedmiotem obrotu bywają udziały i grunty bez prawa zabudowy, a pod miastem sprzedaje się gotowe działki budowlane. Podajemy tę parę liczb, bo **kupujący, który planuje budowę i zakłada, że pod miastem będzie taniej, powinien ją zobaczyć**. Przy domach relacja jest odwrotna i normalna: najdroższe są Krasne i Rzeszów, najtańszy Tyczyn. ## Co kupuje mediana Przy medianie **9516 zł/m² w Rzeszowie** typowe mieszkanie ma 50 m² i kosztuje 471 506 zł. Za tę samą kwotę: - w **Głogowie Małopolskim** kupuje się 77 m², - w **Tyczynie** 62 m², - w **Trzebownisku** 59 m², - w **Boguchwale** 57 m², - w **Krasnem** 52 m². Trzebownisko jest przy tym jedyną gminą w tym zestawieniu, w której **typowe mieszkanie kosztuje więcej niż w Rzeszowie**, mimo tańszego metra: 529 000 zł przeciw 471 506 zł, bo sprzedaje się tam lokale o siedem metrów większe. ## Analizy poszczególnych gmin - [Ceny mieszkań w Rzeszowie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-rzeszow) - [Ceny mieszkań w gminie Krasne](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-krasne) - [Ceny mieszkań w Boguchwale](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-boguchwala) - [Ceny mieszkań w gminie Trzebownisko](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-trzebownisko) - [Ceny mieszkań w Głogowie Małopolskim](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-glogow-malopolski) Tyczyn ma w oknie 71 aktów, czyli za mało na osobną analizę, i dlatego opisujemy go tutaj, a nie w oddzielnym wpisie. Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.