--- title: "Ceny mieszkań w gminie Olsztynek: 6114 zł/m², a 69 procent transakcji to rynek pierwotny [ANALIZA] | mScanner" description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w gminie Olsztynek z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-olsztynek" published: "2026-09-26" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Olsztynie" from: "2024-07-05" to: "2026-06-30" deeds: 296 --- # Ceny mieszkań w gminie Olsztynek: 6114 zł za metr, a 69 procent transakcji to rynek pierwotny, najwięcej w obwarzanku Olsztyna. Policzyliśmy 296 aktów notarialnych [ANALIZA] Mediana metra w gminie Olsztynek to 6114 zł i 411 miejsce wśród 861 polskich gmin. Dwie trzecie transakcji to mieszkania od dewelopera, a od 2021 roku mediana podwoiła się. To najdalej położona gmina obwarzanka Olsztyna, 35 km od miasta. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Olsztynie - Zakres danych: od 2024-07-05 do 2026-06-30 - Liczba aktów notarialnych: 296 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-olsztynek — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Gmina Olsztynek zajmuje **411 miejsce wśród 861 polskich gmin** z medianą **6114 zł/m²**, czyli o 1 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 13 051 osób, a do centrum Olsztyna jest stąd 35 km i 33 minuty jazdy samochodem. Liczby pochodzą z **296 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Ta gmina wyróżnia się w obwarzanku Olsztyna strukturą, a nie ceną. **203 z 296 transakcji, czyli 69 procent, to mieszkania kupione od dewelopera**, i jest to najwyższy udział rynku pierwotnego wśród pięciu gmin tego zestawienia, wyższy niż w samym Olsztynie, gdzie wynosi 30 procent. ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Olsztynie, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 5 lipca 2024 do 30 czerwca 2026. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 10 aktów** o medianie 1084 zł/m² i typowej cenie 65 000 zł przy 54 m². - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. Po tych filtrach zostaje **296 aktów**. Mediana to **6114 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 5600 do 6728 zł/m², a typowe mieszkanie ma **48 m² i kosztuje 293 258 zł**. Rozstęp kwartylowy, 1128 zł, jest **najwęższy w obwarzanku olsztyńskim** i drugi najwęższy w województwie. Rynek zdominowany przez nową zabudowę wycenia się bardzo równo. Cały rynek mieszkaniowy gminy mieści się przy tym w jednej miejscowości: **283 z 296 aktów dotyczy samego Olsztynka**, a pozostałe trzynaście rozkłada się po wsiach z pojedynczymi transakcjami. ## Rynek pierwotny i wtórny dzieli 238 zł | Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż | | --- | --- | --- | --- | --- | | Nieokreślony w źródle | 6350 | 15 | 288 000 zł | 50 m² | | Wtórny | 6338 | 78 | 293 500 zł | 44 m² | | Pierwotny | 6100 | 203 | 294 050 zł | 48 m² | **Rynek pierwotny to 69 procent transakcji** i jest o 238 zł na metrze tańszy od wtórnego, czyli o 4 procent. To najmniejsza różnica między stronami rynku w obwarzanku Olsztyna, a ceny całkowite są praktycznie identyczne: 294 050 i 293 500 zł. Dla kupującego oznacza to rzecz rzadką w tej serii. **W Olsztynku nie ma znaczącej dopłaty ani zniżki za stronę rynku**, a mieszkanie od dewelopera i z drugiej ręki kosztują tyle samo, mimo że pierwsze jest o cztery metry większe. ## Metraż i izby | Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | | --- | --- | --- | --- | | do 35 m² | 6374 | 32 | 17 | | 35 do 50 m² | 6190 | 126 | 91 | | 50 do 65 m² | 6100 | 99 | 72 | | ponad 65 m² | 5747 | 39 | 23 | Reguła, że małe mieszkania kosztują więcej za metr, obowiązuje tu bez wyjątku, ale jest bardzo łagodna: **cała tabela mieści