---
title: "Ceny mieszkań w Olkuszu: 6337 zł/m², a filtr transakcji nierynkowych usunął tu co czwarty akt [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w gminie Olkusz z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny, metraże, izby, historię cen oraz domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-olkusz"
published: "2026-10-15"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Olkuszu"
  from: "2024-07-03"
  to: "2026-02-17"
  deeds: 309
---

# Ceny mieszkań w gminie Olkusz: 6337 zł za metr, a 117 z 426 transakcji to sprzedaże po cenach nierynkowych. Policzyliśmy 309 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w gminie Olkusz to 6337 zł i 372 miejsce wśród 869 polskich gmin. Filtr transakcji nierynkowych usunął tu 117 z 426 aktów, o medianie 1351 zł za metr, czyli największy odsetek w całym województwie.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Olkuszu
- Zakres danych: od 2024-07-03 do 2026-02-17
- Liczba aktów notarialnych: 309
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-olkusz — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Gmina Olkusz zajmuje **372 miejsce wśród 869 polskich gmin** (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą **6337 zł/m²**, o 5 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W gminie mieszka 44 782 osoby, a stąd jest 26 km do Chrzanowa i 19 km do Trzebini.

Liczby pochodzą z **309 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku.

Najciekawsza liczba tego wpisu dotyczy tego, co z rejestru odjęliśmy. **Filtr transakcji nierynkowych usunął w Olkuszu 117 aktów, czyli 27 procent wszystkich 426 zapisanych w oknie**, przy medianie 1351 zł za metr i typowej cenie 60 851 zł. To zdecydowanie największy odsetek w Małopolsce: w żadnej innej gminie województwa z rankingu filtr nie usuwa nawet co siódmego aktu.

![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w gminie Olkusz, z niebieskim obrysem granic i kolorowanymi sześciokątami cen.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-olkusz/olkusz-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Olkuszu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 3 lipca 2024 do **17 lutego 2026**. Rejestr olkuski kończy się kilka miesięcy wcześniej niż w większości powiatów Małopolski, więc transakcje zawarte po połowie lutego 2026 nie są tu jeszcze policzone.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 117 aktów** o medianie 1351 zł/m² i typowej cenie 60 851 zł przy 46 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- **Tabela izb stoi na 217 z 309 aktów**, bo tylko przy tylu rejestr wypełnia tę rubrykę.

Po tych filtrach zostaje **309 aktów**. Mediana to **6337 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 5329 do 7419 zł/m², a typowe mieszkanie ma **51 m² i kosztuje 323 696 zł**.

## Co usunął filtr

W większości gmin tego zestawienia filtr transakcji nierynkowych usuwa od jednego do kilkunastu aktów. **W Olkuszu usunął 117**, czyli więcej niż w Lublinie, Tarnowie i Zakopanem razem wziętych.

Ich profil jest jednoznaczny: **mediana 1351 zł za metr, typowa cena 60 851 zł przy 46 m²**. To są ceny, po których gmina sprzedaje lokale komunalne dotychczasowym najemcom, z ustawową bonifikatą. Nie opisują one rynku i dlatego ich nie liczymy.

**Warto o nich wiedzieć z dwóch powodów.** Po pierwsze, gdyby zostawić je w zbiorze, mediana Olkusza spadłaby o 687 zł, do 5650 zł za metr, bez żadnej zmiany na rynku. Po drugie, ich liczba mówi coś o mieście: **w ostatnich dwóch latach ponad sto olkuskich rodzin wykupiło mieszkanie komunalne**, co jest skalą spotykaną rzadko.

## Rynek pierwotny jest droższy o 17 procent

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Wtórny | 6029 | 205 | 297 000 zł | 49 m² |
| Pierwotny | 7064 | 104 | 503 000 zł | 61 m² |

**Różnica wynosi 1035 zł na metrze, czyli 17 procent.**

Rynek pierwotny to **34 procent obrotu**, a nowe lokale są tu o dwanaście metrów większe od tych z drugiej ręki, więc w cenie całkowitej dzieli je 206 000 zł.

