---
title: "Ceny mieszkań w Przasnyszu: 6743 zł/m², a mediana rośnie o 9,2 procent przy odsprzedażach taniejących o 8,7 [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Przasnyszu z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny, metraże, izby, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-przasnysz"
published: "2026-10-30"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Przasnyszu"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-02-24"
  deeds: 199
---

# Ceny mieszkań w Przasnyszu: 6743 zł za metr, a mediana miasta rośnie o 9,2 procent, podczas gdy odsprzedaże tanieją o 8,7 procent. Policzyliśmy 199 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w Przasnyszu to 6743 zł i 304 miejsce wśród 888 polskich gmin, czyli więcej niż w niemal dwukrotnie większej Mławie. Mediana miasta urosła przez rok o 9,2 procent, a ceny bez rynku pierwotnego spadły o 8,7, i jest to jedyny taki rozjazd wśród czterech porównywanych miast północnego Mazowsza.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Przasnyszu
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-02-24
- Liczba aktów notarialnych: 199
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-przasnysz — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Przasnysz zajmuje **304 miejsce wśród 888 polskich gmin** (ranking według stanu z 6 listopada 2026) z medianą **6743 zł/m²**, czyli o 12 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 16 077 osób, a do Ciechanowa jest stąd 27 km drogą, czyli około 32 minut samochodem.

Liczby pochodzą z **199 aktów notarialnych** podpisanych między lipcem 2024 a lutym 2026.

Najciekawsza liczba tego wpisu to para wartości o przeciwnych znakach. **Mediana miasta urosła przez ostatnie dwanaście miesięcy o 9,2 procent, a ceny bez rynku pierwotnego spadły o 8,7 procent.** Jest to jedyny taki rozjazd wśród czterech porównywanych miast północnego Mazowsza.

Warto też zauważyć, że **Przasnysz jest droższy od niemal dwukrotnie większej Mławy o 541 zł na metrze** i od Ciechanowa o 334 zł.

![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w Przasnyszu, z niebieskim obrysem granic miasta i kolorowymi polami cen skupionymi wokół rynku i przy ulicy Świętego Krzysztofa.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-przasnysz/przasnysz-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Przasnyszu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do **24 lutego 2026**. Rejestr przasnyski należy do najstarszych w województwie i kończy się prawie cztery miesiące wcześniej niż sąsiedni mławski: **ostatnich ośmiu miesięcy obrotu ten wpis nie obejmuje.**
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 1 akt** o cenie 1948 zł/m², czyli 100 000 zł przy 51 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. **Rejestr nie określa strony rynku przy 59 ze 199 aktów**, więc ta grupa ma w tabeli własny wiersz.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie. Adres z ulicą ma **185 ze 199 aktów**.

Po tych filtrach zostaje **199 aktów**. Mediana to **6743 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 5499 do 7156 zł/m², a typowe mieszkanie ma **53 m² i kosztuje 341 213 zł**.

## Rynek pierwotny jest droższy o 20 procent

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Pierwotny | 7037 | 54 | 388 987 zł | 59 m² |
| Nieokreślony w źródle | 6720 | 59 | 346 274 zł | 51 m² |
| Wtórny | 5872 | 86 | 299 500 zł | 52 m² |

**Różnica między rynkiem pierwotnym a wtórnym wynosi 1165 zł na metrze, czyli 20 procent**, i tylko częściowo tłumaczy ją metraż: lokale z rynku pierwotnego są o siedem metrów większe.

Cena całej nieruchomości różni się o **89 487 zł**: 388 987 zł za mieszkanie z rynku pierwotnego wobec 299 500 zł za odsprzedawane.

Dla kupującego oznacza to, że **przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 5872 zł, a nie 6743 zł**, czyli o 871 zł mniej.

## Adresy

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Świętego Krzysztofa 4 | 6782 | 40 | 8 | 58 m² |
| Kardynała Stefana Wyszyńskiego 1B | 7119 | 31 | 31 | 57 m² |
| Magnolii 30F | 8137 | 5 | 0 | 63 m² |

To cała lista adresów z co najmniej pięcioma aktami. **76 ze 199 transakcji, czyli 38 procent rynku**, przypada na te trzy adresy.

Wyszyńskiego 1B to w całości pierwsze sprzedaże, Świętego Krzysztofa 4 w większości odsprzedaże, a mimo to dzieli je zaledwie 337 zł na metrze. **Najdroższy adres, Magnolii 30F, to pięć odsprzedaży po 8137 zł**, czyli o 1355 zł powyżej Świętego Krzysztofa 4, przy podobnym metrażu.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| do 35 m² | 5226 | 12 | 0 |
| 35 do 50 m² | 6640 | 69 | 17 |
| 50 do 65 m² | 6914 | 94 | 34 |
| ponad 65 m² | 6758 | 24 | 3 |

**Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" w Przasnyszu nie działa: najtańsze są kawalerki, a najdroższy przedział od 50 do 65 m².** Dwanaście kawalerek ma medianę 5226 zł, o 1688 zł niższą od przedziału od 50 do 65 m², i żadna z nich nie jest pierwszą sprzedażą.

