---
title: "Osiedla Poznania: gdzie metr jest najtańszy? 17 724 akty notarialne [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej w 37 poznańskich osiedlach z aktów notarialnych z dwóch lat. Poznań jest najtańszy z pięciu największych miast, a różnice wewnątrz miasta sięgają 59 procent."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-osiedla-poznania"
published: "2026-07-30"
updated: "2026-07-30"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
---

# Osiedla Poznania: gdzie metr jest najtańszy? Policzyliśmy 17 724 akty notarialne [ANALIZA]

Poznań ma najniższą medianę ceny metra z pięciu największych miast Polski. Ale między Jeżycami i Głuszyną jest 59 procent różnicy, a najtańsze poznańskie mieszkania to 26 metrów na Głównej.

Poznań zamyka stawkę pięciu największych miast. Mediana ceny transakcyjnej to **11 148 zł/m²**, czyli o 24 procent mniej niż w Krakowie i o 9 procent mniej niż we Wrocławiu. Policzyliśmy ją z **17 724 aktów notarialnych dotyczących mieszkań z ostatnich dwóch lat**. Ta liczba miesza rynek pierwotny z wtórnym, bo poznański rejestr przy większości aktów w ogóle nie zapisuje rodzaju rynku.

Wewnątrz miasta ta niska mediana rozkłada się bardzo nierówno: od 8120 zł/m² na Głuszynie do 12 874 zł/m² na Jeżycach.

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości, który dla Poznania prowadzi miasto na prawach powiatu, a my pobieramy go z archiwów GEOPOZ-u. To ceny zapisane w aktach notarialnych razem z powierzchnią, datą i adresem lokalu, a nie ceny z ogłoszeń.
- **Zakres danych:** transakcje **od lipca 2024 do lipca 2026**, czyli do końca tego, co niesie rejestr w dniu obliczeń.
- Mediana, nie średnia.
- Odrzucamy lokale poniżej 15 i powyżej 250 m² oraz transakcje nierynkowe. W Poznaniu filtr wyłapał 1985 aktów.
- Jednostka wchodzi do tabeli od 30 transakcji w górę. Z 42 poznańskich osiedli samorządowych kryterium spełnia 37.

Dwie uwagi o poznańskich danych. Po pierwsze, podział miasta na Stare Miasto, Nowe Miasto, Grunwald, Jeżyce i Wildę to podział historyczny. Formalnymi jednostkami pomocniczymi są 42 osiedla, i to na nich liczymy, dlatego „Jeżyce" oznaczają tu osiedle, a nie całą dawną dzielnicę.

Po drugie, tam gdzie rejestr zapisuje rodzaj rynku, podajemy medianę osobno dla rynku pierwotnego i osobno dla wtórnego, a w Poznaniu tego oznaczenia brakuje przy większości aktów. Poznański rejestr nie podaje rodzaju rynku dla **129 tysięcy ze 138 tysięcy aktów** w całym archiwum, dlatego podział „rynek pierwotny kontra wtórny" pokazujemy niżej w osobnej sekcji, z zastrzeżeniem, ile transakcji obejmuje.

## Ranking osiedli: czołówka

| Osiedle | Mediana zł/m² | Transakcje | Udział w mieście | Mediana ceny |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Jeżyce | 12 874 | 2134 | 12,5% | 630 000 |
| Stare Miasto | 12 702 | 1262 | 7,4% | 520 000 |
| Sołacz | 12 500 | 125 | 0,7% | 610 000 |
| Stare Winogrady | 12 269 | 380 | 2,2% | 538 544 |
| Wilda | 11 773 | 1049 | 6,1% | 533 650 |
| Rataje | 11 503 | 1414 | 8,3% | 549 000 |
| Junikowo | 11 392 | 536 | 3,1% | 556 774 |
| Starołęka-Minikowo-Marlewo | 11 203 | 1187 | 7,0% | 534 380 |
| Wola | 11 198 | 255 | 1,5% | 588 724 |
| Umultowo | 11 162 | 106 | 0,6% | 845 916 |

