---
title: "Ceny mieszkań w Olsztynie: 8945 zł/m², a dwie sąsiednie gminy są droższe od miasta [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Olsztynie z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na osiedla, adresy, rynek pierwotny i wtórny, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-olsztyn"
published: "2026-09-26"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, Olsztyn, który jest miastem na prawach powiatu"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-08-26"
  deeds: 4953
---

# Ceny mieszkań w Olsztynie: 8945 zł za metr, a dwie sąsiednie gminy wiejskie są droższe od miasta wojewódzkiego. Policzyliśmy 4953 akty notarialne [ANALIZA]

Mediana metra w Olsztynie to 8945 zł i 103 miejsce wśród 861 polskich gmin. Stawiguda i Dywity, dwie gminy wiejskie tuż za granicą miasta, mają 9503 i 9001 zł, czyli więcej. Cennik deweloperów pokazuje 11 050 zł przy 9042 zł w aktach rynku pierwotnego.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, Olsztyn, który jest miastem na prawach powiatu
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-08-26
- Liczba aktów notarialnych: 4953
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-olsztyn — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Olsztyn zajmuje **103 miejsce wśród 861 polskich gmin** (ranking według stanu z 21 września 2026) z medianą **8945 zł/m²**, czyli o 48 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 165 393 osoby, a do Gdańska jest stąd 188 km, do Warszawy 222 km.

Liczby pochodzą z **4953 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku.

Najciekawsza rzecz w tym wpisie nie dzieje się w samym mieście. **Stawiguda i Dywity, dwie gminy wiejskie graniczące z Olsztynem, mają medianę 9503 i 9001 zł za metr, czyli wyższą niż miasto wojewódzkie.** W rankingu krajowym stoją na 81 i 97 miejscu, przed Olsztynem.

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Olsztyn, który jest miastem na prawach powiatu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do 26 sierpnia 2026. To jeden z najświeższych rejestrów w województwie i o tę datę trzeba oprzeć każde porównanie z innym miastem.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 124 akty** o medianie 1592 zł/m² i typowej cenie 67 865 zł przy 45 m², czyli w większości wykupy mieszkań komunalnych przez najemców.
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **4953 akty**. Mediana to **8945 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 7700 do 10 276 zł/m², a typowe mieszkanie ma **48 m² i kosztuje 432 760 zł**.

## Rynek pierwotny i wtórny dzieli 162 zł

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Pierwotny | 9042 | 1498 | 471 813 zł | 52 m² |
| Wtórny | 8880 | 3455 | 407 000 zł | 48 m² |

**Rynek pierwotny to 30 procent transakcji** i jest o 162 zł na metrze droższy od wtórnego, czyli o 1,8 procent. To różnica na granicy istotności i Olsztyn jest pod tym względem podobny do Białegostoku, gdzie wynosi 132 zł.

Różnica w cenie całkowitej jest za to wyraźna, 64 813 zł, bo mieszkania z rynku pierwotnego są tu o cztery metry większe.

## Osiedla, dla których mamy granice

Zanim przejdziemy do tabeli, jedno zastrzeżenie, bez którego byłaby myląca. **Granice administracyjne, jakimi dysponujemy dla Olsztyna, obejmują 17 jednostek i 3964 z 4953 aktów, czyli 80 procent rynku.** Pozostałe 989 transakcji leży poza wszystkimi poligonami, jakie mamy, więc **poniższa tabela nie jest rankingiem wszystkich osiedli miasta**, tylko zestawieniem tych, dla których granica jest u nas kompletna.

| Osiedle | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Bez rynku pierwotnego, zł/m² |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Likusy | 16 064 | 54 | 51 | 17 050 |
| Śródmieście | 10 540 | 168 | 94 | 8340 |
| Brzeziny | 9426 | 36 | 5 | 9703 |
| Podgrodzie | 9424 | 346 | 137 | 9012 |
| Generałów | 9330 | 480 | 102 | 9488 |
| Zielona Górka | 9220 | 35 | 1 | 9234 |
| Jaroty | 9164 | 654 | 163 | 9400 |
| Kormoran | 9133 | 315 | 87 | 8370 |
| Osiedle Tadeusza Kościuszki | 8992 | 263 | 128 | 9179 |
| Grunwaldzkie | 8986 | 118 | 9 | 8853 |
| Podleśna | 8800 | 774 | 389 | 9281 |
| Gutkowo | 8672 | 142 | 101 | 9684 |
| Wojska Polskiego | 8101 | 188 | 21 | 7886 |
| Osiedle Kętrzyńskiego | 7833 | 205 | 31 | 7812 |
| Zatorze | 7304 | 172 | 7 | 7397 |
| Dajtki | 7152 | 11 | 3 | 6590 |

Pierwszy wiersz trzeba przeczytać w całości. **Likusy z medianą 16 064 zł/m² są dwukrotnie droższe od reszty miasta, ale stoją na 54 aktach, z czego 51 to rynek pierwotny**, a po odjęciu tego rynku mediana idzie jeszcze wyżej, do 17 050 zł. To nie jest cena osiedla, tylko cena jednej inwestycji nad jeziorem Ukiel, i tak trzeba ją czytać.

Poza Likusami miasto jest zaskakująco równe. **Trzynaście z szesnastu wierszy mieści się w przedziale od 7304 do 9426 zł**, czyli w 2122 zł, a największe osiedla, Podleśna z 774 aktami i Jaroty z 654, leżą blisko mediany miasta.

Najtańszym osiedlem z sensowną próbą jest **Zatorze, 7304 zł przy 172 aktach**, i to jedno z niewielu miejsc w Olsztynie, gdzie rynek pierwotny praktycznie nie istnieje: 7 transakcji na 172.

