---
title: "Osiedla Wrocławia: gdzie metr jest naprawdę drogi? 18 462 akty notarialne [ANALIZA] | mScanner"
description: "Wrocław nie ma dzielnic, ma 48 osiedli. Policzyliśmy medianę ceny transakcyjnej w każdym z nich na podstawie aktów notarialnych z dwóch lat, razem z cennikami deweloperów."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-osiedla-wroclawia"
published: "2026-07-30"
updated: "2026-07-30"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
---

# Osiedla Wrocławia: gdzie metr jest naprawdę drogi? Policzyliśmy 18 462 akty notarialne [ANALIZA]

Wrocław nie ma dzielnic, więc ranking robimy na osiedlach, osobno dla rynku pierwotnego i osobno dla wtórnego. Na Jagodnie deweloper sprzedaje po 9572 zł za metr, a mieszkanie z rynku wtórnego na tym samym osiedlu kosztuje 13 233 zł. Wewnątrz jednego budynku przy Sikorskiego rozjazd sięga kilkunastu tysięcy złotych na metrze.

Wrocław wyłamuje się z tej serii, bo nie ma dzielnic. Podział na Stare Miasto, Śródmieście, Krzyki, Fabryczną i Psie Pole zniesiono w 1991 roku, a jednostkami pomocniczymi jest dziś **48 osiedli**. To dobra wiadomość dla takiej analizy: osiedle zawęża okolicę znacznie lepiej niż dzielnica.

Podstawą jest **18 462 akty notarialne dotyczące wrocławskich mieszkań z ostatnich dwóch lat**. Mediana wynosi **12 272 zł/m²**: 12 147 zł/m² na rynku pierwotnym z 9497 aktów i 12 410 zł/m² na rynku wtórnym z 8965 aktów. Ranking osiedli prowadzimy osobno dla każdego z tych dwóch rynków.

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości, który dla Wrocławia prowadzi miasto na prawach powiatu, czyli ceny z aktów notarialnych razem z powierzchnią, datą i adresem lokalu, a nie ceny z ogłoszeń.
- **Zakres danych:** transakcje **od lipca 2024 do lipca 2026**, ale wrocławski rejestr, którym dysponujemy, zaczyna się w połowie 2021 roku i jest zapełniony do **11 lutego 2026**. Nie pokażemy tu więc pełnej dekady ani świeżych miesięcy 2026 roku, a zmiany rok do roku traktuj jako sygnał, bo nowszy rok ma połowę mniej rekordów niż starszy.
- Mediana, nie średnia.
- Odrzucamy lokale poniżej 15 i powyżej 250 m² oraz transakcje nierynkowe, na przykład sprzedaż lokali miejskich najemcom i pakiety hurtowe. We Wrocławiu filtr wyłapał 415 aktów.
- Osiedle wchodzi do tabeli od 30 transakcji w górę, liczonych osobno dla rynku pierwotnego i wtórnego. Gdy aktów jest mniej, w tabeli stoi „za mało".

Każdy ranking w tym tekście podajemy osobno dla rynku pierwotnego i wtórnego, bo mediana licząca oba naraz nie opisuje żadnego realnego mieszkania.

## Ranking osiedli

Tabela jest posortowana po medianie rynku wtórnego, bo to on obejmuje większość zasobu mieszkaniowego miasta. Obok stoi mediana rynku pierwotnego z tego samego osiedla, żeby było widać, w którą stronę i jak mocno rozjeżdżają się oba rynki.

| Osiedle | Wtórny zł/m² | Aktów | Pierwotny zł/m² | Aktów |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Tarnogaj | 14 372 | 205 | 13 001 | 293 |
| Kleczków | 14 330 | 166 | 12 888 | 106 |
| Strachocin-Swojczyce-Wojnów | 14 306 | 191 | za mało | za mało |
| Stare Miasto | 13 812 | 220 | 23 427 | 153 |
| Przedmieście Oławskie | 13 604 | 373 | 12 245 | 613 |
| Szczepin | 13 235 | 399 | 15 125 | 1313 |
| Jagodno | 13 233 | 420 | 9572 | 699 |
| Wojszyce | 13 180 | 112 | 10 097 | 49 |
| Polanowice-Poświętne-Ligota | 13 147 | 98 | 10 558 | 126 |
| Oporów | 13 133 | 107 | 12 040 | 264 |
| Nadodrze | 13 101 | 403 | 15 083 | 667 |
| Grabiszyn-Grabiszynek | 13 096 | 156 | 12 282 | 95 |
| Sołtysowice | 13 031 | 99 | 12 310 | 33 |
| Borek | 12 911 | 191 | 13 548 | 194 |
| Krzyki-Partynice | 12 865 | 403 | 13 721 | 314 |
| Przedmieście Świdnickie | 12 858 | 278 | 18 746 | 279 |
| Klecina | 12 798 | 165 | 13 113 | 137 |
| Maślice | 12 638 | 254 | 11 292 | 524 |
| Żerniki | 12 615 | 58 | 10 261 | 124 |
| Leśnica | 12 017 | 269 | 9524 | 330 |
| Gajowice | 11 564 | 412 | 10 048 | 175 |
| Psie Pole-Zawidawie | 11 523 | 415 | 10 459 | 738 |
| Ołbin | 11 040 | 480 | 11 726 | 407 |
| Zacisze-Zalesie-Szczytniki | za mało | za mało | 23 674 | 98 |

W skali miasta oba rynki niemal się pokrywają: 12 147 zł/m² za nowe mieszkanie i 12 410 zł/m² za mieszkanie z rynku wtórnego. Ta bliskość jest jednak efektem uśrednienia, bo na poziomie osiedli kierunek różnicy zmienia się co kilka wierszy tabeli.

**Szczepin jest największym placem budowy w mieście: 1313 aktów z rynku pierwotnego, mediana 15 125 zł/m², przy 13 235 zł/m² za mieszkanie z rynku wtórnego na tym samym osiedlu.** Jagodno pokazuje najszerszą różnicę w drugą stronę, nowe lokale schodzą tam po 9572 zł/m², a te z rynku wtórnego po 13 233 zł/m². Na Przedmieściu Świdnickim nowe mieszkanie kosztuje 18 746 zł/m² wobec 12 858 zł/m² na rynku wtórnym. Trzy osiedla obok siebie w rankingu wtórnym, trzy zupełnie różne rynki pierwotne.

Zacisze-Zalesie-Szczytniki stoi na końcu tabeli, bo w dwa lata nie zebrało się tam dość aktów z rynku wtórnego, żeby podać medianę. **Cały wynik osiedla, 23 674 zł/m² z 98 aktów, opiera się na nowych inwestycjach apartamentowych, na przykład z Różyckiego 1K, gdzie mediana wynosi 26 640 zł/m².** Odwrotnie wygląda Strachocin-Swojczyce-Wojnów, gdzie za mało jest aktów z rynku pierwotnego.

Zwróć uwagę, gdzie podpisuje się najwięcej aktów. **Szczepin, Psie Pole-Zawidawie i Jagodno dają razem 21,7 procent wszystkich wrocławskich transakcji, a w każdym z nich ponad 60 procent to rynek pierwotny.** Na rynku pierwotnym dzieli je przepaść: 15 125 zł/m² na Szczepinie wobec 10 459 zł/m² na Psim Polu i 9572 zł/m² na Jagodnie. Na rynku wtórnym Szczepin i Jagodno wypadają niemal identycznie, 13 235 i 13 233 zł/m². Nowe budownictwo we Wrocławiu powstaje więc jednocześnie w miejscu bardzo drogim i w miejscach najtańszych, i to ono nadaje ton całej statystyce miasta.

![Mapa Wrocławia z medianą ceny za metr w 41 osiedlach i pełnym rankingiem osiedli, widok cen transakcyjnych](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-osiedla-wroclawia/mapa-osiedla.png)

Widok cen transakcyjnych na żywo obejmuje ostatnie 12 miesięcy, dlatego liczby mogą się nieznacznie różnić od dwuletniego okna tej analizy.

## Rynek pierwotny kontra wtórny

W większości wierszy rankingu droższy jest metr z rynku wtórnego, a osiedla, na których nowe mieszkanie wyraźnie przebija rynek wtórny, leżą blisko centrum. Na Starym Mieście nowe lokale schodzą po 23 427 zł/m² przy 13 812 zł/m² na rynku wtórnym, a stoją za tym adresy w rodzaju Bernardyńskiej 2 i 4 z medianami 29 246 i 27 144 zł/m². Na obrzeżach kolejność się odwraca, jak na Jagodnie, w Leśnicy i na Maślicach.

To ta sama mechanika co w Krakowie i Warszawie. Duże osiedla deweloperskie stoją na obrzeżach, gdzie cena metra jest niska, a nowe inwestycje w centrum są nieliczne i drogie. Mediana „nowego budownictwa" dla całego miasta miesza jedno z drugim, dlatego cennik dewelopera przykładaj do mediany rynku pierwotnego z tego samego osiedla, a nie do liczby z nagłówka.

> **Twoje mieszkanie nie jest medianą swojego osiedla.** Wklej link do ogłoszenia, a porównamy tę konkretną cenę z transakcjami w tym samym budynku i w najbliższej okolicy.

## Rozrzut wewnątrz osiedla

W całym Wrocławiu dziesiąty percentyl to 8962 zł/m², a dziewięćdziesiąty 16 944 zł/m². Ta tabela nie jest rankingiem cen, tylko miarą rozrzutu wewnątrz osiedla, dlatego liczy oba rynki razem.

| Osiedle | 10 percentyl | Mediana | 90 percentyl | Ile razy więcej |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Stare Miasto | 10 293 | 14 794 | 26 736 | 2,60 |
| Przedmieście Świdnickie | 9 825 | 14 633 | 21 657 | 2,20 |
| Nadodrze | 8 779 | 14 539 | 18 864 | 2,15 |
| Szczepin | 11 373 | 14 786 | 21 374 | 1,88 |
| Kleczków | 8 451 | 13 894 | 16 858 | 1,99 |
| Jagodno | 8 064 | 10 478 | 14 630 | 1,81 |

Stare Miasto rozciąga się od 10 293 do 26 736 zł/m², czyli ponad dwuipółkrotnie. Do tego samego osiedla trafiają kamienice po dawnej zabudowie i nowe apartamenty, a mediana 14 794 zł/m² nie mówi, po której stronie tego zakresu leży konkretna oferta.

