---
title: "Ceny mieszkań w Ostrołęce: 6886 zł/m², a rynek pierwotny i wtórny dzieli tylko 92 zł [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Ostrołęce z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny, metraże, izby, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-ostroleka"
published: "2026-10-30"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, Ostrołęka, która jest miastem na prawach powiatu"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-09-04"
  deeds: 652
---

# Ceny mieszkań w Ostrołęce: 6886 zł za metr, a rynek pierwotny i wtórny dzieli tu tylko 92 zł na metrze. Policzyliśmy 652 akty notarialne [ANALIZA]

Mediana metra w Ostrołęce to 6886 zł i 288 miejsce wśród 869 polskich gmin. Rynek wtórny ma medianę 6920 zł, a pierwotny 6828, czyli dzieli je 92 zł, 1,3 procent. Obie miary zmian cen dają tu podobny wynik: od 5,5 do 6 procent w rok, przy liczbie transakcji mniejszej o 36 procent.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, Ostrołęka, która jest miastem na prawach powiatu
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-09-04
- Liczba aktów notarialnych: 652
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-ostroleka — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Ostrołęka zajmuje **288 miejsce wśród 869 polskich gmin** (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą **6886 zł/m²**, czyli o 14 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 47 351 osób, a do centrum Warszawy jest stąd 123 km drogą, czyli około 106 minut samochodem. Jest to **najdalej od stolicy położone miasto na prawach powiatu w województwie**.

Liczby pochodzą z **652 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku.

Najciekawsza liczba tego wpisu jest bliska zeru. **Rynek wtórny ma w Ostrołęce medianę 6920 zł/m², a rynek pierwotny 6828 zł, czyli dzieli je 92 zł.** Wśród mazowieckich gmin, które mają co najmniej po dwadzieścia aktów na każdej stronie rynku, mniejszą różnicę mają tylko dwie.

![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w Ostrołęce, z niebieskim obrysem granic miasta i kolorowymi polami cen po obu stronach Narwi.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-ostroleka/ostroleka-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Ostrołękę, która jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do 4 września 2026. Jest to jeden z najświeższych rejestrów w województwie.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 11 aktów** o medianie 1479 zł/m² i typowej cenie 71 000 zł przy 46 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- **Rejestr nie zapisuje ulicy przy żadnej z 652 transakcji**, tylko oznaczenie działki, więc w tym wpisie nie ma tabeli adresów. Jest to luka w danych źródłowych, nie brak transakcji.

Po tych filtrach zostają **652 akty**. Mediana to **6886 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 6022 do 7930 zł/m², a typowe mieszkanie ma **49 m² i kosztuje 343 000 zł**.

## Obie strony rynku kosztują prawie tyle samo

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Wtórny | 6920 | 401 | 345 000 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 6828 | 240 | 342 979 zł | 52 m² |
| Nieokreślony w źródle | 6495 | 11 | 315 000 zł | 43 m² |

**Różnica wynosi 92 zł na metrze**, czyli 1,3 procenta, na korzyść rynku wtórnego, a pierwsze sprzedaże stanowią ponad jedną trzecią aktów: 240 wobec 401 odsprzedaży.

Dla kupującego jest to sytuacja bardzo wygodna. **Mediana 6886 zł opisuje w Ostrołęce niemal to samo po obu stronach rynku** i nie wymaga istotnej korekty. Ceny całych mieszkań też są prawie równe: 342 979 zł za lokal z pierwszej ręki wobec 345 000 zł z odsprzedaży, choć lokale z rynku pierwotnego są o cztery metry większe.

Znaczy to, że **deweloperzy budują w Ostrołęce dokładnie to, czym miasto już handluje**, i wyceniają to niemal na tym samym poziomie. W Wyszkowie, oddalonym o 68 km, ta sama różnica wynosi 1126 zł.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| do 35 m² | 6756 | 44 | 5 |
| 35 do 50 m² | 6706 | 302 | 110 |
| 50 do 65 m² | 7198 | 236 | 97 |
| ponad 65 m² | 6508 | 70 | 28 |

**Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" w Ostrołęce nie działa: najdroższy jest przedział od 50 do 65 m², a nie kawalerki.** Cała rozpiętość wynosi 690 zł na metrze, czyli 10 procent, a trzy pozostałe przedziały mieszczą się w 248 zł.

