--- title: "Ceny mieszkań w Piotrkowie Trybunalskim: nowe o 39 procent drożej niż na rynku wtórnym [ANALIZA] | mScanner" description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Piotrkowie Trybunalskim z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny, konkretne adresy, cenniki deweloperów, domy i działki." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-piotrkow-trybunalski" published: "2026-07-30" updated: "2026-08-10" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" --- # Ceny mieszkań w Piotrkowie Trybunalskim: nowe o 39 procent drożej niż na rynku wtórnym. Policzyliśmy 982 akty notarialne [ANALIZA] Mediana metra w Piotrkowie to 7077 zł, ale nowe mieszkanie kosztuje 8071 zł, a z rynku wtórnego 5788 zł. Dziesięć adresów daje 40 procent wszystkich aktów, a co dziesiąty akt to wcale nie jest transakcja rynkowa. W [rankingu 788 gmin](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin) Piotrków Trybunalski stoi na 228 miejscu z medianą **7077 zł/m²**. To o 17 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy i o 20 procent poniżej [Łodzi](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-dzielnice-lodzi), od której dzieli Piotrków 61 kilometrów drogi. Jedna liczba nie mówi tu jednak prawie nic, bo w tym mieście mieszczą się dwa różne rynki. Rozbieramy je na podstawie **982 aktów notarialnych** dotyczących mieszkań, podpisanych od lipca 2024 roku. ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Piotrków Trybunalski, który jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. Każdy rekord niesie cenę, powierzchnię, datę i adres lokalu. - **Zakres danych:** transakcje **od lipca 2024 do 18 czerwca 2026**, czyli do ostatniego aktu w rejestrze piotrkowskim. To jest realny koniec okna, nie dzisiejsza data. - Mediana, nie średnia. Średnią potrafi przesunąć kilka drogich lokali. - Odrzucamy lokale poniżej 15 i powyżej 250 m². - Odrzucamy transakcje nierynkowe, czyli takie, w których cena metra jest niższa niż 30 procent typowej ceny z danego roku. W Piotrkowie filtr wyłapał 100 aktów i wracamy do nich niżej, bo to najciekawszy fragment tych danych. - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno. Mediana z obu rynków naraz nie opisuje w Piotrkowie żadnego realnego mieszkania i zaraz pokażemy, dlaczego. Zostają **882 transakcje**. Mediana wynosi 7077 zł/m², połowa aktów mieści się między 5395 a 8152 zł/m², a typowe kupione mieszkanie ma 48 m² i kosztuje 330 800 zł. ## Jedna mediana, dwa zupełnie różne rynki | Rynek | Mediana zł/m² | Transakcje | Mediana ceny | Typowy metraż | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Pierwotny | 8071 | 355 | 411 888 zł | 49 m² | | Wtórny | 5788 | 527 | 275 000 zł | 48 m² | Nowe mieszkanie kosztuje w Piotrkowie o **39 procent więcej za metr** niż na rynku wtórnym, przy praktycznie identycznym metrażu. To jedna z szerszych rozpiętości, jakie widzimy w miastach tej wielkości, i większa niż w Łodzi, gdzie ta sama różnica wynosi 23 procent. Praktyczny wniosek jest taki, że mediana 7077 zł/m² nie opisuje żadnego realnego mieszkania. Opisuje proporcję, w jakiej w ostatnich dwóch latach sprzedawały się nowe bloki i stary zasób. Jeżeli oglądasz mieszkanie z lat siedemdziesiątych, twoim punktem odniesienia jest 5788 zł/m², a nie mediana miasta. ![Mapa Piotrkowa Trybunalskiego w widoku cen transakcyjnych: przy adresach bąble z liczbą aktów, od pojedynczych transakcji w starym zasobie po kilkadziesiąt w nowych blokach przy Wierzejskiej i Źródlanej](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-piotrkow-trybunalski/punkty-transakcji-v2.png) Bąble na mapie pokazują całą historię rejestru dla danego budynku, a nie tylko nasze dwuletnie okno, więc liczby na mapie bywają wyższe niż w tabelach poniżej. ## Dziesięć adresów daje 40 procent rynku | Adres | Mediana zł/m² | Transakcje | z tego pierwotny | Mediana ceny | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Ronalda Reagana 13 | 8509 | 71 | 70 | 403 498 zł | | Wierzejska 73 | 8402 | 48 | 48 | 384 000 zł | | Źródlana 31B | 8265 | 45 | 44 | 415 081 zł | | Źródlana 31A | 8184 | 44 | 42 | 421 168 zł | | Belzacka 71 | 8108 | 22 | 14 | 510 507 zł | | Źródlana 31 | 8059 | 55 | 54 | 453 814 zł | | Przyszła 4A | 7361 | 20 | 18 | 281 819 zł | | Przyszła 4 | 7300 | 22 | 20 | 284 777 zł | | Belzacka 21 | 7128 | 20 | 19 | 368 536 zł | | Łódzka 37 | 5796 | 8 | 1 | 226 500 zł | Na te dziesięć adresów przypada **355 z 882 aktów**, czyli 40 procent całego piotrkowskiego rynku mieszkaniowego, a 93 procent z nich to rynek pierwotny. Sama Źródlana to 144 transakcje w trzech sąsiadujących budynkach. To zmienia sposób czytania każdej statystyki dla tego miasta. Kiedy mediana Piotrkowa rośnie albo spada o kilka procent, w pierwszej kolejności trzeba sprawdzić, czy któryś z tych budynków nie wszedł właśnie do sprzedaży albo jej nie skończył. Widać to w udziale rynku pierwotnego: w 2022 roku było to 58 procent aktów, w 2023 55 procent, a w 2025 już tylko 36. Najlepiej widać to na przełomie 2025 i 2026 roku. W grudniu starostwo zarejestrowało 77 aktów, z czego 62 z rynku pierwotnego, a mediana miesiąca skoczyła do 8291 zł/m². Stoją za tym w praktyce dwa budynki: Reagana 13 i Wierzejska 73. Miesiąc wcześniej, w listopadzie, mediana wynosiła 7293 zł/m² przy 27 aktach. Pół roku później, w maju 2026, przy 35 aktach i tylko dwóch z rynku pierwotnego, spadła do 5709 zł/m². Wewnątrz jednego budynku rozrzut też bywa spory. Przy Reagana 13 lokale schodziły od 7000 do 12 525 zł/m², przy Źródlanej 31A od 7467 do 12 289 zł/m². Piętro, metraż i standard wykończenia potrafią zrobić różnicę większą niż wybór adresu. ## Co dziesiąty akt to nie jest transakcja rynkowa W naszym oknie 100 aktów ma medianę **1306 zł/m²** przy typowym mieszkaniu 45 m² i cenie całkowitej 53 tysiące zł. To niecała jedna czwarta stawki z sąsiedniego bloku. Tak wygląda w rejestrze sprzedaż mieszkania komunalnego dotychczasowemu najemcy. Miasto sprzedaje lokal z bonifikatą sięgającą kilkudziesięciu procent, notariusz zapisuje kwotę z aktu, a rejestr traktuje ją tak samo jak każdą inną. W całej historii piotrkowskiego rejestru, sięgającej 2007 roku, takich aktów jest 515. Dla kupującego to najważniejsza pułapka w tych danych. Jeśli zobaczysz w okolicy pojedynczą transakcję po 1300 zł/m², to nie znaczy, że w tym budynku da się tak kupić. To znaczy, że ktoś wykupił od miasta mieszkanie, w którym mieszkał od lat. Dlatego przy każdym adresie pokazujemy liczbę transakcji i ich rozrzut, a nie jedną liczbę. ## Cenniki deweloperów kontra akty notarialne Z ustawowej jawności cen mamy 361 lokali wystawionych dziś przez piotrkowskich deweloperów. Ich mediana to **6900 zł/m²**, przy 8071 zł/m² w aktach notarialnych z rynku pierwotnego, czyli cennik stoi o 14 procent niżej niż podpisane akty. To odwrotna kolejność niż w dużych miastach, gdzie cennik jest zwykle wyżej od podpisu, i wynika z tego, co akurat stoi w ofercie. **254 z 361 wystawionych lokali pochodzi z jednej inwestycji przy Belzackiej**, z medianą 6300 zł/m² i rozrzutem od 5100 do 10 500 zł. Druga co do wielkości pozycja to 78 lokali przy Wierzejskiej po 8190 zł/m², czyli już powyżej mediany z aktów. Akty notarialne obejmują dwa lata i to, co faktycznie znalazło nabywcę, razem z najlepszymi lokalami w gotowych blokach. Cennik jest zdjęciem dzisiejszego stanu magazynu. Jeśli szukasz nowego mieszkania w Piotrkowie, ta kolejność jest dobrą wiadomością: nie musisz zaczynać rozmowy od mediany transakcyjnej, bo aktualna oferta stoi niżej. ![Wykres mediany ceny za metr w Piotrkowie Trybunalskim w podziale na rynek pierwotny i wtórny, obie linie rozjeżdżają się o ponad dwa tysiące złotych](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-piotrkow-trybunalski/pierwotny-vs-wtorny-v2.png) Wykres z aplikacji obejmuje całą historię rejestru, dlatego bieżące wartości mogą się nieznacznie różnić od dwuletniego okna tej analizy. Sam rozjazd obu linii widać jednak od razu. ## Najtańszy metr jest w najmniejszych mieszkaniach | Powierzchnia | Mediana zł/m² | Transakcje | Udział rynku pierwotnego | | --- | ---: | ---: | ---: | | Do 35 m² | 6024 | 108 | 18% | | 35 do 50 m² | 7077 | 403 | 41% | | 50 do 65 m² | 7345 | 265 | 45% | | Powyżej 65 m² | 7362 | 106 | 51% | Piotrków odwraca regułę znaną z dużych miast, gdzie kawalerka jest najdroższa w przeliczeniu na metr. Powód widać w ostatniej kolumnie: w przedziale do 35 m² rynek pierwotny to tylko 18 procent aktów, a powyżej 65 m² już połowa. Małe lokale w Piotrkowie to prawie wyłącznie stary zasób, a nowe bloki zaczynają się wyżej. Ten sam mechanizm co przy medianie całego miasta: to nie metraż jest tu drogi, tylko rocznik budynku. ## Dwie dekady w jednej kolumnie | Rok | Mediana zł/m² | Transakcje | | --- | ---: | ---: | | 2007 | 2624 | 52 | | 2012 | 3051 | 207 | | 2016 | 3008 | 244 | | 2019 | 3590 | 378 | | 2021 | 4962 | 496 | | 2023 | 5821 | 465 | | 2024 | 6817 | 497 | | 2025 | 6966 | 399 | | 2026 (do czerwca) | 7137 | 224 | Od 2007 roku mediana ceny metra w Piotrkowie wzrosła o 172 procent, a między 2012 a 2016 rokiem stała w miejscu. Ostatnie dwanaście miesięcy rejestru dały 7186 zł/m² wobec 6980 zł/m² rok wcześniej, czyli wzrost o 3,0 procent. Warto przy tym sprawdzić, ile z tego wzrostu jest realne, a ile bierze się ze zmiany proporcji między nowym a starym budownictwem. Sam rynek wtórny poszedł w tym czasie z 4306 zł/m² w 2021 roku na 6156 zł/m² w 2026, czyli o 43 procent, praktycznie tyle samo co mediana całego miasta. W Piotrkowie wzrost jest więc prawdziwy, a nie policzony na zmianie tego, co akurat sprzedawano. Wartość dla 2026 roku opiera się na 224 aktach i jeszcze się zmieni, bo starostwo wprowadza dokumenty z opóźnieniem. ## Domy i działki Mediana ceny domu w granicach miasta to **612 tysięcy zł** przy 146 transakcjach, a połowa z nich mieści się między 426 a 736 tysiącami. Typowa działka pod takim domem ma 574 m². W 54 z 146 aktów przedmiotem sprzedaży był więcej niż jeden budynek, czyli siedlisko z garażem albo budynkiem gospodarczym, a nie sam dom. Nie podajemy dla domów ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku i najczęściej zna tylko powierzchnię działki. Działki w granicach miasta to 45 aktów w oknie z medianą **200 tysięcy zł** przy typowej powierzchni 731 m² i medianie 207 zł za metr gruntu. To najdroższa ziemia z czterech miast tej okolicy: w [Radomsku](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-radomsko) metr działki kosztuje 120 zł. ## Co z tego ma kupujący Najdroższe zwykłe adresy w mieście, licząc tylko te z co najmniej pięcioma aktami, to Nowy Świat 3 z medianą 9268 zł/m² i Belzacka 23 z 9055 zł/m². Na drugim końcu tej samej listy, już po odsianiu transakcji nierynkowych, są Adama Próchnika 3 z medianą 4386 zł/m², Franklina Roosevelta 9 z 4406 zł/m² i Garbarska 31 z 4600 zł/m². Obie liczby pochodzą z tego samego rejestru i z tego samego miasta, a dzieli je dwukrotność. Dlatego mediana miasta jest dobra do jednego: do sprawdzenia, czy w ogóle jesteś w odpowiedniej lidze cenowej. Wszystko poza tym rozstrzyga się na poziomie adresu. Jak Piotrków wypada na tle sąsiadów, pokazujemy w [porównaniu czterech miast okolicy](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-piotrkow-tomaszow-belchatow-radomsko), a ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.