---
title: "Ceny mieszkań w Rybniku: 5986 zł/m², a jedna dzielnica kosztuje 9598 albo 5098 zł za ten sam metr [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Rybniku z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na dzielnice, ulice, rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-rybnik"
published: "2026-08-22"
updated: "2026-08-31"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, Rybnik, który jest miastem na prawach powiatu"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-07-01"
  deeds: 1200
---

# Ceny mieszkań w Rybniku: 5986 zł za metr, a w Orzepowicach ta sama dzielnica kosztuje 9598 albo 5098 zł, zależnie od tego, kto sprzedaje. Policzyliśmy 1200 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w Rybniku to 5986 zł, czyli dokładnie tyle, co w przeciętnej polskiej gminie. Rynek pierwotny to jedna trzecia aktów i jest droższy o 47 procent. W Orzepowicach mediana całego rynku wynosi 9598 zł/m², a po odjęciu rynku pierwotnego 5098 zł/m².

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, Rybnik, który jest miastem na prawach powiatu
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-07-01
- Liczba aktów notarialnych: 1200
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-rybnik — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Rybnik zajmuje **460 miejsce wśród 889 polskich gmin** z medianą **5986 zł/m²**, czyli praktycznie dokładnie tyle, ile wynosi mediana typowej polskiej gminy. Do Katowic jest stąd 52 kilometry i 54 minuty jazdy samochodem.

Liczby pochodzą z **1200 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Rybnik ma 131 tysięcy mieszkańców i dwadzieścia siedem dzielnic, a między najdroższą a najtańszą z nich jest 5386 zł na metrze. Najciekawsza liczba nie jest jednak różnicą między dzielnicami, tylko różnicą wewnątrz jednej z nich: **w Orzepowicach mediana całego rynku wynosi 9598 zł/m², a po odjęciu transakcji z rynku pierwotnego 5098 zł/m²**.

![Mapa Rybnika z niebieską granicą administracyjną miasta i dzielnicami pokolorowanymi według mediany ceny transakcyjnej, od czerwonych na wschodzie po zielone na południu](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-rybnik/rybnik-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Rybnik, który jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje **od 1 lipca 2024 do 1 lipca 2026**. Ta druga data to ostatni akt, jaki rejestr niesie, a nie dzień publikacji wpisu. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc daty końcowe poszczególnych miast się różnią.
- Podajemy **medianę, nigdy średnią**, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni **15 do 250 m²**.
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku. W Rybniku filtr usunął **16 aktów z medianą 1256 zł/m²** i medianą ceny całkowitej 75 970 zł, czyli 1,3 procenta transakcji. To typowo wykupy mieszkań komunalnych przez lokatorów.
- **Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno.**
- **Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie, a dzielnice z granic administracyjnych miasta**: każdy akt trafia do dzielnicy przez współrzędne działki, po wszystkich dwudziestu siedmiu poligonach z podziału obowiązującego w Rybniku. Nie nazywamy dzielnicą osiedla deweloperskiego ani nazwy przysiółka.

Po tych filtrach zostaje **1200 aktów, mediana 5986 zł/m², a połowa transakcji mieści się między 4709 a 7644 zł/m²**. Typowe rybnickie mieszkanie z rejestru ma 52 m² i kosztowało 310 750 zł.

## Rynek pierwotny jest droższy o 47 procent

| Rodzaj rynku | Mediana zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Wtórny | 5245 | 790 | 259 000 zł | 49 m² |
| Pierwotny | 7688 | 410 | 434 225 zł | 58 m² |

**Rynek pierwotny to 34 procent rybnickich aktów**, czyli udział charakterystyczny raczej dla dużego miasta niż dla stupięćdziesięciotysięcznego ośrodka na obrzeżach województwa. Jest przy tym droższy od wtórnego o **47 procent**, czyli o 2443 zł na metrze.

Nowe mieszkania są też wyraźnie większe: 58 m² wobec 49 m². Razem z ceną metra daje to **434 225 zł wobec 259 000 zł**, czyli różnicę 175 tysięcy złotych na typowej transakcji.

Jeśli szukasz mieszkania z rynku wtórnego, twoją liczbą jest **5245 zł/m²**, a nie 5986 zł/m².

