---
title: "Ceny mieszkań w Pruszkowie: 12 054 zł/m², a mieszkanie od dewelopera jest o 1346 zł tańsze niż z rynku wtórnego [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Pruszkowie z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, izby, cenniki deweloperów, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-pruszkow"
published: "2026-10-24"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Pruszkowie"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-08-06"
  deeds: 1742
---

# Ceny mieszkań w Pruszkowie: 12 054 zł za metr, a mieszkanie od dewelopera jest o 1346 zł tańsze niż z rynku wtórnego. Policzyliśmy 1742 akty notarialne [ANALIZA]

Mediana metra w Pruszkowie to 12 054 zł i 26 miejsce wśród 888 polskich gmin. Rynek pierwotny jest tu o 1346 zł na metrze tańszy od wtórnego, co odwraca zwykłą kolejność, a dwa adresy dają 36 procent wszystkich aktów w mieście. Cenniki deweloperów stoją 24 procent nad tym, co faktycznie zapłacono.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Pruszkowie
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-08-06
- Liczba aktów notarialnych: 1742
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-pruszkow — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Pruszków zajmuje **26 miejsce wśród 888 polskich gmin** z medianą **12 054 zł/m²** (ranking według stanu z 6 listopada 2026), czyli dwa razy więcej niż mediana typowej polskiej gminy, która wynosi 6000 zł. W mieście mieszka 65 936 osób, a do centrum Warszawy jest stąd 19 km drogą, czyli około 33 minut samochodem.

Liczby pochodzą z **1742 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. To największy rynek mieszkaniowy powiatu pruszkowskiego i jedna z zaledwie sześciu gmin województwa poza stolicą, które mieszczą się w pierwszej trzydziestce kraju.

Najciekawsza liczba tego wpisu odwraca regułę, którą widać w większości polskich miast. **Mieszkanie kupione od dewelopera jest w Pruszkowie o 1346 zł na metrze tańsze niż mieszkanie kupione z rynku wtórnego.** Zwykle jest dokładnie odwrotnie.

![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w Pruszkowie, z niebieskim obrysem granic miasta i kolorowymi polami cen gęstniejącymi wzdłuż torów kolejowych i w północnej części miasta.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-pruszkow/pruszkow-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Pruszkowie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do 6 sierpnia 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując miasta z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co według cenników z 6 listopada 2026 jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 4 akty** o medianie 2299 zł/m² i typowej cenie 113 500 zł przy 56 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **1742 akty**. Mediana to **12 054 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 10 568 do 14 026 zł/m², a typowe mieszkanie ma **50 m² i kosztuje 587 204 zł**.

## Rynek pierwotny jest tańszy o 11 procent

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Pierwotny | 11 440 | 1011 | 576 328 zł | 51 m² |
| Wtórny | 12 786 | 727 | 625 000 zł | 48 m² |
| Nieokreślony w źródle | 7976 | 4 | 442 715 zł | 55 m² |

**Różnica wynosi 1346 zł na metrze i biegnie w stronę, której nie widać w typowym polskim mieście: to rynek pierwotny jest tańszy.** Metraże po obu stronach są niemal identyczne, 51 i 48 m², więc nie jest to efekt tego, że deweloperzy budują coś innego niż to, czym handluje rynek wtórny.

Wyjaśnienie leży w strukturze podaży. **Pierwsza sprzedaż to tu 58 procent wszystkich aktów**, a więc rynek pierwotny nie jest w Pruszkowie marginesem, tylko główną częścią obrotu, i jego cena wynika z terminarza konkretnych inwestycji, a nie z tego, ile chce dziś sprzedający pojedyncze mieszkanie.

Dla kupującego wniosek jest praktyczny. **Przy mieszkaniu odsprzedawanym właściwą liczbą jest 12 786 zł, a nie 12 054 zł**, i mediana miasta jest niższa właśnie dlatego, że prawie sześć na dziesięć aktów to pierwsza sprzedaż.

