---
title: "Ceny mieszkań w Milanówku: 9748 zł/m², a dwa końce jednej ulicy dzieli 4425 zł na metrze [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Milanówku z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, izby, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-milanowek"
published: "2026-10-27"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Grodzisku Mazowieckim"
  from: "2024-08-07"
  to: "2026-04-23"
  deeds: 186
---

# Ceny mieszkań w Milanówku: 9748 zł za metr, a dwa końce jednej ulicy, Warszawskiej, dzieli 4425 zł na metrze. Policzyliśmy 186 aktów notarialnych [ANALIZA]

Mediana metra w Milanówku to 9748 zł i 74 miejsce wśród 869 polskich gmin. Cztery klatki przy Warszawskiej 1 sprzedają się po 9604 do 9915 zł, a trzy budynki przy Warszawskiej 53 po 12 720 do 14 029 zł. Rynek wtórny podrożał przez rok o 22,5 procent, najszybciej w tej okolicy.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Grodzisku Mazowieckim
- Zakres danych: od 2024-08-07 do 2026-04-23
- Liczba aktów notarialnych: 186
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-milanowek — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Milanówek zajmuje **74 miejsce wśród 869 polskich gmin** (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą **9748 zł/m²**, czyli o 62 procent powyżej mediany typowej polskiej gminy. W mieście mieszka 16 244 osoby, a do centrum Warszawy jest stąd 35 km drogą, czyli około 44 minut samochodem; miasto leży na trasie WKD i na linii kolejowej.

Liczby pochodzą z **186 aktów notarialnych** podpisanych od sierpnia 2024 roku. Jest to najmniejszy z trzech miejskich rynków tej okolicy, ale najdroższy: metr jest tu o 957 zł droższy niż w trzykrotnie większym Grodzisku Mazowieckim.

Najciekawsza liczba tego wpisu dotyczy jednej ulicy. **Cztery klatki przy Warszawskiej 1 sprzedają się po 9604 do 9915 zł za metr, a trzy budynki przy Warszawskiej 53 po 12 720 do 14 029 zł.** Skrajne adresy przy tej samej ulicy dzieli **4425 zł na metrze**, czyli 46 procent.

![Mapa cen transakcyjnych mieszkań w Milanówku, z niebieskim obrysem granic miasta i kolorowymi polami cen skupionymi wzdłuż ulicy Warszawskiej i linii WKD.](https://api.mscanner.pl/api/blog/media/ceny-mieszkan-milanowek/milanowek-mapa-v1.png)

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Grodzisku Mazowieckim, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 7 sierpnia 2024 do 23 kwietnia 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie: rejestr sąsiedniego Żyrardowa sięga 13 sierpnia 2026, więc ostatnie blisko cztery miesiące w Milanówku nie są jeszcze policzone.
- Ceny ofertowe pochodzą z ustawowej bazy cen mieszkań i obejmują wyłącznie rynek pierwotny oraz wyłącznie to, co jest jeszcze w sprzedaży.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr nie usunął w Milanówku ani jednego aktu.**
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **186 aktów**. Mediana to **9748 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 8981 do 11 556 zł/m², a typowe mieszkanie ma **46 m² i kosztuje 497 500 zł**.

## Jedna ulica, dwie ceny

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Warszawska 1C | 9854 | 19 | 14 | 44 m² |
| Warszawska 1D | 9604 | 16 | 13 | 45 m² |
| Warszawska 1E | 9716 | 15 | 14 | 46 m² |
| Warszawska 1B | 9915 | 14 | 14 | 45 m² |
| Warszawska 53A | 13 166 | 6 | 0 | 46 m² |
| Warszawska 53B | 12 720 | 6 | 1 | 49 m² |
| Warszawska 53C | 14 029 | 5 | 1 | 56 m² |
| Grudowska 16 | 11 692 | 6 | 0 | 22 m² |
| Piotra Skargi 3 | 10 812 | 6 | 1 | 26 m² |
| Inżynierska 13/15 | 9028 | 5 | 0 | 38 m² |

Dziesięć adresów daje **98 z 186 aktów, czyli 53 procent rynku**, i tabela dzieli się wyraźnie na dwie części.

**Cztery klatki przy Warszawskiej 1 to 64 akty, czyli 34 procent całego rynku miasta**, i są to niemal wyłącznie pierwsze sprzedaże: 55 z 64. Ich mediany mieszczą się w przedziale **od 9604 do 9915 zł, czyli w 311 zł**, przy niemal identycznym metrażu 44 do 46 m². Tak wygląda jedna inwestycja sprzedawana według jednego cennika.

**Trzy budynki przy Warszawskiej 53 to 17 aktów, prawie wyłącznie odsprzedaży, przy medianach od 12 720 do 14 029 zł.** Metraż jest podobny, 46 do 56 m², a cena wyższa o jedną trzecią.

Nie jest to różnica między pierwszą sprzedażą a odsprzedażą, bo w Milanówku ta różnica wynosi 1882 zł, a nie 4425. **Jest to różnica lokalizacji wewnątrz jednej ulicy w mieście, które da się przejść pieszo w pół godziny**, i jest najmocniejszym argumentem w tym wpisie za tym, żeby nie wyceniać mieszkania po medianie miasta.