Jedno zastrzeżenie do tej tabeli i do wszystkiego, co z niej dalej wynika. **Podział na rynek pierwotny i wtórny mówi o tym, kto sprzedaje, a nie o wieku budynku.** Rejestr nie zapisuje roku budowy, więc rynku wtórnego nie nazywamy starym budownictwem: mieszkanie w bloku oddanym w 2021 roku i odsprzedane w 2025 liczy się w nim tak samo jak lokal w kamienicy z 1910 roku.

## Dzielnice: od 9598 do 4212 zł za metr

![Wykres słupkowy poziomy mediany ceny metra w dzielnicach Rybnika, od 9598 zł/m² w Orzepowicach do 4212 zł/m² w Niewiadomiu, z liczbą aktów wpisaną w każdy słupek](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-rybnik/rybnik-dzielnice-v2.png)

| Dzielnica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Orzepowice | 9598 | 41 | 37 | 5098 | 64 m² |
| Meksyk | 8696 | 46 | 36 | 5754 | 43 m² |
| Zamysłów | 7749 | 55 | 42 | 8829 | 71 m² |
| Gotartowice | 7478 | 49 | 42 | 9125 | 52 m² |
| Niedobczyce | 7435 | 204 | 110 | 4752 | 46 m² |
| Paruszowiec-Piaski | 7155 | 49 | 24 | 5579 | 60 m² |
| Ligota-Ligocka Kuźnia | 7014 | 37 | 22 | 7233 | 73 m² |
| Wielopole | 6638 | 35 | 33 | 6208 | 79 m² |
| Smolna | 6000 | 45 | 3 | 5948 | 61 m² |
| Rybnik-Północ | 5996 | 43 | 9 | 5990 | 54 m² |
| Śródmieście | 5768 | 104 | 1 | 5757 | 48 m² |
| Golejów | 5768 | 11 | 11 | brak | 64 m² |
| Maroko-Nowiny | 5486 | 186 | 10 | 5586 | 49 m² |
| Kłokocin | 5289 | 13 | 1 | 5190 | 60 m² |
| Boguszowice Stare | 4886 | 22 | 4 | 4886 | 60 m² |
| Chwałowice | 4736 | 84 | 8 | 4537 | 47 m² |
| Boguszowice Osiedle | 4385 | 105 | 5 | 4458 | 50 m² |
| Niewiadom | 4212 | 47 | 3 | 4297 | 44 m² |

Osiemnaście dzielnic zbiera 1176 z 1200 aktów. Pozostałych dziewięciu nie ma w tabeli i warto powiedzieć wprost dlaczego. W **Popielowie** rejestr niesie z tych dwóch lat 7 aktów, w **Rybnickiej Kuźni** 8, a w **Zebrzydowicach** 1, czyli za mało, żeby liczyć z nich medianę dzielnicy. W **Chwałęcicach, Grabowni, Kamieniu, Ochojcu, Radziejowie i Stodołach** nie ma ani jednego aktu na mieszkanie, bo to dzielnice domów jednorodzinnych, a nie bloków. Osiem dalszych aktów ma w rejestrze współrzędne leżące poza granicą Rybnika, więc nie przypisaliśmy ich nigdzie.

Ta tabela ma dwie kolumny i one opowiadają dwie różne historie o tym samym mieście.

**Kolumna pierwsza rozciąga Rybnik od 9598 do 4212 zł na metrze**, czyli o 128 procent. Na mieszkaniu 50-metrowym daje to różnicę 269 300 złotych, w granicach jednego miasta, po którym jeździ się kwadrans.

**Kolumna czwarta, po odjęciu rynku pierwotnego, jest znacznie węższa.** Orzepowice spadają z 9598 na 5098, Niedobczyce z 7435 na 4752, Meksyk z 8696 na 5754. Rybnickie „drogie dzielnice” to w większości adresy, pod którymi w ostatnich dwóch latach deweloper rozliczał odbiory.