## Dziewięć adresów daje 17 procent rynku

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| Poprzeczna 32 | 8450 | 174 | 141 |
| Aleja Marszałka Józefa Piłsudskiego 36 | 8613 | 111 | 100 |
| Jarocka 21B | 8430 | 101 | 95 |
| Poprzeczna 30 | 9450 | 88 | 79 |
| Bydgoska 3A | 8000 | 87 | 75 |
| Wyzwolenia 25A | 11 656 | 81 | 78 |
| Aleja Warszawska 99 | 11 305 | 71 | 70 |
| Jarocka 21C | 9798 | 66 | 62 |
| Wincentego Pstrowskiego 7C | 10 215 | 62 | 59 |

Te dziewięć adresów to **841 aktów, czyli 17 procent całego rynku miasta** i ponad połowa jego rynku pierwotnego. Wszystkie są inwestycjami w trakcie sprzedaży: pod każdym z nich od 81 do 99 procent transakcji to pierwsza sprzedaż.

Rozpiętość między nimi wynosi **3656 zł na metrze**, od 8000 zł przy Bydgoskiej 3A do 11 656 zł przy ulicy Wyzwolenia 25A. To pokazuje, że w Olsztynie „mieszkanie od dewelopera" nie jest jedną ceną, i że mediana rynku pierwotnego, 9042 zł, jest środkiem bardzo szerokiego przedziału.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | --- | --- | --- |
| do 35 m² | 9811 | 571 | 91 |
| 35 do 50 m² | 8987 | 2248 | 611 |
| 50 do 65 m² | 8700 | 1369 | 521 |
| ponad 65 m² | 8571 | 765 | 275 |

Reguła, że małe mieszkania kosztują więcej za metr, obowiązuje w Olsztynie bez wyjątku i **kosztuje 1240 zł na metrze przy zejściu z ponad 65 m² do lokalu poniżej 35 m²**, czyli 14 procent.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | --- | --- | --- |
| 1 | 10 742 | 182 | 29 m² |
| 2 | 9592 | 1161 | 40 m² |
| 3 | 8855 | 2149 | 49 m² |
| 4 | 8177 | 921 | 61 m² |
| 5 | 7542 | 174 | 73 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje. Pięć wierszy powyżej obejmuje 4587 z 4953 aktów, a różnica między lokalem jednoizbowym a pięcioizbowym wynosi 3200 zł na metrze.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | --- | --- |
| 2021 | 6170 | 2697 |
| 2022 | 7050 | 2420 |
| 2023 | 7418 | 2318 |
| 2024 | 8476 | 2642 |
| 2025 | 8880 | 2249 |
| 2026 | 9440 | 1416 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy, a rok 2026 kończy się na 26 sierpnia. **Od 2021 roku mediana urosła o 53 procent.**

Porównanie liczone względem końca rejestru: **w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 9332 zł/m² przy 2309 aktach, a w dwunastu poprzednich 8638 zł przy 2292 aktach, czyli wzrost o 8,0 procent.** Liczba transakcji jest przy tym stabilna, co odróżnia Olsztyn od większości miast tej serii.

## Cenniki deweloperów stoją 2008 zł nad aktami

Ustawowa jawność cen obejmuje w Olsztynie **556 lokali z medianą 11 050 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 9550 do 12 100 zł. Dane pobrano 25 września 2026.

Cennik i akt notarialny opisują ten sam rynek pierwotny, więc te dwie liczby wolno postawić obok siebie. **Mediana aktów rynku pierwotnego wynosi 9042 zł/m², czyli o 2008 zł mniej, o 22 procent.**

Cennik pokazuje jednak wyłącznie to, co zostało niesprzedane, a w wyprzedawanej inwestycji zostają zwykle lokale najdroższe albo najgorzej ustawione. Przy 556 pozycjach jest to jednak realna oferta, a nie resztka, więc różnica jest warta uwagi przy negocjacji.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | --- | --- | --- | --- |
| Dom | 210 | 870 000 zł | 714 375 do 1 088 750 zł | 454 m² |
| Działka | 85 | 321 030 zł | 51 000 do 700 000 zł | 568 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **56 z 210 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.**

Mediana domu, 870 000 zł, jest wyższa niż w Elblągu, gdzie wynosi 740 000 zł, ale niższa niż w sąsiedniej gminie Stawiguda, gdzie sięga 949 000 zł. Rozstęp przy działkach, od 51 tysięcy do 700 tysięcy, oznacza, że w jednej kolumnie stoją udziały w gruncie i pełne działki budowlane.

## Co z tego ma kupujący

W Olsztynie **granica miasta nie jest granicą cenową**, i to jest główny wniosek tego wpisu.

Przy oglądaniu ofert sprawdź trzy rzeczy. **Porównuj z gminami obwarzanka, nie tylko wewnątrz miasta**, bo Stawiguda i Dywity są droższe od Olsztyna, a Olsztynek i Barczewo tańsze o ponad 2700 zł na metrze. **Zapytaj o numer budynku, nie o osiedle**, bo dziewięć największych adresów dzieli 3656 zł na metrze. I **porównuj cennik z aktami**, bo różnica sięga w Olsztynie 2008 zł na metrze, a oba zbiory są jawne.

Sąsiednie gminy obwarzanka opisujemy osobno: [Dywity](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-dywity) leżą 7 km stąd i są droższe o 56 zł na metrze, [Stawiguda](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-stawiguda) o 558 zł, a [Barczewo](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-barczewo) jest tańsze o 2979 zł i [Olsztynek](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-olsztynek) o 2831 zł. Cały obwarzanek zestawiamy w [porównaniu cen w Olsztynie i okolicach](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-olsztyn-i-okolice). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.