--- title: "Ceny mieszkań w Opalenicy: 6221 zł/m², a deweloperzy sprzedają tu mieszkania po 91 m² [ANALIZA] | mScanner" description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Opalenicy z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, izby, domy i działki." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-opalenica" published: "2026-10-23" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Nowym Tomyślu" from: "2024-07-01" to: "2026-08-28" deeds: 113 --- # Ceny mieszkań w Opalenicy: 6221 zł za metr, a typowe mieszkanie sprzedawane przez dewelopera ma 91 m² i kosztuje 454 355 zł. Policzyliśmy 113 aktów notarialnych [ANALIZA] Mediana metra w Opalenicy to 6221 zł i 399 miejsce wśród 888 polskich gmin. Typowe mieszkanie z rynku pierwotnego ma tu 91 m² i kosztuje 454 355 zł, a z rynku wtórnego 51 m² i 319 000 zł. To dlatego nowa oferta jest tu tańsza za metr od odsprzedaży. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Nowym Tomyślu - Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-08-28 - Liczba aktów notarialnych: 113 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-opalenica — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Opalenica zajmuje **399 miejsce wśród 888 polskich gmin** (ranking według stanu z 6 listopada 2026) z medianą **6221 zł/m²**, o 4 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 15 827 osób, a do Poznania jest stąd 48 km, czyli **najbliżej ze wszystkich czterech miast tego koszyka**. Liczby pochodzą z **113 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. To najmniejszy rynek w koszyku i przy tej próbie każdą pojedynczą liczbę trzeba czytać ostrożnie, co zaznaczamy przy każdej tabeli. Jedna rzecz jest tu jednak wyraźna i wyjaśnia większość pozostałych. **Typowe mieszkanie sprzedawane przez dewelopera ma w Opalenicy 91 m² i kosztuje 454 355 zł, a typowe mieszkanie odsprzedawane 51 m² i 319 000 zł.** To są dwa zupełnie różne towary, i dlatego nowa oferta wypada tu taniej za metr niż istniejący zasób. ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Nowym Tomyślu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 10 lipca 2024 do 28 sierpnia 2026. **Sam rejestr sięga wstecz tylko do 2023 roku.** - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 3 akty** o medianie 1148 zł/m² i typowej cenie 76 220 zł przy 56 m². - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. - Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie. Po tych filtrach zostaje **113 aktów**. Mediana to **6221 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 5367 do 7884 zł/m², a typowe mieszkanie ma **55 m² i kosztuje 355 000 zł**. ## Deweloper sprzedaje tu inny towar | Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Wtórny | 6265 | 69 | 319 000 zł | 51 m² | | Pierwotny | 6132 | 44 | 454 355 zł | 91 m² | **Rynek pierwotny jest tu o 133 zł na metrze tańszy od wtórnego**, co w pierwszej chwili wygląda jak odwrócenie znane z obwarzanka Poznania. Powód jest jednak inny i widać go w ostatniej kolumnie. **Deweloperzy sprzedają w Opalenicy mieszkania o typowej powierzchni 91 m², czyli prawie dwa razy większe od tych, które trafiają na rynek wtórny.** Cena metra spada wraz z metrażem w każdym mieście tej serii, więc przy takiej różnicy wielkości niższa cena metra po stronie pierwotnej nie mówi nic o tym, że nowe mieszkanie jest tańsze. Mówi za to coś innego, co dla kupującego jest ważniejsze: **za mieszkanie od dewelopera zapłaci tu o 135 355 zł więcej niż za odsprzedawane**, bo kupuje o czterdzieści metrów więcej. ## Metraż i izby | Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | | --- | ---: | ---: | ---: | | do 35 m² | 8074 | 16 | 4 | | 35 do 50 m² | 6831 | 27 | 6 | | 50 do 65 m² | 6790 | 34 | 10 | | ponad 65 m² | 5380 | 36 | 24 | Ta tabela potwierdza wszystko, co napisaliśmy wyżej. **Cena metra spada tu monotonicznie, od 8074 zł przy lokalach do 35 m² do 5380 zł powyżej 65 m², czyli o 2694 zł, a rynek pierwotny skupia się w ostatnim wierszu**, gdzie stanowi 24 z 36 transakcji. Wszystkie cztery wiersze stoją na próbach od 16 do 36 aktów, więc są wskazówkami. Kierunek jest jednak jednoznaczny i powtarza się w tabeli izb. | Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż | | --- | ---: | ---: | ---: | | 1 | 8318 | 14 | 33 m² | | 2 | 6731 | 16 | 48 m² | | 3 | 6265 | 33 | 52 m² | | 4 | 6022 | 30 | 65 m² | | 5 | 5541 | 14 | 92 m² | Rejestr liczy izby, a nie pokoje. **Spadek od jednej do pięciu izb wynosi 2777 zł na metrze, czyli 33 procent.