## Rynek pierwotny jest tańszy o 16 procent

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Wtórny | 11 429 | 97 | 490 000 zł | 45 m² |
| Pierwotny | 9547 | 89 | 523 860 zł | 50 m² |

**Różnica wynosi 1882 zł na metrze, czyli 16 procent**, przy niemal identycznym metrażu po obu stronach: 45 i 50 m². Nie tłumaczy jej więc wielkość lokalu, tylko to, że pierwsza sprzedaż to w praktyce jedna inwestycja przy Warszawskiej 1, sprzedawana po ustalonej cenie.

Rozkład aktów jest niemal równy, 97 do 89.

Dla kupującego oznacza to, że **przy mieszkaniu z istniejącego zasobu właściwą liczbą jest 11 429 zł, a nie 9748 zł**.

## Metraż i izby

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| do 35 m² | 10 439 | 28 | 5 |
| 35 do 50 m² | 9872 | 78 | 39 |
| 50 do 65 m² | 9791 | 25 | 10 |
| ponad 65 m² | 9049 | 55 | 35 |

Reguła „mniejsze mieszkanie kosztuje więcej za metr" działa, ale bardzo płytko: **od kawalerki do lokalu powyżej 65 m² mediana spada o 1390 zł na metrze**, czyli o 13 procent. Środkowe przedziały dzieli zaledwie 81 zł.

| Izby | Mediana, zł/m² | Akty | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| 1 | 11 471 | 17 | 23 m² |
| 2 | 9931 | 65 | 43 m² |
| 3 | 9791 | 51 | 47 m² |
| 4 | 9738 | 15 | 74 m² |
| 5 | 9001 | 23 | 108 m² |

Rejestr liczy izby, a nie pokoje. **Od jednej izby do pięciu mediana traci 2470 zł na metrze**, czyli 22 procent, ale prawie cały ten spadek przypada na przejście od jednej izby do dwóch: 1540 zł. Powyżej dwóch izb cena metra jest w Milanówku praktycznie stała.

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 6276 | 60 |
| 2022 | 7554 | 55 |
| 2023 | 8434 | 68 |
| 2024 | 9547 | 111 |
| 2025 | 10 047 | 77 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 23 kwietnia, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego **29 aktów przy medianie 11 569 zł**, najwyższej ze wszystkich lat i o 1522 zł powyżej roku 2025.

**Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 60 procent**, czyli o 3771 zł na metrze.

Porównanie liczone względem końca rejestru daje **11 016 zł/m² przy 81 aktach w ostatnich dwunastu miesiącach wobec 9547 zł przy 111 aktach w dwunastu poprzednich, czyli wzrost o 15,4 procent.**

**Policzony osobno rynek wtórny urósł jeszcze mocniej, o 22,5 procent: z 9397 zł/m² przy 38 aktach do 11 515 zł przy 65 aktach.** Jest to najszybszy wzrost odsprzedaży w tej okolicy, gdzie Grodzisk Mazowiecki notuje 1,8 procent, a Żyrardów 6,3.

Obie liczby opierają się jednak na próbach rzędu czterdziestu do stu aktów, więc są sygnałem, a nie rozstrzygnięciem. Kierunek jest przy tym jednoznaczny i zgodny z tym, co pokazuje tabela roczna.

Dla kupującego mieszkanie z istniejącego zasobu właściwa jest ta druga liczba. **Odsprzedaże w Milanówku podrożały przez rok o około 22 procent.**

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 64 | 1 300 000 zł | 857 500 do 1 657 250 zł | 1149 m² |
| Działka | 61 | 447 000 zł | 250 000 do 535 000 zł | 1164 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **22 z 64 aktów na dom dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami.**

**Dom kosztuje w Milanówku 1 300 000 zł, czyli o 300 tysięcy więcej niż w Grodzisku Mazowieckim i o 550 tysięcy więcej niż w Żyrardowie**, przy typowej działce 1149 m². Jest to zgodne z tym, czym Milanówek jest historycznie: miastem ogrodem o zabudowie willowej.

Działka kosztuje tu **447 000 zł za typowe 1164 m², czyli około 384 zł za metr gruntu**, wobec 257 zł w Grodzisku i 317 zł w Żyrardowie. Jest to najdroższy grunt w tej części powiatu, co przy willowej zabudowie miasta ogrodu nie zaskakuje.

Ostatni akt na dom pochodzi z 5 maja 2026, a na działkę z 15 maja 2026.

W ustawowej bazie cen deweloperskich stoi dla Milanówka **sześć lokali o medianie 10 242 zł/m²**, w dwóch pozycjach jednego dewelopera. Przy takiej próbie jest to ciekawostka, a nie punkt odniesienia.

## Co z tego ma kupujący

Milanówek jest najdroższym i najmniejszym z trzech miejskich rynków tej okolicy, a jego mediana kryje różnice większe niż różnice między miastami. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Przy mieszkaniu z istniejącego zasobu pracuj na 11 429 zł, nie na 9748 zł.** **Pytaj o numer, nie o ulicę**, bo dwa końce Warszawskiej dzieli 4425 zł na metrze przy podobnym metrażu. I **pamiętaj, że jedna inwestycja przy Warszawskiej 1 daje jedną trzecią wszystkich transakcji w mieście**, więc mediana Milanówka jest w dużej mierze jej ceną.

Sąsiednie miasta opisujemy osobno: [Grodzisk Mazowiecki](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-grodzisk-mazowiecki) leży 4 km stąd i jest tańszy o 957 zł na metrze, a [Żyrardów](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zyrardow) 20 km i jest tańszy o 1480 zł. Wszystkie trzy zestawiamy w [porównaniu cen w Grodzisku, Milanówku i Żyrardowie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-grodzisk-milanowek-zyrardow). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.