**Niedobczyce są przypadkiem, który to pokazuje na największej próbie.** To najliczniejsza dzielnica rejestru, 204 akty, i zarazem dzielnica z największą liczbą transakcji deweloperskich w mieście: 78 ze 110 aktów rynku pierwotnego przypada tu na dwa sąsiadujące budynki przy Niedobczyckiej 128E i 128F. Cała dzielnica ma medianę 7435 zł/m², piątą w mieście, a jej rynek wtórny 4752 zł/m², czyli czwartą od końca. To jest ta sama dzielnica.

**Orzepowice są tego samego najczystszym przykładem: 41 aktów, z czego 37 z rynku pierwotnego, mediana całego rynku 9598 zł/m², mediana pozostałych czterech aktów 5098 zł/m².** Cztery akty to za mało, żeby mówić o cenie dzielnicy, i tak tę liczbę traktujemy, ale kierunek jest jednoznaczny.

Dzielnice, w których rynku pierwotnego praktycznie nie ma, układają się bardzo ciasno: **Maroko-Nowiny 5486, Śródmieście 5768, Rybnik-Północ 5996 i Smolna 6000 zł/m²**. To jest cena mieszkania w rybnickim bloku i mieści się w przedziale 514 zł. Poniżej są cztery dzielnice górnicze, **Niewiadom, Boguszowice Osiedle, Chwałowice i Boguszowice Stare, od 4212 do 4886 zł/m²**.

## Ulice

| Ulica | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Świętego Józefa | 9517 | 43 | 26 | 54 m² |
| Niedobczycka | 8889 | 65 | 56 | 41 m² |
| Parkowa | 8871 | 28 | 26 | 40 m² |
| Na Okrzeszyńcu | 7768 | 36 | 34 | 70 m² |
| Gruntowa | 7663 | 15 | 7 | 65 m² |
| Sosnowa | 7596 | 26 | 22 | 67 m² |
| Wolna | 7030 | 40 | 29 | 57 m² |
| Strąkowska | 6652 | 34 | 33 | 81 m² |
| Dąbrówki | 6044 | 30 | 3 | 33 m² |
| Gliwicka | 5876 | 19 | 11 | 61 m² |
| Tadeusza Kościuszki | 5800 | 18 | 0 | 38 m² |
| Chabrowa | 5650 | 26 | 1 | 55 m² |
| Jana Kilińskiego | 5488 | 18 | 0 | 61 m² |
| 1 Maja | 5392 | 21 | 7 | 38 m² |
| Wawelska | 5348 | 16 | 0 | 61 m² |
| Raciborska | 5271 | 21 | 1 | 60 m² |
| Sztolniowa | 5128 | 11 | 4 | 60 m² |
| Orzepowicka | 5000 | 15 | 0 | 70 m² |
| Józefa Pukowca | 4778 | 17 | 0 | 46 m² |
| Wrębowa | 4750 | 16 | 0 | 55 m² |
| Patriotów | 4562 | 15 | 1 | 45 m² |
| Osiedle Południe | 4448 | 40 | 3 | 60 m² |
| Zwycięstwa | 4364 | 16 | 0 | 48 m² |
| Barbary | 4346 | 22 | 3 | 42 m² |
| Gustawa Morcinka | 4212 | 25 | 1 | 38 m² |
| Obrońców Pokoju | 4057 | 15 | 0 | 40 m² |
| Śląska | 4054 | 13 | 0 | 47 m² |

Tabela ulic pokazuje ten sam podział, tylko ostrzej. **Siedem najdroższych ulic to w większości adresy rynku pierwotnego**: przy Niedobczyckiej 56 z 65 aktów, przy Parkowej 26 z 28, przy Na Okrzeszyńcu 34 z 36, przy Strąkowskiej 33 z 34.

Poniżej, od Tadeusza Kościuszki po Śląską, rozciąga się rynek wtórny, **od 5800 do 4054 zł/m²**. Ten przedział, 1746 zł, opisuje realny wybór kupującego mieszkanie w istniejącym budynku, a **cztery najliczniejsze adresy z tej części miasta, Osiedle Południe, Gustawa Morcinka, Barbary i Zwycięstwa, mieszczą się między 4212 a 4448 zł/m²**.