** ## Adresy | Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | | --- | ---: | ---: | ---: | | Osiedle Centrum 17 | 8316 | 21 | 18 | | Zamkowa 3 | 8918 | 8 | 1 | | Osiedle Centrum 16 | 8199 | 7 | 0 | | 5 Stycznia 82a | 6448 | 6 | 0 | Cztery adresy to **42 akty, czyli 37 procent rynku miasta**, a reszta rozkłada się po pojedynczych transakcjach. Uwagę zwraca zestawienie dwóch pierwszych wierszy z medianą całego rynku pierwotnego. **Osiedle Centrum 17 ma medianę 8316 zł przy osiemnastu aktach pierwszej sprzedaży, a cały rynek pierwotny miasta 6132 zł.** Różnica bierze się z metrażu: przy Osiedlu Centrum sprzedają się mieszkania małe, a duże lokale, które ciągną w dół medianę rynku pierwotnego, rozkładają się po innych adresach. **To jest dobry przykład tego, dlaczego w mieście o stu transakcjach mediana rynku pierwotnego nie jest ceną nowego mieszkania**, tylko wypadkową tego, co akurat sprzedano. ## Historia cen | Rok | Mediana, zł/m² | Akty | | --- | ---: | ---: | | 2023 | 5670 | 111 | | 2024 | 6267 | 79 | | 2025 | 6063 | 47 | Tabela obejmuje cały rejestr, który zaczyna się w 2023 roku i kończy 28 sierpnia 2026. Rok 2026 stoi poza nią i notuje 37 aktów przy medianie 6755 zł. Roczne mediany skaczą tu w obie strony, bo stoją na próbach od 37 do 111 aktów. **Liczba transakcji spada przy tym systematycznie: 111 w 2023 roku, 79 w 2024, 47 w 2025.** Porównanie liczone względem końca rejestru daje wynik znacznie wyższy: **w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 7521 zł/m² przy 59 aktach, a w dwunastu poprzednich 5599 zł przy 47 aktach, czyli wzrost o 34,3 procent.** Przy takich próbach jest to sygnał, a nie pomiar. **Sam rynek wtórny rośnie wyraźnie wolniej:** jego mediana wzrosła z 5973 zł przy 33 aktach do 6755 zł przy 33 aktach, czyli o 13,1 procent. Resztę wzrostu mediany miasta daje rynek pierwotny, który w ostatnich dwunastu miesiącach to 26 aktów wobec 14 rok wcześniej, a przy takiej liczbie jego mediana zależy głównie od tego, które mieszkania akurat sprzedano. Kupujący mieszkanie z rynku wtórnego powinien patrzeć na drugą liczbę. ## Domy i działki | Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Dom | 45 | 500 000 zł | 340 000 do 720 000 zł | 678 m² | | Działka | 72 | 123 800 zł | 92 250 do 161 250 zł | 1220 m² | Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **23 z 45 aktów na dom, czyli połowa, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, więc mediana 500 000 zł łączy domy jednorodzinne z zabudową zagrodową, co widać w szerokim rozstępie kwartylowym od 340 000 do 720 000 zł. Działek rejestr notuje więcej niż domów: **72 transakcje w oknie przy medianie 123 800 zł i typowej powierzchni 1220 m²**, a połowa z nich mieści się między 92 250 a 161 250 zł, czyli w przedziale wąskim jak na grunt. ## Cenniki deweloperów: brak danych Ustawowa baza cen ofertowych **nie zawiera w Opalenicy ani jednego lokalu**, podobnie jak w pozostałych trzech miastach tego koszyka. ## Co z tego ma kupujący Opalenica jest najmniejszym rynkiem koszyka i tym, w którym nowa oferta to inny towar niż reszta rynku. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie. **Nie czytaj mediany rynku pierwotnego jako ceny nowego mieszkania**, bo obniża ją metraż: typowy nowy lokal ma tu 91 m². **Licz cenę całkowitą**, bo między nową a odsprzedawaną nieruchomością różnica wynosi 135 355 zł. I **traktuj każdą liczbę z tego wpisu jako wskazówkę**, bo cały tutejszy rynek to 113 aktów w dwa lata. Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Grodzisk Wielkopolski](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-grodzisk-wielkopolski) leży 10 km stąd i jest droższy o 178 zł na metrze, [Nowy Tomyśl](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-nowy-tomysl) 22 km i jest droższy o 527 zł, a [Wolsztyn](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wolsztyn) 35 km i jest droższy o 1057 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w [porównaniu cen w Nowym Tomyślu, Grodzisku Wielkopolskim, Wolsztynie i Opalenicy](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-nowy-tomysl-grodzisk-wolsztyn-opalenica). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.