--- title: "Ceny mieszkań nad Zatoką Pucką i na Mierzei: siedem gmin w krajowej czterdziestce [ANALIZA] | mScanner" description: "Porównanie cen transakcyjnych lokali we Władysławowie, Pucku, Helu i Sztutowie z aktów notarialnych, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny, metraże i kierunek ostatniego roku." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-polwysep-helski-mierzeja" published: "2026-09-02" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Pucku i w Nowym Dworze Gdańskim" from: "2024-07-01" to: "2026-07-02" deeds: 1065 --- # Ceny mieszkań na Półwyspie Helskim i Mierzei: siedem gmin nadmorskich mieści się w pierwszej czterdziestce kraju, a gmina wiejska Puck tuż obok jest na 378 miejscu. Policzyliśmy 1065 aktów notarialnych [ANALIZA] Siedem gmin nadmorskich tej okolicy mieści się w pierwszej czterdziestce spośród 889 polskich gmin, z Jastarnią na pierwszym miejscu w kraju. Gmina wiejska Puck, oddalona od tej samej zatoki o kilka kilometrów, zajmuje 378 miejsce. Typowy lokal ma tu 32 do 43 m². ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Pucku i w Nowym Dworze Gdańskim - Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-07-02 - Liczba aktów notarialnych: 1065 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-polwysep-helski-mierzeja — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. **Siedem gmin nadmorskich tej okolicy mieści się w pierwszej czterdziestce spośród 889 polskich gmin**, a Jastarnia z medianą 24 667 zł/m² jest w tym rankingu pierwsza w kraju. Kilka kilometrów dalej, w gminie wiejskiej Puck, metr kosztuje 6349 zł i daje 378 miejsce. Liczby pochodzą z **1065 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku w czterech gminach, które opisujemy osobno, oraz z rankingu obejmującego wszystkie gminy nadmorskie tej okolicy. ![Mapa wybrzeża od Władysławowa po Mierzeję Wiślaną z niebieską granicą gminy Władysławowo i obszarami pokolorowanymi według mediany ceny transakcyjnej](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-polwysep-helski-mierzeja/polwysep-helski-mierzeja-mapa-v1.png) ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Pucku (Władysławowo, Puck, Hel, Jastarnia, gmina wiejska Puck) oraz w Nowym Dworze Gdańskim (Sztutowo, Stegna, Krynica Morska). To ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do daty końca każdego rejestru z osobna. Rejestr pucki sięga 2 lipca 2026, nowodworski 20 maja 2026. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku w danej gminie. - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. - **Piszemy o lokalach, nie o mieszkaniach.** Przy typowych powierzchniach od 32 do 43 m² i udziale rynku pierwotnego sięgającym 79 procent jest to rynek apartamentów wakacyjnych. Rejestr nie zapisuje przeznaczenia zakupu, ale struktura transakcji nie zostawia wiele miejsca na wątpliwość. ## Osiem gmin, jedna tabela | Gmina | Mediana, zł/m² | Akty | Miejsce w kraju | | --- | --- | --- | --- | | Jastarnia | 24 667 | 37 | 1 | | Hel | 15 794 | 130 | 8 | | Krynica Morska | 14 482 | 31 | 12 | | Stegna | 12 311 | 45 | 23 | | Sztutowo | 11 680 | 235 | 29 | | Władysławowo | 10 707 | 453 | 39 | | Puck, miasto | 9789 | 247 | 69 | | Puck, gmina wiejska | 6349 | 63 | 378 | ![Wykres słupkowy median cen za metr w ośmiu gminach nadmorskich i w gminie wiejskiej Puck, zestawionych z medianą typowej polskiej gminy, z Jastarnią na szczycie z 24 667 zł](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-polwysep-helski-mierzeja/k4-mediany-v1.png) **Jastarnia jest najdroższą gminą w Polsce**, droższa od Sopotu o 4627 zł na metrze. Stoi jednak na 37 aktach w dwuletnim oknie, czyli mniej więcej jednej transakcji na trzy tygodnie, i tak trzeba tę liczbę traktować. To samo dotyczy Krynicy Morskiej (31 aktów) i Stegny (45). Cztery gminy z sensowną próbą to Władysławowo (453 akty), Puck (247), Sztutowo (235) i Hel (130). Mediana typowej polskiej gminy wynosi **6056 zł/m²**, policzona 29 sierpnia 2026 na 889 gminach z co najmniej trzydziestoma aktami. ## Granicę wyznacza dostęp do plaży, nie odległość | Trasa | Odległość drogowa | Czas jazdy | Mediana celu, zł/m² | | --- | --- | --- | --- | | Gdynia do Pucka | 18,2 km | 28 min | 9789 | | Gdynia do Władysławowa | 39,8 km | 49 min | 10 707 | | Gdynia do Helu | 74,6 km | 94 min | 15 794 | | Gdańsk do Sztutowa | 56,9 km | 55 min | 11 680 | Odległości to najszybsze trasy samochodem między centrami. **Im dalej od Trójmiasta, tym drożej**, co jest dokładnym odwróceniem tego, co widać w każdej innej części województwa. Hel leży 75 kilometrów od Gdyni i kosztuje o 61 procent więcej niż Puck oddalony o 18. Najostrzejsza granica przebiega jednak nie wzdłuż drogi, tylko wzdłuż linii brzegowej. **Miasto Puck ma 9789 zł/m², a otaczająca je gmina wiejska o tej samej nazwie 6349 zł**, choć jej miejscowości dzieli od tej samej zatoki kilka kilometrów. Różnica wynosi 3440 zł na metrze, czyli 172 tysiące złotych na lokalu 50 m². Ta sama zależność wyszła w analizie ziemi słupskiej i w korytarzu na północ od Gdyni. W trzech różnych częściach województwa dostęp do wody przesuwa medianę o dwa do trzech i pół tysiąca złotych na metrze. ## To nie są mieszkania tej samej wielkości ![Wykres słupkowy typowej powierzchni lokalu w Sztutowie, Helu, Władysławowie i Pucku zestawionej z Gdańskiem, gdzie Sztutowo ma 32 m², a Gdańsk 49](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-polwysep-helski-mierzeja/k4-metraz-v1.png) | Gmina | Typowa powierzchnia | Typowa cena transakcji | Udział rynku pierwotnego | | --- | --- | --- | --- | | Sztutowo | 32 m² | 376 951 zł | 79 procent | | Hel | 43 m² | 591 876 zł | 52 procent | | Władysławowo | 43 m² | 442 000 zł | 65 procent | | Puck | 51 m² | 490 000 zł | 51 procent | | Gdańsk | 49 m² | 630 446 zł | 57 procent | **W Sztutowie 155 z 235 transakcji dotyczy lokali poniżej 35 m².** W Gdańsku ten sam przedział to 2797 z 22 770, czyli 12 procent. To jest powód, dla którego zestawianie tutejszej ceny metra z ceną w mieście, w którym się mieszka na stałe, prowadzi na manowce. **Za 376 951 zł kupuje się w Sztutowie 32 m², a w Lęborku 59 m².** Cena metra mówi o tych dwóch rzeczach mniej niż cena całkowita. Puck jest w tej tabeli wyjątkiem: typowy lokal ma 51 m², czyli więcej niż w Gdańsku. Puck jest miastem, w którym się mieszka, a nie kurortem, i to widać w danych. ## Kierunek ostatniego roku ![Wykres rozbieżny pokazujący zmianę mediany rok do roku: Hel plus 7,7 procent, Puck minus 1,2, Władysławowo minus 2,1, Sztutowo minus 10,7](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-polwysep-helski-mierzeja/k4-rr-v1.png) | Gmina | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach | | --- | --- | --- | --- | --- | | Hel | 16 457 | 15 281 | +7,7 procent | 51 | | Puck | 9751 | 9866 | -1,2 procent | 133 | | Władysławowo | 10 551 | 10 778 | -2,1 procent | 175 | | Sztutowo | 11 027 | 12 352 | -10,7 procent | 127 | **Trzy z czterech gmin spadły**, a spadek w Sztutowie jest najgłębszy w całej serii pomorskiej. Wszystkie cztery odczyty stoją jednak na próbach poniżej dwustu aktów i dotyczą rynków, w których skład oferty zmienia się z roku na rok. Mocniejszym sygnałem od samej ceny jest obrót. **We Władysławowie liczba transakcji spadła o 37 procent, w Helu o 35.** W obu przypadkach jest to spadek z roku, w którym sprzedawała się duża inwestycja, do roku, w którym już się wyprzedała, ale skala jest wyraźna. ## Co z tego ma kupujący Trzy wnioski, w kolejności ważności. **Nie porównuj tutejszej ceny metra z miastem, w którym mieszkasz.** Typowy lokal ma tu od 32 do 43 m², a w Sztutowie 97 procent transakcji dotyczy powierzchni poniżej 50 m². To inny towar, nie tańsza albo droższa wersja tego samego. **Sprawdź, po której stronie linii brzegowej leży adres.** Miasto Puck i gmina wiejska Puck noszą tę samą nazwę i dzieli je 3440 zł na metrze. **Sprawdź, ile transakcji stoi za liczbą.** Jastarnia, najdroższa gmina w Polsce, to 37 aktów w dwa lata. Krynica Morska 31, Stegna 45. Tylko Władysławowo, Puck i Sztutowo mają próby, na których da się oprzeć cokolwiek poza sygnałem. ## Analizy poszczególnych gmin - [Ceny mieszkań w Helu](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-hel), 130 aktów, mediana 15 794 zł/m² - [Ceny mieszkań w gminie Sztutowo](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-sztutowo), 235 aktów, mediana 11 680 zł/m² - [Ceny mieszkań w gminie Władysławowo](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wladyslawowo), 453 akty, mediana 10 707 zł/m² - [Ceny mieszkań w Pucku](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-puck), 247 aktów, mediana 9789 zł/m² Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.