--- title: "Ceny mieszkań w Ostrołęce i Wyszkowie: mniejszy Wyszków jest droższy od miasta na prawach powiatu o 513 zł na metrze [ANALIZA] | mScanner" description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Ostrołęce i Wyszkowie z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny, metraże, cenniki deweloperów, domy i działki." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-ostroleka-wyszkow" published: "2026-10-30" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, Ostrołęka oraz starostwa powiatowe w Wyszkowie, Ostrowi Mazowieckiej i Ostrołęce" from: "2024-07-01" to: "2026-09-11" deeds: 1457 --- # Ceny mieszkań w Ostrołęce i Wyszkowie: mniejszy Wyszków jest droższy od miasta na prawach powiatu o 513 zł na metrze. Policzyliśmy 1457 aktów notarialnych [ANALIZA] Wyszków ma medianę 7399 zł/m², a Ostrołęka, miasto na prawach powiatu o 47 tysiącach mieszkańców, 6886 zł. Różnica to 513 zł i idzie w parze z odległością od Warszawy: 66 kilometrów wobec 123. W Ostrołęce obie strony rynku dzieli 92 zł, w Wyszkowie dwa adresy dzieli 3779 zł. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, Ostrołęka oraz starostwa powiatowe w Wyszkowie, Ostrowi Mazowieckiej i Ostrołęce - Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-09-11 - Liczba aktów notarialnych: 1457 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-ostroleka-wyszkow — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Wyszków ma medianę **7399 zł/m²**, a Ostrołęka **6886 zł**, czyli o **513 zł mniej**. Wyszków ma 39 077 mieszkańców i jest stolicą powiatu ziemskiego; Ostrołęka 47 351 i jest miastem na prawach powiatu. Liczby pochodzą z **1457 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Wyjaśnienie tej odwrotności jest w tabeli odległości i jest wyjątkowo czyste. **Wyszków leży 66 km od centrum Warszawy, a Ostrołęka 123 km.** Poza tym te dwa miasta są do siebie podobne: mają zbliżoną liczbę mieszkańców, po kilkaset transakcji w rejestrze i rejestry kończące się w odstępie tygodnia. ![Mapa cen transakcyjnych mieszkań na północnym wschodzie Mazowsza, z niebieskim obrysem granic Wyszkowa i kolorowymi polami cen w Wyszkowie oraz Ostrołęce.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-ostroleka-wyszkow/wyszkow-region-mapa-v1.png) ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Ostrołękę, która jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwa powiatowe w Wyszkowie, Ostrowi Mazowieckiej i Ostrołęce (gmina Rzekuń). Są to ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od lipca 2024 do lipca 2026, przy czym każda gmina ma własny koniec okna: **Ostrów Mazowiecka 2 lutego 2026**, Rzekuń 11 sierpnia, Ostrołęka 4 września, Wyszków 11 września 2026. **Rejestr Ostrowi Mazowieckiej kończy się siedem miesięcy przed rejestrami Ostrołęki i Wyszkowa**, więc jego ostatnie pół roku nie jest jeszcze policzone. - Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął w tych czterech gminach 14 aktów.** - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. - Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie. **Ostrołęka nie zapisuje ich wcale**, Wyszków przy 399 z 718 transakcji. ## Cztery gminy, jedna tabela | Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | --- | | Wyszków | 39 077 | 216 | 7399 | 7200 | 8326 | 718 | 2026-09-11 | | Ostrołęka | 47 351 | 292 | 6886 | 6828 | 6920 | 652 | 2026-09-04 | | Ostrów Mazowiecka | 21 251 | 340 | 6540 | za mało aktów | 6447 | 58 | 2026-02-02 | | Rzekuń | 12 435 | poza rankingiem | 6102 | 7774 | za mało aktów | 29 | 2026-08-11 | Miejsce w kraju to pozycja w rankingu 888 polskich gmin, które mają co najmniej 30 aktów w oknie analizy (ranking według