--- title: "Ceny mieszkań w Mińsku Mazowieckim i Sulejówku: 674 zł różnicy, a odsprzedaże drożeją szybciej w droższym Sulejówku [ANALIZA] | mScanner" description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Mińsku Mazowieckim i Sulejówku z aktów notarialnych, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny, metraże, dzielnice, domy i działki." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-minsk-mazowiecki-sulejowek" published: "2026-10-27" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwa powiatowe w Mińsku Mazowieckim i Otwocku" from: "2024-07-01" to: "2026-08-05" deeds: 1501 --- # Ceny mieszkań w Mińsku Mazowieckim i Sulejówku: 674 zł różnicy na metrze, a odsprzedaże drożeją szybciej w droższym Sulejówku. Policzyliśmy 1501 aktów notarialnych [ANALIZA] Sulejówek ma medianę 10 706 zł/m², a dwukrotnie większy Mińsk Mazowiecki 10 032 zł, choć oba leżą w tym samym powiecie. Dzieli je przede wszystkim odległość od Warszawy: 20 kilometrów wobec 49. Odsprzedaże podrożały w ostatnim roku o 9,7 procent w Sulejówku i tylko o 3,8 w Mińsku, choć cały rynek Mińska urósł szybciej. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwa powiatowe w Mińsku Mazowieckim i Otwocku - Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-08-05 - Liczba aktów notarialnych: 1501 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-minsk-mazowiecki-sulejowek — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Sulejówek i Mińsk Mazowiecki leżą w tym samym powiecie i dzieli je **674 zł na metrze**: 10 706 zł wobec 10 032 zł, czyli 33 700 zł na mieszkaniu 50-metrowym. Sulejówek jest dwukrotnie mniejszy i dwukrotnie bliżej Warszawy. Liczby pochodzą z **1501 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku w sześciu gminach na wschód od Warszawy. Ciekawsze od samej różnicy jest to, co dzieje się z cenami. **W ostatnim roku cały rynek Mińska urósł o 11,2 procent, a Sulejówka o 7,2, ale same odsprzedaże podrożały w Sulejówku o 9,7 procent, a w Mińsku tylko o 3,8.** Kto kupuje mieszkanie z istniejącego zasobu, widzi więc, że różnica między tymi miastami się powiększa, a nie maleje. ![Mapa cen transakcyjnych mieszkań na wschód od Warszawy, z niebieskim obrysem granic Mińska Mazowieckiego i kolorowymi polami cen ciągnącymi się wzdłuż linii kolejowej od Sulejówka po Mińsk.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-minsk-mazowiecki-sulejowek/minsk-powiat-mapa-v1.png) ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Mińsku Mazowieckim (Mińsk Mazowiecki, Sulejówek, gmina wiejska Mińsk Mazowiecki, Halinów, Cegłów) oraz przez starostwo powiatowe w Otwocku (Otwock), czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od lipca 2024 do sierpnia 2026, przy czym każda gmina ma własny koniec okna: gmina wiejska Mińsk 20 marca 2026, Halinów 17 kwietnia 2026, Sulejówek 12 maja 2026, Cegłów 14 maja 2026, Mińsk Mazowiecki 20 maja 2026, Otwock 5 sierpnia 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc powiat miński kończy się o około dwa i pół miesiąca wcześniej niż otwocki. - Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży, i są aktualne na połowę października 2026. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął w tych sześciu gminach 8 aktów.** - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. - Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie. - **W rejestrze mińskim pole liczby izb jest puste**, więc w tych wpisach nie ma tabel izb. Jest to luka w danych źródłowych. ## Sześć gmin, jedna tabela | Gmina | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | --- | | Otwock | 43 118 | 25 | 12 186 | 13 253 | brak próby | 140 | 2026-08-05 | | Sulejówek | 21 693 | 41 | 10 706 | 10 675 | 11 314 | 285 | 2026-05-12 | | Mińsk Mazowiecki | 39 467 | 60 | 10 032 | 10 186 | 9844 | 874 | 2026-05-20 | | gmina Mińsk Mazowiecki | 17 273 | 88 | 9310 | 9568 | 6616 | 96 | 2026-03-20 | | Cegłów | 6038 | 219 | 7355 | 7352 | brak próby | 53 | 2026-05-14 | | Halinów | 18 386 | 324 | 6621 | 6505 | 6728 | 53 | 2026-04-17 | Miejsce w kraju to pozycja w rankingu 869 polskich gmin, które mają co najmniej 30 aktów w oknie analizy (ranking według stanu z 16 października 2026). Mediana typowej polskiej gminy wynosi 6024 zł/m². **Otwock ma 25 medianę w Polsce i piątą w województwie mazowieckim, po Warszawie, Józefowie, Konstancinie-Jeziornie i Ząbkach**, ale jego rejestr notuje w oknie analizy 140 aktów, wszystkie od listopada 2024, i przy 106 z nich nie podaje strony rynku. Przy tak niepełnym opisie rynku ta pozycja jest ciekawostką, a nie wynikiem, i dlatego Otwocka nie opisujemy w tej serii osobno. W Cegłowie 52 z 53 aktów to pierwsze sprzedaże, więc rynku wtórnego nie da się tam policzyć. ## Sulejówek jest droższy, bo leży o 29 km bliżej | Miasto | Do centrum Warszawy | Czas samochodem | Mediana, zł/m² | Akty | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Sulejówek | 19,6 km | 32 min | 10 706 | 285 | | Otwock | 26,1 km | 41 min | 12 186 | 140 | | Halinów | 33,5 km | 41 min | 6621 | 53 | | gmina Mińsk Mazowiecki | 47,5 km | 48 min | 9310 | 96 | | Mińsk Mazowiecki | 48,5 km | 50 min | 10 032 | 874 | | Cegłów | 68,4 km | 60 min | 7355 | 53 | Odległości drogowe to najszybsze trasy samochodem, nie linia prosta. **Sulejówek i Mińsk Mazowiecki to najczystszy przypadek reguły odległości w tym zestawieniu**, bo oba są miastami tej samej rangi, w tym samym powiecie, na tej samej linii kolejowej, i oba mają rejestr kończący się w maju 2026, w odstępie ośmiu dni. Dzieli je 29 kilometrów i 674 zł na metrze, czyli około 23 zł na kilometrze. Reszta tabeli reguły nie potwierdza. **Halinów leży bliżej Warszawy niż Mińsk, a ma medianę o 3411 zł niższą**, ale jego rejestr notuje 53 akty o typowej powierzchni 145 m², czyli nie mieszkania w blokach, lecz duże lokale w niskiej zabudowie. Otwock z kolei jest droższy od Sulejówka o 1480 zł, choć leży od Warszawy dalej. ![Wykres słupkowy median: Otwock na czele przy 140 aktach, potem Sulejówek i Mińsk Mazowiecki, dwa miasta z największą próbą, i trzy gminy z jasnymi słupkami poniżej, od gminy wiejskiej Mińsk po Halinów.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-minsk-mazowiecki-sulejowek/minsk-mediana-v2.png) ## W Mińsku rynek pierwotny jest droższy, w Sulejówku tańszy | Miasto | Cały rynek, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica, zł/m² | Udział rynku pierwotnego | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Mińsk Mazowiecki | 10 032 | 9844 | -188 | 48% | | Sulejówek | 10 706 | 11 314 | +608 | 59% | **W Mińsku Mazowieckim rynek pierwotny i wtórny dzieli tylko 342 zł: 10 186 i 9844 zł.** Metraże po obu stronach są niemal identyczne, 48 i 49 m², a rozkład aktów wyrównany, 417 do 457. Znaczy to, że **deweloperzy budują w Mińsku to, czym miasto już handluje**, i wyceniają to niewiele wyżej. Dla kupującego jest to sytuacja wygodna: mediana miasta wymaga tylko niewielkiej korekty. W Sulejówku rynek wtórny jest droższy o 639 zł i tłumaczy to metraż: pierwsza sprzedaż to lokale 47-metrowe, w dużej części przy Wodociągowej, odsprzedaż mieszkania 56-metrowe. **Największy rozjazd w tym zestawieniu ma jednak gmina wiejska Mińsk Mazowiecki: rynek pierwotny 9568 zł, wtórny 6616 zł.** Tam odsprzedaże dotyczą lokali o typowej powierzchni 105 m², a pierwsze sprzedaże lokali 48-metrowych, więc te dwie liczby opisują zupełnie różne produkty przy szesnastu aktach po stronie wtórnej. ## Koncentracja: jeden adres na trzy transakcje | Miasto | Największe skupisko | Akty | Udział w rynku | | --- | --- | ---: | ---: | | Mińsk Mazowiecki | Rodziny Popielów 10A, Wesoła 2B, Daszyńskiego 8 | 293 | 34% | | Sulejówek | Wodociągowa 3, 3A i 3B | 86 | 30% | W obu miastach dominują pojedyncze inwestycje i w obu dają około jednej trzeciej obrotu. Różnica jest w rozrzucie cen. **W Sulejówku trzy klatki przy Wodociągowej dzieli 124 zł na metrze**, bo to jedna inwestycja sprzedawana według jednego cennika. **W Mińsku trzy największe adresy dzieli 3484 zł**, bo to trzy różne inwestycje o różnym metrażu: 46, 54 i 38 m². Jeszcze większe różnice są między pojedynczymi budynkami. **W Sulejówku dwa sąsiednie numery przy Kasztanowej, przy tym samym metrażu, dzieli 5550 zł na metrze, choć przy pięciu i siedmiu aktach. W Mińsku odsprzedaże przy Warszawskiej 250 i pierwsze sprzedaże przy Daszyńskiego 8 dzieli 5363 zł.