---
title: "Ceny mieszkań w Luboniu: 8374 zł/m², a trzy budynki przy Pułaskiego dają jedną trzecią rynku [ANALIZA] | mScanner"
description: "Mediana ceny transakcyjnej mieszkania w Luboniu z aktów notarialnych z dwóch lat, z podziałem na adresy, rynek pierwotny i wtórny, metraże, domy i działki."
url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-lubon"
published: "2026-10-19"
author: "Zespół mScanner"
tags:
  - "Ceny mieszkań"
  - "Analiza okolicy"
  - "Rynek nieruchomości"
collection: "analizy-miast"
source:
  name: "Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Poznaniu"
  from: "2024-07-01"
  to: "2026-09-25"
  deeds: 932
---

# Ceny mieszkań w Luboniu: 8374 zł za metr, a trzy budynki przy jednej ulicy dają jedną trzecią wszystkich transakcji w mieście. Policzyliśmy 932 akty notarialne [ANALIZA]

Mediana metra w Luboniu to 8374 zł i 129 miejsce wśród 869 polskich gmin. Typowe sprzedane mieszkanie ma tu 45 m², najmniej wśród dużych rynków obwarzanka Poznania, i kosztuje 390 000 zł, tyle co w najtańszym Kostrzynie, bo trzy budynki przy Pułaskiego z lokalami po 26 do 38 m² dają jedną trzecią wszystkich transakcji.

## Źródło danych

- Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, starostwo powiatowe w Poznaniu
- Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-09-25
- Liczba aktów notarialnych: 932
- Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-lubon — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna.

Luboń zajmuje **129 miejsce wśród 869 polskich gmin** (ranking według stanu z 16 października 2026) z medianą **8374 zł/m²**, o 39 procent wyższą od mediany typowej polskiej gminy. Mieszka tu 32 727 osób, a do centrum Poznania jest stąd 11 km, czyli bliżej niż z niejednej poznańskiej dzielnicy.

Liczby pochodzą z **932 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Luboń jest najdroższą gminą tego koszyka i **jedną z dwóch gmin obwarzanka, obok Puszczykowa, w których przez pięć lat ubyło mieszkańców**, o 315 osób między 2020 a 2025 rokiem (dane GUS BDL), podczas gdy sąsiednie gminy wiejskie rosły o kilkanaście procent.

Najważniejsza liczba tego wpisu nie dotyczy jednak ceny metra, tylko tego, co się w Luboniu sprzedaje. **Typowe sprzedane mieszkanie ma 45 m², najmniej wśród dużych rynków obwarzanka Poznania, i kosztuje 390 000 zł, praktycznie tyle samo co w Kostrzynie, gdzie metr jest o 1539 zł tańszy.** Powód stoi pod trzema adresami: budynki przy Pułaskiego 23, 25 i 27 dają **311 aktów, czyli jedną trzecią całego rynku miasta**, a typowe mieszkanie ma tam od 26 do 38 m².

## Dane i metodologia

- **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez starostwo powiatowe w Poznaniu, czyli ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia.
- **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do 25 września 2026. Każde starostwo aktualizuje swój rejestr we własnym rytmie, więc porównując gminy z różnych powiatów trzeba patrzeć na końce ich okien.
- Podajemy medianę, nigdy średnią.
- Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m².
- Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. **Filtr usunął 7 aktów** o medianie 1428 zł/m² i typowej cenie 70 000 zł przy 51 m².
- Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze.
- Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie.

Po tych filtrach zostaje **932 akty**. Mediana to **8374 zł/m²**, rozstęp kwartylowy od 7323 do 9392 zł/m², a typowe mieszkanie ma **45 m² i kosztuje 390 019 zł**.

## Trzy budynki, które tworzą ten rynek

| Adres | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty | Typowy metraż | Typowa cena |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Kazimierza Pułaskiego 23 | 7600 | 106 | 64 | 29 m² | 235 446 zł |
| Kazimierza Pułaskiego 27 | 6953 | 105 | 62 | 38 m² | 270 000 zł |
| Kazimierza Pułaskiego 25 | 7350 | 100 | 66 | 26 m² | 245 000 zł |
| Kajakowa 11 | 8698 | 85 | 80 | 48 m² | 420 000 zł |
| Aleja Jana Pawła II 4 | 6188 | 48 | 41 | 43 m² | 265 608 zł |
| Kajakowa 9 | 8494 | 36 | 32 | 55 m² | 402 936 zł |
| Kazimierza Pułaskiego 33 | 8000 | 27 | 0 | 48 m² | 385 000 zł |

Siedem adresów to **507 aktów, czyli 54 procent całego rynku miasta**, i to jest liczba, która odróżnia Luboń od każdej innej gminy w tej okolicy. W Swarzędzu dwanaście największych adresów daje 23 procent transakcji, w Dopiewie siedemnaście adresów 27 procent.

Trzy budynki przy Pułaskiego mają typowe mieszkania o powierzchni **26, 29 i 38 m²** i typowe ceny od 235 446 do 270 000 zł. **To one ciągną w dół i medianę powierzchni całego miasta, i cenę metra w najmniejszych lokalach.**

Najtańszy adres w tabeli, Aleja Jana Pawła II 4, ma medianę **6188 zł/m²**, czyli o 2186 zł poniżej mediany miasta, a najdroższy, Kajakowa 11, **8698 zł**. Rozpiętość między adresami wynosi więc 2510 zł, czyli 125 500 zł na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym.

## Metraż działa tu odwrotnie niż zwykle

| Metraż | Mediana, zł/m² | Akty | Rynek pierwotny, akty |
| --- | ---: | ---: | ---: |
| do 35 m² | 7747 | 220 | 119 |
| 35 do 50 m² | 8670 | 334 | 164 |
| 50 do 65 m² | 8608 | 211 | 73 |
| ponad 65 m² | 7881 | 167 | 85 |

**Najmniejsze mieszkania są tu najtańsze za metr, a nie najdroższe**, i to o 923 zł wobec przedziału od 35 do 50 m². W Swarzędzu i Mosinie jest odwrotnie: tam najmniejsze lokale mają najwyższą cenę metra.

Odpowiedź leży w tabeli wyżej. **Ze 220 transakcji w przedziale do 35 m² aż 185, czyli 84 procent, to lokale w trzech budynkach przy Pułaskiego**, gdzie mediana metra wynosi od 6953 do 7600 zł. Ta reguła nie mówi więc niczego o tym, ile w Luboniu kosztuje kawalerka w innym miejscu; mówi, że jedna inwestycja z drobnymi lokalami zdominowała ten przedział.

## Rynek wtórny jest droższy o 1835 zł

| Rynek | Mediana, zł/m² | Akty | Mediana ceny | Typowy metraż |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Wtórny | 9235 | 491 | 430 000 zł | 48 m² |
| Pierwotny | 7400 | 441 | 326 220 zł | 42 m² |

**Rynek dzieli się niemal na pół, a strona wtórna jest o 25 procent droższa za metr.** Ten sam kierunek widać przy każdym z dużych adresów osobno: przy Pułaskiego 27 pierwsza sprzedaż ma medianę 6690 zł, a odsprzedaż w tym samym budynku 9314 zł; przy Pułaskiego 25 jest to 7350 wobec 9439 zł. Utrzymuje się też w każdym przedziale metrażu.

Rejestr notuje datę aktu notarialnego, a nie datę uzgodnienia ceny, więc obie liczby mogą opisywać dwa różne momenty rynku. **Dla kupującego wniosek jest jednak jednoznaczny: przy odsprzedaży właściwą liczbą jest 9235 zł, o 861 zł wyższą od mediany miasta.**

## Historia cen

| Rok | Mediana, zł/m² | Akty |
| --- | ---: | ---: |
| 2021 | 5693 | 287 |
| 2022 | 5700 | 368 |
| 2023 | 6842 | 327 |
| 2024 | 7776 | 278 |
| 2025 | 8179 | 583 |

Tabela obejmuje cały rejestr, nie samo okno analizy. Rok 2026 pomijamy w wierszach, bo rejestr kończy się 25 września, ale wart jest wzmianki: rejestr notuje z niego **228 aktów przy medianie 9006 zł**.

**Od 2021 do 2025 roku mediana urosła o 44 procent**, czyli wolniej niż w Swarzędzu i Kórniku, gdzie wzrost wyniósł po 56 procent, i w Mosinie, gdzie wyniósł 64 procent. Rok 2022 był w Luboniu płaski: mediana ruszyła się o 7 zł.

Porównanie liczone względem końca rejestru: **w ostatnich dwunastu miesiącach mediana wyniosła 8914 zł/m² przy 354 aktach, a w dwunastu poprzednich 8180 zł przy 525 aktach, czyli wzrost o 9,0 procent.** Na samym rynku wtórnym ten sam rachunek daje **9484 wobec 9034 zł, czyli wzrost o 5,0 procent**. Liczba transakcji spadła w tym czasie o jedną trzecią, bo w ostatnich dwunastu miesiącach rejestr notuje znacznie mniej pierwszej sprzedaży.

## Domy i działki

| Typ | Akty | Mediana ceny | Kwartyle | Typowa działka |
| --- | ---: | ---: | ---: | ---: |
| Dom | 94 | 802 500 zł | 546 000 do 1 133 600 zł | 633 m² |
| Działka | 51 | 380 000 zł | 245 000 do 556 500 zł | 793 m² |

Przy domach i działkach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **52 z 94 aktów na dom, czyli ponad połowa, dotyczy nieruchomości z co najmniej dwoma budynkami**, więc mediana 802 500 zł opisuje w dużej części nieruchomości złożone, a nie pojedyncze domy.

Rynek gruntu jest tu jednym z dwóch najmniejszych w tej części obwarzanka, obok Puszczykowa: **51 transakcji w dwa lata wobec 94 na dom**, przy medianie 380 000 zł i typowej powierzchni 793 m², najmniejszej ze wszystkich gmin koszyka. W mieście o tak gęstej zabudowie działek pod zabudowę jest po prostu mało, i to jest wynik, a nie luka w danych.

## Co z tego ma kupujący

Luboń jest miastem, w którym mediana całego rynku opisuje w praktyce kilka konkretnych budynków. Trzy rzeczy warto sprawdzić przed rozmową o cenie.

**Sprawdź, czy adres nie należy do jednej z dwóch dużych inwestycji**, bo Pułaskiego i Kajakowa dają razem prawie połowę wszystkich transakcji, 459 z 932, i to one tworzą tutejszą medianę. **Nie zakładaj, że kawalerka będzie droższa za metr**, bo w Luboniu jest odwrotnie i różnica wynosi 923 zł. I **przy odsprzedaży pracuj na liczbie 9235 zł**, o 861 zł wyższej od mediany miasta.

Sąsiednie gminy opisujemy osobno: [Mosina](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-mosina) leży 15 km stąd i jest tańsza o 746 zł na metrze, [Kórnik](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kornik) 22 km i jest tańszy o 1126 zł, a [Swarzędz](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-swarzedz) 23 km i jest tańszy o 132 zł. Wszystkie cztery zestawiamy w [porównaniu cen w Swarzędzu, Luboniu, Kórniku i Mosinie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-swarzedz-lubon-kornik-mosina). Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin).

Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.