## Koniec tabeli

| Osiedle | Mediana zł/m² | Transakcje | Udział w mieście | Mediana ceny |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Głuszyna | 8120 | 53 | 0,3% | 389 000 |
| Morasko-Radojewo | 8631 | 30 | 0,2% | 1 193 500 |
| Szczepankowo-Spławie-Krzesinki | 8819 | 81 | 0,5% | 930 000 |
| Świerczewo | 9399 | 48 | 0,3% | 444 000 |
| Główna | 9501 | 299 | 1,8% | 233 000 |
| Piątkowo Północ | 9512 | 178 | 1,0% | 421 148 |
| Nowe Winogrady Północ | 9522 | 80 | 0,5% | 489 500 |
| Górczyn | 9874 | 404 | 2,4% | 508 828 |
| Strzeszyn | 9887 | 527 | 3,1% | 535 000 |
| Chartowo | 10 159 | 167 | 1,0% | 505 000 |

Jeżyce są droższe od Głuszyny o 59 procent. Poznań rozkłada się więc ciaśniej niż Kraków z 75 procentami i Warszawa z 91, choć porównujemy tu 37 osiedli z 18 dzielnicami, więc takie zestawienie jest przybliżone.

Zwróć uwagę na dwie kolumny obok siebie w dolnej tabeli. **Na Głównej mediana ceny mieszkania to 233 tysiące zł, przy medianie powierzchni 26 metrów.** To najtańsze mieszkania w Poznaniu w liczbach bezwzględnych, tylko że kupuje się tam metraż kawalerki, nie mieszkania dla rodziny. Odwrotny przypadek to Morasko-Radojewo: mediana 8631 zł/m² wygląda tanio, ale przy typowej powierzchni 140 metrów mediana ceny wynosi 1,19 miliona zł, czyli najwięcej w mieście.

![Mapa Poznania z medianą ceny za metr według osiedli wraz z rankingiem, widok cen transakcyjnych](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-osiedla-poznania/mapa-osiedla.png)

Widok cen transakcyjnych na żywo obejmuje ostatnie 12 miesięcy, dlatego liczby mogą się nieznacznie różnić od dwuletniego okna tej analizy.

## Cena metra kontra cena mieszkania

Te dwie liczby rozjeżdżają się w Poznaniu mocniej niż w innych miastach, bo osiedla różnią się nie tylko ceną, ale też tym, co się w nich sprzedaje.

| Osiedle | Mediana zł/m² | Mediana powierzchni | Mediana ceny |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| Morasko-Radojewo | 8631 | 140 m² | 1 193 500 |
| Szczepankowo-Spławie-Krzesinki | 8819 | 110 m² | 930 000 |
| Umultowo | 11 162 | 78 m² | 845 916 |
| Jeżyce | 12 874 | 48 m² | 630 000 |
| Główna | 9501 | 26 m² | 233 000 |

Mieszkanie na Głównej i mieszkanie na Morasku różnią się w cenie metra o 10 procent, a w cenie do zapłaty pięciokrotnie. **Jeśli porównujesz oferty, ustaw obok siebie oba wskaźniki, bo sam metr potrafi wprowadzić w błąd w każdą stronę.**

> **Twoje mieszkanie nie jest medianą swojego osiedla.** Wklej link do ogłoszenia, a porównamy tę konkretną cenę z transakcjami w tym samym budynku i w najbliższej okolicy.

## Rozrzut wewnątrz osiedla

W całym Poznaniu dziesiąty percentyl to 8079 zł/m², a dziewięćdziesiąty 14 741 zł/m².

| Osiedle | 10 percentyl | Mediana | 90 percentyl | Ile razy więcej |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Stare Miasto | 6 516 | 12 702 | 18 400 | 2,82 |
| Sołacz | 8 612 | 12 500 | 18 647 | 2,17 |
| Wilda | 7 459 | 11 727 | 15 058 | 2,02 |
| Jeżyce | 8 812 | 12 874 | 16 511 | 1,87 |
| Rataje | 8 031 | 10 360 | 14 566 | 1,81 |
| Starołęka-Minikowo-Marlewo | 9 757 | 11 203 | 13 029 | 1,34 |

Stare Miasto rozciąga się od 6516 do 18 400 zł/m². Jeżyce, najdroższe osiedle w mieście, mają dolny koniec zakresu na poziomie 8812 zł/m², czyli poniżej mediany Poznania. Nazwa osiedla mówi więc o cenie mniej niż stan i rocznik konkretnego budynku.