## Jeden budynek, 333 akty

Największy pojedynczy adres w mieście to **Sikorskiego 13 na Szczepinie**, gdzie w dwa lata podpisano 333 akty. Mediana wynosi 21 193 zł/m², a pojedyncze lokale schodziły od 15 500 do 34 626 zł/m². Zakres zawęził się, odkąd filtr wyrzucił z tego budynku jeden akt po 2482 zł/m², czyli transakcję spoza wolnego rynku.

Tak wygląda cała pointa tej analizy w jednym wierszu danych: **rozrzut w jednym budynku bywa większy niż rozrzut między osiedlami**. Decydują piętro, stan, ekspozycja, kondygnacja i to, czy sprzedający się spieszył.

Najtańsze adresy z co najmniej pięcioma aktami to trzy sąsiadujące budynki przy Bluszczowej na Brochowie: numer 7 z medianą 7320 zł/m², numer 9 z 7314 i numer 11 z 7145, wszystkie przy typowym mieszkaniu 38 m². Ta sama liczba aktów i cztery razy niższa cena metra niż na Bernardyńskiej.

## Cenniki deweloperów kontra akty notarialne

Mamy też 8338 bieżących ofert z rynku pierwotnego we Wrocławiu. Ich mediana to **14 400 zł/m²** przy 12 147 zł/m² w aktach z tego samego segmentu, czyli o 19 procent więcej.

| Osiedle | Oferty zł/m² | Ofert | Akty, całe osiedle |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| Szczepin | 20 400 | 1517 | 14 786 |
| Powstańców Śląskich | 19 600 | 159 | 11 448 |
| Przedmieście Świdnickie | 19 015 | 31 | 14 633 |
| Plac Grunwaldzki | 18 440 | 107 | 11 279 |
| Nadodrze | 17 500 | 184 | 14 539 |
| Kleczków | 16 398 | 620 | 13 894 |
| Jagodno | 11 550 | 237 | 10 478 |
| Psie Pole-Zawidawie | 11 497 | 54 | 10 840 |
| Lipa Piotrowska | 10 271 | 119 | 10 586 |

Na Szczepinie cennik przewyższa rejestr o 38 procent, a przy Placu Grunwaldzkim o 63 procent. Na Jagodnie i na Lipie Piotrowskiej różnicy praktycznie nie ma. Pamiętaj, że oferty to zdjęcie dzisiejszej podaży, często z lokalami w budowie, a akty obejmują dwa lata wstecz, więc część luki to upływ czasu, a nie rabat do wynegocjowania.

## Metraż i cena metra

| Powierzchnia | Mediana zł/m² | Mediana ceny |
| --- | ---: | ---: |
| Do 35 m² | 14 274 | 420 000 |
| 35 do 50 m² | 12 806 | 542 120 |
| 50 do 70 m² | 11 850 | 685 000 |
| Powyżej 70 m² | 10 732 | 980 000 |

Wrocław ma najostrzejszą zależność ceny metra od metrażu w całej szóstce. Kawalerka kosztuje za metr o 33 procent więcej niż mieszkanie powyżej 70 m². Jeśli szukasz czegoś dużego, przykładaj ofertę do 10 732 zł/m², a nie do 12 272 zł/m² z nagłówka.

## Pięć lat

| Rok | Mediana zł/m² |
| --- | ---: |
| 2021 | 8214 |
| 2022 | 8795 |
| 2023 | 9913 |
| 2024 | 11 591 |
| 2025 | 12 292 |
| 2026 (do 11 lutego) | 12 709 |

Od 2021 roku mediana wzrosła o 55 procent. Ostatni rok wygląda spokojnie: w oknie dwuletnim mediana przesunęła się z 12 212 na 12 402 zł/m², a na rynku wtórnym z 12 424 na 12 398 zł/m². Wrocławskie ceny przestały rosnąć w tempie z lat 2022 i 2023.

## Co z tego ma kupujący

Podział na 48 osiedli daje we Wrocławiu lepszy punkt odniesienia niż dzielnice w innych miastach, ale nadal jest za szeroki. Mediana osiedla nie odpowiada na pytanie, czy konkretna oferta jest droga, skoro w jednym budynku przy Sikorskiego rozrzut sięga kilkunastu tysięcy złotych na metrze.

W ostatnich dwóch latach zebraliśmy we Wrocławiu transakcje z 7651 adresów. Mediana ceny domu w granicach miasta to 1,2 miliona zł. Wszystko sprawdzisz w [cenach transakcyjnych dla Wrocławia](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan/wroclaw): mapa, osiedla i lista adresów. Gdy masz już wybraną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) porównuje jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów.