--- title: "Ceny mieszkań w obwarzanku gdańskim: im dalej od Gdańska, tym większe mieszkanie od dewelopera [ANALIZA] | mScanner" description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Pruszczu Gdańskim, Kolbudach, Żukowie i Trąbkach Wielkich z aktów notarialnych, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny, metraże i kierunek ostatniego roku." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-obwarzanek-gdanski" published: "2026-09-02" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Pruszczu Gdańskim i w Kartuzach" from: "2024-07-01" to: "2026-05-29" deeds: 3605 --- # Ceny mieszkań wokół Gdańska: 4580 zł różnicy na metrze między Pruszczem a Trąbkami Wielkimi, a w każdej z pięciu gmin rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego. Policzyliśmy 3605 aktów notarialnych [ANALIZA] Między Pruszczem Gdańskim a Trąbkami Wielkimi jest 4580 zł na metrze. W każdej z pięciu jednostek obwarzanka rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego, a różnica rośnie z odległością od Gdańska, bo rośnie też metraż lokalu deweloperskiego: z 43 m² w Pruszczu do 97 m² w Żukowie. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwa powiatowe w Pruszczu Gdańskim i w Kartuzach - Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-05-29 - Liczba aktów notarialnych: 3605 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-obwarzanek-gdanski — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Między najdroższą a najtańszą gminą obwarzanka gdańskiego jest **4580 zł na metrze**, czyli **229 tysięcy złotych na mieszkaniu 50 m²**. Miasto Pruszcz Gdański zamyka medianę na 10 455 zł/m², a Trąbki Wielkie na 5875. Liczby pochodzą z **3605 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku w pięciu jednostkach. Rozpiętość jest przewidywalna, bo dzieli je odległość od Gdańska. Mniej przewidywalne jest to, co ją tworzy: **w każdej z pięciu jednostek rynek pierwotny jest tańszy od wtórnego, a różnica rośnie wraz z metrażem lokalu deweloperskiego**. ![Mapa obwarzanka gdańskiego z niebieską granicą gminy Kolbudy i siatką cen transakcyjnych, obejmująca Pruszcz Gdański, Żukowo i Trąbki Wielkie wokół Gdańska](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-obwarzanek-gdanski/obwarzanek-gdanski-mapa-v1.png) ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Pruszczu Gdańskim (Pruszcz Gdański, Kolbudy, Trąbki Wielkie) oraz w Kartuzach (Żukowo). To ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do daty końca każdego rejestru z osobna: Żukowo do 29 maja 2026, gmina Pruszcz Gdański do 25 lutego, Kolbudy do 23 lutego, miasto Pruszcz Gdański do 17 lutego, Trąbki Wielkie do 11 lutego. **Rejestr powiatu gdańskiego kończy się cztery miesiące przed gdańskim** i to jest najważniejsze zastrzeżenie tego porównania. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku w danej gminie. Filtr usunął łącznie 21 aktów. - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. - **Cztery z pięciu jednostek to gminy wiejskie albo miejsko-wiejskie**, więc ich liczby obejmują wszystkie miejscowości, nie samo centrum. ## Pięć jednostek, jedna tabela | Jednostka | Odległość do Gdańska | Mediana, zł/m² | Miejsce w kraju | Akty | Typowy metraż | | --- | --- | --- | --- | --- | --- | | Pruszcz Gdański, miasto | 10,5 km | 10 455 | 45 | 882 | 46 m² | | Pruszcz Gdański, gmina | 10,5 km | 9778 | 71 | 998 | 53 m² | | Kolbudy | 18,7 km | 8984 | 101 | 596 | 59 m² | | Żukowo | 31,7 km | 7962 | 160 | 691 | 83 m² | | Trąbki Wielkie | 27,9 km | 5875 | 482 | 438 | 69 m² | ![Wykres słupkowy median cen za metr w Gdańsku i pięciu jednostkach obwarzanka, od 12 666 zł w Gdańsku po 5875 zł w Trąbkach Wielkich](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-obwarzanek-gdanski/k3-mediany-v1.png) Odległości to najszybsze trasy samochodem do centrum Gdańska. Mediana typowej polskiej gminy wynosi **6056 zł/m²**, policzona 29 sierpnia 2026 na 889 gminach z co najmniej trzydziestoma aktami. **Trąbki Wielkie są jedyną jednostką obwarzanka poniżej tej granicy**, o 3 procent. Sam Gdańsk ma medianę 12 666 zł/m², więc pierwsza gmina za jego granicą jest tańsza o 2211 zł, a ostatnia o 6791 zł. ## Rynek pierwotny jest tańszy wszędzie ![Wykres typu hantla dla pięciu jednostek obwarzanka, pokazujący medianę rynku pierwotnego i wtórnego, gdzie w każdej z nich rynek pierwotny leży niżej](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-obwarzanek-gdanski/k3-rynki-v1.png) | Jednostka | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica | Udział rynku pierwotnego | | --- | --- | --- | --- | --- | | Pruszcz Gdański, miasto | 10 406 | 10 509 | -103 | 56 procent | | Pruszcz Gdański, gmina | 8636 | 10 457 | -1821 | 60 procent | | Kolbudy | 8515 | 10 340 | -1825 | 66 procent | | Żukowo | 7185 | 9522 | -2337 | 57 procent | | Trąbki Wielkie | 5844 | 8508 | -2664 | 82 procent | **We wszystkich pięciu jednostkach mieszkanie od dewelopera jest tańsze na metrze od tego z rynku wtórnego**, a różnica rośnie od 103 zł w mieście Pruszcz Gdański do 2664 zł w Trąbkach Wielkich. Zwraca też uwagę druga kolumna. **Rynek wtórny we wszystkich pięciu jednostkach mieści się między 8508 a 10 509 zł/m²**, czyli w przedziale dwóch tysięcy złotych, mimo że mediany całych gmin rozciągają się na 4580 zł. Istniejący zasób w obwarzanku kosztuje mniej więcej tyle samo wszędzie. Cała rozpiętość między gminami bierze się z rynku pierwotnego. ## Wyjaśnienie: im dalej, tym większy lokal ![Wykres słupkowy typowej powierzchni lokalu z rynku pierwotnego w pięciu jednostkach obwarzanka, od 43 m² w mieście Pruszcz Gdański po 97 m² w Żukowie](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-obwarzanek-gdanski/k3-metraz-v1.png) | Jednostka | Typowy lokal z rynku pierwotnego | Mediana rynku pierwotnego, zł/m² | | --- | --- | --- | | Pruszcz Gdański, miasto | 43 m² | 10 406 | | Pruszcz Gdański, gmina | 54 m² | 8636 | | Kolbudy | 64 m² | 8515 | | Trąbki Wielkie | 69 m² | 5844 | | Żukowo | 97 m² | 7185 | **Deweloper w mieście Pruszcz Gdański sprzedaje lokal o powierzchni 43 m², a w Żukowie 97 m².** Im dalej od Gdańska, tym większy produkt, a im większy lokal, tym niższa cena metra. To jest mechanizm, który tłumaczy całą tabelę wyżej. Wyjątkiem jest Żukowo, gdzie mediana rynku pierwotnego jest wyższa od Trąbek Wielkich mimo większych lokali, ale i tam kierunek zależności się zgadza. Praktyczna konsekwencja jest jedna: **w obwarzanku gdańskim cena metra mierzy przede wszystkim wielkość lokalu**. Porównywanie po niej ofert z różnych gmin prowadzi na manowce. Cena całkowita jest tu uczciwszą miarą: typowa transakcja to 470 000 zł w mieście Pruszcz, 533 973 zł w Kolbudach, 679 900 zł w Żukowie i 379 000 zł w Trąbkach Wielkich. ## Kierunek ostatniego roku | Jednostka | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach | | --- | --- | --- | --- | --- | | Kolbudy | 9468 | 8066 | +17,4 procent | 407 | | Żukowo | 8448 | 7380 | +14,5 procent | 424 | | Pruszcz Gdański, gmina | 10 186 | 9018 | +13,0 procent | 645 | | Pruszcz Gdański, miasto | 10 308 | 10 148 | +1,6 procent | 685 | | Trąbki Wielkie | 5844 | 5841 | +0,05 procent | 280 | **Rozstrzał jest tu największy w całej serii pomorskiej**, od 17,4 procent w Kolbudach do zera w Trąbkach Wielkich. Wszystkie pięć odczytów stoi przy tym na co najmniej 280 aktach, więc nie są to przypadkowe wahania. Układa się z tego czytelna zależność: **trzy jednostki, w których mediana rosła najszybciej, to te z rosnącym udziałem dużych lokali deweloperskich**, a miasto Pruszcz Gdański, gdzie rynek pierwotny i wtórny są zrównane, praktycznie stoi. ## Co z tego ma kupujący Trzy wnioski, w kolejności ważności. **Cena metra w obwarzanku mierzy głównie wielkość lokalu, nie lokalizację.** Rynek wtórny kosztuje we wszystkich pięciu jednostkach mniej więcej tyle samo, od 8508 do 10 509 zł/m². Cała rozpiętość między gminami bierze się z tego, jak duże lokale budują tam deweloperzy. **Porównuj ceny całkowite, nie ceny metra.** Typowa transakcja w Żukowie to 679 900 zł przy 83 m², a w Trąbkach Wielkich 379 000 zł przy 69 m². Różnica w cenie metra to 35 procent, a w cenie mieszkania 79 procent. **Sprawdź datę końca rejestru.** Rejestr powiatu gdańskiego kończy się w lutym 2026, gdański w lipcu. Przy rynku, który w tym czasie rósł o kilkanaście procent rocznie, cztery miesiące to nie jest szczegół. ## Analizy poszczególnych gmin - [Ceny mieszkań w Pruszczu Gdańskim](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-pruszcz-gdanski), 1880 aktów, mediana 10 455 zł/m² w mieście - [Ceny mieszkań w gminie Kolbudy](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kolbudy), 596 aktów, mediana 8984 zł/m² - [Ceny mieszkań w gminie Żukowo](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zukowo), 691 aktów, mediana 7962 zł/m² - [Ceny mieszkań w gminie Trąbki Wielkie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-trabki-wielkie), 438 aktów, mediana 5875 zł/m² Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.