Najciaśniejszy rozkład ma Starołęka, gdzie 1187 transakcji zmieściło się w zakresie od 9757 do 13 029 zł/m². Tam jednorodna, nowa zabudowa faktycznie porządkuje ceny.

## Jeden budynek, 277 aktów

Poznańskie dane mają od niedawna pełne adresy, więc da się zejść na poziom pojedynczego budynku. Przy Jackowskiego 24 na Jeżycach podpisano **277 aktów** z medianą 16 138 zł/m², a pojedyncze lokale schodziły od 11 124 do 23 594 zł/m². Przy Barańczaka 7 na 184 transakcje zakres wynosi od 9867 do 18 415 zł/m², a przy Jasielskiej 10A od 7830 do 16 149 zł/m².

Najdroższe adresy z co najmniej pięcioma aktami to Majakowskiego 309A z medianą 27 022 zł/m² i Wyspiańskiego 26B z 21 042 zł/m². Na drugim końcu Grunwaldzka 222 z medianą 4000 zł/m² przy typowym lokalu 29 m² oraz Mottego 1 i Kolejowa 44, oba około 4780 zł/m².

**Rozrzut w jednym budynku bywa większy niż rozrzut między osiedlami.** Przy Jackowskiego różnica między najtańszym i najdroższym lokalem to 12 470 zł na metrze, a między najdroższym i najtańszym osiedlem Poznania 4754 zł.

## Rynek pierwotny i wtórny, na tyle, na ile rejestr pozwala

Dla całego miasta wygląda to tak. Wszystkie akty z naszego okna to mediana 11 148 zł/m² z 17 724 aktów. Akty oznaczone jako rynek pierwotny dają 11 654 zł/m² z 3950 aktów, akty oznaczone jako rynek wtórny 11 198 zł/m² z 4210 aktów. Akty bez żadnego oznaczenia rynku, a jest ich najwięcej, dają 10 883 zł/m² z 9564 aktów.

Poniżej osiedla, w których obie strony rynku mają dane. Kolumna „bez oznaczenia" pokazuje, ile aktów z tego samego osiedla nie trafiło do żadnej z dwóch pozostałych kolumn.

| Osiedle | Wtórny zł/m² | Aktów | Pierwotny zł/m² | Aktów | Bez oznaczenia |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Ławica | 13 674 | 142 | 12 627 | 95 | 919 |
| Starołęka-Minikowo-Marlewo | 13 312 | 79 | 11 134 | 841 | 267 |
| Podolany | 12 502 | 140 | 10 766 | 165 | 528 |
| Junikowo | 12 376 | 115 | 11 715 | 106 | 315 |
| Strzeszyn | 12 007 | 81 | 9900 | 105 | 341 |
| Jeżyce | 11 789 | 359 | 13 248 | 641 | 1134 |
| Naramowice | 11 746 | 258 | 10 603 | 499 | 558 |
| Stare Miasto | 11 644 | 291 | 12 358 | 204 | 767 |
| Rataje | 11 436 | 307 | 12 508 | 320 | 787 |
| Wilda | 11 068 | 323 | 14 816 | 94 | 632 |
| Łazarz | 10 487 | 335 | 14 048 | 176 | 392 |
| Piątkowo | 10 442 | 136 | 11 965 | 150 | 273 |

Kierunek różnicy nie jest w Poznaniu jednakowy. Na Jeżycach, Wildzie i Łazarzu nowe mieszkania są droższe niż te z rynku wtórnego. Na Ławicy, Starołęce i Strzeszynie jest odwrotnie, to rynek wtórny ma wyższą medianę. Najszerzej rozjeżdża się Wilda: 14 816 zł/m² dla rynku pierwotnego wobec 11 068 zł/m² dla wtórnego.

