--- title: "Ceny mieszkań w Oświęcimiu, Kętach i Brzeszczach: trzy miasta, trzy różne rejestry [ANALIZA] | mScanner" description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Oświęcimiu, Kętach, Brzeszczach, Chełmku i Zatorze z aktów notarialnych z dwóch lat." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-oswiecim-kety-brzeszcze" published: "2026-10-17" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Oświęcimiu" from: "2024-07-01" to: "2026-09-01" deeds: 956 --- # Ceny mieszkań w Oświęcimiu, Kętach i Brzeszczach: 1640 zł różnicy na metrze i trzy zupełnie różne struktury rynku. Policzyliśmy 956 aktów notarialnych [ANALIZA] Oświęcim ma 7028 zł/m², Kęty 6011 zł, a Brzeszcze 5388 zł. Dwa z trzech miast leżą poniżej mediany typowej polskiej gminy, Kęty zaledwie o 13 zł. W Brzeszczach w dwa lata nie sprzedano ani jednego nowego mieszkania. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Oświęcimiu - Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-09-01 - Liczba aktów notarialnych: 956 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-oswiecim-kety-brzeszcze — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Trzy miasta powiatu oświęcimskiego dzieli **1640 zł na metrze**, od 7028 zł w Oświęcimiu do 5388 zł w Brzeszczach. Liczby pochodzą z **956 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. **Dwa z trzech miast leżą poniżej mediany typowej polskiej gminy**, choć Kęty tylko o 13 zł, a najdroższe z nich, Oświęcim, jest o 1774 zł tańsze od Wadowic. Najciekawsze jest jednak to, że **te trzy sąsiadujące miasta mają zupełnie różne struktury rynku**: w Brzeszczach nie sprzedano w dwa lata ani jednego nowego mieszkania, w Oświęcimiu pierwsza sprzedaż to jedna piąta obrotu, a w Kętach rejestr nie potrafi określić strony rynku przy co siódmej transakcji. ![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w powiecie oświęcimskim, z niebieskim obrysem granic i kolorowanymi sześciokątami cen.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-oswiecim-kety-brzeszcze/koszyk-oswiecim-mapa-v1.png) ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Oświęcimiu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. Wszystkie trzy miasta leżą w tym samym powiecie. - **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdego miasta. **Końce rozjeżdżają się tu o pół roku**, od 3 marca 2026 w Oświęcimiu i Brzeszczach do 1 września 2026 w Kętach, więc w Oświęcimiu i Brzeszczach ostatnie pół roku transakcji nie jest jeszcze policzone. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W trzech opisanych miastach filtr usunął łącznie 12 aktów. - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno wszędzie tam, gdzie rejestr to umożliwia. ## Pięć gmin, jedna tabela | Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny | Rynek wtórny | Akty | Koniec rejestru | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | --- | | Zator | 8994 | poza rankingiem | 8180 | brak | brak | 28 | 2026-01-28 | | Oświęcim | 35 005 | 259 | 7028 | 8622 | 6570 | 495 | 2026-03-03 | | Kęty | 33 014 | 438 | 6011 | 7854 | 6159 | 333 | 2026-09-01 | | Brzeszcze | 20 083 | 546 | 5388 | brak | 5388 | 128 | 2026-03-03 | | Chełmek | 12 063 | 550 | 5366 | brak | brak | 50 | 2026-02-24 | Miejsce w kraju liczymy wśród **869 gmin**, które mają w oknie co najmniej 30 aktów (ranking według stanu z 16 października 2026), a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6024 zł/m². **Zator nie wchodzi do rankingu**, bo w całym oknie ma 28 transakcji. **Zator, gmina z parkiem rozrywki i stawami rybnymi, wychodzi w tym gronie najwyżej**, o 1152 zł powyżej Oświęcimia, ale przy dwudziestu ośmiu aktach jest to liczba orientacyjna, a nie pomiar. ## Trzy rejestry, trzy różne obrazy | Miasto | Akty pierwszej sprzedaży | Udział | Akty bez określonej strony rynku | | --- | ---: | ---: | ---: | | Kęty | 153 | 46 procent | 49 | | Oświęcim | 107 | 22 procent | 0 | | Brzeszcze | 0 | 0 procent | 0 | To jest najważniejsza tabela tego zestawienia, bo bez niej trzech median z poprzedniej nie da się porównywać. **W Brzeszczach mediana miasta jest medianą rynku wtórnego**, bo innego rynku tam nie ma. **W Oświęcimiu mediana leży między dwiema cenami różniącymi się o 31 procent.