--- title: "Ceny mieszkań w Łomży, Zambrowie, Grajewie i Kolnie: nowe mieszkanie kosztuje wszędzie tyle samo, stare nie [ANALIZA] | mScanner" description: "Porównanie cen transakcyjnych mieszkań w Łomży, Zambrowie, Wysokiem Mazowieckiem, Kolnie i Grajewie z aktów notarialnych, z podziałem na rynek pierwotny i wtórny." url: "https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-lomza-zambrow-grajewo-kolno" published: "2026-09-08" author: "Zespół mScanner" tags: - "Ceny mieszkań" - "Analiza okolicy" - "Rynek nieruchomości" collection: "analizy-miast" source: name: "Rejestr Cen Nieruchomości, Łomża jako miasto na prawach powiatu oraz starostwa powiatowe w Zambrowie, Wysokiem Mazowieckiem, Kolnie i Grajewie" from: "2024-07-01" to: "2026-07-06" deeds: 1655 --- # Ceny mieszkań w Łomży, Zambrowie, Wysokiem Mazowieckiem, Kolnie i Grajewie: nowe mieszkanie kosztuje w tych pięciu miastach niemal tyle samo, a istniejący zasób różni się o 2462 zł na metrze [ANALIZA] W pięciu miastach zachodniego Podlasia mieszkanie od dewelopera kosztuje od 7000 do 7822 zł za metr, czyli mieści się w 822 zł. Ceny mieszkań z rynku wtórnego rozjeżdżają się w tych samych miastach o 2462 zł, od 4972 zł w Grajewie do 7434 zł w Łomży. ## Źródło danych - Rejestr: Rejestr Cen Nieruchomości, Łomża jako miasto na prawach powiatu oraz starostwa powiatowe w Zambrowie, Wysokiem Mazowieckiem, Kolnie i Grajewie - Zakres danych: od 2024-07-01 do 2026-07-06 - Liczba aktów notarialnych: 1655 - Cytując te liczby, podaj źródło: mScanner (dane: Rejestr Cen Nieruchomości) oraz adres tej analizy: https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-lomza-zambrow-grajewo-kolno — to ona niesie próbkę i okres, bez których kwota jest nieporównywalna. Pięć miast zachodniego Podlasia dzieli **1865 zł na metrze**, od 7765 zł w Wysokiem Mazowieckiem do 5900 zł w Grajewie. To 93 tysiące złotych na mieszkaniu pięćdziesięciometrowym. Liczby pochodzą z **1655 aktów notarialnych** podpisanych od lipca 2024 roku. Sama rozpiętość nie jest jednak najciekawsza. Ciekawe jest to, że **prawie w całości bierze się z rynku wtórnego**. Mieszkanie od dewelopera kosztuje w tych pięciu miastach od 7000 do 7822 zł za metr, czyli mieści się w przedziale 822 zł. Mieszkanie z drugiej ręki kosztuje od 4972 do 7434 zł, czyli rozjeżdża się o 2462 zł, trzy razy mocniej. ## Dane i metodologia - **Źródło:** Rejestr Cen Nieruchomości prowadzony przez Łomżę, która jest miastem na prawach powiatu, oraz przez starostwa powiatowe w Zambrowie, Wysokiem Mazowieckiem, Kolnie i Grajewie. To ceny zapisane w aktach notarialnych, a nie ogłoszenia. - **Zakres danych:** transakcje od 1 lipca 2024 do końca rejestru każdego miasta. Końce podajemy w tabeli poniżej i różnią się o pięć miesięcy, od 4 lutego do 6 lipca 2026. Dwa rejestry mają też krótsze okna: **zambrowski zaczyna się dopiero w lipcu 2025, a grajewski w październiku 2024**. - Podajemy medianę, nigdy średnią. - Liczymy wyłącznie lokale o powierzchni od 15 do 250 m². - Odejmujemy transakcje nierynkowe, czyli te poniżej 30 procent mediany danego roku. W pięciu miastach filtr usunął łącznie 6 aktów. - Rynek pierwotny i wtórny liczymy osobno, zawsze. - Ulice pochodzą z adresów zapisanych w akcie. ## Pięć miast, jedna tabela | Miasto | Ludność | Miejsce w kraju | Mediana, zł/m² | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Akty | Koniec rejestru | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | ---: | --- | | Wysokie Mazowieckie | 8915 | 176 | 7765 | 7822 | 6426 | 152 | 2026-02-04 | | Łomża | 58 925 | 185 | 7642 | 7800 | 7434 | 995 | 2026-05-06 | | Zambrów | 20 503 | 190 | 7550 | 7772 | 6224 | 222 | 2026-07-06 | | Kolno | 9685 | 274 | 6928 | 7000 | 5968 | 131 | 2026-05-25 | | Grajewo | 20 551 | 455 | 5900 | 7600 | 4972 | 155 | 2026-07-01 | Miejsce w kraju liczymy wśród **860 gmin**, które mają w oknie co najmniej 30 aktów, a mediana typowej polskiej gminy wynosi 6028 zł/m². Pierwszy wiersz jest tu najbardziej zaskakujący. **Najdroższym miastem tego zestawienia jest Wysokie Mazowieckie z 8915 mieszkańcami, czyli siedem razy mniejsze od Łomży.** Ludność nie ma w tej tabeli żadnego związku z ceną metra: drugie miasto ma 59 tysięcy mieszkańców, trzecie 20 tysięcy, czwarte 10 tysięcy, a piąte znowu 20 tysięcy. ## Nowe mieszkanie kosztuje wszędzie tyle samo | Miasto | Rynek pierwotny, zł/m² | Rynek wtórny, zł/m² | Różnica | Udział rynku pierwotnego | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Wysokie Mazowieckie | 7822 | 6426 | 1396 zł | 69 procent | | Łomża | 7800 | 7434 | 366 zł | 57 procent | | Zambrów | 7772 | 6224 | 1548 zł | 56 procent | | Grajewo | 7600 | 4972 | 2628 zł | 32 procent | | Kolno | 7000 | 5968 | 1032 zł | 58 procent | To jest najważniejsza tabela tego porównania. **Kolumna z rynkiem pierwotnym mieści się w 822 zł, a kolumna z rynkiem wtórnym rozciąga się na 2462 zł.** Wniosek jest prosty i praktyczny. Deweloper w Kolnie, mieście dziesięciotysięcznym oddalonym o 106 km od Białegostoku, sprzedaje metr po 7000 zł, a deweloper w Łomży po 7800 zł. Jedenaście procent różnicy. **Koszt budowy i marża są w tych miastach prawie takie same, a to, co je naprawdę różni, to wartość istniejącego zasobu.** Grajewo pokazuje ten mechanizm najostrzej. Nowe mieszkanie kosztuje tam 7600 zł, czyli tylko o 200 zł mniej niż w Łomży, ale mieszkanie z drugiej ręki 4972 zł, czyli o 2462 zł mniej. **Kupujący nowe mieszkanie płaci w Grajewie prawie tyle, co w Łomży. Kupujący stare płaci dwie trzecie tego.** ## Ranking liczony na rynku wtórnym wygląda inaczej | Miasto | Miejsce według całego rynku | Miejsce według rynku wtórnego | Rynek wtórny, zł/m² | | --- | ---: | ---: | ---: | | Łomża | 2 | 1 | 7434 | | Wysokie Mazowieckie | 1 | 2 | 6426 | | Zambrów | 3 | 3 | 6224 | | Kolno | 4 | 4 | 5968 | | Grajewo | 5 | 5 | 4972 | **Wysokie Mazowieckie, pierwsze w rankingu ogólnym, na rynku wtórnym spada na drugie miejsce i traci do Łomży 1008 zł na metrze.** Powód stoi w poprzedniej tabeli: 69 procent tamtejszego obrotu to nowe mieszkania, więc mediana miasta jest w dwóch trzecich medianą dwóch nowych budynków. To jest ogólniejsza reguła tego zestawienia. Im większy udział rynku pierwotnego w obrocie, tym wyżej miasto stoi w rankingu ogólnym, niezależnie od tego, ile kosztuje w nim mieszkanie, które już stoi. ## Jedna inwestycja potrafi tu przestawić całe miasto W trzech z pięciu miast pojedyncza inwestycja odpowiada za większość obrotu i widać to w miesięcznych medianach. - **Zambrów:** ulica Raginisa to 127 z 222 aktów i 94 procent rynku pierwotnego. Gdy ta inwestycja wyprzedała się pod koniec 2025 roku, miesięczna mediana miasta spadła z około 7600 zł na 5400 zł. - **Grajewo:** od lutego do kwietnia 2026 podpisano 59 aktów, z czego 35 na rynku pierwotnym, i mediana miesięczna skoczyła do 7290 do 7600 zł. W maju i czerwcu wróciła do 4564 i 4811 zł. - **Kolno:** trzy adresy dają 58 procent rynku, a ich mediany różnią się o 120 zł. Rozstęp kwartylowy całego miasta wynosi przez to 895 zł, najmniej w województwie. W żadnym z tych trzech przypadków nie chodzi o zmianę cen mieszkań. **Chodzi o to, że przez kilka miesięcy sprzedawał się inny towar**, a mediana miasta liczy jedno i drugie razem. ## Co się dzieje z cenami | Miasto | Ostatnie 12 miesięcy, zł/m² | Poprzednie 12 miesięcy, zł/m² | Zmiana | Akty w ostatnich 12 miesiącach | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Kolno | 7000 | 6260 | +11,8 procent | 104 | | Łomża | 7840 | 7443 | +5,3 procent | 605 | | Wysokie Mazowieckie | 7747 | 7456 | +3,9 procent | 91 | Każde miasto liczone jest względem własnego końca rejestru. **Zambrowa i Grajewa nie ma w tej tabeli**: rejestr zambrowski nie zawiera ani jednego aktu z okresu odniesienia, a grajewski zawiera ich 37 i wszystkie sprzed wejścia do sprzedaży nowej inwestycji. Podanie dla tych dwóch miast liczby procentowej opisywałoby zmianę próby, a nie cen. ## Co kupuje mediana | Miasto | Typowy metraż | Typowa cena | Odległość do Łomży | Odległość do Białegostoku | | --- | ---: | ---: | ---: | ---: | | Łomża | 52 m² | 394 696 zł | 0 km | 81 km | | Wysokie Mazowieckie | 47 m² | 374 685 zł | 47 km | 63 km | | Zambrów | 47 m² | 345 250 zł | 26 km | 68 km | | Kolno | 49 m² | 330 000 zł | 38 km | 106 km | | Grajewo | 51 m² | 312 968 zł | 71 km | 79 km | Odległości to najszybsze trasy samochodem. **Między najdroższym a najtańszym mieszkaniem tego zestawienia leży 81 728 zł**, a metraże są niemal identyczne, od 47 do 52 m². ## Dwa mniejsze miasta powiatowe Dwie gminy tego subregionu mają zbyt małą próbę na własny wpis, ale zbyt dużą, żeby je pominąć. - **Mońki**, powiat moniecki: 44 akty, mediana **6645 zł/m²**, rynek pierwotny 7353 zł przy 21 aktach, rynek wtórny 5271 zł. Rejestr moniecki kończy się 19 stycznia 2026 i jest jednym z czterech zamrożonych w województwie. - **Szczuczyn**, powiat grajewski, 15 km od Grajewa: 44 akty, mediana **5100 zł/m²**, czyli najniższa w tym zestawieniu, rynek pierwotny 5100 zł przy 15 aktach, rynek wtórny 3216 zł. Obie liczby stoją na 44 aktach każda i podajemy je z tym zastrzeżeniem. ## Domy i cenniki deweloperów | Miasto | Akty na dom | Mediana ceny domu | Lokale w cennikach | | --- | ---: | ---: | ---: | | Łomża | 66 | 737 500 zł | 35 | | Zambrów | 11 | 690 000 zł | 9 | | Wysokie Mazowieckie | 18 | 440 000 zł | brak | | Grajewo | 30 | 400 000 zł | brak | | Kolno | 6 | 370 000 zł | brak | Przy domach podajemy cenę całkowitą, nigdy ceny za metr, bo rejestr rzadko niesie powierzchnię użytkową budynku. **Trzy z pięciu rejestrów zawierają mniej niż dwadzieścia aktów na dom w niecałe dwa lata**, co jest luką w danych źródłowych, a nie obrazem rynku, więc mediany dla Zambrowa, Wysokiego Mazowieckiego i Kolna podajemy wyłącznie dla porządku. Ustawowe cenniki deweloperów istnieją tylko dla dwóch miast i w obu są resztką oferty: 35 lokali w Łomży z medianą 9500 zł i 9 lokali w Zambrowie z medianą 9100 zł. W obu przypadkach cennik stoi wyraźnie nad aktami, o 1700 zł w Łomży i 1328 zł w Zambrowie, co jest typowe dla wyprzedawanej inwestycji, w której zostają lokale najdroższe albo najgorzej ustawione. ## Analizy poszczególnych miast - [Ceny mieszkań w Łomży](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-lomza), 995 aktów i jedna ulica z jedną piątą rynku - [Ceny mieszkań w Wysokiem Mazowieckiem](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-wysokie-mazowieckie), najdroższe miasto subregionu przy 8915 mieszkańcach - [Ceny mieszkań w Zambrowie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-zambrow), rejestr roczny i inwestycja, która przestawiła medianę - [Ceny mieszkań w Kolnie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-kolno), najwęższy rozstęp cen w województwie - [Ceny mieszkań w Grajewie](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-grajewo), 3348 zł różnicy między dwoma osiedlami Pełne zestawienie gmin jest w [rankingu cen mieszkań w Polsce](https://mscanner.pl/blog/ceny-mieszkan-w-polsce-ranking-gmin). Ceny transakcyjne dla kolejnych miast znajdziesz w [danych o cenach transakcyjnych](https://mscanner.pl/ceny-transakcyjne-mieszkan). Jeśli masz już konkretną ofertę, [raport nieruchomości](https://mscanner.pl/raport-nieruchomosci) zestawi jej cenę z transakcjami w tym samym budynku, a potem w promieniu kilkuset metrów, i odpowie na pytanie, którego mediana miasta nie rozstrzygnie: czy płacisz tyle, ile w tym miejscu płacili inni.