** ## Kierunek zmian | Miasto | Cały rynek, ostatnie 12 miesięcy | Rynek wtórny, ostatnie 12 miesięcy | | --- | ---: | ---: | | Mińsk Mazowiecki | +11,2% | +3,8% | | Sulejówek | +7,2% | +9,7% | | Halinów | +3,1% | +12,3% | Każda gmina liczy swoje dwanaście miesięcy do własnego końca rejestru, a poprzednie dwanaście stanowi punkt odniesienia. Cegłów i Otwock pomijamy, bo jedno z dwóch okien ma w nich od jednego do trzech aktów. W Halinowie rynek wtórny to w obu oknach po 10 i 11 aktów, więc jego wynik jest sygnałem, a nie pomiarem. Gminę wiejską Mińsk pomijamy z innego powodu. **Jej mediana spadła z 10 029 do 6515 zł, ale nie jest to spadek cen, tylko zmiana produktu**: w poprzednim roku pierwsze sprzedaże dotyczyły lokali o typowej powierzchni 41 m², w ostatnim 130 m². **W Mińsku i Sulejówku obie kolumny rozjeżdżają się w przeciwne strony.** W Mińsku pierwszych sprzedaży przybyło, ze 136 do 285 aktów, i to one podnoszą medianę całego rynku, a odsprzedaż rośnie powoli. W Sulejówku pierwszych sprzedaży, które są tam tańsze, ubyło ze 113 do 61, więc cały rynek rośnie wolniej niż odsprzedaż. Trzeba też pamiętać o dacie. **Te dwanaście miesięcy kończy się w maju 2026 w Mińsku i Sulejówku, a w kwietniu w Halinowie**, więc porównując te liczby z sąsiadami, porównuje się nieco różne okresy. ## Domy i działki | Gmina | Domy, akty | Mediana domu | Działki, akty | Mediana działki | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Sulejówek | 93 | 1 000 000 zł | 85 | 503 000 zł | | Otwock | 111 | 892 500 zł | 89 | 400 000 zł | | Halinów | 65 | 890 000 zł | 225 | 315 000 zł | | gmina Mińsk Mazowiecki | 38 | 772 400 zł | 190 | 160 750 zł | | Mińsk Mazowiecki | 45 | 625 000 zł | 33 | 380 000 zł | | Cegłów | 3 | za mała próba | 63 | 107 900 zł | Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. W gminach powiatu mińskiego tabela obejmuje akty do października 2025, w Otwocku do lipca 2026. **Dom kosztuje w Sulejówku 1 000 000 zł, a w Mińsku Mazowieckim 625 000 zł, czyli o 375 tysięcy mniej**, i jest to ta sama kolejność co przy mieszkaniach, tylko wyrażona w cenie całej nieruchomości. W obu miastach żaden akt nie dotyczy nieruchomości z więcej niż jednym budynkiem, więc w medianach nie ma siedlisk. **Działka kosztuje w Sulejówku 503 000 zł przy 85 aktach, a w Mińsku Mazowieckim 380 000 zł przy 33**, i w obu miastach jest to grunt droższy niż w otaczających je gminach wiejskich: w Halinowie 315 000 zł, w gminie wiejskiej Mińsk Mazowiecki 160 750 zł, w Cegłowie 107 900 zł. Medianę Mińska trzeba jednak czytać ostrożnie: rozstęp kwartylowy sięga tam od 172 200 do 1 450 000 zł, co oznacza, że w tym zbiorze są zarówno działki budowlane, jak i grunty inwestycyjne. ## Cenniki deweloperów | Gmina | Lokale w cennikach | Mediana ofertowa, zł/m² | Rynek pierwotny z aktów, zł/m² | | --- | ---: | ---: | ---: | | Sulejówek | 18 | 10 884 | 10 675 | | Halinów | 12 | 8666 | 6505 | W Mińsku Mazowieckim, Cegłowie i gminie wiejskiej Mińsk ustawowa baza **nie zawiera ani jednego lokalu**, mimo że sam Mińsk ma 417 aktów pierwszej sprzedaży w oknie analizy. **W Sulejówku cennik, 10 884 zł, stoi tylko 209 zł nad medianą pierwszej sprzedaży z rejestru**, choć opiera się na 18 lokalach. W Halinowie cała pozycja to jedna inwestycja z dwunastoma lokalami o typowej powierzchni 119 m², więc jej różnicy wobec aktów nie należy czytać jako wzrostu cen. ## Analizy poszczególnych miast Oba główne rynki opisujemy osobno, z tabelą adresów, dzielnic, metraży i historii cen: - [Ceny mieszkań w Sulejówku](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-sulejowek), 285 aktów, mediana 10 706 zł/m² - [Ceny mieszkań w Mińsku Mazowieckim](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-minsk-mazowiecki), 874 akty, mediana 10 032 zł/m² Sąsiednie powiaty zestawiamy w [porównaniu cen w Ząbkach, Markach, Kobyłce, Wołominie i Radzyminie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zabki-marki-kobylka-wolomin-radzymin) oraz w [porównaniu cen w Piasecznie, Lesznowoli, Konstancinie i Górze Kalwarii](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-piaseczno-lesznowola-konstancin). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.