** **W Kętach dochodzi trzecia grupa, 49 aktów bez określonej strony rynku, o medianie 5297 zł**, i to ona ciągnie medianę gminy poniżej mediany jej własnego rynku wtórnego. Praktyczny wniosek: **jedyną liczbą porównywalną między tymi trzema miastami jest mediana rynku wtórnego**, czyli 6570, 6159 i 5388 zł. Rozpiętość spada wtedy z 1640 do 1182 zł. ## Kierunek cen | Miasto | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Zmiana | Bez rynku pierwotnego | Zmiana | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Kęty | 6402 zł/m² | +12,7 procent | 5686 zł/m² | +7,2 procent | | Brzeszcze | 5524 zł/m² | +9,9 procent | 5524 zł/m² | +9,9 procent | | Oświęcim | 7033 zł/m² | +0,2 procent | 6518 zł/m² | −0,6 procent | Każde miasto liczy własne dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru. **Trzeci wiersz jest najbardziej wiarygodny w całym tym zestawieniu i mówi „nic się nie zmieniło".** Obie miary Oświęcimia stoją na kilkuset transakcjach i obie dają zero. **W Brzeszczach obie liczby są tą samą liczbą**, bo cały rynek jest wtórny, i pokazują 9,9 procent w górę. W Kętach cały rynek urósł o 12,7 procent, a rynek bez pierwszej sprzedaży o 7,2 procent. Różnica sięga pięciu i pół punktu procentowego, a kupującego mieszkanie z rynku wtórnego dotyczy niższa z tych liczb. ## Domy i działki: Kęty są gminą gruntu | Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Działki, akty | Mediana działki | Typowa działka | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | | Oświęcim | 56 | 704 000 zł | 19 | 125 000 zł | 534 m² | | Kęty | 36 | 497 500 zł | 196 | 115 000 zł | 1219 m² | | Brzeszcze | 43 | 450 000 zł | 18 | 22 500 zł | 238 m² | Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **Kęty mają 196 transakcji działkami, czyli pięć razy więcej niż domami i pięć razy więcej niż Oświęcim z Brzeszczami razem wzięte.** Typowa działka ma tam 1219 m² i kosztuje 115 000 zł, czyli około 94 zł za metr gruntu. W Oświęcimiu i Brzeszczach rynek gruntu jest płytki: 19 i 18 transakcji w oknie analizy. W Brzeszczach typowa działka ma 238 m², a połowa transakcji dotyczy skrawków poniżej 200 m², co zwykle oznacza dokupienie fragmentu sąsiedniej parceli. **Przy domach kolejność jest ta sama co przy mieszkaniach**, a różnica między Oświęcimiem a Brzeszczami sięga 254 000 zł, czyli 56 procent, wobec 30 procent przy mieszkaniach. ## Cenniki deweloperów | Miasto | Lokale w cenniku | Mediana cennikowa, zł/m² | Mediana aktów pierwszej sprzedaży | | --- | ---: | ---: | ---: | | Oświęcim | 64 | 9200 | 8622 | | Kęty | 25 | 8500 | 7854 | | Brzeszcze | 0 | brak | brak | Baza obejmuje wyłącznie rynek pierwotny i wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. Cennik Oświęcimia pochodzi z 16 października 2026, a ostatni cennik dla Kęt, jaki zawiera baza, z 29 lipca 2026. W obu miastach, które mają w bazie jakąkolwiek ofertę, **cennik leży 7 do 8 procent powyżej mediany zawartych transakcji**, czyli blisko. W Oświęcimiu 49 z 64 lokali pochodzi z jednej inwestycji, w Kętach wszystkie 25 z jednej. **W Brzeszczach nie ma dziś ani jednego lokalu w ofercie deweloperskiej i nie było ani jednej pierwszej sprzedaży w ostatnich dwóch latach.** ## Co kupuje mediana Za medianę pięćdziesięciometrowego mieszkania trzeba tu zapłacić: - **Zator: 409 000 zł**, przy 28 aktach - **Oświęcim: 351 400 zł**, a z drugiej ręki 328 500 zł - **Kęty: 300 550 zł**, a z drugiej ręki 307 950 zł - **Brzeszcze: 269 400 zł** - **Chełmek: 268 300 zł**, przy 50 aktach Drugi wiersz w Kętach jest wyższy od pierwszego, i to nie jest pomyłka: **mediana gminy jest tam niższa od mediany jej własnego rynku wtórnego**, bo ciągnie ją w dół grupa transakcji bez określonej strony rynku. ## Analizy poszczególnych miast Każde z tych miast opisujemy osobno, z podziałem na adresy, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki: - [Ceny mieszkań w Oświęcimiu](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-oswiecim) - [Ceny mieszkań w Kętach](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kety) - [Ceny mieszkań w Brzeszczach](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-brzeszcze) Sąsiednie Wadowice i Andrychów zestawiamy w [porównaniu cen w Wadowicach i Andrychowie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wadowice-andrychow). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.