---
title: "Ceny mieszkań w gminie Osielsko: 8083 zł/m², drożej niż w Bydgoszczy [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w gminie Osielsko z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-osielsko"
published: "2026-09-10"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Bydgoszczy"
  from: "2024-07-05"
  to: "2026-04-29"
  deeds: 231
---

# Ceny mieszkań w gminie Osielsko: 8083 zł za metr, czyli drożej niż w Bydgoszczy, a rynek wtórny jest tu droższy od pierwotnego. Policzyliśmy 231 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w gminie Osielsko to 8083 zł i 149 miejsce wśród 860 polskich gmin, o 64 zł powyżej Bydgoszczy. Rynek wtórny jest tu o 1210 zł droższy od pierwotnego, typowe mieszkanie ma 70 m², a mediana ceny domu wynosi 949 000 zł.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Bydgoszczy
- Zakres danych: od 2024-07-05 do 2026-04-29
- Liczba aktów notarialnych: 231
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-osielsko — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Gmina Osielsko zajmuje **149 miejsce wśród 860 polskich gmin** z medianą **8083 zł/m²**, czyli o 34 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 19 488 osób, a do Bydgoszczy jest stąd 10 km.

Liczby pochodzą z **231 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku.

To **jedyna gmina w województwie kujawsko-pomorskim poza Toruniem, która jest droższa od Bydgoszczy**, choć wyprzedza ją zaledwie o 64 zł na metrze. Osielsko jest też jedyną gminą w tym zestawieniu, w której **mieszkanie z istniejącego zasobu kosztuje więcej za metr niż mieszkanie od dewelopera**, i to o 1210 zł.

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Bydgoszczy, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 5 lipca 2024 do 29 kwietnia 2026. Rejestr powiatu bydgoskiego jest o dwa i pół miesiąca świeższy niż rejestr samego miasta Bydgoszczy, który kończy się 13 lutego.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 1 akt** o cenie 1258 zł/m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **231 aktów**. Mediana to **8083 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 7056 do 9271 zł/m², a typowe mieszkanie ma **70 m² i kosztuje 590 000 zł**.

Ta liczba 70 m² jest tu ważniejsza niż w innych wpisach. W Bydgoszczy typowe mieszkanie z aktu ma 47 m², w Solcu Kujawskim 47 m², w Koronowie 45 m². **Osielsko sprzedaje mieszkania półtora raza większe niż miasto obok**, więc mediana ceny całkowitej, 590 000 zł, jest tu o 223 073 zł wyższa niż w Bydgoszczy przy różnicy 64 zł na metrze.

## Rynek wtórny jest droższy od pierwotnego o 1210 zł

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Wtórny | 8922 | 77 | 664 000 zł | 71 m² |
| Pierwotny | 7712 | 154 | 572 660 zł | 69 m² |

To odwrócenie zwykłego układu i warto je wyjaśnić, bo z 231 aktów **dwie trzecie to pierwsza sprzedaż**. W większości gmin taki udział podnosi medianę; tutaj ją obniża.

Powodem jest to, co konkretnie się w tej gminie buduje i co się odsprzedaje. Rynek pierwotny w Osielsku to w praktyce dwa budynki przy Jana Pawła II, z medianami 7143 i 8218 zł/m². Rynek wtórny to pojedyncze transakcje rozsiane po całej gminie, wśród nich lokale przy Kusocińskiego z medianą 14 180 zł/m². **Obie mediany opisują ten sam metraż, około 70 m², więc różnicy nie da się złożyć na wielkość lokali.**

Dla kupującego wniosek jest nietypowy: **w Osielsku to oferta dewelopera, a nie ogłoszenie z drugiej ręki, jest tą tańszą stroną rynku**.

## Adresy

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| Jana Pawła II 85 | 7143 | 32 | 32 |
| Jana Pawła II 87 | 8218 | 28 | 28 |
| Janusza Kusocińskiego 2 | 14 180 | 9 | 9 |

Trzy adresy dają **69 aktów, czyli 30 procent rynku gminy**, i wszystkie 69 transakcji to pierwsza sprzedaż. Dwa sąsiadujące budynki przy Jana Pawła II dzieli 1075 zł na metrze, a od trzeciego adresu dzieli je 7037 i 5962 zł. Mediana 14 180 zł przy Kusocińskiego stoi na dziewięciu aktach i tak trzeba ją czytać, ale jest to najwyższa cena za metr, jaką rejestr notuje w tym powiecie.

Pozostałe 162 akty rozkładają się na kilkadziesiąt adresów, z których żaden nie ma choćby siedmiu transakcji.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 35 do 50 m² | 8401 | 39 | 23 |
| 50 do 65 m² | 8418 | 60 | 47 |
| ponad 65 m² | 7936 | 130 | 83 |

Rozkład metraży sam w sobie jest wynikiem: **130 z 231 lokali ma ponad 65 m²**, a lokali poniżej 35 m² rejestr notuje w tej gminie dwa. To nie jest rynek kawalerek, tylko rynek dużych mieszkań budowanych zamiast domów.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 2 | 9981 | 13 | 49 m² |
| 3 | 8928 | 28 | 68 m² |
| 4 | 8351 | 21 | 91 m² |
| 5 | 8075 | 7 | 110 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje, i wypełnia to pole tylko przy 76 z 231 aktów, więc tabela jest orientacyjna. Kierunek jest w niej jednak taki sam jak w Bydgoszczy: im większy lokal, tym niższa cena metra.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 5958 | 205 |
| 2022 | 6211 | 288 |
| 2023 | 6470 | 159 |
| 2024 | 7942 | 234 |
| 2025 | 8424 | 128 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy, bo rejestr kończy się 29 kwietnia i zawiera z niego 14 aktów.

**Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 41 procent**, a cały ten wzrost mieści się w jednym roku: między 2023 a 2024 mediana skoczyła o 23 procent. To rok, w którym weszły do sprzedaży budynki przy Jana Pawła II.

Porównanie liczone względem końca rejestru: **w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 8372 zł/m² przy 106 aktach, a w dwunastu poprzednich 7756 zł przy 149 aktach, czyli wzrost o 7,9 procent.**

## Cenniki deweloperów

**Dla gminy Osielsko nie ma w ustawowej bazie ani jednego cennika**, mimo że rejestr notarialny pokazuje 154 transakcje z rynku pierwotnego. To luka w danych źródłowych, a nie brak nowych mieszkań.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 169 | 949 000 zł | 750 000 do 1 300 000 zł | 719 m² |
| Działka | 37 | 300 000 zł | 150 000 do 480 000 zł | 877 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **21 ze 169 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, czyli znacznie mniej niż w gminach wiejskich regionu, gdzie zwykle jest to jedna trzecia albo połowa.

Mediana ceny domu, **949 000 zł, jest najwyższa w całym województwie** i o 239 000 zł wyższa niż w Bydgoszczy. Górny kwartyl sięga 1 300 000 zł. Ta gmina jest przede wszystkim rynkiem domów jednorodzinnych, a 169 transakcji domami przy 231 lokalowych jest proporcją, jakiej nie ma żadne miasto regionu.

Liczba mieszkańców rośnie tu zresztą szybciej niż gdziekolwiek indziej w województwie: **z 16 424 osób w 2020 roku do 19 488 w 2025, czyli o 19 procent**, podczas gdy Bydgoszcz w tym samym czasie straciła 5 procent. Dane ludnościowe pochodzą z GUS BDL i są kontekstem, a nie czymś, co widać w rejestrze cen.

## Co z tego ma kupujący

Osielsko jest najdroższą gminą powiatu bydgoskiego i jedną z dwóch w województwie, które przebijają Bydgoszcz. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Porównuj metraż, nie tylko cenę metra.** Typowe mieszkanie ma tu 70 m², więc mediana ceny całkowitej wynosi 590 000 zł, o 223 073 zł więcej niż w Bydgoszczy. **Sprawdź, po której stronie rynku stoi oferta**, bo w tej gminie tańsza jest strona deweloperska, 7712 zł, a nie odsprzedaż, 8922 zł. I **pamiętaj, że trzy adresy dają 30 procent transakcji**, więc mediana gminy jest w dużej mierze medianą dwóch budynków przy Jana Pawła II.

Sąsiednie gminy opisujemy osobno: [Bydgoszcz](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bydgoszcz) leży 10 km stąd i jest tańsza o 64 zł na metrze, [Solec Kujawski](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-solec-kujawski) jest tańszy o 1980 zł, a [Koronowo](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-koronowo) o 1943 zł. Całą okolicę zestawiamy w [porównaniu cen w Bydgoszczy i gminach obwarzanka](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-bydgoszcz-i-okolice). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.