## Dwa adresy dają 36 procent rynku

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Waryńskiego L. 5 | 11 892 | 450 | 436 | 37 m² |
| Staszica 3 | 13 115 | 173 | 170 | 44 m² |
| Konotopska 6 | 10 243 | 65 | 64 | 52 m² |
| Ołówkowa 1 | 14 249 | 41 | 38 | 49 m² |
| Ołówkowa 11 | 8889 | 38 | 35 | 73 m² |
| Bohaterów Warszawy 18 | 13 119 | 25 | 25 | 48 m² |
| Stalowa 42 | 9388 | 18 | 17 | 52 m² |
| Chopina F. 22 | 14 291 | 17 | 17 | 75 m² |
| Prusa 45A | 15 829 | 15 | 0 | 62 m² |
| Staszica 8 | 13 652 | 15 | 7 | 52 m² |
| Waryńskiego L. 28 | 10 191 | 15 | 2 | 27 m² |

**Waryńskiego 5 i Staszica 3 dają razem 623 akty, czyli 36 procent całego rynku miasta**, i są to prawie wyłącznie pierwsze sprzedaże: 606 z 623. Sam Waryńskiego 5 to 450 aktów, czyli **26 procent obrotu Pruszkowa przez dwa lata pochodzi z jednego adresu**.

Rozpiętość między adresami w tabeli wynosi **6940 zł na metrze**, od 8889 zł przy Ołówkowej 11 do 15 829 zł przy Prusa 45A. Część tej różnicy tłumaczy metraż, bo Ołówkowa 11 to lokale o typowej powierzchni 73 m². Ale najdroższy adres listy nie jest najmniejszy: przy Prusa 45A sprzedawano wyłącznie z rynku wtórnego, lokale o typowej powierzchni 62 m².

To także powód, dla którego mediana Pruszkowa jest liczbą o ograniczonej użyteczności w rozmowie o konkretnym mieszkaniu. **Dwa adresy dają ponad jedną trzecią wszystkich aktów w mieście.**

## Cenniki deweloperów stoją 24 procent nad aktami

| Miara | Wartość |
| --- | ---: |
| Lokale w cennikach | 340 |
| Mediana ceny ofertowej | 14 200 zł/m² |
| Kwartyle | 13 700 do 14 700 zł/m² |
| Mediana rynku pierwotnego z aktów | 11 440 zł/m² |
| Akty pierwszej sprzedaży w oknie | 1011 |

Różnica wynosi **2760 zł na metrze, czyli 24 procent**, i nie jest to ta sama liczba mierzona dwa razy. **Akty opisują to, co sprzedano od lipca 2024 do sierpnia 2026, a cennik to, co stoi niesprzedane na początku listopada 2026.**

Aktualne cenniki obejmują w Pruszkowie przede wszystkim jedną dużą inwestycję: **226 lokali przy Miry Zimińskiej-Sygietyńskiej 5 wycenionych na 14 100 zł/m²**, a obok niej 54 lokale jednego dewelopera bez podanego adresu po 18 300 zł i **53 lokale przy Staszica 3 po 13 900 zł/m²**. Staszica 3 to adres, który w aktach dał 173 transakcje przy medianie 13 115 zł, więc cena tego, co zostało, stoi tam o 785 zł wyżej niż cena tego, co już sprzedano. Poza tymi trzema pozycjami w bazie jest jeszcze 6 lokali przy Paderewskiego po 8996 zł i jeden przy Chełmońskiego.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| do 35 m² | 13 400 | 323 | 203 |
| 35 do 50 m² | 12 500 | 553 | 274 |
| 50 do 65 m² | 11 037 | 520 | 324 |
| ponad 65 m² | 10 830 | 346 | 210 |

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa tu bez wyjątku. **Od kawalerki do mieszkania powyżej 65 m² mediana spada o 2570 zł na metrze**, czyli o 19 procent, a największy pojedynczy skok jest przy przejściu z przedziału 35 do 50 m² do przedziału 50 do 65 m², gdzie ubywa 1463 zł.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 1 | 14 458 | 182 | 26 m² |
| 2 | 12 849 | 614 | 39 m² |
| 3 | 11 263 | 619 | 55 m² |
| 4 | 10 996 | 211 | 71 m² |
| 5 | 10 664 | 36 | 93 m² |
| 6 | 9193 | 36 | 123 m² |
| 7 | 8203 | 17 | 123 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje, więc mieszkanie trzyizbowe ma tu typowo 55 m². Spadek jest monotoniczny: **od jednej izby do siedmiu mediana traci 6255 zł na metrze**, czyli 43 procent. Poza tabelą zostaje 7 lokali ośmioizbowych, 17 aktów bez liczby izb i trzy akty z wartościami niemożliwymi (73, 370 i 9 przy 98 m²).

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 7165 | 493 |
| 2022 | 8173 | 621 |
| 2023 | 8687 | 1635 |
| 2024 | 10 567 | 1240 |
| 2025 | 12 229 | 857 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 6 sierpnia, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego **326 aktów przy medianie 13 054 zł**, najwyższej ze wszystkich lat.

**Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 71 procent**, czyli o 5064 zł na metrze, i jest to najszybszy wzrost spośród czterech miast powiatu, które opisujemy osobno.

Porównanie liczone względem końca rejestru daje **13 012 zł/m² przy 529 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 11 672 zł przy 1116 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 11,5 procent.**

Ta liczba jest jednak zawyżona przez zmianę struktury obrotu, bo liczba pierwszych sprzedaży spadła w tym czasie prawie pięciokrotnie. **Policzony osobno rynek wtórny urósł o 4,2 procent: z 12 500 zł/m² przy 325 aktach do 13 030 zł przy 370 aktach.**

Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. **Rynek wtórny w Pruszkowie podrożał przez rok o 4,2 procent, a nie o 11 procent**, które pokazuje mediana całego miasta.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 121 | 1 248 000 zł | 1 025 000 do 1 460 000 zł | 435 m² |
| Działka | 76 | 720 000 zł | 550 000 do 1 223 750 zł | 912 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Tabela obejmuje akty podpisane od lipca 2024 do sierpnia 2026 roku. **Żaden ze 121 aktów na dom nie dotyczy nieruchomości z więcej niż jednym budynkiem**, więc w medianie 1 248 000 zł nie ma siedlisk, tylko domy jednorodzinne na typowej działce 435 m².

Rynek gruntu w Pruszkowie jest wąski i drogi: **76 transakcji przy medianie 720 000 zł za typowe 912 m²**.

## Co z tego ma kupujący

Pruszków jest największym i najdroższym rynkiem powiatu, ale jego mediana opisuje głównie to, co sprzedają deweloperzy, a nie to, czym handlują mieszkańcy. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Przy mieszkaniu z rynku wtórnego pracuj na 12 786 zł, nie na 12 054 zł**, bo mediana miasta jest w dół ciągnięta przez 1011 pierwszych sprzedaży. **Sprawdź, z którego adresu pochodzi oferta**, bo rozpiętość między największymi adresami sięga 6940 zł na metrze. I **traktuj cennik dewelopera jako cenę tego, co zostało**, a nie jako cenę rynku: dziś stoi on 24 procent nad tym, co w tym mieście faktycznie zapłacono za lokale z rynku pierwotnego.

Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Piastów](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-piastow) leży 5 km stąd i jest tańszy o 1283 zł na metrze, [Raszyn](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-raszyn) 15 km i jest tańszy o 3069 zł, a [Brwinów](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-brwinow) 8 km i jest tańszy o 1958 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w [porównaniu cen w Pruszkowie, Piastowie, Raszynie i Brwinowie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-pruszkow-piastow-raszyn-brwinow). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.