stanu z 6 listopada 2026). Mediana typowej polskiej gminy wynosi 6000 zł/m². Rzekuń podajemy dla kompletności, choć z 29 aktami nie mieści się w rankingu. Mediany jednej strony rynku nie podajemy tam, gdzie opierałaby się na mniej niż dziesięciu aktach: rynek pierwotny Ostrowi Mazowieckiej to 8 aktów, rynek wtórny Rzekunia 6. ## Odległość od Warszawy tłumaczy tu wszystko | Gmina | Do centrum Warszawy | Czas samochodem | Mediana, zł/m² | | --- | ---: | ---: | ---: | | Wyszków | 66,1 km | 50 min | 7399 | | Ostrów Mazowiecka | 100,1 km | 66 min | 6540 | | Rzekuń | 120,0 km | 101 min | 6102 | | Ostrołęka | 122,7 km | 106 min | 6886 | Odległości drogowe to najszybsze trasy samochodem, nie linia prosta. **Trzy z czterech gmin układają się dokładnie zgodnie z odległością.** Wyszków, 66 km, ma 7399 zł; Ostrów Mazowiecka, 100 km, 6540 zł; Rzekuń, 120 km, 6102 zł. Na odcinku od 66 do 120 kilometra ubywa około 24 zł na kilometrze. Ostrołęka wyłamuje się z tego porządku w górę: **leży najdalej, a jest droższa od Ostrowi Mazowieckiej o 346 zł i od Rzekunia o 784 zł.** Jest to jednak miasto na prawach powiatu, drugie co do wielkości w tej części województwa, z własnym rynkiem pracy, więc jego cena nie zależy od dojazdu do Warszawy. **Z tych liczb nie wynika żadna zależność przyczynowa**, ale przy szukaniu mieszkania warto mieć obie kolumny obok siebie: kupujący, dla którego liczy się dojazd do stolicy, płaci w Wyszkowie o 513 zł na metrze więcej i oszczędza 57 kilometrów w jedną stronę. ![Wykres punktowy odległości od Warszawy wobec mediany ceny metra: Wyszków najbliżej i najwyżej, Ostrów Mazowiecka i Rzekuń schodzą w dół, a Ostrołęka mimo największej odległości wraca w górę.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-ostroleka-wyszkow/wyszkow-ludnosc-cena-v2.png) ## Dwa miasta, dwa zupełnie różne rynki | Cecha | Ostrołęka | Wyszków | | --- | ---: | ---: | | Mediana, zł/m² | 6886 | 7399 | | Rynek pierwotny, zł/m² | 6828 | 7200 | | Rynek wtórny, zł/m² | 6920 | 8326 | | Różnica między rynkami | 92 zł | 1126 zł | | Udział rynku pierwotnego | 37% | 68% | | Rozstęp kwartylowy | 1908 zł | 2952 zł | | Rozpiętość między adresami | brak danych | 3779 zł | To zestawienie jest sednem porównania. **Ostrołęka ma rynek wyjątkowo jednorodny: obie strony dzieli 92 zł, a rozstęp kwartylowy jest o 1044 zł węższy niż w Wyszkowie.** Wyszków jest jego przeciwieństwem. **Siedem adresów daje tam prawie połowę obrotu, a dzieli je 3779 zł na metrze**, od 5920 zł przy Pana Tadeusza 21 do 9699 zł przy Sowińskiego 38. Obie te inwestycje sprzedawały się w tym samym dwuletnim oknie, w tym samym mieście. Praktyczna konsekwencja jest jasna. **W Ostrołęce mediana miasta jest wiarygodnym punktem wyjścia dla każdej oferty. W Wyszkowie trzeba zapytać o konkretny adres**, bo różnica między inwestycjami jest większa niż różnica między tymi dwoma miastami. ## Kierunek zmian: wzrost o 44 procent w Wyszkowie jest w większości pozorny | Gmina | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Rynek wtórny, ostatnie 12 miesięcy | Akty w ostatnim roku | | --- | ---: | ---: | ---: | | Wyszków | +43,8% | +4,7% | 386 | | Ostrołęka | +6,0% | +5,5% | 213 | | Ostrów Mazowiecka | +6,5% | +6,8% | 34 | Każda gmina liczy swoje dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru, a poprzednie dwanaście stanowi punkt odniesienia. Rzekuń pomijamy, bo jego okres odniesienia ma pięć aktów. **Wyszków pokazuje najwyższy wzrost mediany wśród mazowieckich gmin, które mają co najmniej sto aktów w oknie analizy, 43,8 procent, a jego ceny odsprzedaży urosły w tym czasie o 4,7 procent.