Najdroższy pojedynczy adres rejestru to **Niedobczycka 128E z 45 aktami i medianą 9580 zł/m²**, a zaraz obok stoi **Niedobczycka 128F z 38 aktami i medianą 10 738 zł/m²**, w całości z rynku pierwotnego. Te dwa budynki to 7 procent wszystkich rybnickich transakcji z dwóch lat.

## Metraż i izby

| Przedział | Mediana zł/m² | Akty | W tym pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| do 35 m² | 7167 | 165 | 60 |
| 35 do 50 m² | 5421 | 395 | 89 |
| 50 do 65 m² | 5986 | 340 | 111 |
| ponad 65 m² | 6354 | 300 | 150 |

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” **w Rybniku sprawdza się tylko na jednym końcu skali**. Kawalerki są najdroższe, 7167 zł/m², ale zaraz za nimi jest najtańszy przedział w mieście, 35 do 50 m² po 5421 zł/m², a potem cena metra znowu rośnie. Ostatni przedział podnosi rynek pierwotny, który stanowi w nim połowę aktów.

| Izby | Mediana zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- |
| 1 | 6720 | 32 | 29 m² |
| 2 | 7202 | 301 | 37 m² |
| 3 | 6188 | 464 | 52 m² |
| 4 | 5513 | 307 | 62 m² |
| 5 | 5006 | 83 | 72 m² |

Rejestr zapisuje **liczbę izb, a nie liczbę pokoi**, i widać to po metrażach: typowa „trzyizbowa” transakcja ma 52 m². Cena metra spada tu monotonicznie od dwóch izb w górę, od 7202 do 5006 zł/m².

## Historia cen

![Wykres liniowy mediany ceny metra na rynku wtórnym w Rybniku od 2021 do 2026 roku, linia rośnie równomiernie z 3517 zł/m² do 5364 zł/m²](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-rybnik/rybnik-ceny-rok-v1.png)

| Rok | Mediana zł/m², cały rynek | Akty | Mediana zł/m², rynek wtórny | Akty |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| 2021 | 4104 | 755 | 3517 | 507 |
| 2022 | 4358 | 634 | 4075 | 401 |
| 2023 | 4808 | 626 | 4272 | 443 |
| 2024 | 5630 | 560 | 5042 | 396 |
| 2025 | 5840 | 556 | 5257 | 379 |
| 2026 (do lipca) | 6219 | 340 | 5364 | 222 |

Porównanie **ostatnich dwunastu miesięcy rejestru z dwunastoma poprzednimi**, liczone do własnej daty końcowej Rybnika, daje takie dwie liczby.

| Ujęcie | Ostatnie 12 miesięcy | Poprzednie 12 | Zmiana |
| --- | --- | --- | --- |
| Cały rynek | 6038 zł/m² (648 aktów) | 5902 zł/m² (552 akty) | plus 2,3 procent |
| Sam rynek wtórny | 5335 zł/m² (426 aktów) | 5112 zł/m² (364 akty) | plus 4,4 procent |

Rybnik jest tu wyjątkiem na tle sąsiadów: **obie kolumny idą w tę samą stronę i to ta ostrożniejsza pokazuje więcej.** Mieszkania z rynku wtórnego, czyli dwie trzecie transakcji, podrożały o 4,4 procent, a cały rynek o 2,3, bo w ostatnim roku rozliczono nieco mniej lokali deweloperskich niż rok wcześniej.

Szereg roczny rynku wtórnego rośnie przy tym równo od 2021 roku, z 3517 do 5364 zł/m², czyli o 53 procent w pięć lat, bez ani jednego roku spadku.

## Cenniki deweloperów

Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w Rybniku **136 mieszkań**. Mediana ceny ofertowej wynosi **7840 zł/m²**, a połowa oferty mieści się między 7520 a 8288 zł/m².

| Deweloper | Lokale w cenniku | Mediana zł/m² |
| --- | --- | --- |
| Gras Invest | 49 | 7790 |
| Przedsiębiorstwo Budownictwa Ogólnego Trojan | 45 | 7850 |
| Hojczak-Developer | 14 | 8468 |
| WH INVEST | 14 | 7643 |
| DMS | 6 | 8794 |
| Nowe M | 6 | 8422 |
| Apartamenty Meksyk | 2 | 7335 |

Zestawienie z aktami wypada tu nietypowo. **Deweloperzy żądają dziś mediany 7840 zł za metr, a rybnicki rynek pierwotny zamknął w rejestrze medianę 7688 zł/m²**, czyli tylko o 2 procent mniej. W większości miast tej wielkości ta różnica jest kilkunastoprocentowa. Cennik jest jednak zawsze zdjęciem tego, co zostało w sprzedaży, a nie tego, co się sprzedało, i tak należy go czytać.

Warto to zestawić jeszcze inaczej: **cena ofertowa nowego mieszkania jest o 49 procent wyższa od mediany rynku wtórnego**.

## Domy i działki

Przy domach i działkach podajemy **cenę całkowitą, nie cenę metra**, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i przeliczanie byłoby zgadywaniem.

| Rodzaj | Akty | Mediana ceny | Dolny kwartyl | Górny kwartyl | Typowa działka |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Domy | 450 | 500 000 zł | 340 000 zł | 718 000 zł | 790 m² |
| Działki | 89 | 133 000 zł | 42 000 zł | 246 000 zł | 769 m² |

Rynek domów jest w Rybniku wyjątkowo gruby jak na miasto tej wielkości: **450 aktów w dwa lata**, przy 1200 na mieszkania. Aż 202 z nich, czyli 45 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami, czyli siedlisk, a nie domów jednorodzinnych, i to jest jeden z powodów, dla których mediana 500 000 zł wypada niżej, niż mogłaby.

Ostatni akt na dom pochodzi z 30 lipca 2026, a na działkę z 17 lipca 2026, czyli oba są świeższe niż ostatni akt na mieszkanie.

## Co z tego ma kupujący

W Rybniku **liczy się przede wszystkim to, czy patrzysz na dzielnicę, czy na jeden budynek w tej dzielnicy**. Orzepowice, Meksyk i Niedobczyce mają wysokie mediany, bo stoi w nich po jednej nowej inwestycji, a nie dlatego, że mieszkanie w bloku kosztuje tam więcej niż gdzie indziej. W Niedobczycach rynek pierwotny podnosi medianę całej dzielnicy o 2683 zł na metrze.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Ustal, z którego rynku jest mieszkanie**, bo różnica wynosi 2443 zł na metrze, czyli 122 tysiące złotych na typowym rybnickim mieszkaniu. **Porównuj dzielnice po kolumnie bez rynku pierwotnego**, bo pierwsza kolumna miesza dwa różne produkty. I **nie czytaj kawalerki jako okazji**: przedział do 35 m² jest w Rybniku najdroższy za metr, a najtańszy jest przedział 35 do 50 m².

Sąsiednie miasta subregionu opisujemy osobno: [Żory](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zory) leżą 16 kilometrów stąd i są o 1564 zł na metrze droższe, [Wodzisław Śląski](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wodzislaw-slaski) 14 kilometrów i jest tańszy o 1123 zł/m², [Jastrzębie-Zdrój](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-jastrzebie-zdroj) 24 kilometry i jest tańsze o 1593 zł/m², a [Racibórz](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-raciborz) 26 kilometrów i jest tańszy o 984 zł/m². Wszystkie pięć miast zestawiamy w [porównaniu cen w subregionie rybnickim](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-rybnik-zory-jastrzebie-wodzislaw-raciborz). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.

---

**Sprostowanie z 31 sierpnia 2026.** W pierwszej wersji tabeli dzielnic dwa wiersze nie były dzielnicami Rybnika: „Ławczok” to w rzeczywistości nowa inwestycja przy Niedobczyckiej w Niedobczycach, a „Osiedle Różane” to adres w Gotartowicach. Ich transakcje wróciły do właściwych dzielnic, przez co Niedobczyce mają teraz 204 akty zamiast 164, a Gotartowice 49 zamiast 30. Dopisaliśmy też, co dzieje się z dzielnicami, których w tabeli nie ma, w tym z Popielowem i Radziejowem. Pozostałe sekcje wpisu liczone są z adresów i dat, więc nie zmieniły się. Dziękujemy redakcji za zgłoszenie.