się w 627 zł**, czyli 11 procent, podczas gdy w sąsiednich Dywitach ta sama rozpiętość sięga 2598 zł. | Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż | | --- | --- | --- | --- | | 1 | 6500 | 5 | 33 m² | | 2 | 6167 | 135 | 39 m² | | 3 | 6114 | 106 | 52 m² | | 4 | 5900 | 43 | 66 m² | Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Cztery wiersze powyżej obejmują 289 z 296 aktów, a różnica między lokalem dwuizbowym a czteroizbowym wynosi 267 zł na metrze. ## Historia cen | Rok | Mediana, zł/m² | Akty | | --- | --- | --- | | 2021 | 3322 | 35 | | 2022 | 4900 | 75 | | 2023 | 4835 | 83 | | 2024 | 5750 | 207 | | 2025 | 6248 | 118 | | 2026 | 6727 | 48 | Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 kończy się na 30 czerwca. **Od 2021 roku mediana urosła o 102 procent**, czyli podwoiła się, i jest to najmocniejszy wzrost w obwarzanku Olsztyna. Rok 2021 stoi jednak na 35 aktach, więc punkt wyjścia jest niepewny. Porównanie liczone względem końca rejestru pokazuje, że ten ruch już się skończył: **w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 6226 zł/m² przy 91 aktach, a w dwunastu poprzednich 6097 zł przy 205 aktach, czyli wzrost o 2,1 procent.** To najwolniejsze tempo w obwarzanku. Spadek liczby transakcji z 205 na 91 jest przy tym równie ważny co stabilna cena. **Obrót skurczył się o 56 procent** i jest to najgłębszy spadek w tym zestawieniu, co przy rynku złożonym głównie z nowej zabudowy oznacza zwykle jedno: inwestycja się kończy. ## Cenniki deweloperów **Dla gminy Olsztynek ustawowa baza ma tylko jeden cennik, jednej inwestycji przy ulicy Władysława Jagiełły: 57 lokali z medianą 6998 zł/m², w stanie z 14 września 2025**, a więc sprzed roku, podczas gdy rejestr notarialny pokazuje 203 transakcje z rynku pierwotnego. Przy jednoczesnym spadku obrotu o ponad połowę jest to spójne z obrazem gminy, w której sprzedaż nowych mieszkań właśnie się domyka, ale brak świeższych cenników pozostaje luką w danych źródłowych. ## Domy i działki | Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka | | --- | --- | --- | --- | --- | | Dom | 44 | 505 000 zł | 309 232 do 823 750 zł | 1102 m² | | Działka | 2 | 289 267 zł | brak | 1066 m² | Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **23 z 44 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, czyli ponad połowa, więc mediana 505 000 zł opisuje w większości siedliska. Dwa akty na działkę, ostatni z 26 sierpnia 2025, to luka w danych źródłowych, a nie brak obrotu gruntami w gminie tej wielkości. ## Co z tego ma kupujący W gminie Olsztynek **strona rynku nie zmienia ceny prawie wcale**, i to jest główny wniosek tego wpisu. Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Nie licz na zniżkę za mieszkanie z drugiej ręki**, bo kosztuje tu tyle samo co od dewelopera, a jest przeciętnie o cztery metry mniejsze. **Porównuj z Barczewem, nie z Olsztynem**, bo te dwie gminy dzieli 148 zł na metrze, a od miasta obie są tańsze o niemal trzy tysiące. I **zapytaj, na jakim etapie jest inwestycja**, bo obrót w tej gminie spadł w ostatnim roku o 56 procent. Sąsiednie gminy opisujemy osobno: [Barczewo](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-barczewo) jest tańsze o 148 zł na metrze, [Olsztyn](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-olsztyn) droższy o 2831 zł, a [Stawiguda](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-stawiguda) o 3389 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w [porównaniu cen w Olsztynie i okolicach](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-olsztyn-i-okolice). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana gminy nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.