Rozkład jest przy tym mocno skoncentrowany w środku: **538 z 652 aktów, czyli 83 procent, dotyczy mieszkań od 35 do 65 m².**

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 2 | 7178 | 134 | 39 m² |
| 3 | 7128 | 298 | 50 m² |
| 4 | 6438 | 169 | 60 m² |
| 5 | 6038 | 42 | 72 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Tu zależność jest już normalna: **od dwóch izb do pięciu mediana traci 1140 zł na metrze**, czyli 16 procent, przy czym lokale dwu- i trzyizbowe dzieli zaledwie 50 zł. Wiersze jedno-, sześcio- i siedmioizbowy pomijamy, bo opierają się na jednym do pięciu aktów.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 4384 | 194 |
| 2022 | 4856 | 354 |
| 2023 | 5556 | 518 |
| 2024 | 6414 | 480 |
| 2025 | 7239 | 277 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 4 września; notuje z niego 138 aktów przy medianie 7160 zł.

**Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 65 procent**, czyli o 2855 zł na metrze, a wzrost był równomierny, bez ani jednego roku spadku. Rocznie przybywało od 472 do 858 zł.

Porównanie liczone względem końca rejestru daje **7157 zł/m² przy 213 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 6755 zł przy 335 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 6,0 procent.**

**Policzony osobno rynek wtórny urósł niemal tyle samo, o 5,5 procent: z 6758 zł/m² przy 182 aktach do 7128 zł przy 194 aktach.** Obie liczby są zgodne, co jest w tej serii rzadkością i wynika bezpośrednio z tego, że w Ostrołęce obie strony rynku mają prawie tę samą cenę.

Dla kupującego oznacza to informację jednoznaczną. **Mieszkania w Ostrołęce podrożały przez rok o 5,5 do 6 procent**, i nie ma tu żadnej liczby, którą trzeba by korygować.

Zwraca uwagę spadek liczby transakcji: **z 335 do 213, czyli o 36 procent w rok.**

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 95 | 550 000 zł | 320 000 do 750 000 zł | 454 m² |
| Działka | 165 | 140 000 zł | 34 932 do 232 720 zł | 800 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **33 z 95 aktów na dom, czyli 35 procent, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.**

Uwagę zwraca proporcja: **165 transakcji działkami wobec 95 domami**, czyli więcej działek niż domów. Szeroki rozstęp kwartylowy działek, od 34 932 zł, pokazuje, że wśród nich jest sporo niewielkich parceli.

Ostatni akt na dom pochodzi z 27 sierpnia 2026, a na działkę z 13 sierpnia 2026.

W ustawowej bazie cen deweloperskich **nie ma dla Ostrołęki ani jednego lokalu**, mimo 240 aktów pierwszej sprzedaży w oknie analizy.

## Co z tego ma kupujący

Ostrołęka ma jeden z najbardziej spójnych rynków w województwie: obie strony rynku kosztują prawie tyle samo i rosną w podobnym tempie. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Mediana 6886 zł jest tu uczciwym punktem wyjścia niezależnie od strony rynku**, bo różnica wynosi 92 zł. **Zwróć uwagę na metraż od 50 do 65 m²**, bo to jedyny przedział wyraźnie droższy od pozostałych, o 492 zł ponad przedział sąsiedni. I **pamiętaj, że liczba transakcji spadła w rok o 36 procent**, co przy rosnącej cenie oznacza rynek, na którym mniej się kupuje, a nie taniej.

Sąsiednie miasto opisujemy osobno: [Wyszków](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wyszkow) leży 68 km stąd i jest droższy o 513 zł na metrze. Oba zestawiamy w [porównaniu cen w Ostrołęce i Wyszkowie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-ostroleka-wyszkow). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.