Dla kupującego oznacza to, że **przy mieszkaniu z drugiej ręki właściwą liczbą jest 6029 zł, a nie 6337 zł.**

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Pierwsza sprzedaż, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| do 35 m² | 6020 | 26 | 2 |
| 35 do 50 m² | 6202 | 124 | 34 |
| 50 do 65 m² | 6294 | 90 | 18 |
| ponad 65 m² | 7018 | 69 | 50 |

**Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" jest w Olkuszu odwrócona**: najdroższy jest przedział powyżej 65 m², o 998 zł powyżej kawalerek.

Ostatnia kolumna tłumaczy to w całości: **50 z 69 transakcji powyżej 65 m² to pierwsza sprzedaż**, wobec dwóch z dwudziestu sześciu wśród kawalerek. Tabela mierzy więc nie metraż, tylko to, że tutejsi deweloperzy budują duże lokale.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 2 | 6755 | 28 | 38 m² |
| 3 | 6240 | 110 | 49 m² |
| 4 | 5934 | 74 | 60 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje, a w Olkuszu wypełnia tę rubrykę przy 217 z 309 aktów. Wiersz pięcioizbowy pomijamy, bo stoi na pięciu aktach. **Między dwiema a czterema izbami mediana spada o 821 zł na metrze**, czyli odwrotnie niż w tabeli metrażowej.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 4996 | 238 |
| 2022 | 5164 | 156 |
| 2023 | 5684 | 180 |
| 2024 | 6606 | 261 |
| 2025 | 5915 | 165 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 17 lutego i notuje z niego 26 aktów przy medianie 7464 zł.

**Ta seria idzie w górę do 2024 roku, a w 2025 cofa się o 10 procent.**

Porównanie liczone względem końca rejestru potwierdza spadek, ale mniejszy: **w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 6006 zł/m² przy 172 aktach, a w dwunastu poprzednich 6587 zł przy 254 aktach, czyli minus 8,8 procent.** Rynek bez pierwszej sprzedaży dał **minus 3,2 procent, z 6113 do 5915 zł**.

**Obie liczby są ujemne, więc ceny w Olkuszu faktycznie się cofnęły**, ale realne tempo to trzy procent, a nie dziewięć: resztę robi to, że w ostatnich dwunastu miesiącach rejestr notuje 29 aktów pierwszej sprzedaży, a w poprzednich dwunastu 124.

Spośród trzech gmin, które zestawiamy w porównaniu, Olkusz jest jedyną, w której **rynek wtórny jest dziś tańszy niż rok temu.**

## Cenniki deweloperów

Ustawowej bazy cen mieszkań w tym wpisie nie podajemy. **Większość przypisanych w niej do Olkusza lokali leży w inwestycjach poza gminą**, a część nawet poza województwem, więc podanie ich mediany jako olkuskiej wprowadzałoby w błąd.

Jedynym wiarygodnym źródłem cen mieszkań z rynku pierwotnego w Olkuszu pozostają więc akty notarialne: **104 transakcje pierwszej sprzedaży o medianie 7064 zł za metr.**

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 55 | 500 000 zł | 290 000 do 655 000 zł | 762 m² |
| Działka | 14 | 165 115 zł | 75 575 do 792 780 zł | 806 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **28 z 55 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, czyli połowa, a typowa działka pod domem ma 762 m².

**Dom w Olkuszu kosztuje 500 000 zł, czyli o 135 tysięcy więcej niż w Chrzanowie**, mimo że mieszkania są w obu gminach praktycznie w tej samej cenie.

Rynek gruntu jest płytki i bardzo niejednorodny: **czternaście transakcji przy rozstępie kwartylowym od 76 do 793 tysięcy złotych.**

## Co z tego ma kupujący

Olkusz jest rynkiem, w którym co czwarty zapisany akt nie jest transakcją rynkową, a duże mieszkania są droższe od małych. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Pracuj na liczbie 6029 zł**, jeśli oglądasz mieszkanie z drugiej ręki. **Nie licz na to, że większy metraż będzie tańszy za metr**, bo powyżej 65 m² sprzedają się tu głównie mieszkania z rynku pierwotnego. I **nie czytaj spadku o 8,8 procent jako taniejących mieszkań**, bo realne tempo to 3,2 procent.

Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Chrzanów](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-chrzanow) leży 26 km stąd i jest droższy o 66 zł na metrze, a [Trzebinia](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-trzebinia) 19 km i jest tańsza o 1195 zł. Całą trójkę zestawiamy w [porównaniu cen w Chrzanowie, Trzebini i Olkuszu](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-chrzanow-trzebinia-olkusz). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.