Trzy górne przedziały mieszczą się w 274 zł na metrze, więc powyżej 35 m² cena metra jest w tym mieście praktycznie stała.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 2 | 6893 | 49 | 42 m² |
| 3 | 6772 | 82 | 54 m² |
| 4 | 6702 | 47 | 62 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje. **Od dwóch do czterech izb mediana zmienia się o 191 zł**, czyli praktycznie wcale. Wiersze jedno- i pięcioizbowy pomijamy, bo opierają się na trzech i dziewięciu aktach.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 3805 | 79 |
| 2022 | 4478 | 238 |
| 2023 | 5176 | 186 |
| 2024 | 5935 | 131 |
| 2025 | 6833 | 146 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 24 lutego i notuje z niego 21 aktów przy medianie 5897 zł.

**Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 80 procent**, czyli o 3028 zł na metrze, a wzrost był równomierny, bez ani jednego roku spadku.

Porównanie liczone względem końca rejestru daje **6875 zł/m² przy 121 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 6295 zł przy 161 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 9,2 procent.**

**Policzony bez rynku pierwotnego wynik jest ujemny: z 6552 zł/m² przy 90 aktach spadł do 5984 zł przy 80 aktach, czyli o 8,7 procent w dół.** Te dwie liczby idą w przeciwne strony i obie opierają się na próbach rzędu stu aktów.

Przyczyną jest zmiana składu obrotu, a nie jeden ruch cen. **W bieżącym oknie aż 28 pierwszych sprzedaży przypada na grudzień 2025, z medianą miesiąca 7091 zł**, i to one podnoszą medianę miasta. Jednocześnie po stronie bez rynku pierwotnego zmienił się zestaw transakcji: akty bez określonej strony rynku spadły z 49 do 10, a odsprzedaże wzrosły z 41 do 70.

Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. **Mieszkania spoza rynku pierwotnego potaniały w Przasnyszu o 8,7 procent w roku kończącym się w lutym 2026**, mimo że mediana miasta urosła o 9,2 procent.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 53 | 510 000 zł | 350 000 do 615 000 zł | 531 m² |
| Działka | 43 | 169 920 zł | 22 500 do 260 022 zł | 976 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **23 z 53 aktów na dom, czyli 43 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.** Ostatni akt na dom pochodzi z 25 lutego 2026.

**Dom kosztuje w Przasnyszu 510 000 zł, czyli o 30 000 zł więcej niż w Ciechanowie i o 25 000 zł więcej niż w Mławie**, mimo że jest to najmniejsze z tych trzech miast.

Tabeli działek nie należy czytać jako ceny działki budowlanej. **Dwanaście z 43 aktów dotyczy skrawków gruntu poniżej 150 m² za 3981 do 25 000 zł**, czyli udziałów w drogach i dojazdach, i to one ciągną dolny kwartyl do 22 500 zł. Pełne działki od 700 do 1400 m² kosztują tu od 100 000 do 350 000 zł, a najdroższe dwa akty, za 851 025 i 1 168 500 zł, dotyczą gruntów o powierzchni 4863 i 2032 m². Ostatni akt na działkę pochodzi z 17 grudnia 2025.

W ustawowej bazie cen deweloperskich **nie ma dla Przasnysza ani jednego lokalu**, mimo 54 aktów pierwszej sprzedaży w oknie analizy.

## Co z tego ma kupujący

Przasnysz jest najdroższym miastem tej okolicy i jedynym z czterech porównywanych miast, w którym ceny bez rynku pierwotnego spadają. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 5872 zł, nie na 6743 zł**, bo różnica wynosi tu 20 procent. **Nie wyciągaj wniosku ze wzrostu mediany o 9,2 procent**, bo mieszkania spoza rynku pierwotnego w tym samym czasie potaniały o 8,7. I **pamiętaj, że liczby kończą się 24 lutego 2026**, więc do dzisiejszej ceny trzeba doliczyć osiem miesięcy, których rejestr nie zdążył zapisać.

Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Ciechanów](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-ciechanow) leży 27 km stąd i jest tańszy o 334 zł na metrze, [Mława](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-mlawa) 40 km i jest tańsza o 541 zł, a [Żuromin](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zuromin) 74 km i jest tańszy o 409 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w [porównaniu cen w Ciechanowie, Mławie, Przasnyszu i Żurominie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-ciechanow-mlawa-przasnysz-zuromin). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.