** Przyczynę różnicy prawie czterdziestu punktów procentowych widać w tabeli adresów: w poprzednim oknie dominowała sprzedaż przy Pana Tadeusza po 5920 zł, w bieżącym przy Sowińskiego i Komisji Edukacji Narodowej po 9100 do 9700 zł. **W Ostrołęce i Ostrowi Mazowieckiej obie kolumny są zgodne**: w Ostrołęce rynek pierwotny i wtórny mają praktycznie tę samą cenę, a w Ostrowi rynek pierwotny to zaledwie osiem aktów. Ostrołęka rośnie o 5,5 do 6,0 procent, Ostrów o 6,5 do 6,8. **Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu wszystkie trzy miasta rosną w podobnym tempie, od 4,7 do 6,8 procent rocznie.** Spektakularne 43,8 procent w Wyszkowie dotyczy wyłącznie tego, która inwestycja akurat sprzedaje. Liczba transakcji zmieniła się w tych miastach w przeciwnych kierunkach: **w Ostrołęce spadła z 335 do 213, czyli o 36 procent**, a w Wyszkowie wzrosła z 276 do 386. ## Cenniki deweloperów są tylko w Wyszkowie | Gmina | Lokale w cennikach | Mediana ofertowa, zł/m² | Rynek pierwotny z aktów, zł/m² | | --- | ---: | ---: | ---: | | Wyszków | 216 | 10 200 | 7200 | W Ostrołęce, Ostrowi Mazowieckiej i Rzekuniu ustawowa baza **nie zawiera ani jednego lokalu**, mimo że sama Ostrołęka ma 240 aktów pierwszej sprzedaży w oknie analizy. Wyszkowski cennik wymaga tego samego zastrzeżenia co cały tamtejszy rynek. **150 z 216 lokali stoi przy Komisji Edukacji Narodowej 15 i 17, wycenionych na 10 300 i 10 200 zł**, czyli w tej samej lokalizacji, w której rejestr notuje 9148 i 9501 zł. Uczciwsze porównanie to więc różnica rzędu 7 do 12 procent, a nie 42, które wychodzi z porównania cennika z medianą całej pierwszej sprzedaży w mieście. ## Domy i działki | Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Udział siedlisk | Działki, akty | Mediana działki | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | | Rzekuń | 90 | 646 000 zł | 21% | 307 | 155 000 zł | | Ostrołęka | 95 | 550 000 zł | 35% | 165 | 140 000 zł | | Wyszków | 178 | 500 000 zł | 29% | 398 | 165 000 zł | | Ostrów Mazowiecka | 41 | 480 000 zł | 44% | 62 | 173 000 zł | Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. Kolumna „udział siedlisk" to odsetek aktów dotyczących nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami. **Rzekuń, podmiejska gmina Ostrołęki, ma najdroższe domy w tym zestawieniu, 646 000 zł**, i najniższy udział siedlisk, 21 procent, czyli jego rejestr opisuje głównie domy jednorodzinne pod miastem, a nie siedliska. Działki są za to w całym zestawieniu wyceniane podobnie: **mediana od 140 000 zł w Ostrołęce do 173 000 zł w Ostrowi Mazowieckiej**, przy typowej powierzchni od 800 m² w Ostrołęce do 1238 m² w Wyszkowie. **W każdej z czterech gmin rejestr notuje więcej transakcji działkami niż domami**, najwyraźniej w Rzekuniu, 307 wobec 90, i w Wyszkowie, 398 wobec 178. Jedyny rejestr, który stoi, to rejestr działek w Ostrowi Mazowieckiej: ostatni akt pochodzi z 5 grudnia 2025, dwa miesiące przed końcem tamtejszego rejestru lokalowego. ## Analizy poszczególnych miast Oba główne rynki opisujemy osobno, z tabelą adresów, metraży, izb i historii cen: - [Ceny mieszkań w Wyszkowie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wyszkow), 718 aktów, mediana 7399 zł/m² - [Ceny mieszkań w Ostrołęce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-ostroleka), 652 akty, mediana 6886 zł/m² Sąsiednie powiaty zestawiamy w [porównaniu cen w Ząbkach, Markach, Kobyłce, Wołominie i Radzyminie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zabki-marki-kobylka-wolomin-radzymin) oraz w [porównaniu cen w Ciechanowie, Mławie, Przasnyszu i Żurominie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-ciechanow-mlawa-przasnysz-zuromin). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.