I teraz najważniejsze zastrzeżenie do całej tej sekcji. **9564 z 17 724 aktów nie ma w rejestrze żadnego oznaczenia rynku**, czyli 54 procent transakcji. Podział powyżej opisuje więc 46 procent aktów, a o pozostałych po prostu nie wiemy, po której stronie stoją. To ograniczenie źródła, nie metody: liczymy wszystko, co rejestr zapisał, ale rodzaju rynku nie da się dopisać po fakcie. Czytaj te kolumny jako obraz części transakcji na osiedlu, nie jako pełny obraz miasta, i nie porównuj liczby aktów z tej tabeli z liczbami z rankingu wyżej, bo tam liczymy wszystkie akty, także te bez oznaczenia.

## Cenniki deweloperów kontra akty notarialne

Mamy też 5390 bieżących ofert z rynku pierwotnego w Poznaniu z medianą **12 743 zł/m²**, czyli o 14 procent powyżej mediany wszystkich aktów w mieście.

| Osiedle | Oferty zł/m² | Ofert | Akty, całe osiedle |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| Stare Miasto | 18 060 | 491 | 12 702 |
| Antoninek-Zieliniec-Kobylepole | 18 020 | 85 | 11 028 |
| Ostrów Tumski-Śródka-Zawady-Komandoria | 17 860 | 205 | 10 712 |
| Łazarz | 16 520 | 158 | 10 831 |
| Wilda | 15 796 | 297 | 11 773 |
| Rataje | 15 500 | 69 | 11 503 |
| Zielony Dębiec | 11 800 | 116 | 10 922 |
| Junikowo | 11 441 | 35 | 11 392 |
| Piątkowo Północ | 10 664 | 55 | 9512 |
| Naramowice | 9780 | 520 | 10 685 |

Na Ostrowie Tumskim i Śródce cennik jest o 67 procent wyższy od mediany aktów, na Łazarzu o 53 procent. Naramowice idą w drugą stronę: bieżące oferty są tam tańsze od tego, co przez dwa lata pokazał rejestr. Zwykle znaczy to, że aktualna podaż na osiedlu to jedna konkretna inwestycja, a nie że ceny spadły.

Oferty są zdjęciem dzisiejszej podaży razem z lokalami w budowie, a akty obejmują dwa lata wstecz, więc część różnicy to po prostu upływ czasu.

## Metraż i cena metra

| Powierzchnia | Mediana zł/m² | Mediana ceny |
| --- | ---: | ---: |
| Do 35 m² | 12 000 | 350 000 |
| 35 do 50 m² | 11 386 | 480 208 |
| 50 do 70 m² | 10 766 | 628 000 |
| Powyżej 70 m² | 10 454 | 911 419 |

Zależność jest prosta i monotoniczna: kawalerka kosztuje za metr o 15 procent więcej niż mieszkanie powyżej 70 m². Przy zakupie 80 metrów punktem odniesienia jest 10 454 zł/m², a nie 11 148 zł/m² z nagłówka.

## Dekada

| Rok | Mediana zł/m² |
| --- | ---: |
| 2016 | 5674 |
| 2018 | 6050 |
| 2020 | 6990 |
| 2022 | 8130 |
| 2024 | 10 256 |
| 2025 | 11 324 |
| 2026 (do 10 lipca) | 11 432 |

Od 2016 roku mediana ceny metra w Poznaniu wzrosła o 101 procent, czyli podwoiła się w dekadę. W ujęciu rok do roku w naszym oknie przesunęła się z 10 873 na 11 482 zł/m², a więc o 5,6 procent. Rejestr jest zapełniony do 10 lipca 2026, więc ostatnie tygodnie jeszcze się dopełnią.

## Co z tego ma kupujący

Poznań jest najtańszym z pięciu największych miast, ale „najtańszy" znaczy tu tylko, że taki jest środek rozkładu. Kupując na Jeżycach zapłacisz o 59 procent więcej za metr niż na Głuszynie, a wewnątrz Starego Miasta różnica między dolnym i górnym końcem zakresu jest jeszcze większa.

W ostatnich dwóch latach w Poznaniu zebraliśmy 17 724 transakcje mieszkaniami z 4492 adresów, 1124 transakcje domami z medianą 940 tysięcy zł i 658 działek. Wszystko sprawdzisz w [cenach transakcyjnych dla Poznania](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan/poznan): mapa, osiedla i lista adresów. Gdy masz już wybraną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) porównuje jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów.