---
title: "Ceny mieszkań w subregionie rybnickim: od 7550 zł/m² w Żorach do 4393 zł w Jastrzębiu, a decyduje jedna liczba [ANALIZA] | mScanner"
description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Rybniku, Żorach, Jastrzębiu-Zdroju, Wodzisławiu Śląskim i Raciborzu, liczone z aktów notarialnych tą samą metodą, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-rybnik-zory-jastrzebie-wodzislaw-raciborz"
published: "2026-08-23"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestry Cen Nieruchomości prowadzone przez Rybnik, Żory i Jastrzębie-Zdrój jako miasta na prawach powiatu oraz starostwa powiatowe w Wodzisławiu Śląskim i Raciborzu"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-07-01"
  deeds: 3137
---

# Ceny mieszkań w subregionie rybnickim: pięć miast, 3137 aktów notarialnych i 3157 zł różnicy na metrze, którą tłumaczy udział rynku pierwotnego co do miejsca w rankingu [ANALIZA]

Pięć miast subregionu rybnickiego, 369 tysięcy mieszkańców i 3137 aktów notarialnych. Między Żorami a Jastrzębiem-Zdrojem jest 3157 zł różnicy na metrze, ale po odjęciu rynku pierwotnego już tylko 1497. Kolejność miast w rankingu cen jest dokładnie kolejnością udziału rynku pierwotnego.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestry Cen Nieruchomości prowadzone przez Rybnik, Żory i Jastrzębie-Zdrój jako miasta na prawach powiatu oraz starostwa powiatowe w Wodzisławiu Śląskim i Raciborzu
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-07-01
- Liczba aktów notarialnych: 3137
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-rybnik-zory-jastrzebie-wodzislaw-raciborz — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Subregion rybnicki to pięć miast, **369 445 mieszkańców** i pięć osobnych rynków mieszkaniowych po zachodniej stronie województwa śląskiego. Policzyliśmy je wszystkie z tego samego źródła i według tej samej metody: **3137 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku.

Między najdroższym a najtańszym miastem jest **3157 zł różnicy na metrze**, czyli 157 850 zł na mieszkaniu 50-metrowym, na dystansie dwudziestu kilometrów. Po odjęciu rynku pierwotnego ta różnica spada do 1497 zł, czyli o 53 procent. **A kolejność pięciu miast w rankingu cen jest dokładnie kolejnością udziału rynku pierwotnego, bez jednego wyjątku.**

![Mapa subregionu rybnickiego z pięcioma miastami pokolorowanymi według mediany ceny transakcyjnej, z niebieską granicą Rybnika pośrodku](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-rybnik-zory-jastrzebie-wodzislaw-raciborz/grupa-rybnicka-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestry Cen Nieruchomości. Rybnik, Żory i Jastrzębie-Zdrój prowadzą własne jako miasta na prawach powiatu, rejestry Wodzisławia Śląskiego i Raciborza prowadzą starostwa powiatowe. We wszystkich pięciu są to ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje **od lipca 2024** do własnej daty końcowej każdego rejestru. Te daty się różnią i są w tabeli poniżej, bo każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie. **Raciborski rejestr kończy się na 6 lutego 2026, czyli niemal pięć miesięcy wcześniej niż rybnicki**, i to trzeba mieć z tyłu głowy przy każdym porównaniu z udziałem Raciborza.
- Podajemy **medianę, nigdy średnią**, i liczymy tylko mieszkania o powierzchni **15 do 250 m²**.
- Transakcje nierynkowe odsiewamy progiem 30 procent mediany danego roku w danym mieście. W całej piątce filtr usunął 45 aktów, w tym 16 w Rybniku i 10 w Jastrzębiu, z medianami od 644 do 1576 zł/m². To typowo wykupy mieszkań komunalnych przez lokatorów.
- **Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno**, w każdym mieście z osobna.
- Odległości drogowe to najszybsze trasy samochodem między centrami miast.

## Pięć miast, jedna tabela

![Wykres słupkowy poziomy mediany ceny metra w pięciu miastach subregionu rybnickiego, od 7550 zł/m² w Żorach do 4393 zł/m² w Jastrzębiu-Zdroju, z liczbą aktów wpisaną w każdy słupek](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-rybnik-zory-jastrzebie-wodzislaw-raciborz/rybnicki-mediany-v1.png)

| Miasto | Ludność | Miejsce w Polsce | Mediana zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Rejestr do |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Żory | 61 774 | 197 | 7550 | 8450 | 5883 | 693 | 10 czerwca 2026 |
| Rybnik | 130 887 | 460 | 5986 | 7688 | 5245 | 1200 | 1 lipca 2026 |
| Racibórz | 49 650 | 628 | 5002 | 6640 | 4843 | 454 | 6 lutego 2026 |
| Wodzisław Śląski | 44 833 | 646 | 4863 | 6656 | 4768 | 232 | 11 czerwca 2026 |
| Jastrzębie-Zdrój | 82 301 | 707 | 4393 | brak | 4386 | 558 | 24 czerwca 2026 |

Kolumna „miejsce w Polsce” to pozycja w rankingu **889 polskich gmin**, w których rejestry notują co najmniej 30 transakcji w tym oknie. Mediana typowej polskiej gminy wynosi **6056 zł/m²**.

Pierwsza rzecz, którą widać: **tylko jedno z pięciu miast leży powyżej mediany krajowej**. Żory są w pierwszych 22 procentach polskich gmin, a Jastrzębie-Zdrój w ostatnich 21 procentach. Subregion jako całość jest tańszy od przeciętnej polskiej gminy.

Druga jest ważniejsza dla kupującego. **Wielkość miasta nie ma tu z ceną nic wspólnego.** Rybnik, dwa razy większy od Żor, jest o 1564 zł na metrze tańszy. Jastrzębie-Zdrój, drugie co do liczby mieszkańców, jest najtańsze ze wszystkich. Najmniejszy Wodzisław leży w środku stawki.

## Kolejność cen jest kolejnością rynku pierwotnego

To jest wynik, którego nie spodziewaliśmy się zobaczyć aż tak czysto.

![Wykres punktowy: na osi poziomej udział rynku pierwotnego w aktach, na osi pionowej mediana ceny metra, pięć punktów układa się w rosnącą linię od Jastrzębia-Zdroju po Żory](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-rybnik-zory-jastrzebie-wodzislaw-raciborz/rybnicki-udzial-cena-v1.png)

| Miasto | Udział rynku pierwotnego | Mediana zł/m² | Miejsce w Polsce |
| --- | --- | --- | --- |
| Żory | 50,4 procent | 7550 | 197 |
| Rybnik | 34,2 procent | 5986 | 460 |
| Racibórz | 25,1 procent | 5002 | 628 |
| Wodzisław Śląski | 6,0 procent | 4863 | 646 |
| Jastrzębie-Zdrój | 0,2 procent | 4393 | 707 |

**Pięć miast, dwie kolumny, ta sama kolejność.** Im większy udział lokali sprzedawanych przez deweloperów, tym wyższa mediana miasta, i nie ma tu ani jednego przestawienia.

Z tych dwóch faktów nie wynika żadna zależność przyczynowa i nie twierdzimy, że deweloperzy podnoszą ceny w mieście. Mechanizm jest prostszy i czysto arytmetyczny: **mediana miasta jest średnią ważoną dwóch różnych rynków, a im więcej w niej droższego składnika, tym wyżej stoi.** Miasto z połową transakcji od dewelopera i miasto z jedną transakcją od dewelopera nie mierzą tej samej rzeczy, choć obie liczby nazywają się tak samo.

Co z tego wynika praktycznie: **żadnych dwóch miast z tej tabeli nie da się porównać po medianie miasta.** Trzeba użyć kolumny rynku wtórnego.

## Ranking się nie odwraca, ale odległości między miastami znikają

![Wykres kropkowy typu hantle: dla każdego z pięciu miast kropka mediany rynku wtórnego i kropka mediany rynku pierwotnego, największy rozjazd w Żorach, 5883 wobec 8450 zł/m²](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-rybnik-zory-jastrzebie-wodzislaw-raciborz/rybnicki-rynki-v1.png)

| Miasto | Mediana całego rynku, zł/m² | Sam rynek wtórny, zł/m² | Różnica |
| --- | --- | --- | --- |
| Żory | 7550 | 5883 | minus 1667 zł |
| Rybnik | 5986 | 5245 | minus 741 zł |
| Racibórz | 5002 | 4843 | minus 159 zł |
| Wodzisław Śląski | 4863 | 4768 | minus 95 zł |
| Jastrzębie-Zdrój | 4393 | 4386 | minus 7 zł |

W większości polskich regionów odjęcie rynku pierwotnego przestawia ranking. **Tutaj kolejność zostaje ta sama, ale skala się kurczy.** Rozpiętość spada z 3157 do 1497 zł na metrze, czyli o 53 procent.

Innymi słowy: **ponad połowa różnicy między najdroższym a najtańszym miastem subregionu to nie lokalizacja, tylko to, ile w danym mieście sprzedano nowych mieszkań.** Żory są od Jastrzębia droższe o 72 procent, jeśli liczyć wszystko, i o 34 procent, jeśli liczyć samo mieszkanie z drugiej ręki.

Ostatnia kolumna jest zarazem prostą instrukcją, kiedy mediana miasta wystarcza. **W Jastrzębiu-Zdroju i Wodzisławiu Śląskim obie liczby są praktycznie tożsame i każda z nich wystarczy. W Żorach różnią się o 1667 zł na metrze, a mediana miasta myli tam o ponad dziewięćdziesiąt tysięcy złotych na typowym mieszkaniu.**

## Za te same pieniądze

| Miasto | Mediana zł/m² | Ile metrów za 400 000 zł | Do Katowic |
| --- | --- | --- | --- |
| Żory | 7550 | 53 m² | 51 km, 46 minut |
| Rybnik | 5986 | 67 m² | 52 km, 54 minuty |
| Racibórz | 5002 | 80 m² | 73 km, 80 minut |
| Wodzisław Śląski | 4863 | 82 m² | 70 km, 59 minut |
| Jastrzębie-Zdrój | 4393 | 91 m² | 68 km, 56 minut |

**Za te same 400 000 zł kupisz 53 m² w Żorach albo 91 m² w Jastrzębiu-Zdroju**, przy 20 kilometrach różnicy. To 72 procent więcej powierzchni w mieście, do którego z Żor jedzie się dwadzieścia dziewięć minut.

## Odległość do Katowic niczego tu nie tłumaczy

Ostatnia kolumna poprzedniej tabeli warta jest osobnego zdania, bo pokazuje coś przeciwnego, niż podpowiada intuicja.

**Żory i Rybnik leżą od Katowic praktycznie tak samo daleko, 51 i 52 kilometry, a dzieli je 1564 zł na metrze.** Racibórz leży najdalej ze wszystkich, 73 kilometry i osiemdziesiąt minut jazdy, i nie jest wcale najtańszy, tylko trzeci. Jastrzębie-Zdrój jest bliżej Katowic niż Racibórz, a jest od niego tańsze o 609 zł na metrze.

W tym regionie **granice miast są warte więcej niż kilometry do stolicy województwa**, a to dlatego, że żadne z tych pięciu miast nie funkcjonuje jako sypialnia Katowic. Wszystkie mają własne rynki pracy, a dojazd do Katowic trwa z każdego z nich od czterdziestu sześciu do osiemdziesięciu minut.

## Dynamika: dwie kolumny, dwie historie

![Wykres rozbieżny zmiany rocznej mediany ceny metra w pięciu miastach, słupki odchylają się od osi zera, od plus 19,9 procent w Żorach do minus 2,0 procent w Jastrzębiu-Zdroju dla całego rynku](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-rybnik-zory-jastrzebie-wodzislaw-raciborz/rybnicki-dynamika-v1.png)

| Miasto | Cały rynek, rok do roku | Sam rynek wtórny, rok do roku |
| --- | --- | --- |
| Żory | plus 19,9 procent | plus 4,6 procent |
| Rybnik | plus 2,3 procent | plus 4,4 procent |
| Wodzisław Śląski | minus 0,4 procent | minus 5,7 procent |
| Racibórz | minus 1,7 procent | minus 5,4 procent |
| Jastrzębie-Zdrój | minus 2,0 procent | minus 1,9 procent |

Każde miasto liczy tu własne dwanaście miesięcy do własnej daty końcowej rejestru, bo inaczej porównywalibyśmy różne okresy.

Te dwie kolumny opowiadają dwie różne historie i tym razem żadna z nich nie jest po prostu poprawką drugiej.

**Żory wyglądają na najszybciej drożejące miasto regionu, plus 20 procent w rok, a ich mieszkania z rynku wtórnego podrożały o 4,6 procent.** Różnicę robi struktura: w ostatnich dwunastu miesiącach rejestru rozliczono tam 247 lokali od deweloperów, a w dwunastu poprzednich 105.

**Racibórz i Wodzisław Śląski działają odwrotnie i to jest w tej serii rzadkie.** Mediana całego rynku pokazuje w nich spadek o 1,7 i 0,4 procent, a sam rynek wtórny o 5,4 i 5,7 procent. Nowe lokale przykryły w nich część realnego spadku cen, zamiast go wyolbrzymić. **Mieszkania w tych dwóch miastach potaniały mocniej, niż pokazuje mediana miasta**, i są to zarazem dwa najgłębsze spadki wśród wszystkich dwunastu miast, jakie w tej serii policzyliśmy.

**W Rybniku obie kolumny idą w górę** i ta ostrożniejsza pokazuje więcej, plus 4,4 wobec plus 2,3 procent. **W Jastrzębiu-Zdroju obie mówią to samo**, minus dwa procent, bo nie ma tam rynku pierwotnego, który mógłby cokolwiek przykryć.

## Ile mieszkań zmienia właściciela

![Wykres kropkowy na łodygach: liczba aktów notarialnych na tysiąc mieszkańców rocznie, od 5,8 w Żorach do 2,7 w Wodzisławiu Śląskim, obok każdej kropki liczba wszystkich aktów z okna rejestru](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-rybnik-zory-jastrzebie-wodzislaw-raciborz/rybnicki-obroty-v1.png)

| Miasto | Ludność | Akty w oknie | Długość okna | Akty na 1000 mieszkańców rocznie |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Żory | 61 774 | 693 | 23,3 miesiąca | 5,8 |
| Racibórz | 49 650 | 454 | 19,2 miesiąca | 5,7 |
| Rybnik | 130 887 | 1200 | 24,0 miesiąca | 4,6 |
| Jastrzębie-Zdrój | 82 301 | 558 | 23,8 miesiąca | 3,4 |
| Wodzisław Śląski | 44 833 | 232 | 23,3 miesiąca | 2,7 |

**W Żorach na tysiąc mieszkańców przypada 5,8 aktu rocznie, w Wodzisławiu Śląskim 2,7.** To ponad dwukrotna różnica w płynności rynku.

Wodzisław jest tu przypadkiem wartym uwagi z innego powodu: przy 232 aktach na mieszkania rejestr notuje 118 aktów na domy, czyli jeden dom na dwa mieszkania. W Rybniku ta proporcja to jeden do dwóch i sześciu dziesiątych, a w Żorach jeden do trzech. **Im mniejsze miasto tej piątki, tym większa część obrotu odbywa się poza rynkiem mieszkań**, i mediana mieszkaniowa opisuje wtedy coraz mniejszy wycinek tego, co się w mieście sprzedaje.

## Reguła małego metrażu działa we wszystkich pięciu

| Miasto | do 35 m², zł/m² | 35 do 50 m², zł/m² | 50 do 65 m², zł/m² | ponad 65 m², zł/m² | Kawalerka wobec dużego mieszkania |
| --- | --- | --- | --- | --- | --- |
| Żory | 9032 | 8420 | 6361 | 7195 | 126 procent |
| Rybnik | 7167 | 5421 | 5986 | 6354 | 113 procent |
| Racibórz | 6090 | 5056 | 4770 | 4648 | 131 procent |
| Wodzisław Śląski | 5171 | 4720 | 4938 | 4486 | 115 procent |
| Jastrzębie-Zdrój | 4725 | 4282 | 4448 | 4256 | 111 procent |

To wynik nietypowy na tle reszty województwa. W konurbacji katowickiej reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr” sprawdzała się w trzech miastach na dziewiętnaście. **W subregionie rybnickim sprawdza się we wszystkich pięciu**, choć siła premii jest bardzo różna: od 11 procent w Jastrzębiu-Zdroju do 31 procent w Raciborzu.

Tylko w Raciborzu cena metra spada przy tym monotonicznie wraz z powierzchnią. W pozostałych czterech miastach środek tabeli jest poprzestawiany, więc premia dotyczy naprawdę kawalerek, a nie „małych mieszkań” w ogóle.

## Cenniki deweloperów istnieją tylko w dwóch miastach

| Miasto | Lokale w cennikach | Mediana ceny ofertowej, zł/m² | Mediana rynku pierwotnego z aktów, zł/m² |
| --- | --- | --- | --- |
| Żory | 573 | 9600 | 8450 |
| Rybnik | 136 | 7840 | 7688 |
| Racibórz | 0 | brak | 6640 |
| Wodzisław Śląski | 0 | brak | 6656 |
| Jastrzębie-Zdrój | 0 | brak | brak |

Ustawowy obowiązek publikowania cen ofertowych obejmuje w tej piątce **709 mieszkań, z czego 573 w Żorach**, w mieście o 62 tysiącach mieszkańców. **519 z tych 573 lokali pochodzi od jednego dewelopera**, więc żorska mediana cennikowa jest w praktyce ceną jednej inwestycji, a nie stanem rynku.

Trzy pozostałe miasta nie mają w bazie ani jednego lokalu. W Jastrzębiu-Zdroju to zgadza się z rejestrem, w którym rynek pierwotny w praktyce nie istnieje. W Raciborzu i Wodzisławiu Śląskim rynek pierwotny w rejestrze jest, ale sprzedaż zdążyła się zamknąć.

## Domy: kolejność zupełnie inna niż przy mieszkaniach

Przy domach podajemy **cenę całkowitą, nie cenę metra**, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku.

| Miasto | Akty | Mediana ceny domu | Typowa działka | W tym z co najmniej dwoma budynkami |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Żory | 232 | 629 348 zł | 463 m² | 39 |
| Jastrzębie-Zdrój | 132 | 589 018 zł | 1049 m² | 53 |
| Rybnik | 450 | 500 000 zł | 790 m² | 202 |
| Wodzisław Śląski | 118 | 433 431 zł | 1004 m² | 61 |
| Racibórz | 57 | 360 000 zł | 652 m² | 37 |

Ta tabela nie powiela kolejności z rynku mieszkań. **Jastrzębie-Zdrój, najtańsze miasto pod względem mieszkań, ma drugie najdroższe domy w subregionie**, a różnicę tłumaczy działka: typowa jastrzębska ma 1049 m², czyli ponad dwa razy więcej niż żorska.

Żory są tu na szczycie z innego powodu. **Typowa działka pod żorskim domem ma 463 m² i tylko 17 procent aktów dotyczy nieruchomości z więcej niż jednym budynkiem**, podczas gdy w Rybniku jest ich 45 procent. Żory sprzedają nową zabudowę szeregową, a Rybnik i Wodzisław w dużej mierze stare siedliska.

## Co z tego ma kupujący

Trzy wnioski, które wynikają wprost z tych pięciu rejestrów.

**Po pierwsze, w tym regionie mediana miasta jest miarą wyjątkowo zawodną.** Rozstrzyga o niej udział rynku pierwotnego, a ten waha się od 0,2 do 50 procent. Pytaj zawsze o kolumnę rynku wtórnego, a jeśli porównujesz Żory z czymkolwiek, to bez tej korekty porównanie nie ma sensu.

**Po drugie, nie wierz w spadki i we wzrosty, dopóki nie sprawdzisz obu kolumn.** Żory pokazują plus 20 procent, a podrożały o 4,6. Wodzisław Śląski pokazuje minus 0,4 procent, a mieszkania potaniały tam o 5,7. Obie liczby z pierwszej kolumny są prawdziwe i obie prowadzą do złego wniosku.

**Po trzecie, kilometry do Katowic nic tu nie kosztują ani nic nie oszczędzają.** Żory i Rybnik leżą tak samo daleko i dzieli je 1564 zł na metrze, a najdalszy Racibórz nie jest najtańszy. Jeśli szukasz mieszkania w tej części województwa i możesz dojeżdżać, sprawdź wszystkie pięć miast, bo różnice sięgają stu pięćdziesięciu tysięcy złotych na tym samym metrażu.

## Analizy poszczególnych miast

Każde z pięciu miast opisujemy osobno, z podziałem na dzielnice, ulice, metraże i cenniki deweloperów:

- [Ceny mieszkań w Rybniku](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-rybnik)
- [Ceny mieszkań w Żorach](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zory)
- [Ceny mieszkań w Jastrzębiu-Zdroju](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-jastrzebie-zdroj)
- [Ceny mieszkań w Wodzisławiu Śląskim](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wodzislaw-slaski)
- [Ceny mieszkań w Raciborzu](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-raciborz)

Sąsiednią konurbację katowicką, czyli dziewiętnaście miast po wschodniej stronie województwa, zestawiamy w [osobnym porównaniu](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-konurbacja-katowicka). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.